Апелляционное определение № 33-5176/2026 от 10 марта 2026 г.

Судья: Шанина Л.Ю.

Дело № 33-5176/2026 Уникальный идентификатор дела 77RS0012-02-2024-005747-66


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области 11 марта 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Рыбкина М.И.,

судей Бурцевой Л.Н., Мироновой Ю.В.,

при ведении протокола помощником судьи Коросевой Я.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3333/2025 по исковому заявлению ФИО к ФИО о расторжении договора купли-продажи торгового павильона, взыскании оплаченных по договору денежных средств,

по апелляционной жалобе ФИО на решение Чеховского городского суда Московской области от 26 ноября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Рыбкина М.И.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО обратилась в суд с иском к ФИО о расторжении договора купли-продажи торгового павильона, взыскании оплаченных по договору денежных средств, указав, что на основании договора купли-продажи от 16.06.2021 истец является собственником торгового павильона, расположенного на испрашиваемом земельном участке площадью 158 кв. м по адресу: <данные изъяты> ФИО (продавец) при заключении договора купли-продажи торгового павильона от 16.06.2021 не уведомил истца об имеющихся ограничениях в использовании спорного объекта, вследствие чего истец оказалась лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Ответчик продал торговый павильон с КН <данные изъяты>, используя исходно-разрешительную документацию иного объекта, который расположен на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>. В связи с изложенным истец просила суд расторгнуть договор купли-продажи торгового павильона и взыскать с ответчика денежные средства в размере 1 400 000 руб., уплаченные по договору купли-продажи.

Решением Чеховского городского суда Московской области от 26 ноября 2025 г. в удовлетворении иска ФИО отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Эти требования при вынесении решения судом первой инстанции в полной мере не соблюдены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16.06.2021 между продавцом ФИО и покупателем ФИО заключен договор купли-продажи торгового павильона, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил здание, назначение - торговый павильон «Лора-2», назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 58,8 кв. м с <данные изъяты>, лит Г, находящееся по адресу: <данные изъяты>, расположенное на не разграниченных землях по адресу: <данные изъяты>.

Согласно пункту 3 договора продажная стоимость здания составляет 1 400 000 руб.

Право собственности истца ФИО на указанный торговый павильон зарегистрировано 08.07.2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Право собственности ФИО на указанный торговый павильон приобретено на основании договора купли-продажи торгового павильона от 15.10.2009, заключенного с ФИО

ФИО указанный павильон принадлежал на праве собственности на основании Акта приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта <данные изъяты>, утвержденного Постановлением Главы Чеховского района Московской области № 601/11-3 от 24.06.2005.

01.04.2003 между администрацией Чеховского района Московской области (арендодатель) и ФИО (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка <данные изъяты> предметом которого является земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 158 кв. м категория земель - земли поселений, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Согласно пункту 1.2 договора аренды участок предоставлен для размещения торгового павильона, который в последующем возведен ФИО

21.01.2009 между администрацией Чеховского муниципального района Московской области и ИП ФИО заключен договор аренды земельного участка <данные изъяты>.

Согласно пунктам 1.2, 2.1 договора аренды участок предоставлен на срок с 01.01.2009 по 30.11.2009 на 11 месяцев для размещения торгового павильона.

ФИО, являясь собственником торгового павильона, зарегистрированного как нежилое здание - торговый павильон с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 58,8 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, обратилась в Администрацию городского округа Чехов Московской области с заявлением о предоставлении Государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

19.08.2021 Администрацией городского округа Чехов Московской области вынесено решение об отказе в предоставлении государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» № <данные изъяты>.

