Решение № 2-943/2020 2-943/2020~М-345/2020 М-345/2020 от 23 сентября 2020 г. по делу № 2-943/2020

УИД 91RS0018-01-2020-000391-29

дело №2-943/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24.09.2020 г. Саки

Сакский районный суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Басараб Д.В.,

при секретаре судебного заседания Исмаилов Э.И.,

с участием представителя истца ФИО5,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третьи лица администрация Штормовского сельского поселения <адрес> Республики Крым, Публичное акционерное общество Сбербанк России о расторжении договора переуступки прав аренды

установил:

истец ФИО1 обратился с исковым заявлением к ФИО2, третье лицо администрация Штормовского сельского поселения <адрес> Республики Крым о расторжении договора переуступки прав аренды.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Публичное акционерное общество Сбербанк России.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключён договор переуступки прав аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>А, площадью 929кв.м., кадастровый №. Указанный земельный участок был передан ответчику без обременения сервитутами, правами третьих лиц. Истец указывает, что согласно п.5.3 договора переуступки предусмотрено, что с момента государственной регистрации данного договора в ЕГРН право аренды на участок находится в аренде у ПАО Сбербанк России на основании статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что нарушает его права, представленные ему на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключённого между ним и администрацией Штормовского сельского поселения <адрес> Республики Крым, так как ограничивает его использование, а также не оговорен ими предварительно при заключении договора. Согласно представленной информации администрации Штормовского сельского поселения <адрес> Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ у муниципального образования, как у собственника земельного участка площадью 929кв.м., кадастровый № нет никаких имущественных прав, касающихся данного земельного участка перед ПАО Сбербанк России. Также, истец ссылается, что ФИО2 самостоятельно, без наличия на то оснований и согласования со стороны администрации Штормовского сельского поселения <адрес> Республики Крым, которая является собственником земельного участка с кадастровым номером №, включил в переуступку права аренды пункт 5.3, которым накладывается обременение по его дальнейшему использованию в виде залога у ПАО Сбербанк России. В договоре переуступки права аренды земельного участка отсутствует сумма переуступки, что является существенным условием, без которого договор является недействительным. Кроме того, истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был подписан договор о намерениях, согласно которому ФИО2 обязался в течении двух лет разделить земельный участок площадью 929кв.м. на два участка площадью 500кв.м. и 429кв.м., после чего земельный участок площадью 429кв.м. должен был перейти истцу, а земельный участок площадью 500кв.м. остаться в пользовании ФИО2 Данный раздел до настоящего времени не произведён и от него уклоняется ответчик. Истец ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ответчика заявление о расторжении договора переуступки права аренды земельного участка с двумя экземплярами соглашения о расторжении договора переуступки права аренды для его подписания. До настоящего времени указанное заявление ответчиком оставлено без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с исковым заявлением, в котором истец просит расторгнуть договор переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ним и ответчиком.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещён, воспользовался своим правом на ведение дела через представителя.

Представитель ФИО5, действующий на основании доверенности в интересах истца ФИО1, в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. На вопросы представителя ответчика пояснил, что на момент заключения договора ограничений по установлению минимальной площади земельных участков не было. ФИО1 права нарушены, он поручил провести раздел земельного участка другому человеку, соседу по земельному участку с которым составлено соглашение. На вопросы суда пояснил, что права и обязанности ФИО1 наложенными обременениями на земельный участок нарушаются, поскольку он не знал об этих обременениях, является основным арендатором земельного участка и он несёт ответственность за сохранность целостности земельного участка, это не было оговорено изначально и его ввели в заблуждение данным пунктом договора. ФИО1 не вчитывался в условия договора. ФИО1 является гражданином Украины, гражданином Российской Федерации не является.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что при заключении договора о переуступки права он не знал, что у них с истцом будут какие-то деления земли. У него с истцом была договорённость о возможности поделить земельный участок после выплаты ипотечного кредитования.

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании пояснил, что на сегодняшний день со стороны ФИО1 и его доверенного лица ни каких действий не предпринималось, геодезические, кадастровые работы по данному разделу земельного участка не проводились. Возражал относительно удовлетворения исковых требований.

Представители третьих лиц - администрации Штормовского сельского поселения <адрес> Республики Крым, Публичного акционерного общество Сбербанк России в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

С учётом мнения лиц, участвующих в судебном заседании, в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК Российской Федерации), суд счёл возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК Российской Федерации) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ администрация Штормовского сельского поселения <адрес> Республики Крым является собственником земельного участка площадью 929+/-11кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.27-29).

