Решение № 2-25/2026 2-684/2025 от 5 мая 2026 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Туапсе Дело № 2-25/2026

«21» апреля 2026 года

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего Курбакова В.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Артыновой Р.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 к департаменту имущественных отношений Краснодарского края о прекращении права собственности на земельный участок и признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

от истцов: не явился, извещен,

от ответчика: не явился, извещен,

от третьих лиц: не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 (ранее Курбанова) О.В., ФИО3 и ФИО4 обратились в Туапсинский районный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) со следующими уточненными требованиями:

– прекратить право собственности Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108004:8, площадью 3230 кв. м, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для гостиничного строительства»;

– признать за ФИО1 право общей долевой собственности на 180/3230 долей (кв. 1), 607/3230 (кв. 2), 194/3230 (кв. 3), 375/3230 (кв. 4) земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108004:8, площадью 3230 кв. м, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для гостиничного строительства»;

– признать за ФИО5 право общей долевой собственности на 177/3230 долей (кв. 2а), 173/3230 (кв. 2) земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108004:8, площадью 3230 кв. м, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для гостиничного строительства»;

– признать за ФИО2 право общей долевой собственности на 354/3230 долей (кв. 7), 572/3230 (кв. 8), 183/3230 (кв. 11) земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108004:8, площадью 3230 кв. м, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для гостиничного строительства»;

– признать за ФИО3 право общей долевой собственности на 177/3230 долей (кв. 9), 238/3230 (кв. 10) земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108004:8, площадью 3230 кв. м, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для гостиничного строительства».

– указать, что решение суда является основанием для Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения в ЕГРН соответствующих изменений в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108004:8 о погашении записи о праве собственности Краснодарского края на указанный земельный участок, регистрации права общей долевой собственности за истцами.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1, ФИО2 ФИО3 и ФИО5 являются собственниками квартир и помещений в многоквартирном доме № 6 по ул. Центральной в пос. Майском Туапсинского р-на Краснодарского края, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:33:0108004:8. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 13.06.2018, категория земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для строительства лечебно-оздоровительного комплекса на курорте Небуг» (в настоящее время «для гостиничного строительства»). 15.05.2022 года МУП «Архитектурно-градостроительным центром Туапсинского района подготовлено заключение о расчете нормативной площади участков под МКД, согласно вывода архитектора местоположение границ земельных участков и их площадь определена с учетом фактического землепользования и градостроительных норм и правил, действовавших в период застройки. Далее истцы обратились в межмуниципальный отдел по г. Горячему ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о регистрации права на земельные участки за собственниками квартир МКД в долевом соотношении. Однако в государственной регистрации права истцам отказано по причине того, что имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, поскольку в отношении спорного земельного участка ранее осуществлена регистрация права за субъектом РФ - Краснодарский край. Полагают, что право собственности на указанный земельный участок подлежит признанию за собственниками расположенного на нем объекта недвижимого имущества в порядке статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Исходя из правил действующего законодательства спорный земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность истцов в силу закона после проведения кадастрового учета. Вместе с тем после постановки на кадастровый учет (13.06.2018) право собственности на спорный земельный участок 19.06.2018 года зарегистрировано за Краснодарским краем. Спорный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием 14 земельных участков путем раздела одного земельного участка. Для подготовки межевого плана использован проект планировки (межевания) территории от 01.06.2017 года, изготовленный ООО «АТЭК», утвержденный постановлением администрации муниципального образования Туапсинский район № 1837. При изготовлении межевого плана кадастровым инженером не внесены сведения о расположенных в границах земельных участков объекта недвижимости – МКД, собственниками помещений которых являются истцы. Поскольку в межевом плане отсутствовала информация о расположенном на земельном участке строении, право собственности на земельный участок зарегистрировано за субъектом РФ. По заявлению новых собственников квартир (истцов) указанная ошибка устранена и МКД обозначен на земельном участке. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

При первоначальном рассмотрении дела решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 30 мая 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 ноября 2024 года, исковые требования были удовлетворены.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13 марта 2025 года решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 30 мая 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 ноября 2024 года были отменены дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Отменяя решение судов, суд кассационной инстанции указал, что, приходя к выводу о том, что спорный земельный участок формировался для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома, суды оставили без внимания и оценки, что при постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет сведения о расположении в границах образованного земельного участка каких-либо объектов недвижимости отсутствовали. Также судами не проверены надлежащим образом доводы представителя ответчика о наличии либо отсутствии доказательств обоснованности площади испрашиваемого земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра), администрация мо Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (далее – администрации) и ООО «Гелиос».

