Решение № 33-188/2017 3А-464/2017 3А-464/2017~М33-188/2017 от 11 июля 2017 г. по делу № 33-188/2017

Дело № 3а-464/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«12» июля 2017 года Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Селиверстовой И.В.

при секретаре Аристовой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Воронеже административное дело по административному исковому заявлению <данные изъяты> к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, администрации городского округа город Воронеж, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

28 марта 2017 года в Воронежский областной суд поступило названное выше административное исковое заявление, в котором директор <данные изъяты> ФИО3 просит установить с ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость в отношении принадлежащего Обществу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: физкультурно-оздоровительный объект, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование заявленных требований, со ссылкой на положения статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), указал, что кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рублей. Размер рыночной стоимости подтверждается отчетом об оценке оценщика ООО «Агенство независимой оценки» ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ, прошедшим проверку в СОО «Деловой союз оценщиков», которым дано положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ заявление <данные изъяты> о пересмотре кадастровой стоимости, поданное ДД.ММ.ГГГГ, было отклонено.

Вместе с тем административный истец как арендатор земельного участка обязан уплачивать арендные платежи исходя из размера его кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер его действительной рыночной стоимости (л.д. 6-7).

29 марта 2017 года административный иск был принят к производству Воронежского областного суда и по нему возбуждено административное дело; к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Воронежской области, в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика – департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (л.д. 1-4).

Определением Воронежского областного суда от 5 апреля 2017 года по настоящему делу была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, производство по делу приостановлено (л.д. 121-125).

В связи с поступлением 29 июня 2017 года в адрес суда заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ определением суда от той же даты производство по делу возобновлено, о чем сообщено участвующим в деле лицам (л.д. 166).

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке (л.д. 167, 170); от директора <данные изъяты> поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в связи с тем, что экспертом допущены нарушения действующего законодательства в сфере оценочной деятельности, а именно: выбранные экспертом объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по типу их использования, площади, классу; отсутствует информация об объеме доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; согласно проведенного анализа рынка из таких источников информации, как интернет, материалы доклада, представленных на научно-практической конференции, на дату оценки среднее значение предложений в г. Воронеже составлял 1 374 руб/кв.м., в то время как в заключении эксперта – 5 842 руб/кв.м. (л.д. 172-173); иные лица о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

В ранее поданных отзывах представитель органа местного самоуправления сослался на то, что многократное уменьшение кадастрового стоимости приведет к значительному уменьшению доходной части бюджета (л.д. 127); представитель органа кадастрового учета по существу заявленных требований полагался на усмотрение суда (л.д. 132-133).

Выслушав пояснения эксперта ФИО5, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с положениями статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из содержания абзацев 1-3, 9 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости является обязательным.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области № от ДД.ММ.ГГГГ было отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, поступившее ДД.ММ.ГГГГ, по тем основаниям, что установлено отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости более 30 процентов, а именно 83 процента, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства (л.д. 71-73).

При этом суд учитывает, что в силу положений абзаца 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований заявителя.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела, административному истцу (л.д. 74-86) на основании договора перенайма земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: физкультурно-оздоровительный объект (л.д. 9-14).

При изложенных обстоятельствах суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащего ему на праве аренды земельного участка, поскольку они затрагивают его права и обязанности как лица, уплачивающего арендные платежи исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 14, 17).

Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения утверждены Постановлением № 970.

В соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае осуществления государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Определение кадастровой стоимости вновь образуемых участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 (далее – Методические указания).

Согласно пункта 2.1.3 Методических указаний в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.2.6 Положения о филиале федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Воронежской области, утвержденного приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ), к основным видам деятельности Филиала отнесено определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Из материалов административного дела следует, что утвержденный Постановлением № 970 средний взвешенный по площади УПКСЗ по кадастровому кварталу № был использован филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области для определения оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка в связи с образованием нового земельного участка ДД.ММ.ГГГГ. Размер кадастровой стоимости названного земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15, 132-133).

Таким образом, предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования административного истца об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, постольку датой, по состоянию на которую определяется его рыночная стоимость, следует считать именно эту дату.

В ходе рассмотрения настоящего дела на основании определения суда от 5 апреля 2017 года была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Согласно заключению эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России» ФИО5 № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 151-165).

Оценивая заключение судебной экспертизы применительно к положениям статей 61, 82 и 84 КАС РФ, суд учитывает, что оно выполнено экспертом специализированного экспертного учреждения, которая имеет высшее образование, степень магистра по направлению подготовки «Строительство»; прошла профессиональную переподготовку по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)», по программе «Землеустройство», экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 и стаж работы с 2008 года, 27.1 и стаж работы с 2014 года. Эксперт ФИО5 предупреждена об ответственности, предусмотренной статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение содержит выводы по всем поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов, а также иные сведения, предусмотренные статьей 82 КАС РФ.