В качестве основания для отказа указано, что на испрашиваемом в собственность земельном участке расположен объект капитального строительства, не отвечающий признакам объекта недвижимого имущества (торговый павильон, сарай). Также согласно акту осмотра земельного участка, объект недвижимости не является капитальным строением.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.04.2022 ФИО отказано в удовлетворении исковых требований о признании незаконным решения Администрации городского округа Чехов Московской области от 19.08.2021 года № Р001-<данные изъяты> об отказе в предоставлении государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», об обязании администрации городского округа Чехов заключить с ИП ФИО договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Чеховский район, СП Баранцевское, <...> площадью 66 кв.м., под размещение торгового павильона «Лора-2» с КН 50:31:0062702:201 - без проведения торгов; об обязании администрации городского округа Чехов утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

21.11.2022 истцу было выдано решение № <данные изъяты> об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», в обосновании отказа указано: несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, установленным Приказом Минэкономразвития России от 27.11.2014 года №762 и/или Земельным кодексом Российской Федерации; при анализе представленной схемы расположения земельного участка было выявлено, что представленная схема не соответствует требованиям Приказа Росреестра от 19.04.2022 №п/0148 (не указаны надписи, включая территориальные зоны, зоны с особым использованием территорий, проход/проезд); на испрашиваемом в собственность за плату земельном участке расположен объект капитального строительства, не отвечающий признакам объекта недвижимого имущества (плоскостное сооружение, торговый павильон, сарай); согласно акту осмотра на формируемом земельном участке расположена постройка, не отвечающая признакам капитального строения; несоответствие документов, по форме или содержанию требованиям законодательства Российской Федерации; не представлена землеотводная документация, обосновывающая выделенную площадь испрашиваемого земельного участка; на испрашиваемом в собственность за плату земельном участке расположен объект капитального строительства, не отвечающий признакам объекта недвижимого имущества (плоскостное сооружение, торговый павильон, сарай); предоставление земельного участка возможно под зданием, отвечающим признакам объекта недвижимого имущества, а согласно сведениям ЕГРН, на участке расположен торговый павильон.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.10.2023 в удовлетворении исковых требований ФИО о признании незаконным решения Администрации городского округа Чехов Московской области об отказе в предоставлении Государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» от 21.11.2022 года № <данные изъяты>; обязании Управления земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, общей площадью 66 кв. м по адресу: <данные изъяты>; об обязании Управления земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 66 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> отказано.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.12.2022 по иску администрации городского округа Чехов Московской области к ИП ФИО на ФИО возложена обязанность снести самовольную постройку: нежилое здание: торговый павильон «Лора-2» площадью 58,8 кв. м с <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>.9-8, поскольку ответчиком был нарушен порядок возведения строения – земельный участок, на котором возведен объект, не предоставлялся для строительства объекта недвижимости, не получено разрешение на строительство.

Истец ФИО полагает, что ФИО при заключении договора купли-продажи торгового павильона от 16.06.2021 не уведомил ее об имеющихся ограничениях в использовании спорного объекта, вследствие чего истец оказалась лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Ответчик продал торговый павильон с кадастровым номером <данные изъяты>, используя исходно-разрешительную документацию иного объекта, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:31:0062702:0016.

Отказывая в удовлетворении иска ФИО, суд руководствовался положениями статей 1, 431, 432, 450, 469, 549, 552, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 65 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» и исходил из того, что в договоре купли-продажи торгового павильона и в передаточном акте было указано на расположение торгового павильона на землях, государственная собственность на которые не разграничена; земельный участок, на котором расположен торговый павильон, приобретенный истцом очевидно для всех должен был иметь собственника и истец при должной заботливости и осмотрительности могла бы получить информацию о титульном собственнике объектов недвижимости, а также имела возможность проверить месторасположение торгового павильона; истец, фактически используя земельный участок под спорым павильоном, не производила оплату за пользование земельным участком под спорным павильоном, в результате чего за период с 08.07.2021 по 30.06.2022 образовалась задолженность в размере 41 469 руб. 54 коп.