Представитель истца ФИО6, в судебном заседании, состоявшемся 07.04.2026 года и 14.04.2026 года, поддержала уточненные исковые требования и просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель администрации в судебном заседании, состоявшемся 07.04.2026 года и 14.04.2026 года, указал на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным департаментом в возрождениях на иск.

Представитель департамента в судебное заседание, состоявшееся 07.04.2026 года и 14.04.2026 года, не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, что подтверждается почтовым отправлением с идентификационным номером 80406918408390, предоставил в суд отзыв, согласно которого просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Управление Росреестра в судебное заседание, состоявшееся 07.04.2026 года, не явилось, о дне слушания дела извещено надлежащим образом, что подтверждается почтовым отправлением с идентификационным номером 80406918408970.

ООО «Гелиос» в судебное заседание, состоявшееся 07.04.2026 года, не явилось, о дне слушания дела извещено надлежащим образом, что подтверждается имеющейся в материалы дела распиской представителя ФИО7

В судебном заседании, состоявшемся 07.04.2026 года, объявлялся перерыв до 09 часов 30 минут 14.04.2026 года, а в дальнейшем до 14 часов 30 минут 21.04.2026 года, информация о которых в установленном порядке публиковалась на сайте суда (в силу пункта 3 статьи 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации; далее – ГПК РФ, после окончания перерыва судебное заседание продолжается, повторного извещения сторон о судебном заседании не требуется), после окончания которого судебной заседание продолжено в отсутствии сторон.

Суд, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии сторон.

Исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, входит в состав общего имущества данного дома и принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса РФ и статьей 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В пункте 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Данной нормой регулируется порядок перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Из анализа перечисленных норм права и разъяснений Пленума следует, что спорный земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность истцов в силу закона после проведения кадастрового учета.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельные участки с кадастровыми номерами 23:33:0108004:5, 23:33:0108004:6, 23:33:0108004:7, 23:33:0108004:8, 23:33:0108004:10, 23:33:0108004:11, 23:33:0108004:12 образованы из земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108004:4 на основании постановления администрации муниципального образования Туапсинский район от 14.11.2017 № 1837 «Об утверждении документации по планировке территории земельных участков в пос. Майский Небугского сельского поселения Туапсинского района Краснодарского края», которые поставлены на государственный кадастровый учет и на них зарегистрировано право собственности Краснодарского края в 2018 году.

Земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108004:4 образован из земельного участка с кадастровым номером 23:33:0000000:36, который был поставлен на государственный кадастровый учет в 2013 году и на него зарегистрировано право собственности Краснодарского края в 2018 году.

В свою очередь, земельный участок с кадастровым номером 23:33:0000000:36 поставлен на государственный кадастровый учет в 2004 году и на него зарегистрировано право собственности Краснодарского края в 2009 году на основании статьи 18 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», статьей 1, 4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 № 41-КЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края».

В пределах земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108004:8 расположен многоквартирный дом с кадастровым номером 23:33:0108003:821 по ул. Центральной в пос. Майском Туапсинского района Краснодарского края, в котором ФИО1 принадлежит кв. № 1 площадью 9,5 кв. м к/н 23:33:0108003:201, кв. № 2 площадью 32,2 кв. м к/н 23:33:0108003:218, кв. № 3 площадью 10,4 кв.м. к/н 23:33:0108003:236, кв. № 4 площадью 19,9 кв. м к/н 23:33:0108003:216; ФИО5 принадлежит кв. № 2а площадью 9,4 кв. м к/н 23:33:0108003:231, кв. № 12 кв. площадью 9,3 кв. м к/н 23:33:0108003:219; ФИО2 (ранее Курбановой) О.В. принадлежит кв. № 7 площадью 18,7 кв. м к/н 23:33:0108003:223, кв. № 8 площадью 30,2 кв. м к/н 23:33:0108003:257, кв. № 11 площадью 9,7 кв. м к/н 23:33:0108003:198; ФИО3 принадлежит кв. № 9 площадью 9,4 кв. м к/н 23:33:0108003:205, кв. № 10 площадью 12,6 кв. м к/н 23:33:0108003:255.

Земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108004:8 имеет площадь 3230 кв. м, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для строительства лечебно-оздоровительного комплекса на курорте Небуг» (в настоящее время «для гостиничного строительства»).

Земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108004:8 передан в аренду ФИО1 согласно договору уступки прав и обязанностей по договору аренды от 15.07.2021 года, заключенному между ООО «Гелиос» и ФИО1, по условиям которого уступаемые по договору права и обязанности принадлежат цеденту на основании договора № 0000006781 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 10.06.2019 года.

Поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поставлен на кадастровый учет 13.06.2018, истцы, являясь собственниками квартир в МКД, обратились в межмуниципальный отдел по г. Горячему ключу и Туапсинскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о регистрации права на земельные участки в долевом соотношении.

Однако уведомлением от 20.03.2023 года в государственной регистрации права заявителям-истцам отказано. Причиной отказа явилось то обстоятельство, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными, поскольку в отношении спорных земельных участков ранее осуществлена регистрация права за субъектом Российской Федерации – Краснодарский край, соответственно имеется спор о праве между собственниками помещений и субъектом Российской Федерации.

Вместе с тем, при изготовлении межевого плана кадастровым инженером не внесены сведения о расположении в границах земельного участка жилого дома, собственниками которого являются истцы.

В связи с отсутствием сведений об объекте, право собственности на земельный участок зарегистрировано за субъектом Российской Федерации.

Таким образом, формирование данного земельного участка осуществлялось не в целях передачи в установленных границах собственникам помещений, расположенных в многоквартирном доме, в связи с чем, спорный земельный участок не мог перейти в долевую собственность собственников квартир многоквартирного дома в силу закона без прекращения зарегистрированного права собственности и изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Поскольку спорный земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, право собственности на спорный земельный участок у собственников квартир в находящемся на данном участке жилом доме не возникло, поскольку земельный участок не был сформирован в установленном порядке (часть 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

Истцы не обращались в уполномоченный орган в целях формирования в установленном законом порядке земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Принимая во внимание, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, вошёл в состав сформированного для иных целей земельного участка с видом разрешенного использования «для строительства лечебно-оздоровительного комплекса на курорте Небуг» (в настоящее время «для гостиничного строительства»), истцу следует обратиться с требованиями об исключении из состава земельного участка государственной собственности части земельного участка, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, установлении границ выделяемого земельного участка, а суду при таких обстоятельствах следует установить возможность раздела земельного участка с целью выделения из него части, необходимой для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Аналогичный правовой подход указан в определении Судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13 марта 2025 года по делу № 88-4458/2025.

Как указывалось ранее при первоначальном рассмотрении дела решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 30 мая 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 ноября 2024 года, исковые требования были удовлетворены.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13 марта 2025 года решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 30 мая 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 ноября 2024 года были отменены дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Отменяя решение судов, суд кассационной инстанции указал, что, приходя к выводу о том, что спорный земельный участок формировался для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома, суды оставили без внимания и оценки, что при постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет сведения о расположении в границах образованного земельного участка каких-либо объектов недвижимости отсутствовали. Также судами не проверены надлежащим образом доводы представителя ответчика о наличии либо отсутствии доказательств обоснованности площади испрашиваемого земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ), в Постановлении от 28 мая 2010 года № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах установил в Жилищном кодексе РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного Закона).

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Аналогичные разъяснения указаны в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где разъяснено, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

С целью выполнения указаний вышестоящей инстанции и названных положений закона, по ходатайству истца по делу определением от 04 июня 2025 года была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено предупреждённым об уголовной ответственности экспертам НПП ООО «СтройТехЭкспертиза». На разрешения экспертов были поставления следующие вопросы:

– установить располагался (располагается) ли многоквартирный дом с кадастровым номером: 23:33:0108003:821 на земельном участке с кадастровым номером: 23:33:0108004:8 в момент формирования земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет, с указанием даты постройки многоквартирного дома и располагается ли в настоящее время?;

– определить границы и площадь земельного участка с кадастровым номером: 23:33:0108004:8 и площадь земельного участка, необходимую для содержаний и обслуживания многоквартирного дома № 6 (кадастровый номер 23:33:0108003:821), расположенного по адресу: по ул. Центральной в пос. Майский Туапсинского района?

