Решение № 3А-50/2017 3А-50/2017~М-81/2017 М-81/2017 от 25 октября 2017 г. по делу № 3А-50/2017

Дело № 3а-50/2017

Омский областной суд


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Цериградских И.В.

при секретаре Батура Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании <...> в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Омский компаньон» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от <...> № <...>,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Омский компаньон» (далее - ООО «Омский компаньон») обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании недействительным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от <...> № <...> (далее – Комиссия), которым удовлетворено заявление Администрации г. Омска о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, местоположение которого установлено в <...> юго-восточнее относительно четырнадцатиэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>, <...>, назначение: для общественно-деловых целей под строительство гостиничного торгово-развлекательного комплекса.

Указано, что ООО «Омский компаньон» является арендатором земельного участка на основании договора от <...> № № <...>, соглашений от <...>, <...>, <...>. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчёте от <...> № <...>ОК/2/1/9 ООО «Центр интеллектуальных технологий» в размере <...> рублей.

Оспаривая решение Комиссии, ООО «Омский компаньон» указывает на несоответствие отчёта от <...> № <...>ОК/2/1/9 требованиям статьи 24.18 Федерального закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на неверное определение оценщиком вида разрешенного использования земельного участка, нахождение объекта недвижимости в территориальных зонах ИТ2 и Р4 вместо указанной в отчёте территориальной зоны ОД1-1654; ошибочный выбор объектов-аналогов, расположенных на территории Кировского и Ленинского административных округов г. Омска, в то время как земельный участок с кадастровым номером <...> находится в Центральном административном округе г. Омска; рассмотрение отчёта об оценке по истечении шести месяцев от даты его составления.

В судебном заседании представители административного истца ООО «Омский компаньон» ФИО1, ФИО2 заявленные требования поддержали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных требований, указывая на правомочность действий и принятого Комиссией решения (письменные возражения – л.д. 170-172 том 1).

Представитель Администрации г. Омска ФИО4 против удовлетворения требования возражал, указывая на отсутствие оснований для отмены решения комиссии (письменный отзыв – л.д. 167-169 том 1).

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Омской области в судебном заседании участия не принимало, о месте и времени рассмотрения административного дела извещено надлежащим образом (л.д. 213 том 2).

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, - федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации; в этой связи указанные органы вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости соответствующих земельных участков.

В соответствии с абзацем 9 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в отношении указанных объектов недвижимости органы местного самоуправления обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзацы 11 и 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац 33 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац 36 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Указанной статьей Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, установлены требования к составу комиссии и порядку рассмотрения соответствующих заявлений.

В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации, формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности.

При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии.

Кандидатуры представителей предпринимательского сообщества, в том числе в целях ротации, выдвигаются некоммерческими организациями, основанными на членстве и объединяющими потребителей оценочных услуг (абзацы 5-8 статьи 24.18 от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии (абзац 34 статьи 24.18 от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно пункту 20 Приказа Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263 «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Из материалов дела следует, что согласно договору аренды № № <...> от <...>, соглашениям к договору аренды земельного участка от <...>, от <...>, <...> ООО «Омский компаньон» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, местоположение которого установлено в <...>, имеющего почтовый адрес: <...>, <...>, назначение: для общественно-деловых целей под строительство гостиничного торгово-развлекательного комплекса. Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 10-15, 18-20 том 1).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области № 50-п от 20 ноября 2014 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области, определившие кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 января 2014 года в размере <...> рублей (л.д. 103 том 1).

Администрация г. Омска обратилась в комиссию с целью пересмотра указанных результатов путем установления рыночной стоимости земельного участка, представив отчет оценщика ФИО5, генерального директора ООО «Центр интеллектуальных технологий», от <...> № <...>.ОК2/1/9 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>. Рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком на 1 января 2014 года в размере <...> рублей (л.д. 102 том 1, л.д. 1-159 том 2).

Соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности подтверждается экспертным заключением Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 12 мая 2016 года № 1400/2016/1 (л.д. 145-166 том 1).

Решением Комиссии от <...> № <...> заявление Администрации г.Омска удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> установлена в размере рыночной стоимости <...> рублей по состоянию на 1 января 2014 года на основании отчета об оценке ФИО5 № <...>.ОК2/1/9 от <...>. Установлено, что отличие рыночной стоимости земельного участка от кадастровой его стоимости составляет более 30% (л.д. 133-135 том 1).

