Решение № 2-1402/2023 2-51/2024 2-51/2024(2-1402/2023;)~М-1470/2023 М-1470/2023 от 11 февраля 2024 г. по делу № 2-1402/2023

К делу № 2-51/2024 г.

УИД 23RS0038-01-2023-002040-38


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 февраля 2024 г. ст. Отрадная

Отрадненский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего, судьи Новиковой Н.М.,

с участием: представителя истца ФИО1, по доверенности ФИО2,

представителя ответчика ФИО3, по доверенности ФИО4,

при секретаре Слухаевой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, с расположенными на нем объектами недвижимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, с расположенными на нем объектами недвижимости, обосновывая свои требования тем, что 06 июня 2023 года между ФИО1 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома. По условиям данного договора продавец обязался передать в собственность, а Покупатель обязался принять и оплатить земельный участок, кадастровый №, и жилой дом, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. При подписании предварительного договора, в соответствии с его условиями, покупатель обязан выплатить продавцу 300 000 (триста тысяч) рублей в качестве задатка. Истцом данное обязательство было исполнено надлежащим образом. Как следует из условий предварительного договора, передача земельного участка и жилого дома, его принятие покупателем производятся при подписании предварительного договора и без составления акта приема-передачи. 06 июня 2023 года предварительный договор с ФИО3 был подписан и выплачен задаток. Объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом спора истице ФИО1 ответчиком ФИО3, переданы не были. ФИО1 уехала в Амурскую область за вещами. Продав в Амурской области свой дом, истица выехала с вещами и предметами быта в Отрадненский район на постоянное место жительства. В дороге стала переписываться с ответчиком, который вначале писал, что ждет ее и уже освободил дом для ее вещей. А 14 сентября 2023 года ФИО1 получила сообщение в мессенджере от ФИО3 о том, что ей придется пожить у подруги, в связи с тем, что у ФИО3 защемило спину, он не может встать с постели. Кроме того, он указал, что здесь «ее никто не ждет и она еще не хозяйка». ФИО1 пришлось искать себе другое жилье. Учитывая, что продавец, ответчик по иску ФИО3, свою обязанность по передаче имущества не выполнил, нарушив п. 2.3. предварительного договора купли-продажи, ФИО1 считает, что сделка не состоялась по вине продавца. В таком случае задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере. Просила суд расторгнуть заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости от 06.06.2023 года; взыскать с ответчика в ее пользу 600 000 рублей и оплаченную государственную пошлину.

Представитель истца, по доверенности, ФИО2 в судебном заседании, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, просила их удовлетворить. Указала, что в материалах дела имеются скриншоты переписки ФИО1 и ФИО3 в мессенджере, из которых усматривается, что ФИО1 имела намерение приобрести земельный участок с жилым домом, расположенные по адресу: <адрес>, для чего осуществила оплату залога, организовала свой переезд из Амурской области в Краснодарский край со всеми вещами и домашними животными. Как следует из переписки участников договора, ответчик по делу через смс уведомил ФИО1 о том, что он не готов выехать и предоставить ей дом для проживания, поскольку заболел, а далее сообщил ей, что ее вообще никто не ждет, она еще не хозяйка спорного домовладения. Данныит смс ответчик существенно нарушил условия договора, согласно которых он должен был передать недвижимость непосредственно при подписании предварительного договора, получении денег и иных условий, позволяющих ему проживать в доме и (или) освободить его в иные даты сторонами не оговорено. Из указанных сообщений ФИО1 поняла, что ФИО3 не собирается выполнять условия договора и передавать ей имущество, за которое она внесла задаток. По приезду ФИО1 в ст. Передовую, ответчик на связь не выходил, ключи и документы от домовладения ей не передавал. Указания представителя ответчика о том, что ответчик освободил дом в сентябре и якобы сама истец уклонилась от заселения, по ее мнению ни чем не подтверждаются. Претензия о понуждении к заключению договора была отправлена в адрес покупателя 27.11.2023 года, т.е. за пределами даты, указанной как дата подписания основного договора, что наводит на мысль о проживании продавца в доме до данной даты. Просит суд удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3, по доверенности ФИО4 в судебном заседании пояснил, что с заявленными требованиями ответчик не согласен, в связи с тем, что 06 июня 2023 года сторонами был подписан предварительный договор, на основании которого ФИО1 передала ФИО3 300 000 рублей. Оставшиеся денежные средства, согласно п.п. 2.2.1 Покупатель обязался передать Продавцу в срок до 25 ноября 2023 года, при заключении основного договора. Однако, впоследствии, в ходе переписки в мессенджере, истица отказалась от покупки указанного земельного участка с жилым домом. ФИО4 пояснил, что ответчик освободил спорное домовладение, выехав из него в 20 числах сентября 2023 года. В настоящее время, домовладение пустует, в нем никто не проживает. Препятствий к вселению истице он не оказывал. Ответчик полагает, что истица намеренно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, так 16.09.2023 года истица сообщила ответчику, что не намерена покупать домовладение ответчика (переписка в WhatsApp), а 27.09.2023 года истица направила в адрес ответчика через Почту России претензию о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате денежных средств. Кроме того, 27.11.2023 г. истице было направлено требование о заключении основного договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости, которое она проигнорировала, в связи с чем ФИО3 пришел к выводу, что от заключения договора ФИО1 отказывается, а в случае отказа Покупателя от заключения основного договора купли-продажи Объектов – уплаченный задаток покупателю не возвращается. Просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ и иными правовыми актами.