По результатам проведенной экспертизы, экспертом подготовлено заключение от 27.01.2026 № 1047/16.1, в котором сделаны следующие выводы:

– на первый вопрос: в процессе проведения экспертного осмотра были выполнены геодезические и обмерные работы, связанные с координированием внешних контуров многоквартирного жилого дома с к/н 23:33:0108003:821, расположенного по адресу: <адрес>, с целью определения его месторасположения относительно границ земельного участка и площади застройки. По результатам сравнения данных, полученных в процессе выполнения геодезических измерений и обмерных работ, их камеральной обработки и сведений государственного кадастра недвижимости по Краснодарскому краю определено, что: многоквартирный дом 1932 года постройки, с к/н 23:33:0108003:821, располагался в границах земельного участка с к/н 23:33:0108004:8, в момент его формирования (2017 г.) и постановки на государственный кадастровый учет (2018 г.); на момент проведения исследований, многоквартирный жилой дом с к/н 23:33:0108003:821 полностью расположен в границах земельного участка с к/н 23:33:0108004:8, сведения о которых содержатся в ЕГРН (рис. 6 на стр. 24 заключения).

– на второй вопрос: результат проведенных исследований, основанный на сопоставлении данных, полученных в результате экспертного осмотра с требованиями жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ, СП42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 07.03.2019 г. № 153/пр «Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома», постановление администрации муниципального образования Туапсинский район «Об утверждении учетной нормы жилого помещения и нормы предоставления жилого помещения» от 08.11.2016 г. № 1693, Местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования Небугского сельского поселения, утвержденных Решением Совета муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края от 29 июля 2016 г. № 483, местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края, утвержденных решением Совета муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края от 26 июля 2019 г. № 173, СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», СП 113.13330.2023 «Стоянки автомобилей», в том числе путем математических вычислений определено, что требуемая площадь земельного участка, необходимого для содержания и обслуживания многоквартирного дома с к/н 23:33:0108003:821, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 3230 кв. м, которая фактически зарегистрирована управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, по состоянию на 13.06.2018 года.

Схема границ вновь образуемого земельного участка необходимого для содержания и обслуживания многоквартирного дома с к/н 23:33:0108003:821 приведена в графическом приложении к настоящему заключению. Каталог координат его характерных (поворотных) точек приведен ниже в табличной форме

№
пп

Координаты

X
Y

1
382380.97

1378065.18

2
382356.05

1378104.23

3
382351.69

1378101.80

4
382347.23

1378099.53

5
382342.69

1378097.43

6
382338.08

1378095.51

7
382333.39

1378093.77

8
382328.64

1378092.21

9
382324.04

1378090.89

10

382306.55

1378086.21

11

382302.79

1378084.29

12

382300.16

1378080.97

13

382299.14

1378076.87

14

382298.52

1378057.44

15

382306.90

1378056.27

16

382336.62

1378049.01

17

382337.76

1378032.00

Оценивая заключение экспертов в соответствии со статьей 86 ГПК РФ, суд считает его подлежащим принятию во внимание при разрешении настоящего дела. Подготовившие заключение эксперты имею соответствующее образование, квалификацию, стаж экспертной работы, были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Руководствуясь положением статьи 67 ГПК РФ, суд принимает заключение во внимание при постановлении решения, в качестве допустимого доказательства.

Оснований для назначения по делу новой экспертизы суд не усматривает, поскольку выводы эксперта позволяют разрешить спор с учетом установленных обстоятельств.

Доводы департамента о том, что эксперты не указали место проведения экспертизы и место проведения экспертного осмотра, не принимается поскольку из заключения следует однозначный вывод о том, что объектом обследования были квартиры, находящиеся в многоквартирном доме № 6 с кадастровым номером 23:33:0108003:821 по адресу по ул. Центральной в пос. Майском Туапсинского района Краснодарского края, расположенными на земельном участке с кадастровым номером 23:33:0108004:8

Ссылки на то, что эксперты не представили надлежащим образом оформленную подписку о предупреждении об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, не принимается, поскольку в материалы дела предоставлена подписка о предупреждении экспертов об уголовной ответственности, которая последними подписана. На предупреждение экспертов НПП ООО «СтройТехЭкспертиза» об уголовной ответственности указано в определении суда от 04.06.2025 года о назначении по делу судебной экспертизы.