Суд указал, что истец, действуя разумно и добросовестно, при должной степени осмотрительности и внимательности, реализуя свои гражданские права и обязанности, должна была до заключения договора купли-продажи узнать обо всех особенностях правового положения спорного павильона и его местоположения; поскольку условия договора и фактические обстоятельства дела не свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи, в соответствии с положениями пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции основанными на неправильном применении норм материального права и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2022 г. по делу № А41-52159/22 по иску Администрации г.о. Чехов Московской области на ИП ФИО возложена обязанность снести самовольную постройку – торговый павильон с кадастровым номером 50:31:0062702:201, который приобретен ФИО на основании договора купли-продажи, заключенного 16 июня 2021 г. с ФИО

Данным решением арбитражного суда установлено, что постановлением Главы Чеховского района Московской области №601/11-3 от 24.06.2005г. утвержден акт приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта.

При этом согласно п. 7 п. 1 ст. 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ (ред. от 10.01.2003) выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости относится к компетенции органов местного самоуправления. Такое разрешение в установленном порядке не выдавалось. Акт приемочной комиссии не подменяет разрешение на строительство, которое выдает орган местного самоуправления.

Суд пришел к выводу, что свидетельство о государственной регистрации права собственности закрепляет за заявителем право, которое при названных правоотношениях не могло возникнуть.

Возведенный первоначальным арендатором объект, обеспечивающий его предпринимательскую деятельность, мог существовать на данном участке только в течение срока, на который арендатору разрешалось осуществление его деятельности с использованием муниципальной земли, что отражено в условиях договоров аренды.

С истечением срока аренды участок автоматически подлежит освобождению, и арендатор обязан также убрать временные по их правовому положению строения, сооружения, независимо от того, относятся ли они по физическим характеристикам к недвижимости.

Акт приемочной комиссии не являлся основанием для регистрации права собственности на данный объект.

Издание данного акта, возведение спорного объекта обеспечивало использование земельного участка по целевому назначению - для размещения временного торгового павильона, и создание нормальных условий для предпринимательской деятельности в пределах срока действия договора аренды земельного участка, и не могло повлечь вопреки воле арендодателя наступления правовых последствий, связанных с возникновением у арендатора (заявителя) права собственности на спорный объект на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, преимущественного права на выкуп земли в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из этого следует, что в момент заключения 16 июня 2021 г. договора купли-продажи торгового павильона с кадастровым номером <данные изъяты> стороны исходили из наличия у ФИО права собственности на данный объект недвижимого имущества, подтвержденного выпиской из ЕГРН, которое при установленных арбитражным судом обстоятельствах не могло возникнуть; обстоятельства отсутствия оснований для возникновения у ФИО права собственности на торговый павильон вызвано причинами, которые ФИО не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; отсутствие у продавца ФИО права собственности на торговый павильон, о котором ФИО не могла знать, добросовестно полагаясь на сведения ЕГРН, настолько нарушило соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло для нее такой ущерб, что она не только лишилась того, на что рассчитывала при заключении договора (лишилась самого предмета договора купли-продажи – торгового павильона), но и на нее возложена обязанность снести за свой счет торговый павильон по обстоятельствам, о которых истец не знала и не могла знать, и о которых продавец ее не уведомил; из обычаев и существа договора не вытекает, что риск наступления последствий отсутствия права собственности у продавца несет покупатель.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии предусмотренной статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации совокупности обстоятельств, при которых заключенный 16 июня 2021 г. между ФИО и ФИО договор купли-продажи торгового павильона подлежит расторжению с применением правовых последствий расторжения договора в виде взыскания с продавца полученной за объект недвижимости цены в размере 1 400 000 руб.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении иска ФИО в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Чеховского городского суда Московской области от 26 ноября 2025 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Расторгнуть заключенный 16 июня 2021 г. между ФИО и ФИО договор купли-продажи торгового павильона с кадастровым номером 50:31:0062702:201, общей площадью 58,5 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО в пользу ФИО уплаченные по договору купли-продажи торгового павильона от 16 июня 2021 г. денежные средства в размере 1 400 000 руб.

Апелляционную жалобу ФИО удовлетворить.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25.03.2026