Решение № 2А-3664/2018 2А-706/2019 2А-706/2019(2А-3664/2018;)~М-3670/2018 М-3670/2018 от 24 января 2019 г. по делу № 2А-3664/2018

В окончательной форме
решение суда принято 25 января 2019 года

Дело № 2а-706/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта 21 января 2019 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С., при секретаре Зайцевой М.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ФИО1 к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, государственному регистратору Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО2, с участием заинтересованного лица – Общество с ограниченной ответственностью «Триумф» об оспаривании решения и обязании совершить определенные действия,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском о признании незаконным и отмене отказа государственного регистратора в проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 15.06.2018 года по делу № № и возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на жилой дом кад. номер №, степень готовности 28%, расположенный по адресу: <адрес>, на основании нотариального договора купли – продажи жилого дома от 16.08.2017 года.

Исковые требования мотивированы тем, что истец по нотариальному договору купли – продажи от 15.08.2017 года приобрел у ООО «Триумф» вышеуказанный жилой дом со степенью готовности 28%. Истцом и нотариусом, удостоверившим сделку, было подано заявление в Государственный комитет по госрегистрации и кадастру Республики Крым о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, в проведении которой было отказано сообщением регистратора от 15.06.2018 года. Считает решение незаконным, поскольку правовые основания для отказа в государственной регистрации права собственности, предусмотренные пунктами 5,7 ч. 1 ст. 26 и ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ, у регистратора отсутствовали.

В судебное заседание истец не явился, был извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Ответчики и представитель заинтересованного лица в судебное заседание также не явились, были извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела. От представителя ответчика Госкомрегистра и представителя заинтересованного лица ООО «Триумф» поступили ходатайства о рассмотрении дела без их участия.

Госкомрегистром также представлены письменные возражения на иск, в которых указано, что при проведении регистратором правовой экспертизы представленных на регистрацию документов было установлено, что согласно представленному договору, стоимость объекта недвижимости была определена сторонами в размере 63 000 000 рублей, расчет произведен полностью, до подписания настоящего договора. При этом было установлено, что в отношении данного объекта недвижимости в Госкомрегистр ранее уже поступали неоднократно документы о проведении государственной регистрации перехода права собственности, на основании договоров купли – продажи, оформленных как в простой письменной форме, так и удостоверенных нотариально, в которых также было указано о проведении расчетов за объект недвижимости до подписания договоров с другими приобретателями имущества. Кроме того, в представленном договоре купли – продажи отсутствуют сведения о передаче земельного участка, в границах которого расположен отчуждаемый объект недвижимости, что противоречит принципу единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов, сведения о регистрации права муниципальной собственности на земельный участок, на котором расположен не завершенный строительством жилой дом также отсутствуют.

Представителем заинтересованного лица направлены письменные пояснения, в которых он указал, что 18.05.2017 года между ФИО3 и ООО «Триумф» в простой письменной форме был заключен договор купли – продажи спорного объекта недвижимости, который был предоставлен в Госкомитет по госрегистрации и кадастру Республики Крым на регистрацию. В связи с отказом в государственной регистрации права собственности на основании данного договора, стороны пришли к соглашению о заключении договора в нотариальной форме. После получения уведомления регистратора о приостановлении государственной регистрации, 25 мая 2018 года в Госкомитет было подано заявление, которым ФИО1 сообщил о расторжении ранее заключенного договора от 18.05.2017 года с приложением оригинала дополнительного соглашения, однако эти документы не были учтены ответчиком.

В соответствии со ст. 150, ч. 6 ст. 226 КАС РФ, поскольку все участники процесса надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, доказательств уважительной неявки суду не представили, дело рассмотрено в отсутствие истца, ответчиков и заинтересованного лица.

Оценив представленные письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 16 августа 2017 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Триумф» в лице директора ФИО4 и ФИО1 был заключен договор купли – продажи, в соответствии с которым Общество продало, а истец купил жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 2001,6 кв. метров, кад. номер №. Степень готовности объекта незавершенного строительства: 28%.

Согласно пункту 2 Договора, земельный участок площадью 950 кв. метров, кад. номер №, категория земель: земли населенных пунктов, на котором расположен отчуждаемый жилой дом, находится в пользовании у Продавца, что подтверждается Договором аренды земельного участка от 13 февраля 2014 года.

В соответствии с пунктом 5 Договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

14 марта 2018 года нотариусом было подано в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым заявление о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом с кад. номером №, на основании вышеуказанного договора купли – продажи.

При проведении государственной регистрации, в Едином государственном реестре недвижимости установлено наличие информационного сигнала директора ООО «Триумф» ФИО5 от 09.01.2018 года о предоставлении поддельных документов, в связи с чем регистратором был направлен запрос президенту нотариальной палаты Республики Крым с просьбой сообщить информацию об удостоверении нотариусом Алуштинского нотариального округа Договора купли – продажи жилого дома, удостоверенного 16.08.2017 года.