Указание на то, что эксперты вели переписку с истцом, предпринимали попытку получить документы непосредственно от истца, что вызывают сомнение в беспристрастности и объективности экспертов, отклоняется поскольку данный доводы не подтвержден относимыми и допустимыми доказательствами.

Доводы ответчика о том, что эксперт ФИО8, не являясь экспертом-землеустроителем, неправомерно производил назначенную судом землеустроительную экспертизу, не принимаются. Как следует из предоставленного на имя эксперта ФИО9 диплома, ему присуждена квалификация: инженер-землеустроитель, также он имеет удостоверение по программе «Инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений», а эксперту ФИО8 на основании диплома присуждена квалификация: инженер по специальности «промышленное и гражданское строительство», также он имеет удостоверение по программе «Проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности. Обследование строительных конструкция зданий и сооружений», в связи с чем суд приходит к выводу, что заключение подготовлено экспертами, имеющими необходимое образование.

Оценивая исследовательскую часть заключения с его выводами, судом установлено, что эксперты пришли к выводу, что требуемая площадь земельного участка, необходимого для содержания и обслуживания многоквартирного дома с к/н 23:33:0108003:821, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 3230 кв. м, которая фактически зарегистрирована управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, на л. д. 75 - 82 т. 1 имеется копия технического паспорта здания литер «Е», расположенного по адресу: <адрес> №, подготовленного Филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по Туапсинскому району, по состоянию на 28.10.2005 г., из которого следуют следующие архитектурно-планировочные показатели многоквартирного дома: состав: 8 однокомнатных квартир, 3 двухкомнатных квартир; год постройки: 1932; число этажей: 1; строительный объем: 559 куб. м; площадь здания: общая – 187,6 кв. м, жилая – 146,2 кв. м; площадь балконов, лоджий, веранд, террас – 2,8 кв. м.

Техническое описание здания: фундамент: бетонный ленточный; перегородки: кирпичные; чердачные перекрытия: деревянные; крыша: кровля - асбоцементные листы; полы: дощатые; оконные проемы: деревянные одинарные двухстворчатые; дверные проемы: деревянные; внутренняя отделка: штукатурка цементно-известковая; наружная отделка: штукатурка; электричество: скрытая проводка; водопровод: от местных источников; канализация: местная.

Всего: площадь квартир здания литера «Е», составляет 187,6 кв. м, самовольно возведенная площадь 119 кв. м.

Согласно, представленным выпискам из ЕГРН (т. 1 л. д 29 – 50) площади квартир составляют: 9,5 кв. м. - кв. № 1; 32,2 кв. м - кв. № 2; 9,4 кв. м - кв. № 2а; 10,4 кв. м - кв. № 3; 19,9 кв. м - кв. № 4; 18,7 кв. м - кв. № 7; 30,2 кв. м - кв. № 8; 9,4 кв. м - кв. № 9; 12,6 кв. м - кв. № 10; 9,7 кв. м - кв. № 11; 9,3 кв. м - кв. № 12. Всего общая площадь составляет 171,3 кв. м.

По результатам проведенного в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 и СТО 14258110-007-2015 экспертного осмотра спорного объекта: многоквартирного дома литер «Е1» с кадастровым номером 23:33:0108003:821, расположенного по адресу: <...>, земельный участок с к/н 23:33:0108004:8, определены его технические характеристики: максимальные размеры дома в плане: 27,23 м х 17,37 м; этажность – 1 эт.; общая площадь – 187,6 кв. м; площадь застройки – 287 кв. м; год постройки - 1932 (согласно данным технического паспорта); архитектурно-планировочные решения: дом состоит из 8-ми однокомнатных и 3-х двухкомнатных квартир.

Конструктивные решения: фундамент - бетонный ленточный, стены - деревянные каркасные, кирпичные и шлакоблочные, перегородки - кирпичные, чердачные перекрытия - деревянные, крыша - деревянная стропильная система, покрытие - асбоцементные листы, полы - дощатые по деревянным лагам, оконные проемы - деревянные одинарные, остекление частично отсутствует, система инженерно-технического обеспечения – скрытая проводка.