Доказательств, свидетельствующих о том, что названное заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в порядке, установленном статьей 62 КАС РФ, не представлено.

Доводы представителя административного истца о порочности заключения эксперта суд находит несостоятельными.

Так, как пояснила в настоящем судебном заседании эксперт ФИО5, будучи предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, все принятые в качестве объектов-аналогов земельные участки входят в диапазон цен земельных участков коммерческого назначения, расположенных в Железнодорожном и Левобережном районах и относятся к сегменту рынка исследуемого объекта, в заключении эксперта на стр. 21-22 представлены скриншоты отобранных для расчета стоимости исследуемого земельного участка объектов, наиболее сопоставимые по основным ценообразующим факторам, в том числе по функциональному назначению, согласно которым комментарии к объявлениям указывают на возможность их коммерческого использования; диапазон цен земельных участков по видам целевого назначения и по районам г. Воронежа представлен в аналитическом разделе журнала «Парадный квартал» за январь 2014 года, где среднее значение стоимости земельных участков коммерческого назначения в Железнодорожном районе г. Воронежа составляет <данные изъяты>.; в объявлениях о продаже указана краткая или обобщенная информация, при этом подобрать объекты в точном соответствии по виду разрешенного использования не представляется возможным, в связи с чем для формирования корректирующих коэффициентов для реализации сравнительного подхода используется более укрупненная классификация, которая представлена в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО6 и приведена в заключении эксперта на стр. 15,16; различие в площади не является значительным, при этом экспертом была применена уменьшающая корректировка на площадь; при производстве экспертизы эксперт руководствуется положениями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ведомственными инструкциями и приказами Минюста России, а также с применением положений Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки в части формулировок и применяемых подходов при определении рыночной стоимости, в методическом плане судебный эксперт обладает более широкими полномочиями в отличие от оценщика, может использовать как методические положения, изложенные в Законе об оценочной деятельности и Федеральных стандартах оценки, так и любые источники, содержащие информацию, необходимую ему для формирования методики конкретного исследования, структуру и содержание исследовательской части заключения эксперт определяет самостоятельно исходя из задачи, поставленной определением суда, при проведении исследования эксперт проводит анализ рынка для получения достаточной информации для проведения исследования всех факторов, имеющих отношение к объекту исследования, проводит выборку объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с объектом исследования; в ходатайстве не представлено доказательство (не представлены скриншоты) интернет-сайтов и вышеуказанного доклада, где указан диапазон цен земельных участков коммерческого назначения, исходя из анализа рынка земельных участков в г. Воронеже установлено, что средний показатель стоимости – <данные изъяты>, находится в диапазоне цен земельных участков промышленного назначения (под индустриальную застройку).

Суд, учитывая пояснения эксперта ФИО5, данные ею в настоящем судебном заседании относительно составленного ею заключения, находит выводы обоснованными, полными и ясными.

Доказательств наличия каких-либо обстоятельств, влияющих на величину рыночной стоимости объекта оценки, суду не представлено,

Иные участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не обращались.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось.

Суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, в то время как представленный административным истцом отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный оценщиком ООО «Агентство независимой оценки» ФИО4, вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объектов оценки по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью в размере <данные изъяты> рублей и кадастровой стоимостью, установленной в размере <данные изъяты> рублей.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость), определенной заключением судебного эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом по смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений названных выше норм, а также учитывая, что с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, сведения о кадастровой стоимости земельного участка, устанавливаемые настоящим решением, подлежат установлению с ДД.ММ.ГГГГ и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и в силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, - до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка, находящегося в пользовании у административного истца на праве аренды, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, поданное в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ, подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, учитывая, что оспариваемая кадастровая стоимость названного земельного участка утверждена органом кадастрового учета, суд не находит оснований к удовлетворению административного искового заявления в части требований, предъявленных к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области и администрации городского округа город Воронеж которые, по мнению суда, в данном случае являются ненадлежащими административными ответчиками.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление <данные изъяты> к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: физкультурно-оздоровительный объект, определенную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере <данные изъяты> рублей, на период с ДД.ММ.ГГГГ и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой подачи заявления считать ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении административного искового заявления <данные изъяты> к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, администрации городского округа город Воронеж об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 12 июля 2017 года.

Председательствующий И.В. Селиверстова