Уведомлением государственного регистратора от 16.03.2018 года проведение государственной регистрации перехода права собственности было приостановлено, в целях проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

Так, регистратором указано, что согласно сведениям ЕГРН, ООО «Триумф» и ФИО1 ранее уже обращались в Госкомрегистр с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом на основании договора купли – продажи объекта недвижимого имущества от 18.05.2017 года.

При этом сведения, подтверждающие, что заключенный ранее договор был расторгнут и стороны не имеют претензий, в Ялтинское городское управление Госкомрегистра не представлены.

Далее, 16.08.2017 года в Госкомрегистр поступили документы о государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства на основании Договора купли – продажи жилого дома от 16.08.2017 года, удостоверенного нотариусом Алуштинского городского нотариального округа ФИО6, заключенного между ООО «Триумф» и ФИО1

Согласно п. 5 договора, расчет на указанное имущество произведен полностью, а также согласно п. 14 Договора продавец гарантирует, что на момент его подписания указанное имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом не состоит.

Кроме того, 31.08.2017 года в Госкомрегистр поступили заявления о государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства на основании договора его купли – продажи от 24.08.2017 года, удостоверенного нотариусом Симферопольского городского нотариального округа Евтушенко С.М. и ФИО7, согласно которому расчет за имущество также произведен полностью и продавец гарантирует, что на момент подписания договора имущество никому не продано и свободно от прав третьих лиц.

Таким образом, регистратор пришел к выводу, что в противоречие пункта 1 ст. 432 ГК РФ сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, что в свою очередь препятствует проведению перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

Во избежание проведения регистрационных действий в пользу мошенников, регистратором был сделан запрос в нотариальную палату Республики Крым в подтверждение информации об удостоверении нотариусом Алуштинского городского нотариального округа ФИО6 договора купли – продажи жилого дома от 16.08.2017 года.

Судом установлено, что 29 марта 2018 года нотариусом Алуштинского городского нотариального округа ФИО6 был дан ответ государственному регистратору, в котором сообщено, что нотариусом действительно был удостоверен договор купли – продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> между ООО «Триумф» и ФИО1

Также, судом установлено, что 25 мая 2018 года представителем ФИО1 было подано в Госкомитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым дополнительное соглашение от 16.08.2018 года к договору купли – продажи недвижимого имущества от 18.05.2017 года, о расторжении указанного договора.

Сообщением государственного регистратора от 15.06.2018 года в государственной регистрации перехода права собственности ФИО1 было отказано по основаниям, изложенным ранее в уведомлении о приостановлении регистрации права.

Также дополнительно указано, что в договоре нет сведений о передаче земельного участка, в границах которого расположен отчуждаемый объект недвижимости, что противоречит принципу единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов.

Кроме того, существенным условием является назначение (категория) и разрешенное использование земельного участка, однако сведения о разрешенном использовании земельного участка с кад. номером №, на котором расположено здание с кад. номером № по адресу: <адрес>, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

Таким образом, невозможно установить использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением, в соответствии со ст. 85, ст. 45 Земельного Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Таким образом, основанием для удовлетворения административного иска об оспаривании действий и решений органа, наделенного государственными полномочиями должна быть совокупность двух условий: не соответствие оспариваемого решения (действия) нормативному правовому акту, а также нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 июля 2014 года № 1335-р «Об утверждении Соглашения между Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и Советом министров Республики Крым о передаче осуществления части полномочий в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета» осуществление полномочий по государственному учету на территории Республики Крым переданы Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, созданному Постановлением Совета Министров Республики Крым от 27 июня 2014 года № 164.

Порядок и основания регистрации прав на объект недвижимого имущества, отказа в регистрации установлены Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости) (далее – Закон № 218-ФЗ), в соответствии со ст. 1 которого Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального Закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно п. 2 вышеуказанной статьи, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 21 Федерального Закона № 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно ст. 29 Федерального Закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства.

Статья 26 Федерального Закона № 218-ФЗ устанавливает основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В соответствии с Приложением 1 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 № 173 «Об утверждении порядков и способов направления органом регистрации прав уведомлений, а также подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представленных заявителем документов» в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав приводятся все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с указанием норм (пунктов, частей, статей) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов, а также рекомендации по устранению причин приостановления.

В соответствии со ст. 27 Федерального Закона № 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как усматривается из уведомления о приостановлении государственной регистрации, причиной приостановления послужило направление в нотариальную палату Республики Крым межведомственного запроса в целях подтверждения информации об удостоверении нотариусом Алуштинского городского нотариального округа ФИО6 договора купли – продажи жилого дома, удостоверенного 16.08.2017 года по номеру в реестре нотариальных действий 2-637.

Из представленного ответчиками дела правоустанавливающих документов следует, что факт удостоверения договора купли – продажи жилого дома был нотариусом подтвержден.

