Решение № 2-111/2017 2-111/2017(2-7171/2016;)~М-7115/2016 2-7171/2016 М-7115/2016 от 15 января 2017 г. по делу № 2-111/2017

Дело № 2-111/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 января 2017 года город Омск

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Табаковой Е.А., при секретаре судебного заседания Чекановой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о признании недостоверным (недействительным) расчета арендной платы за земельный участок, возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, в обоснование которого указала, что между ФИО2 (арендатор) и Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендатору сроком на 49 лет предоставлено 7301/7492 долей земельного участка, общей площадью 7 492 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке расположено здание №. По соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайме) от ДД.ММ.ГГГГ все права и обязанности арендатора по договору № переданы истцу. По условиям договора аренды расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 г. № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска». Решением Омского городского Совета от 16.03.2016 г. № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов», утверждена новая методика определения размера арендной платы на земельные участки. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № ответчик известил ФИО1 о том, что с 25.03.2016 г. (с момента вступления в силу Решения Омского городского Совета от 16.03.2016 г. № 432) расчет арендной платы по договору № будет производиться исходя из рыночной стоимости земельной участка, в то время как изменения в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения к нему сторонами внесены не были, арендодатель внесение изменений в условия договора об определении размера арендной платы не инициировал. Полагая неправомерным определение размера арендной платы за земельный участок в соответствии с методикой, установленной Решением Омского городского Совета от 16.03.2016 г. № 432, просила признать недостоверным (недействительным) расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым № на основании рыночной стоимости земельного участка по отчету о рыночной оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, возложить на Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обязанность произвести перерасчет арендной платы в отношении указанного земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ на основании кадастровой стоимости в размере 1,5 %, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении данного земельного участка.

В ходе производства по делу исковые требования были ФИО1 уточнены. Сославшись на то обстоятельство, что из содержания договора аренды № не следует, что на арендованном земельном участке расположены какие-либо здания, сооружения, объекты незавершенные строительством, просит признать недостоверным (недействительным) расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым № на основании рыночной стоимости земельного участка по отчету о рыночной оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, возложить на Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обязанность произвести перерасчет арендной платы в отношении указанного земельного участка с 25.03.2016 г. на основании кадастровой стоимости в размере 2 % согласно пп. б п. 4 ч. 1 ст. 2 Решения Омского городского Совета от 16.03.2016 г. № 432.

ФИО1 участия в судебном заседании не принимала, извещена надлежащим образом.

В судебном заседании интересы истца представляли ФИО3, ФИО4, действующие на основании доверенности, которые исковые требования с учетом произведенных уточнений поддержали. Настаивали на необходимости расчета размера арендной платы за земельный участок исходя из кадастровой стоимости земельной участка, поскольку п. 1.3 договора аренды № не содержит в себе сведений о находящихся на земельном участке зданиях. При этом не отрицали, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости – здание.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска по доверенности ФИО5 просила в иске отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Сослалась на обоснованность произведенного ответчиком расчета размера арендной платы в связи с тем, что действовавшее на момент заключения договора № Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 г. № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска» утратило силу в связи с принятием 16.03.2016 г. Омским городским Советом Решения № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов». С момента вступления последнего в законную силу (25.03.2016 г.), принимая во внимание, что на арендуемом ФИО1 земельном участке расположено здание №, что следует из кадастрового паспорта земельного участка, арендную плату надлежит исчислять исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете о рыночной оценке № от ДД.ММ.ГГГГ Поскольку установление порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, в соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ относится к компетенции органов местного самоуправления, а не подлежит регулированию сторонами арендных правоотношений в договоре, невнесение в договор аренды № соответствующих изменений, в том числе, путем подписания его сторонами, а также сторонами соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайме) от ДД.ММ.ГГГГ дополнительного соглашения к нему, не может являться основанием для признания оспариваемого расчета недействительным.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 7 492 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для рекреационных целей под парк, местоположение: <адрес>, на земельном участке расположено здание №, с ДД.ММ.ГГГГ под кадастровым № внесен в государственный кадастр недвижимости. Правообладателем является Муниципальное образование городской округ город Омск Омской области (копия кадастрового паспорта земельного участка на л.д. 15-18).

Во исполнение распоряжения Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 49) в порядке ст. 36 ЗК РФ в связи с наличием в собственности ФИО2 расположенного на указанном земельном участке нежилого помещения на основании договора аренды земельного участка № (л.д. 6-10) ответчиком ФИО2 было предоставлено сроком на 49 лет 7301/7492 долей в праве аренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды № зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области.