В соответствии с пунктом 1 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Из положений пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из указанных норма права следует, что земельные участки наряду с другими объектами недвижимого имущества могут быть переданы в аренду. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иному лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Так, постановлением администрации Штормовского сельского поселения <адрес> Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ №-з «О предоставлении в аренду земельных участков» принято решение о предоставлении в аренду ФИО1 земельного участка площадью 929+/-11кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.75).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Штормовского сельского поселения <адрес> Республики Крым (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключён договор аренды земельного участка № (л.д.85-92, 149-156). Указанный договор аренды зарегистрирован в Госкомрегистре ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.92).

Согласно п.1.1 указанного договора аренды Арендодатель предоставляет Арендатору, который принимает во временное владение и пользование земельный участок Штормовского сельского поселения <адрес> Республики Крым, площадью 929+/-11кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Из п.1.3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что на земельном участке находится жилой дом, площадью ДД.ММ.ГГГГ.м., кадастровый №. Вышеуказанный жилой дом является собственностью ФИО1. Договор заключён на 49 лет (п.4.1 Договора).

Договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрен размер арендной платы 4 954 рублей 13 копеек в год, 412 рублей 13 копеек в месяц (пункт 5.1).

Из п.9.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что договор передачи Арендатором своих прав и обязанностей по настоящему договору в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, подлежит государственной регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принял от администрации Штормовского сельского поселения <адрес> Республики Крым земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается актом о передаче земельного участка, который является приложением № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.93).

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» (Кредитор) и ФИО2 (Заёмщик) заключён кредитный договор (индивидуальные условия кредитования) № (далее – Кредитный договор), согласно которому Кредитор обязуется предоставить, а Заёмщик обязуется возвратить кредит «Приобретение готового жилья», сумма кредита 2 100 000 рублей (т.1 л.д.38-43).

Из пунктов 2 и 4 индивидуальных условий договора потребительского кредита Кредитного договора следует, что договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по договору. Срок возврата кредита по истечении 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита. Процентная ставка составляет 10% годовых.

Согласно п.11 Кредитного договора целью Заёмщиком использования кредита является приобретение недвижимости: жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>.

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору Заёмщик предоставляет (обеспечивает предоставление) Кредитору до выдачи кредита: жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес> (п.10 Кредитного договора).

Так, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (Продавец) и ответчиком ФИО2 (Покупатель) заключён договор купли-продажи, согласно которому Продавец продал, а Покупатель купил в собственность жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью ДД.ММ.ГГГГ.м. (т.2 л.д.4-11). Указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ипотека в силу закона зарегистрированы в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.т.2 л.д.12-14).

Согласно п.2.1 указанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость жилого дома составила 2 470 600 рублей.

Денежные средства в размере 370 600 рублей Покупатель (ФИО2) уплатил Продавцу (ФИО1) до подписания настоящего договора. Оставшуюся сумму в размере 2 100 000 рублей Покупатель обязуется уплатить Продавцу в течении семи рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество за счёт кредитных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, путём перечисления суммы кредита на лицевой счёт Покупателя (п.2.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ).

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда (п.6 ст.1 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ).

Сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ определено, что с момента государственной регистрации данного договора в ЕГРН имущество находится в залоге у ПАО «Сбербанк России», на основании ст.77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залога недвижимости)» (п.3.1).

В соответствии с условиями, содержащимися в п.3.9 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о том, что настоящий пункт Договора имеет силу акта приёма-передачи отчуждаемого имущества и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю имущества считается исполненной.

Судом установлено и подтверждено материалами гражданского дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (Арендатор) и ответчиком ФИО2 (Новый арендатор) заключён договор переуступки права аренды земельного участка (т.1 л.д.6-10), данный договор зарегистрирован в Госкомрегистре ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.10).

Согласно условиям данного договора, Арендатор с согласия Арендодателя обязуется передать Новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № между Арендатором и Арендодателем от ДД.ММ.ГГГГ, а Новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности (п.1.1 договора).

Под переуступкой прав арендатора понимается передача прав третьему лицу, который становится основным арендатором. Такая смена землепользователя осуществляется например при продаже строений (жилого дома), находящегося на арендованном земельном участке.

В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В обоснование иска истец указывает, что согласно п.5.3 договора переуступки предусмотрено, что с момента государственной регистрации данного договора в ЕГРН право аренды на участок находится в аренде у ПАО Сбербанк России на основании статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что нарушает его права, представленные ему на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключённого между ним и администрацией Штормовского сельского поселения Сакского района Республики Крым, так как ограничивает его использование, а также не оговорен ими предварительно при заключении договора. Также ссылается, что у администрации Штормовского сельского поселения Сакского района Республики Крым, как у собственника земельного участка площадью 929кв.м., кадастровый № нет никаких имущественных прав, касающихся данного земельного участка перед ПАО «Сбербанк России». А также ФИО2 самостоятельно, без наличия на то оснований и согласования со стороны администрации Штормовского сельского поселения Сакского района Республики Крым, включил в переуступку права аренды пункт 5.3, которым накладывается обременение по его дальнейшему использованию в виде залога у ПАО Сбербанк России