При исследовании выписки из ЕГРН об объекте недвижимости (сведения о характеристиках объекта недвижимости) от 31.01.2022 г. (т. 1, л. д. 60-72) экспертом определено, что земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108004:8 имеет следующие характеристики: «наименование объекта: земельный участок; кадастровый номер: 23:33:0108004:8; номер кадастрового квартала: 23:33:0108004; дата присвоения кадастрового номера: 13.06.2018; адрес (местоположение): <адрес>; площадь: 3230 +/- 11,42 кв. м; кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости: 23:33:0108003:821; категория земель «земли особо охраняемых территорий и объектов»; «разрешенное использование: для строительства лечебно-оздоровительного комплекса на курорте Небуг»; правообладатель, вид права: Краснодарский край, собственность, № 23:33:0108004:8-23/013/2018-1 от 19.06.2018; граница земельного участка установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Территория земельного участка с к/н 23:33:0108004:8 площадью 3230 кв. м по адресу: <адрес> № (категория земель: земли населенных пунктов; ВРИ: гостиничное обслуживание), согласно данным сайта https://nspd.gov.ru/map в сети «Интернет».

Согласно общедоступным сведениям ЕГРН на момент проведения исследований категория земель и вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108004:8 изменились: категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание».

Из исследовательской части также следует, что эксперт пришел к выводу, что путем математических вычислений определено, что требуемая площадь земельного участка, необходимого для содержания и обслуживания многоквартирного дома с к/н 23:33:0108003:821, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 2010,8 кв. м, исходя из следующего расчета 1313,3 кв. м + 225 кв. м + 50,7 кв. м + 326,8 кв. м + 95 кв. м, где: 1313,3 кв. м – площадь земельного участка, занимаемая многоквартирным домом с учетом требуемых градостроительных отступов и проездов для пожарных автомобилей; 225 кв. м – площадь земельного участка, занимаемая разворотной площадкой для пожарной техники; 50,7 кв. м – площадь земельного участка, занимаемая минимальной обеспеченностью элементами придомовой территории; 326,8 кв. м – площадь земельного участка, отводимая для требуемого отступа от окон жилого здания до элементов придомовой территории/площадок; 95 кв. м – площадь земельного участка, занимаемая парковочными местами (13 машино-места).

Также экспертом отмечено, что согласно пп. 5.3.1, табл. 1 р. 5.3 гл. 5 «Планировка и застройка приквартирных участков» СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» минимальная площадь приквартирных участков на застроенных территориях многоквартирных блокированных домов составляет 350 кв. м на квартиру, следовательно минимально допустимая площадь земельного участка, необходимого для содержания и обслуживания многоквартирного дома с к/н 23:33:0108003:821, размещающего в себе 11 квартир, составляет 3850 кв. м.

Таким образом, исходя из исследовательской части следует, что требуемая площадь земельного участка, необходимого для содержания и обслуживания многоквартирного дома с к/н 23:33:0108003:821, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, составляет 2010,8 кв. м.

При этом, оснований для применения пункта 5.3.1, табл. 1 р. 5.3 гл. 5 «Планировка и застройка приквартирных участков» СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», не имеется в силу следующего.

Из понятия, приведённого в СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», следует, что приквартирный участок – это земельный участок, примыкающий к квартире (дому), с непосредственным выходом на него.

Согласно пункту 5.3.1 предельные размеры земельных участков для усадебных, одно-двухквартирных и многоквартирных блокированных жилых домов устанавливаются органами местного самоуправления в соответствии с территориальными строительными нормами в зависимости от типа дома и других местных особенностей. Границы, площади и режим использования земельных участков при многоквартирных жилых домах определяются градостроительной документацией с учетом законодательства Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. Минимальные площади приквартирных участков для разных типов жилых домов приведены в табл. 1.

Таким образом, СП 30-102-99 регулирует планировку и застройку территорий малоэтажного жилищного строительства, а именно: усадебных, о дно-двухквартирных и блокированных жилых домов с приквартирными участками. Исследуемый объект с к/н 23:33:0108003:821 квалифицирован самими экспертами как многоквартирный дом, а не блокированный жилой дом, следовательно, применение данного свода правил к нему некорректно.