Принимая решение, Комиссия пришла к выводу о том, что оформление и содержание отчёта об оценке соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (л.д. 133-135 том 1).

Из протокола заседания Комиссии следует, что для рассмотрения в Комиссию был представлен, в том числе отчёт от <...> № <...>.ОК2/1/9 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Центр интеллектуальных технологий». Указанный отчёт являлся предметом исследования.

По результатам изучения представленного отчёта, обсуждения и голосования Комиссия признала, что отчёт об оценке соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости (л.д. 119-132 том 1).

При этом на заседании Комиссии имелся необходимый кворум, предусмотренный пунктом 10 «Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от <...> № <...>. По рассматриваемым вопросам проведено открытое голосование, решение принято единогласно, что соответствует требованиям пункта 12 указанного порядка.

Представители ООО «Омский компаньон» на заседании Комиссии не присутствовали, о слушании заявления Администрации г. Омска и проведении заседания Комиссии <...> извещены, что подтверждается почтовым уведомлением о получении извещения (л.д. 113 -114 том 1).

Таким образом, решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Порядку, процедура принятия решения Комиссией не нарушена.

Оспаривая решение Комиссии от <...> № <...>, административный истец ссылается на несоответствие отчёта от <...> № <...>.ОК/2/1/9 требованиям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

В указанной связи по ходатайству административного истца определением Омского областного суда от <...> по административному делу была назначена судебно-методологическая экспертиза.

Заключением эксперта ФИО6 № <...> от <...> выявлены несоответствия отчёта <...> № <...>.ОК/2/1/9 пунктам 7,8,13, подпункту «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № <...>. Экспертом указано, что оценщик в процессе исследования и описания характеристик земельного участка, основывался на недостоверной (устаревшей) информации о действующих территориальных зонах, в которых на дату оценки располагался оцениваемый земельный участок. По мнению эксперта, на дату проведения оценки земельный участок располагался в территориальных зонах Р4-1654 и ОД2-1828, что свидетельствует о наличии обременений (ограничений использования участка) на дату оценки, которые оценщиком не были корректно установлены при оценке объекта оценки (л.д. 160-206 том 2).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая отчёт от <...> № <...>ОК/2/1/9 об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное заключение на него, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о рыночной стоимости земельного участка.

Указанный отчёт подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Доказательств нахождения земельного участка с кадастровым номером <...> в территориальных зонах Р4-1654 и ОД2-1828 не представлено, оценщик при проведении оценки правомерно исходил из нахождения земельного участка с кадастровым номером <...> в территориальной зоне ОД1.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, абзацем 14 статьи 1 решения Омского городского Совета от <...> № <...> (в редакции от <...>) «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденные Решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 года № 201» зона ОД1 была изменена на зону Р4, в которую вошел земельный участок с кадастровым номером <...>.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от <...> решение Омского городского Совета от <...> № <...> (в редакции от <...>) «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденные Решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 года № 201» признано недействующим в части абзаца 14 статьи 1.

Согласно части 5 статьи 195 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации нормативный правовой акт или отдельные его положения, признанные Судом по интеллектуальным правам недействующими, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда и должны быть приведены органом или лицом, принявшими оспариваемый акт, в соответствие с законом или иным нормативным правовым актом, имеющими большую юридическую силу.

Согласно части 2 статьи 13, частям 4 и 5 статьи 195 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период (пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <...> № <...> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов»).

В связи с чем суд приходит к выводу, что на 1 января 2014 г. земельный участок с кадастровым номером <...> располагался в территориальной зоне ОД1.

Указанное обстоятельство подтверждается также Генеральным планом муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденным Решением Омского городского Совета от <...> № <...>, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером <...> отнесен к зоне ОД1.

Таким образом, нарушений пунктов 7, 8, 13, подпункта «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № <...> оценщиком ФИО5 при составлении отчёта № <...>.ОК2/1/9 от <...> не допущено.

В этой связи доводы административного истца о несоответствии отчёта от <...> № <...>.ОК/2/1/9 требованиям Федерального закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки являются несостоятельными и подлежат отклонению.

При указанных обстоятельствах, суд не усматривает правовых оснований для отмены решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от <...> № <...>.

Руководствуясь статьями 175-180, 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

р е ш и л:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Омский компаньон» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от <...> № <...> отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Омского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Цериградских