Из материалов дела усматривается, что 06 июня 2023 года между ФИО1 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, что подтверждается материалами дела. По условиям данного договора продавец обязался передать в собственность, а Покупатель обязался принять и оплатить земельный участок – кадастровый №, и жилой дом – кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, что не оспаривалось сторонами процесса. При подписании предварительного договора, в соответствии с п. 2.2.1. Покупатель обязан выплатить продавцу 300 000 (триста тысяч) рублей в качестве задатка. Истцом данное обязательство было исполнено надлежащим образом, что так же не оспорено сторонами.

Как следует из п. 2.3. предварительного договора, передача земельного участка и жилого дома, его принятие покупателем должно быть произведено при подписании предварительного договора и без составления акта приема-передачи. 06 июня 2023 года предварительный договор с ФИО3 был подписан и выплачен задаток, что не оспорено участниками процесса.

Судом установлено и не опровергнуто участниками процесса, что после подписания предварительного договора и передачи задатка ФИО1 уехала по прежнему месту жительства для сбора личных вещей, а ФИО3 остался проживать в доме.

Как установлено судом и следует из материалов дела, с 14 по 18 сентября 2023 года между ФИО3 и ФИО1 состоялась переписка в мессенджере, в ходе которой от ФИО3, поступило сообщение из текста которого явно следовало, что на указанные даты он находится в проданном домовладении, он болен и предложил покупателю ФИО1 какое то время пожить у подруги, поскольку съехать к приезду истицы он не готов. Данные смс полностью опровергают довод представителя ответчика о том, что ответчик освободил дом в сентябре и по приезду в ст.Передовую покупатель ФИО1 может в него заселится. Так же данными действиями продавец ФИО3 нарушил условия договора, поскольку по его условиям он при получении задатка передает и недвижимость в собственность покупателя. Стороны правоотношений не были лимитированы датой подписания основного договора в части фактической передачи отчуждаемого имущества. Ссылки представителя ответчика на то, что срок освобождения жилого дома и выезда продавца это дата подписания основного договора противоречат договоренностям сторон и условиям предварительного договора купли-продажи, который сторонами не оспаривается.

Кроме того, судом установлено, что ключи и документы на спорное имущество ФИО5 ФИО1 не передавал, свои вещи истица в дом не ввезла, имуществом не пользовалась.

Расценив действия ответчика как уклонение от исполнения обязательств истец по делу ФИО1, приехав в ст.Передовую была вынуждена искать для себя новое жилье.

Таким образом, ФИО3 были нарушены условия предварительного договора купли-продажи от 06.06.2023 г., обязательство по передаче земельного участка и дома не было исполнено.

Так же судом установлено, что 25.11.2023 года в адрес истца ответчиком направлена претензия о понуждении к заключению основного договора, которую ФИО1 оставила без рассмотрения.

Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ, в случае непредоставления стороной исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

С учетом изложенного, суд считает, что ответчиком был нарушен п. 2.3 предварительного договора купли-продажи земельного участка, с расположенными на нем объектами недвижимости, которое выразилось в нарушении первоначальной договоренности о передаче спорного имущества в момент подписания предварительного договора купли-продажи.

В то же время суд считает, что истец, находясь на территории нахождения недвижимого имущества, и достоверно зная, что по условиям договора ей должны были быть переданы ключи и документы, не предприняла никаких попыток получить приобретенное ей недвижимое имущество и лишь 27.09.2023 года направила в адрес ответчика претензию о расторжении предварительного договора купли-продажи, что позволяет суду сделать вывод об отсутствии намерений приобретения указанного жилого дома.

Исходя из правового смысла 2.2.1 предварительного договора купли-продажи, стороны определив общую сумму сделки, определили ее порядок как уплату частями, тем самым, указав в договоре сумму в 300000 (триста тысяч) рублей как задаток, они подменили юридически значимые понятия, поскольку между ними отсутствует договор задатка и выплаченная покупателем сумма является частичной оплатой суммы сделки.

В соответствии со статьей 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Судом достоверно установлено и подтверждено материалами дела, что ФИО3, уклонившись от исполнения обязательств по передаче недвижимого имущества на установленных предварительным договором купли-продажи условиях, нарушил его существенные условия, что является основанием к его расторжению.

Суд приходит к выводу, что денежные средства в размере 300 000 рублей, полученные ФИО3 от ФИО1 в виду не состоявшейся сделки купли-продажи, являются неосновательным обогащением ответчика и подлежат возврату истцу.

Требования истца о взыскании оплаченной суммы по договору в двойном размере суд считает необоснованными, так как между сторонами не было заключено соглашение о задатке, а оплаченная по предварительному договору сумма является частью суммы по сделке, то есть авансовым платежом.

Учитывая, что факт получения в заявленном размере денежных средств ответчиком не оспаривается, суд, в соответствии с установленным ст. 12 ГПК РФ принципом состязательности, расценивает непредставление ответчиком доказательств, подтверждающих существование между ним и истцом иных договорных отношений, во исполнение которых истцом ему была перечислена указанная сумма, как доказательство неосновательного обогащения ответчика.

С учетом изложенного, суд считает иск ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли продажи объектов недвижимости и взыскании оплаченных по договору денежных средств, а так же неустойки в двойном размере подлежащим частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика судебных расходов, состоящих из оплаченной при обращении в суд суммы государственной пошлины.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, рассчитанные пропорционально, удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем, с ответчицы подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 200 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, с расположенными на нем объектами недвижимости, удовлетворить частично.

Расторгнуть заключенный предварительный договор купли-продажи земельного участка, с расположенными на нем объектами недвижимости, заключенный 06.06.2023 года между ФИО1 к ФИО3.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 300 000 (триста тысяч) рублей как неосновательное обогащение.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные издержки в размере 6 200 (шесть тысяч двести) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Отрадненский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательном виде.

Решение в окончательном виде изготовлено судом 19.02.2024 года

Судья: Н.М. Новикова