Таблица 1 пункта 5.3.1 СП 30-102-99 устанавливает минимальные площади приквартирных участков в размере 350 кв. м на квартиру на застроенных территориях для блокированных домов. Экспертами данный показатель применён к многоквартирному дому, что является подменой понятий; приквартирный участок блокированного дома и земельный участок под многоквартирным домом имеют принципиально разный правовой режим и нормативное регулирование.

Как следует из выписки из ЕГРН на земельном участке расположен многоквартирный дом с к/н 23:33:0108003:821 и площадь земельного участка, необходимого для его содержания и обслуживания составляет 2010,8 кв. м, оснований для определения площади исходя из приквартирных участков не имеется.

Кроме того, как установлено экспертом на спорном участке возведены самовольно возведенные строения площадью 119 кв. м, что не позволяется предоставить истцам земельный участок испрашиваемой площади.

Также определяя площадь земельного участка, необходимого для содержания и обслуживания многоквартирного дома с к/н 23:33:0108003:821, в размере 2010,8 кв. м, эксперт исходил из фактического нахождения на земельном участке многоквартирного дома.

Согласно статьи 15 Жилищного Кодекса РФ, многоквартирный дом - здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество указанное в пункте 1 – 3 части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ, а именно помещения не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы, чердаки, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

Согласно пункту 3.1.6. Свода правил от 13.05.2022 № 54.13330.2022 (СНиП 31-01-2003) здание жилое многоквартирное – жилое здание, включающее две и более квартиры, помещения общего пользования и общие инженерные сети.

Для отнесение жилого здания к многоквартирному жилому дому необходимо не только наличие в нем более двух квартир, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования в таком доме (коридор), но и наличие в доме общего имущества, которое предполагает множественность субъектов права собственности на один и тот же объект (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2023 № 307-ЭС23-2496).

Вместе с тем, в материалы дела не предоставлены доказательства, подтверждающие, что дом с к/н 23:33:0108003:821 можно отнести к многоквартирному дому в том понятии, которое ему придается законом. Сведений о том, что у данного объекта имеются лестничная площадка, лифт, общий коридор, технический этаж, общий подвал, общий чердак, в которых имеются общие инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, экспертом не установлено и в заключении не приведено.

Кроме того, судом принимается во внимание выводы, сделанные Арбитражным судом Краснодарского края в решении от 14.12.2006 года по делу № А32-21314/2006-9/576 по иску и.о. прокурора Краснодарского края в интересах субъекта - Краснодарского края к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, ООО «Курортно производственное объединение «ЮГ», с.Кроянское, ООО «ГЕЛИОС», с участием третьих лиц Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, администрации Туапсинского района и ИП ФИО10 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 23.12.2004 г. № 0000000753, заключенного между ООО «КПО «ЮГ» и Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и признании недействительным (ничтожным) договора об уступке права аренды от 30.12.2004 г., заключенного между ООО «КПО «ЮГ» и ООО «ГЕЛИОС».

В данном решении суд пришел к выводу, что согласно заключению администрации Туапсинского района от 09.08.2005 г. жилой фонд, расположенный на исходном земельном участке, из которого выделен спорный участок и на котором находится многоквартирный дом с к/н 23:33:0108003:821, в котором истцам принадлежат квартиры, состоит из 10 жилых домов и находится на территории курортного учреждения за пределами населенного пункта. Неудовлетворительное состояние кровель, строительных конструкций, особенно отсутствие антисейсмических мероприятий делают эти сооружения потенциально опасными для пребывания в них людей, тем более в будущем. Так, техническое состояние обследуемых строений – предаварийное, ветхое, состояние помещений не отвечает нормам пожарной безопасности. Необходимые санитарно-гигиенические этих помещениях людей отсутствуют. Данные помещения не соответствуют также требованиям СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания». В заключении межведомственной комиссии также указано, что помещения не пригодны для проживания так как: обследуемые помещения находятся на особо охраняемой территории, на землях лечебно-оздоровительного и рекреационного назначения, предназначенных для курортного строительства, реконструкция этих домов невозможна; обследуемые помещения имеют существенные неустранимые нарушения санитарно-гигиенических условий проживания, недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства не соответствуют требованиям пожарной безопасности, находятся в аварийном состоянии.

