Решение № 2-135/2017 2-135/2017(2-4546/2016;)~М-3836/2016 2-4546/2016 М-3836/2016 от 22 марта 2017 г. по делу № 2-135/2017

По делу (номер обезличен) г.


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

(дата обезличена) (адрес обезличен)

Кстовский городской суд (адрес обезличен) в составе:

председательствующего – судьи Кравченко Е.Ю.,

при секретаре – Королевой Е.С.,

с участием представителя истца – ФИО1 (по доверенности), ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО2 о взыскании суммы задолженности по кредитному договору, по договору стабилизационного займа, судебных расходов, расторжении кредитного договора и договора стабилизационного займа, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество с определением реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов,

у с т а н о в и л:

АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АО «АИЖК») обратилось в суд с настоящим иском и с учетом требований ст. 39 ГПК РФ просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму задолженности в общей сумме 537741 руб. 50 коп, в том числе по кредитному договору (номер обезличен) от (дата обезличена) по состоянию на (дата обезличена) в размере 433540,94 руб., из них: 305160,20 руб. – задолженность по основному долгу, 64345,18 руб.- задолженность про процентам, 64035,56 руб. – задолженность по пени, также задолженность по договору стабилизационного займа (номер обезличен)-СЗ от (дата обезличена) по состоянию на (дата обезличена) в размере 104200,56 руб., в том числе 81956,23 руб. – задолженность по основному долгу, 10876,05 руб. – задолженность по процентам,11 368,28 руб. – задолженность по пени; начиная с (дата обезличена) и по день вступления в законную силу решения суда определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа; начиная с (дата обезличена) и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 7,75 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество- квартиру, назначение: жилое помещение, расположенное по адресу (адрес обезличен), состоящую из двух комнат общей площадью 42,7 кв.м., в том числе жилой площадью 28,4 кв.м., расположенной на втором этаже двухэтажного дома, кадастровый (или условный) номер объекта: (номер обезличен), запись в ЕГРП о праве собственности ответчика на объект недвижимости (номер обезличен) от (дата обезличена), запись об ипотеке в силу закона объекта недвижимости в пользу истца (номер обезличен) от (дата обезличена), определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 777680,00 рублей; расторгнуть кредитный договор (номер обезличен) от (дата обезличена) и договор стабилизационного займа (номер обезличен) от (дата обезличена) с даты вступления решения суда в законную силу; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 13944,32 руб.

Свои исковые требования мотивируют следующим.