В тот же день земельный участок был фактически передан в аренду арендатору, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и расположенного на территории г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, выступающий в качестве продавца, и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого право собственности в отношении нежилых помещений, общей площадью 1 763 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал: 1-10; 1 этаж: 1-65; 2 этаж: 1-62, находящиеся в нежилом двухэтажном строении с пристройкой, литера: Б-Б1, расположенном по адресу: <адрес>, перешло к истцу (л.д. 19-21).

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ в тот же день предмет договора передан покупателю (л.д. 22).

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствие с перечисленными законодательными нормами ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (выбывший арендатор) и ФИО1 (вступивший арендатор) было подписано соглашение к договору аренды земельного участка №, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ, о передаче прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайме) (л.д. 11). По условиям указанного соглашения все права и обязанности арендатора по договору аренды № перешли к ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ указанное соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Омской области.

Одной из обязанностей, перешедших к ФИО1 в соответствии с соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка №, является обязанность по своевременной уплате арендной платы (п. 3.2.2 договора аренды).

Согласно п. 2.1 договора аренды размер арендной платы за предоставленный участок составляет 0,41 руб. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенном в приложении № к настоящему договору.

Из приложения № к договору № «Порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска» следует, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 г. № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска», исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 13).

С 25.03.2016 г. в связи с принятием 16.03.2016 г. Омским городским Советом Решения № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» Решение от 25.07.2007 г. № 46 утратило силу.

Своим письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска поставил ФИО1 в известность о том, что с 25.03.2016 г. арендная плата за земельный участок (7301/7492 долей в праве), предоставленный по договору аренды земельного участка №, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым №, площадью 7 492 кв.м, составляет в соответствии с Решением Омского городского Совета от 16.03.2016 г. № 432, исходя из его рыночной стоимости (32 837 000 руб.) – 293 332 руб. 03 коп. в месяц (л.д. 23-24).

Полагая произведенный расчет нарушающим условия договора аренды земельного участка № и ее права, ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, в обоснование которого сослалась на неправомерный характер применения ответчиком при определении размера арендной платы рыночной стоимости земельного участка.

Проверяя обоснованность требований истца, суд приходит к следующему.

В силу п.п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п. 2 ст. 607 ГК РФ следует, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пункт 3 ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ гласит, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

На момент заключения договора аренды земельного участка № порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска был установлен Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 г. № 46, что в свою очередь, как уже было отмечено судом, нашло свое отражение в содержании приложения № к договору «Порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска».

16.03.2016 г. Решением Омского городского Совета № 432 был установлен порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов», в связи с чем Решение от 25.07.2007 г. № 46 с 25.03.2016 г. (момент вступления в силу вновь изданного акта) признано утратившим силу.

В соответствии с п. 2.3 договора аренды земельного участка № при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан – с момента вступления этих актов в законную силу).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о правомерности применения Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска при определении размера арендной платы за земельный участок, используемый ФИО1 , порядка, введенного Решением Омского городского Совета № 432.

Согласно ч. 3 ст. 2 указанного Решения арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в ч.ч. 1, 2 настоящей статьи, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оснований для расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости (ч.ч. 1, 2 ст. 2 Решения Омского городского Совета № 432) судом не установлено. Довод истца о необходимости применения при ее расчете в соответствии с пп. б п. 4 ч. 1 ст. 2 Решения Омского городского Совета № 432 кадастровой стоимости земельного участка, в связи с отсутствием в п. 1.3 договора аренды № сведений о находящихся на земельном участке объектах капитального строительства, суд отклоняет, поскольку он опровергается установленными по делу обстоятельствами.

Так из кадастрового паспорта земельного участка, датированного ДД.ММ.ГГГГ, а также из п. 1.1 самого договора аренды следует, что местоположение спорного земельного участка установлено относительно расположенного на нем здания №. Кроме того, само возникновение права аренды у ФИО2, а также его последующий переход к ФИО1 имел место быть в связи с наличием и, соответственно, переходом права собственности в отношении нежилых помещений, общей площадью 1 763 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал: 1-10; 1 этаж: 1-65; 2 этаж: 1-62, находящиеся в нежилом двухэтажном строении с пристройкой, литера: Б-Б1, расположенном по адресу: <адрес>.

Таким образом, системный анализ приведенных норм закона и фактических обстоятельств дела позволяет сделать вывод о том, что произведенный Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска расчет арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ произведен в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды №, в связи с чем основания для возложения на ответчика обязанности произвести перерасчет размера арендной платы у суда отсутствуют.

Поскольку судом не установлено нарушения прав истца со стороны ответчика, в удовлетворении требований ФИО1 надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о признании недостоверным (недействительным) расчета арендной платы за земельный участок, возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Табакова

Решение в окончательной форме изготовлено 23.01.2016 г.