Решение № 2-4322/2024 2-455/2025 2-455/2025(2-4322/2024;)~М-2450/2024 М-2450/2024 от 26 февраля 2025 г. по делу № 2-4322/2024

Дело № 2-455/2025

УИД 44RS0001-01-2024-006354-91


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 февраля 2025 года г. Кострома

Свердловский районный суд города Костромы в составе судьи Митрофановой Е.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Балуковым П.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.М.Р. к З.О.А., Г.А.Р. о переводе прав и обязанностей покупателя и признании недействительной и отмене записи регистрации в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

Г.М.Р. обратился в суд с исковым заявлением к Г.А.Р., З.О.А. об осуществлении перевода прав и обязанностей покупателя ? доли в праве общей долевой собственности квартиры по адресу: 1, кадастровый № с ответчика З.О.А. на Г.М.Р., признании недействительной и отмене записи регистрации № от <дата> в ЕГРН о праве общей долевой собственности З.О.А. на ? долю в праве общей долевой собственности квартиры по адресу: 1, кадастровый №; о внесении в ЕГРН сведений о приобретении права собственности Г.М.Р. на ? долю в праве общей долевой собственности квартиры по адресу: 1, кадастровый №, по исполнении им обязанности покупателя по оплате стоимости указанной доли. В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 1, кадастровый №, на основании свидетельства о праве на наследство по закону № от <дата>, выданного нотариусом г. Костромы и Костромского района Костромской области М.Н. по наследственному делу № после смерти двоюродной сестры Г.Г.М., что подтверждается Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03 июня 2021, выданной Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, о чем в ЕГРН <дата> сделана запись регистрации №. Из ответа Управления Росреестра по Костромской области от 27 июня 2024 года истцу стало известно, что в ходе проверки ЕГРН установлено, что право общей долевой собственности З.О.А. на квартиру, расположенную по адресу: 1 зарегистрировано на основании договора купли –продажи 23 октября 2023 года, удостоверенного нотариусом г. Костромы и Костромского района Костромской области К.Ю., реестровый №, стоимость доли не известна, договор купли –продажи не предоставлен. Истца Г.М.Р. не уведомили по адресу его фактического проживания о продаже доли в праве общей долевой собственности. Ответчику Г.А.Р. было известно место фактического проживания брата Г.М.Р. в общежитии ОАО «Адлеркурорт» по адресу 2 из материалов гражданского дела № Свердловского районного суда г. Костромы. На данный адрес каких –либо уведомлений или иной корреспонденции на имя Г.М.Р. не поступало. В связи с осмотром доли квартиры перед покупкой ответчику З.О.А. достоверно известно, что по спорному адресу: 1 истец Г.М.Р. не проживал. Таким образом, ответчик Г.А.Р. не предупреждал истца Г.М.Р. о намерении продать ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 1, кадастровый №, в связи с чем сделка купли –продажи совершена с нарушением права истца на преимущественную покупку. Поскольку о совершении сделки стало известно 27.06.2024 согласно ответа Управления Росреестра по Костромской области, то процессуальный срок на обращение в суд за защитой права соблюден.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в надлежащем порядке, представитель истца по доверенности Б.Г.И. поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске, кроме того, ею было заявлено о поддельности подписи истца на уведомлении по факту получения извещения ответчика Г.А.Р. о продаже спорной доли в квартире по адресу3.

Ответчик З.О.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена в надлежащем порядке, ее представитель по доверенности З.Т. возражала в отношении удовлетворения исковых требований, полагая, что ответчиком Г.А.Р. надлежащим образом выполнена обязанность по уведомлению долевого сособственника о намерении продажи доли в праве собственности.

Ответчик Г.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в надлежащем порядке.

Третье лицо нотариус К.Ю. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена в надлежащем порядке.

Третье лицо Управление Росреестра по Костромской области представи теля в судебное заседание не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено в надлежащем порядке.

Заслушав доводы представителей истца и ответчика З.О.А., изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Таким образом, согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст.ст. 199-205 ГК РФ.

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. Цена иска определяется в соответствии с пп. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ.

При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Г.М.Р. является собственником ... доли в праве собственности на квартиру (кадастровый №), расположенную по адресу: 1.

Собственником оставшейся ? доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру по состоянию на <дата> являлся ответчик Г.А.Р..

ФИО1 по поручению Г.А.Р., с целью соблюдения требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, <дата> в адрес Г.М.Р. направлено уведомление Г.А.Р. о намерении продать принадлежащую ему ? долю в квартире за 1 300 000 рублей, Г.М.Р. предложено не позднее одного месяца со дня получения настоящего уведомления сообщить Г.А.Р. о своем намерении приобрести указанную долю. Данное уведомление направлено Г.М.Р. по адресу его регистрации по месту жительства: адрес 4, которое возвращено отправителю из - за истечения срока хранения <дата>, а также по адресу его фактического пребыванияадрес 3 которое получено истцом <дата>, что подтверждается уведомлением о вручении и отчетом об отслеживании почтового отправления.Ответа Г.М.Р. на указанное уведомление о намерении приобрести спорную долю в адрес Г.А.Р. не поступило, доказательств обратного истцом суду не представлено.