(дата обезличена) между истцом и ОАО КБ «Эллипса банк» был заключен кредитный договор (номер обезличен), в соответствии с условиями которого заемщику Первоначальным кредитором предоставлен кредит в размере 445000 руб. сроком на 180 календарных месяцев, под 13,5 % годовых, для целевого использования: приобретения в собственность заемщика предмета ипотеки, а именно жилого помещения – квартиры по указанному выше адресу. Согласно условиям договора платежи по частичному возврату основного долг и уплате процентов осуществляются заемщиком не позднее даты ежемесячного платежа – последнее число каждого календарного месяца (п.3.3.4) путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитываемого согласно формулы, зафиксированного в п. 3.3.6 кредитного договора, и на момент заключения договора составляющего 5797,73 руб. На основании договора купли-продажи (адрес обезличен) от (дата обезличена) номер регистрации (номер обезличен) от (дата обезличена) Управлением Федеральной регистрационной службы по (адрес обезличен) зарегистрировано право собственности заемщика на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата обезличена) сделана запись регистрации (номер обезличен), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии (номер обезличен), выданным (дата обезличена) Управлением Федеральной регистрационной службы по (адрес обезличен). Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщика в соответствии с п. 1.4 кредитного договора, ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 Г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» (далее –Закон Об ипотеке) является залог (ипотека) квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной (п. 1.6 кредитного договора), составленной ответчиком как должником и залогодателем и выданной УФРС по (адрес обезличен) первоначальному залогодержателю – ОАО КБ «Эллипс банк». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена (дата обезличена) за (номер обезличен). (дата обезличена) права (требования) по закладной были переданы Государственному предприятию «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» (АО «АИЖК»), созданному Правительством РФ в целях обеспечения доступных ипотечных жилищных кредитов для граждан страны, являющемуся в настоящее время законным владельцем закладной, и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается отметкой на закладной, сделанной предыдущим законным владельцем закладной по правилам п. 1 ст. 48 Закона Об ипотеке. Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в расчете задолженности от (дата обезличена), а также мемориальным ордером (номер обезличен) от (дата обезличена) Ответчик ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им производил с нарушением условий кредитного договора, в том числе в части несвоевременного возврата кредита, производя платежи с задержкой и в неполном объеме. В соответствии с условиями п.5.2, п. 5.3 кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором, истцом в соответствии с п. 4.4.1, п. 4.4.3 кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств. Указанные требования ответчиком выполнены не были, добровольно задолженность не была погашена. Указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество. Также (дата обезличена) между ответчиком и ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК») был заключен договор стабилизационного займа (номер обезличен), в соответствии с условиями которого заемщику был предоставлен стабилизационный заем в размере 101389,20 руб. сроком по (дата обезличена) под 7,75% годовых, для целевого использования, а именно: для уплаты ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов), для погашения просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов, пеней и штрафов (при наличии), уплаты суммы страхового взноса по первичному кредитному договору (номер обезличен) от (дата обезличена) (приобретение в собственность заемщиком указанной квартиры). Цель предоставления стабилизационного займа: уплата ежемесячных платежей по первичному договору, погашение просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов по первичному договору, уплаты суммы страхового взноса по первичному договору страхования, подлежащего уплате в период выборки. Обеспечением исполнения обязательств заемщика в соответствии с п. 1.8 Договора стабилизационного займа является последующий залог недвижимого имущества - вышеуказанной квартиры. (дата обезличена) в результате заключения между ОАО «АРИЖК» (цедент) и АО «АИЖК» (цессионарий) Договора об уступке прав (требований) (номер обезличен) права (требования) в полном объеме, принадлежащие Цеденту на основании договора стабилизационного займа были переданы АО «АИЖК», являющегося в настоящее время кредитором и последующим залогодержателем. Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в Расчете задолженности от (дата обезличена) Ответчик ежемесячные платежи по погашению суммы займа и процентов за пользование займом в нарушение условий договора стабилизационного займа производил с нарушениями в части своевременного возврата займа, производя платежи с задержкой и в неполном объеме. В соответствии с условиями п. 5.2 Договора стабилизационного займа в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, истцом в соответствии с п. 4.4.1 Договора стабилизационного займа предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств. Указанные требования ответчиком исполнены не были, добровольно задолженность не была погашена, что является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенное имущество. По состоянию на (дата обезличена) рыночная стоимость заложенного имущества- вышеуказанной квартиры, оценена в размере 536000,00 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика – Отчетом об оценке (номер обезличен), выполненным ООО «МОБАЙЛ ГРУП» (дата обезличена) На основании данного отчета первоначально стоимость заложенного имущества подлежала быть установленной в размере 536000 руб. Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки- более 412 дней (на момент подачи иска в суд), считают, что допущенное заемщиком нарушение условий кредитного договора и договора стабилизационного займа является существенным и достаточным основанием для расторжения кредитного договора и договора стабилизационного займа. Исполнителем функций сервисного агента АО «АИЖК» и связанных с ним КСН – компаний специального назначения по заключенному (дата обезличена) Договору об оказании услуг (номер обезличен) является Банк ВТБ 24 (ПАО).

Представитель истца в судебном заседании на доводах, изложенных в иске и уточнениях к нему, на требованиях уточненного иска, настаивал.

Ответчик выразил в судебном заседании несогласие с иском, пояснив, что обязательства по договору нарушаются им не умышленно, а в связи с его тяжелым материальным положением, просит отказать в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество, т.к. в собственности у него иного жилья, помимо указанного объекта залогового имущества, не имеется, просил снизить неустойку, о взыскании которой по указанным договорам просит истец.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

Конституция РФ признает свободу договора как одну из гарантируемых государством свобод человека и гражданина, которая Гражданским кодексом РФ провозглашается в числе основных начал гражданского законодательства.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом, в силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. (статья 307 пункт 1 ГК РФ).

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 указанной статьи).

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

На основании ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с ч.1 ст. 819 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с п.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ч.1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

В силу ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п. 2 ст. 48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные её права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

В силу п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Статьей 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на предмет залога для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона (ст.54 Закона Об ипотеке).