Вместе с тем, основанием для отказа в регистрации права собственности послужило наличие у регистратора сведений об иных сделках, заключенных с тем же объектом недвижимого имущества, а также отсутствие в реестре сведений о земельном участке и не предоставление заявителем документов, подтверждающих передачу земельного участка от покупателя к продавцу.

Из вышеизложенного следует, что в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 16 марта 2018 года, в нарушение требований Федерального закона № 218-ФЗ не были указаны все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов, а также рекомендации по устранению причин приостановления.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации также не указано, в соответствии с каким из пунктов ст. 26 Федерального Закона № 218-ФЗ ее проведение было приостановлено, не было предложено заявителю предоставить дополнительные документы, подтверждающие вид разрешенного использования земельного участка, а также соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта.

Таким образом, судом установлено, что основания для отказа в осуществлении государственной регистрации права не соответствуют основаниям, по которым регистрация права была приостановлена, что свидетельствует о существенных нарушениях процедуры рассмотрения заявления истца, нарушении его законных прав и интересов.

Каких-либо причин, перечень которых содержится в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, препятствующих в государственной регистрации перехода права собственности на основании нотариально удостоверенного договора купли - продажи, ни в уведомлении о приостановлении, ни в обжалуемом истцом сообщении об отказе не содержится.

При этом приведенные в оспариваемом сообщении причины отказа в госрегистрации Законом № 218-ФЗ не предусмотрены.

Более того, частью 2 ст. 59 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется.

Таким образом, приведенными правовыми нормами не предусмотрено право государственного регистратора проверять обоснованность удостоверения нотариусом договора купли – продажи объекта недвижимого имущества, а также ставить под сомнение возникающие у покупателя права, подтвержденные таким договором.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 50 Обзора Судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г.

Из представленного ответчиком дела правоустанавливающих документов следует, что с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество обратился нотариус, удостоверивший договор купли – продажи, предоставив для регистрации все необходимые документы.

Регистратор в обжалуемом сообщении не указал, почему представленные на регистрацию документы не являются достаточным основанием для перехода права собственности, не разъяснил заявителю, в силу чего у него возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации права и какие именно документы истцу необходимо предоставить для устранения таких сомнений.

При этом суд считает, что изложение в сообщении общих фраз о не достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, без указания конкретных условий, по которым не достигнуто соглашение, а также ссылки на законодательство, без указания, в каких документах данные сведения должны содержаться, в чем именно заключалось несоблюдение истцом требований нормативно – правовых актов, которые регистратор перечислил в своем сообщении, не является надлежащим проведением регистратором правовой экспертизы представленных документов и выполнением требования Закона о регистрации.

Согласно п. 5 ст. 18 Закона о регистрации, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

При этом в обжалуемом сообщении регистратора не указано, каким нормативным правовым актам не соответствует представленный истцом на регистрацию договор купли – продажи.

Из представленного ответчиком дела правоустанавливающих документов следует, что с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество обратился нотариус, удостоверивший договор купли – продажи, предоставив для регистрации все необходимые документы, в дальнейшем данный нотариус подтвердил факт удостоверения им договора купли – продажи между сторонами сделки.

Право собственности продавца на спорный объект недвижимости ранее было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости и в установленном порядке никем не оспорено.

При таких обстоятельствах, правовые основания для проверки законности заключенного истцом договора купли – продажи объекта недвижимого имущества, а соответственно и принятия оспариваемого решения об отказе в регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества у регистратора отсутствовали.

В соответствии с ч. 3 ст. 227 КАС Российской Федерации, в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом.

Поскольку основания, приведшие к отказу в регистрации права собственности истца признаны судом незаконными, однако суд в силу статей 10 и 118 Конституции Российской Федерации - не вправе подменять государственные и муниципальные органы или выполнять их функции, суд считает, что исковые требования в части понуждения ответчика зарегистрировать право собственности подлежат частичному удовлетворению, путем возложения на ответчика обязанности повторно рассмотреть данный вопрос.

Поскольку стороны в судебное заседание не явились, а из представленных ответчиком документов невозможно установить, когда истцом была получена копия обжалуемого им сообщения, суд считает, что срок на обращение в суд истцом не пропущен.

Согласно ч. 1 ст. 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (ст. 103 КАС РФ).

Таким образом, с учетом удовлетворения исковых требований в соответствии со ст. 111 КАС Российской Федерации Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым подлежит возмещению истцу уплаченная им при подаче иска государственная пошлина в сумме 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

р е ш и л :

иск ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 15 июня 2018 года об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект, расположенный по адресу: <адрес>

Обязать Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в порядке и сроки, установленные Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» повторно рассмотреть заявления нотариуса Автухович Эры Владимировны, действующей в интересах Общества с ограниченной ответственностью «Триумф» и ФИО1 о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: к.н. №, расположенный по адресу: <адрес>, и документы, представленные 14 марта 2018 года.

Взыскать с Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Ю.С. Кононова