<дата> между Г.А.Р. (Продавец) и З.О.А. в лице ее представителя З.Т.(Покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому Продавец продал Покупателю принадлежащую ему ? долю в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 1, площадью ... кв.м, расположенную на четвертом этаже, кадастровый номер объекта №.

Согласно пункту 6 Договора Покупатель купила у Продавца указанную долю в праве общей собственности на квартиру за цену 1300000 (один миллион триста тысяч) рублей 00 копеек.

<дата> З.О.А. передала Г.А.Р. денежные средства в сумме 1 300 000 рублей наличными на руки, что подтверждается распиской от 23.10.2023.

Право собственности на купленную долю в праве общей долевой собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано за З.О.А. <дата>.

Также в ходе рассмотрения дела представителем истца Б.Г.И. <дата> на депозитный счет суда перечислены в счет обеспечения исковых требований 1300000 рублей по платежному поручению.

В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на сайте хозяйственного общества в сети "Интернет" информации для участников этого общества, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и т.п.).

В юридически значимом сообщении может содержаться информация о сделке (например, односторонний отказ от исполнения обязательства) и иная информация, имеющая правовое значение (например, уведомление должника о переходе права (статья 385 ГК РФ) (пункт 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

По смыслу приведенных норм права и их разъяснений на продавца законом не возложено каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе, обязанности направления юридически значимого сообщения по всем возможным адресам нахождения заинтересованного лица либо фактического вручения уведомления о намерении продать долю в общем имуществе.

Поскольку в материалах дела имеются доказательства извещения истца о продаже доли по адресу его регистрации по месту жительства: адрес 4, риск неполучения которого несет истец, сведений о регистрации истца по месту пребывания по иному адресу судом не установлено и истцом не представлено, ответчиком Г.А.Р. были предприняты все необходимые меры для исполнения своей обязанности, предусмотренной пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом Г.М.Р. не реализовал своего права на приобретение доли квартиры по предложенной цене в разумный срок.

Довод истца об обязанности ответчика направить уведомление по месту фактического проживания истца Г.М.Р. по адресу: общежитие ОАО «Адлеркурорт» по адресу 2, противоречит вышеуказанным правовым нормам о надлежащем направлении юридически значимых сообщений. Кроме того, истцом не представлено достоверных и убедительных доказательств наличия у Г.А.Р. сведений об адресе фактического проживания Г.М.Р. по адресу 2 на момент направления уведомления о продаже доли квартиры. Напротив ответчиком в дополнение к направлению уведомления по адресу регистрации истца указанное уведомление было также направлено по известному ответчику адресу фактического проживания истца: адрес 3, которое истцом получено согласно подписи на уведомлении. При этом довод представителя истца о том, что подпись на уведомлении не принадлежит истцу правового значения при надлежащем извещении истца по месту его регистрации не имеет. Кроме того, в материалах дела имеется доверенность от <дата>, выданная Г.М.Р. Б.Г.И. в том числе на право получения почтовой, телеграфной, ценной и всякого рода корреспонденции и посылок со сроком действия – 10 лет, свидетельствующая о возможности получения корреспонденции за истца его представителем Б.Г.И. с проставлением ею своей подписи на уведомлении в любом отделении почтовой связи. Довод о непроживании истца в спорной квартире правового значения для установления надлежащего извещения об уведомлении о продаже квартиры также не имеет.

Довод истца об отсутствии описи вложения при отправке уведомления отклоняется судом, поскольку соответствующей обязанности законом на продавца не возложено, также в силу статьи 10 ГК РФ добросовестность сторон предполагается, пока не доказано обратное, каких -либо доказательств отсутствия в конверте уведомления о продаже доли в праве собственности истцом суду не представлено.

При этом не совершение истцом реальных действий, направленных на приобретение доли, не должно повлечь нарушение права ответчика Г.А.Р. на распоряжение своим имуществом, являющегося неотъемлемой составляющей содержания права собственности, на предложенных им условиях.

При указанных выводах оснований для удовлетворения исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя, а также производных от них требований о признании недействительной и отмене записи регистрации № от <дата> в ЕГРН о праве общей долевой собственности З.О.А. на ? долю в праве общей долевой собственности квартиры по адресу: 1, кадастровый №; о внесении в ЕГРН сведений о приобретении права собственности Г.М.Р. на спорную долю по исполнении им обязанности покупателя по оплате ее стоимости не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Г.М.Р. к З.О.А., Г.А.Р. о переводе прав и обязанностей покупателя и признании недействительной и отмене записи регистрации в ЕГРН отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.М. Митрофанова

Мотивированное решение изготовлено 13.03.2025 года.