В соответствии со ст. 55.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» уведомление и требование, предусмотренные федеральным законом или договором об ипотеке, направляются по адресу, указанному стороной договора об ипотеке, а также по месту нахождения юридического лица или по месту жительства физического лица. Уведомление направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или вручается адресату под расписку. Моментом получения уведомления стороной договора об ипотеке считается, в частности: дата отказа стороны договора об ипотеке от получения уведомления, если этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи; дата, на которую уведомление, направленное по почте заказным письмом с уведомлением по адресу (месту нахождения, места жительства) стороны договора об ипотеке, указанному в нем, не вручено в связи с отсутствием адресата по указанному адресу (месту нахождения, месту жительства), о чем организация почтовой связи проинформировала отправителя уведомления.

В силу п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 405 ГК РФ истец не считается просрочившим (не исполнившим) обязанность по соблюдению досудебного порядка и вручению требования, т.к. указанная обязанность не может быть исполнена вследствие просрочки (неисполнения) ответчиком обязанности по информированию истца об изменении места проживания и /или места работы, о факте временного отсутствия.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банках и банковской деятельности" процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, в том числе определение величины процентной ставки по кредиту в зависимости от изменения условий, предусмотренных в кредитном договоре, процентные ставки по вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.п. 1, 2, 7, 8, 9 ст. 30 ФЗ "О банках и банковской деятельности", отношения между Банком России, кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основе договоров, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам и вкладам (депозитам), стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, в том числе сроки обработки платежных документов, имущественная ответственность сторон за нарушения договора, включая ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора.

В силу ст. 33 ФЗ "О банках и банковской деятельности" при нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе досрочно взыскивать предоставленные кредиты и начисленные по ним проценты, если это предусмотрено договором.

В силу ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии со ст. 50,51 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (ст. 51 указанного Федерального закона).

В соответствии с п. 2 ст. 54 указанного Федерального закона - Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу ст. 50 Закона «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 69 ФЗ от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.

В силу ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и п.п. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке в целях реализации заложенного имущества суд указывает в решении наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве залогодателя в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, а также начальную продажную цену залога, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора- самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, поскольку определение начальной продажной цены предмета ипотеки, равной 100% рыночной стоимости заложенного имущества, противоречит природе публичных торгов (начальная продажная цена в процессе их проведения должна повышаться, а не понижаться) и может привести к несостоявшимся торгам (а невозможность реализации приведет к утрате обеспечительной функции залога недвижимости) и неисполнимости решения суда.

Согласно ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно в связи существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ - требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судом и следует из материалов дела, исполнителем функций сервисного агента АО «АИЖК» и связанных с ним КСН – компаний специального назначения по заключенному (дата обезличена) Договору об оказании услуг (номер обезличен) является Банк ВТБ 24 (ПАО).

(дата обезличена) между истцом и ОАО КБ «Эллипса банк» был заключен кредитный договор (номер обезличен), в соответствии с условиями которого заемщику Первоначальным кредитором предоставлен кредит в размере 445000 руб. сроком на 180 календарных месяцев, под 13,5 % годовых, для целевого использования: приобретения в собственность заемщика предмета ипотеки, а именно жилого помещения – квартиры по указанному выше адресу.

Согласно условиям договора платежи по частичному возврату основного долг и уплате процентов осуществляются заемщиком не позднее даты ежемесячного платежа – последнее число каждого календарного месяца (п.3.3.4) путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитываемого согласно формулы, зафиксированного в п. 3.3.6 кредитного договора, и на момент заключения договора составляющего 5797,73 руб.

На основании договора купли-продажи (адрес обезличен) от (дата обезличена) номер регистрации (номер обезличен) от (дата обезличена) Управлением Федеральной регистрационной службы по (адрес обезличен) зарегистрировано право собственности заемщика на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата обезличена) сделана запись регистрации (номер обезличен), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии (номер обезличен), выданным (дата обезличена) Управлением Федеральной регистрационной службы по (адрес обезличен).

Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщика в соответствии с п. 1.4 кредитного договора, ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 Г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» (далее –Закон Об ипотеке) является залог (ипотека) квартиры в силу закона.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной (п. 1.6 кредитного договора), составленной ответчиком как должником и залогодателем и выданной УФРС по (адрес обезличен) первоначальному залогодержателю – ОАО КБ «Эллипс банк».

Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена (дата обезличена) за (номер обезличен).

(дата обезличена) права (требования) по закладной были переданы Государственному предприятию «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» (АО «АИЖК»), созданному Правительством РФ в целях обеспечения доступных ипотечных жилищных кредитов для граждан страны, являющемуся в настоящее время законным владельцем закладной, и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается отметкой на закладной, сделанной предыдущим законным владельцем закладной по правилам п. 1 ст. 48 Закона Об ипотеке.