Вывод относительно неудовлетворительного технического состояния многоквартирного дома с к/н 23:33:0108003:821, также следует из сделанных экспертом фотографий, где видно, что многоквартирный дом находится в разрушенном состоянии (отсутствуют окна, двери, часть стен), в нем никто не проживает.

В судебном заседании представитель истцов указал, что в настоящее время многоквартирный дом с к/н 23:33:0108003:821 не восстановлен.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.09.2024 по делу № А53-20179/2023 право на разрушенный объект, который нуждается в реконструкции, не обеспечивает собственнику такого объекта полномочия на получение земельного участка в собственность; такое право может возникнуть лишь после проведения соответствующих работ и восстановления здания.

Оценив изложенное, суд пришел к выводу, что истцами не предоставлены доказательства, подтверждающие размещение на спорном земельном участке многоквартирного дома, отвечающего требованиям действующего законодательства, что не обеспечивает собственнику такого объекта полномочия на получение земельного участка в собственность.

Гражданский кодекс Российской Федерации среди основных начал гражданского законодательства предусматривает обеспечение восстановления нарушенных прав (статья 1) с использованием для этого широкого круга различных способов защиты (статья 12), которые направлены в том числе на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений (определения Конституционного суда Российской Федерации от 23 сентября 2010 года № 1179-0-0, от 20 февраля 2014 года № 361-0, от 27 октября 2015 года № 2412-0, от 28 января 2016 года№ 140-0 и др.).

Перечень этих способов защиты в силу абзаца четырнадцатого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, является открытым. К числу данных способов – по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - относится и оспаривание заинтересованным лицом права, зарегистрированного другим лицом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако, для выбора такого способа защиты необходимо согласно разъяснениям, приведенным в пункте 59 постановления пленума ВАС РФ и ВС РФ от 29.05.2010 № 10/22 представление истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность доказать наличие юридических оснований возникновения вещного права на находящееся у него во владении имущество.

Кроме того, статья 44 Земельного кодекса РФ предусматривает, что право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок под размещение многоквартирного дома не формировался, в силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» собственники жилых помещений многоквартирного дома с заявлением о формировании земельного участка под этим домом не обращались. Органом местного самоуправления соответствующее решение не принималось. Кадастровый учет названного участка с видом разрешенного использования «под многоквартирный дом» не производился.

Согласно определению Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13.03.2025 по настоящему делу формирование данного земельного участка осуществлялось не в целях передачи в установленных границах собственникам помещений, расположенных в многоквартирном доме в связи с чем, спорный земельный участок не мог перейти в долевую собственность собственников квартир многоквартирного дома в силу закона без прекращения зарегистрированного права собственности и изменения вида разрешенного использования земельного участка. Поскольку спорный земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, право собственности на спорный земельный участок у собственников квартир в находящемся на данном участке жилом доме не возникло, поскольку земельный участок не был сформирован в установленном порядке (часть 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ), при этом истцы не обращались в уполномоченный орган в целях формирования в установленном законом порядке земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой установленный административно-публичный порядок регистрации права собственности.

Ссылки департамента в возражениях на иск на то, что на страницах 6, 7 заключения правообладателем помещений с кадастровыми номерами 23:33:0108003:198, 23:33:0108003:257, 23:33:0108003:223 указана ФИО11, однако ФИО11 к участию в деле не привлечена, не принимается, поскольку фамилия Курбанов является предыдущей фамилией ФИО2, которая является участником настоящего разбирательства.

Гражданское процессуальное законодательство возлагает обязанность на суд непосредственно исследовать доказательства по делу (часть 1 статьи 157 ГПК РФ), а в части 1 статьи 67 ГПК РФ эта обязанность указана в качестве правила оценки доказательств судом – по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 67 ГПК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что истцом не предоставлены относимые, допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие, что площадь (3230 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108004:8, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для гостиничного строительства», необходима для содержания и обслуживания многоквартирного дома с к/н 23:33:0108003:821 по ул. Центральной в пос. Майском Туапсинского района Краснодарского края. При этом истец не лишен возможности в установленном законом порядке обратиться в департамент для расчета необходимости площади и предоставления земельного участка требуемой площади.

При изложенных обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решения в окончательной форме изготовлено 06.05.2026 года

Судья Туапсинского районного суда В.Ю. Курбаков