Фактически указанные доводы истца сводятся в защиту прав собственника (администрации Штормовского сельского поселения <адрес> Республики Крым) земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, тогда как в случае нарушения прав и законных интересов администрация Штормовского сельского поселения <адрес> Республики Крым не лишена возможности обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

При этом, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Суд находит указанные доводы несостоятельными, поскольку после заключения договора переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и его государственной регистрации истец ФИО1 не является стороной по договору аренды с администрацией Штормовского сельского поселения <адрес> Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ №, при этом собственником жилого дома или иного строения на указанном земельном участке ФИО1 также не является, соответственно его права наличием обременения со стороны ПАО «Сбербанк России» на земельный участок, принадлежащий администрации Штормовского сельского поселения Сакского района Республики Крым не нарушаются.

Более того, в п.5.3 договора переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ указано, что с момента государственной регистрации данного договора в ЕГРН, право аренды на участок находится в залоге у ПАО «Сбербанк России», на основании ст.77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Прим этом, указанный договор подписан истцом на основании своего добровольного волеизъявления, доказательств, что он был заключён при обмане со стороны ответчика материалы дела не содержат.

Таким образом, суд отклоняет доводы представителя истца ФИО5 о том, что указанные условия не были оговорены изначально и ФИО1 ввели в заблуждение данным пунктом договора.

Также в обоснование заявленных требований истец ФИО1 ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был подписан договор о намерениях, согласно которому ФИО2 обязался в течении двух лет разделить земельный участок площадью ДД.ММ.ГГГГ.м. на два участка площадью ДД.ММ.ГГГГ.м. и ДД.ММ.ГГГГ.м., после чего земельный участок площадью ДД.ММ.ГГГГ.м. должен был перейти истцу, а земельный участок площадью 500кв.м. остаться в пользовании ФИО2 Данный раздел до настоящего времени не произведён и от него уклоняется ответчик.

Данные доводы иска суд отклоняет как несостоятельные по следующим основаниям.

К исковому заявлению приложена копия договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ заключённого между ФИО1 (Сторона 1) и ФИО2 (Сторона 2), согласно которому Стороны договорились, что после регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, жилой дом по адресу: <адрес> в течении 2 лет разделить участок (т.1 л.д.12).

Из п.2 и п.3 указанного договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок полежит разделу на два земельных участка площадью ДД.ММ.ГГГГ.м. и ДД.ММ.ГГГГ.м., который переходит Стороне 1.

Предмет договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ (его условия) не являются юридически значимыми для договора переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, при этом, если истец полагает, что ФИО2 не исполняет условия договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, то он не лишён права обратиться в суд с исковым заявлением о защите своих нарушенных прав.

Отклоняя указанные доводы, суд также принимает во внимание, что в силу ч.2 ст.71 ГПК РФ письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Тогда как, истцом ФИО1 и его представителем ФИО5 не представлен на обозрение суду оригинал договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, а в деле имеется его копия, которая надлежащим образом не заверена, в связи с чем, указанные договор не может быть признан судом допустимым доказательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ истцом и его представителем ФИО5 не представлено суду допустимых доказательств наличия существенных нарушений договора переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ответчика, как и не представлено доказательств наличия иных обстоятельств, влекущих расторжение оспариваемого договора.

Также, суд отклоняет доводы истца ФИО1 о незаконности договора переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, так как в нём не отражено существенное условие о цене договора (сумме договора), что влечёт его незаконность, по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма.

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации об уступке требования и переводе долга.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о перенайме предусматривает одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав и обязанностей по договору аренды и потому представляет собою сделку по передаче договора (статья 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагается, что соглашение об аренде является взаимным и, в целом, предполагает обмен равными ценностями. Вместе с тем, в каждом конкретном случае во внимание должно приниматься, что передача прав и обязанностей осуществляется по уже исполняемому договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации безвозмездным признаётся договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от неё платы или другого встречного предоставления.

Оценивая договор переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ применительно к положениям пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что ФИО1 более не заинтересован в аренде земельного участка в границах которого находится проданный им ответчику жилой дом, при этом договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, как и оспариваемый договор не содержат условий о цене уступаемых прав Арендатором.

В связи с указанным, отсутствие цены переуступаемых прав в договоре переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о его безвозмездном характере.

При установленных по делу обстоятельствах, приобретения ответчиком в собственность здания (жилого дома), суд также отмечает, что заключение между сторонами по делу договора переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в границах которого расположен жилой дом, соответствует принципам земельного законодательства единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учётом изложенного, правовых оснований для удовлетворения иска не установлено, в связи с чем, исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 320-321 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Сакский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.В. Басараб

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.