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в расчете задолженности от (дата обезличена), а также мемориальным ордером (номер обезличен) от (дата обезличена)

Ответчик ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им производил с нарушением условий кредитного договора, в том числе в части несвоевременного возврата кредита, производя платежи с задержкой и в неполном объеме.

В соответствии с условиями п.5.2, п. 5.3 кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором, истцом в соответствии с п. 4.4.1, п. 4.4.3 кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств.

Указанные требования ответчиком выполнены не были, добровольно задолженность не была погашена.

Указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество.

Также (дата обезличена) между ответчиком и ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК») был заключен договор стабилизационного займа (номер обезличен), в соответствии с условиями которого заемщику был предоставлен стабилизационный заем в размере 101389,20 руб. сроком по (дата обезличена) под 7,75% годовых, для целевого использования, а именно: для уплаты ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов), для погашения просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов, пеней и штрафов (при наличии), уплаты суммы страхового взноса по первичному кредитному договору (номер обезличен) от (дата обезличена) (приобретение в собственность заемщиком указанной квартиры).

Цель предоставления стабилизационного займа: уплата ежемесячных платежей по первичному договору, погашение просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов по первичному договору, уплаты суммы страхового взноса по первичному договору страхования, подлежащего уплате в период выборки.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика в соответствии с п. 1.8 Договора стабилизационного займа является последующий залог недвижимого имущества - вышеуказанной квартиры.

(дата обезличена) в результате заключения между ОАО «АРИЖК» (цедент) и АО «АИЖК» (цессионарий) Договора об уступке прав (требований) (номер обезличен) права (требования) в полном объеме, принадлежащие Цеденту на основании договора стабилизационного займа были переданы АО «АИЖК», являющегося в настоящее время кредитором и последующим залогодержателем.

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в Расчете задолженности от (дата обезличена)

Ответчик ежемесячные платежи по погашению суммы займа и процентов за пользование займом в нарушение условий договора стабилизационного займа производил с нарушениями в части своевременного возврата займа, производя платежи с задержкой и в неполном объеме.

В соответствии с условиями п. 5.2 Договора стабилизационного займа в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, истцом в соответствии с п. 4.4.1 Договора стабилизационного займа предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств.

Указанные требования ответчиком исполнены не были, добровольно задолженность не была погашена, что является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенное имущество.

Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки- более 412 дней (на момент подачи иска в суд), суд полагает, что допущенное заемщиком нарушение условий кредитного договора и договора стабилизационного займа является существенным и достаточным основанием для расторжения кредитного договора и договора стабилизационного займа.

Сумма задолженности ответчика составляет 537741 руб. 50 коп, в том числе по кредитному договору (номер обезличен) от (дата обезличена) по состоянию на (дата обезличена) в размере 433540,94 руб., из них: 305160,20 руб. – задолженность по основному долгу, 64345,18 руб.- задолженность про процентам, 64035,56 руб. – задолженность по пени, также задолженность по договору стабилизационного займа (номер обезличен)-СЗ от (дата обезличена) по состоянию на (дата обезличена) в размере 104200,56 руб., в том числе 81956,23 руб. – задолженность по основному долгу, 10876,05 руб. – задолженность по процентам,11 368,28 руб. – задолженность по пени.

Размер задолженности по договорам, как и размер процентов, пени, не оспорен, соответствующий расчет как суммы задолженности, так и процентов, пени, проверен и принят судом, иной расчет в материалы дела не представлен.

До настоящего времени обязанность по возврату денежных средств ответчиками не выполнена, что не оспаривалось ответчиком ФИО2 в судебном заседании.

По состоянию на (дата обезличена) рыночная стоимость заложенного имущества- вышеуказанной квартиры, оценена в размере 536000,00 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика – Отчетом об оценке (номер обезличен), выполненным ООО «МОБАЙЛ ГРУП» (дата обезличена)

На основании данного отчета первоначально стоимость заложенного имущества подлежала быть установленной в размере 536000 руб.

Определением Кстовского городского суда по настоящему делу была назначена и проведена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества - квартиры, назначение: жилое помещение, расположенное по адресу (адрес обезличен), состоящей из двух комнат общей площадью 42,7 кв.м., в том числе жилой площадью 28,4 кв.м., расположенной на втором этаже двухэтажного дома, кадастровый (или условный) номер объекта: (номер обезличен)

Согласно выводов заключения эксперта (номер обезличен) от (дата обезличена) ООО «Приволжская экспертная компания» рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу (адрес обезличен) на дату проведения осмотра составляет 972100 рублей.

Следовательно, в соответствии с требованиями п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке стоимость объекта недвижимости, на которую истец просит обратить взыскание, составит 777680,00 рублей, исходя из расчета 972100 руб. х 80% = 777 680,00 руб.

Принимая во внимание нарушение заемщиком обязательства, обеспеченного залогом, суд приходит к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на предмет залога путем продажи его с публичных торгов с установлением начальной продажной цены при реализации предмета залога в размере 777680,00 руб., что составляет 80% рыночной стоимости заложенного имущества.

Довод ответчика о том, что задолженность по кредиту образовалась в связи с ухудшением его материального положения (отсутствием заработка) сами по себе не могут служить основанием для отказы в удовлетворении заявленных требований, как и для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, указанные обстоятельства не освобождают ответчика от исполнения обязательств по договору.

Суд отклоняет данные доводы, поскольку изменение финансового положения относится к рискам, которые заемщик несет при заключении кредитного договора. Заключая договор, заемщик должен был предвидеть риск наступления таких негативных последствий, как потеря работы, ухудшение финансового положения, в том числе таких рисков как ухудшение состояния здоровья, и должен был действовать разумно и осмотрительно.

При этом законом не допускается односторонний отказ заемщика от исполнения условий кредитного договора по возврату денежных средств.

Доводы о том, что спорное жилое помещение является единственным местом проживания ответчика, также в силу закона с учетом приведенных выше правовых норм не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что на момент заключения договоров банком ответчику была предоставлена полная и достоверная информация относительно предлагаемой услуги по кредитованию, об условиях кредитования, с которыми ответчик выразила своё полное согласие, собственноручно и без оговорок подписав вышеуказанные договоры, тем самым удостоверив факт согласия с их условиями.

В данном случае между сторонами договоры были заключены на условиях, согласованных между ними.

Заемщик в данном случае подтвердил заключение договоров, а также те факты, что ему понятны все пункты договора, все условия договоров до него доведены, заемщик с ними был согласен и обязался их выполнять.

Договор подписан ответчиком собственноручно и без оговорок, тем самым ФИО2 выразил желание воспользоваться соответствующими услугами банка, каких-либо актов разногласий не составлялось.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В случае несогласия с условиями договора, ФИО2 был вправе отказаться от совершения сделки.

В материалах дела отсутствуют данные, подтверждающие факт заключения кредитного договора, договора стабилизационного займа под влиянием заблуждения, обмана, насилия либо угрозы.

Установив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что ответчик не были ограничены в своём волеизъявлении.

Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и произвели все необходимые действия, направленные на их исполнение.

При этом ФИО2, ознакомившись с условиями договоров, был вправе отказаться от их заключения, обратиться в банк с заявлением о предоставлении иного кредитного продукта, либо в другую кредитную организацию, однако не сделал этого.

Договоры соответствовали обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действовавшим в момент его заключения; ФИО2 на стадии заключения договоров располагал полной информацией о предложенной ему услуге, добровольно в соответствии с собственным волеизъявлением принял на себя обязательства по ним; заключая договор, ответчик действовал по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе, согласившись на заключение договора на указанных в нем условиях.

С учетом изложенного исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку являются законными и обоснованными.

Вместе с тем, суд, разрешая ходатайство ответчика о снижении размера взыскиваемых пени, находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с п. 71, 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при взыскании неустойки правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод не должно нарушать прав и свобод других лиц. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).

Таким образом, применяя статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд должен установить реальное соотношение предъявленной неустойки и последствий невыполнения должником обязательства по договору, дабы соблюсти правовой принцип возмещения имущественного ущерба, согласно которому не допускается применение мер карательного характера за нарушение договорных обязательств.

В силу норм процессуального законодательства суд наделен полномочиями устанавливать фактические обстоятельства дела, в том числе и обстоятельства, касающиеся наличия критериев для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми в соответствии с упомянутыми разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации являются в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.

Исходя из суммы задолженности по кредитному договору, договору стабилизационного займа, установленного по соглашению сторон размера неустойки, а также периода неисполнения заемщиком обязательств по данным договорам, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая назначение института неустойки и ее роль для надлежащего исполнения сторонами возникших гражданско-правовых обязательств, необходимость соблюдения баланса интересов сторон, учитывая доводы ответчика, суд с учетом срока нарушения обязательства, размера задолженности, соразмерности суммы неустойки тяжести нарушения обязательства, общеправовых принципов разумности, справедливости и соразмерности, учитывая обстоятельства ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств и оценив негативные последствия для истца, а также имущественное положение ответчика, суд снижает размер взыскиваемой неустойки по кредитному договору до 60000,00 руб., по договору стабилизационного займа до 10000,00 руб., не усматривая оснований для снижения такой неустойки в большем размере.

По смыслу закона, при взыскании процентов по кредитному договору они подлежат взысканию до момента фактической выплаты долга, т.е. на будущее время.

Истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств). Законом или договором может быть установлен более короткий срок начисления неустойки, либо её сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, начисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства (п. 65 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24.03.2016 г.).

В связи с изложенным требования истца о взыскании процентов и пени по день вступления решения суда в законную силу, также являются законными и обоснованными, в связи с чем подлежат удовлетворению судом.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Стоимость расходов по производству судебной экспертизы, назначенной в ходе судебного разбирательства по делу, составила 15000,00 рублей.

В данном случае, поскольку исковые требования удовлетворены судом, указанные расходы в соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию с ответчика в пользу экспертного учреждения ООО «Приволжская экспертная компания».

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 14523,38 руб., из них: 8523,38 руб. (в части удовлетворения имущественных требований истца) + 6000 руб. (в части удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенное имущество).

Поскольку истцом при подаче иска в суд уплачена госпошлина в размере 13944 рубля 32 копейки, постольку указанная сумма в соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

При этом недоплаченный размер госпошлины в размере 579,06 руб. подлежит взысканию с ответчика в местный бюджет, исходя из расчета: 14523,38 руб. – 13944,32 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.98,103,194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО2 о взыскании суммы задолженности по Кредитному договору, по Договору стабилизационного займа, судебных расходов, расторжении кредитного договора и договора стабилизационного займа, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество с определением реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по Кредитному договору (номер обезличен) от (дата обезличена) по состоянию на (дата обезличена) в размере 429505 рублей 38 копеек, в том числе задолженность по основному долгу – 305160 рублей 20 копеек, задолженность по процентам в размере 64345 рублей 18 копеек, задолженность по пени в размере 60000 рублей 00 копеек; по Договору стабилизационного займа (номер обезличен) от (дата обезличена) по состоянию на (дата обезличена) в размере 102832 рубля 28 копеек, в том числе задолженность по основному долгу в размере 81956 рублей 23 копейки, задолженность по процентам в размере 10876 рублей 05 копеек, задолженность по пени в размере 10000 рублей 00 копеек, а всего: 532337 (пятьсот тридцать две тысячи триста тридцать семь) рублей 66 копеек.

Взыскивать с ФИО2 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», начиная с (дата обезличена) и по день вступления в законную силу решения суда проценты за пользование кредитом по Кредитному договору (номер обезличен) от (дата обезличена) в размере 13,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа.

Взыскивать с ФИО2 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», начиная с (дата обезличена) и по день вступления в законную силу решения суда проценты за пользование кредитом по Договору стабилизационного займа (номер обезличен) от (дата обезличена) в размере 7,75% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество- квартиру, назначение: жилое помещение, расположенное по адресу (адрес обезличен), состоящую из двух комнат общей площадью 42,7 кв.м., в том числе жилой площадью 28,4 кв.м., расположенной на втором этаже двухэтажного дома, кадастровый (или условный) номер объекта: (номер обезличен), запись в ЕГРП о праве собственности ответчика на объект недвижимости (номер обезличен) от (дата обезличена), запись об ипотеке в силу закона объекта недвижимости в пользу истца (номер обезличен) от (дата обезличена), определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 777680 (семьсот семьдесят семь тысяч шестьсот восемьдесят) рублей 00 копеек.

Расторгнуть Кредитный договор (номер обезличен) от (дата обезличена) и Договор стабилизационного займа (номер обезличен) от (дата обезличена) с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» расходы по оплате госпошлины в размере 13944 (тринадцать тысяч девятьсот сорок четыре) рубля 32 копейки.

В удовлетворении остальной части заявленных требований АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» отказать.

Взыскать с ФИО2 в местный бюджет госпошлину в размере 579 (пятьсот семьдесят девять) рублей 06 копеек.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Приволжская экспертная компания» (ИНН (номер обезличен) КПП (номер обезличен) ОГРН (номер обезличен)) расходы по проведению судебной экспертизы в размере 15000 (пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в (адрес обезличен) суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд (адрес обезличен).

Решение в окончательной форме принято (дата обезличена).

Судья - Е.Ю.Кравченко