Решение № 2-9043/2017 2-9043/2017~М-8399/2017 М-8399/2017 от 30 ноября 2017 г. по делу № 2-9043/2017

дело № 2-9043/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 декабря 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Гатауллина Р.А.,

при секретаре судебного заседания Перемечевой А.О.,

с участием:

от истца – ФИО1, доверенность от <дата изъята>

от ответчика – ФИО2, доверенность от <дата изъята>

остальные лица, участвующие в деле, извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда города Казани гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 (далее по тексту – истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», (далее по тексту – ответчик, ООО «ЖК «Молодежный») в обосновании своих требований указав, что <адрес изъят> обществом с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» (далее по тексту – ООО «Фон-Ривьера») и ФИО8 заключен предварительный договор№ <номер изъят> купли-продажи жилого помещения, по условиям которого ООО «Фон-Ривьера» обязалось передать в собственность объект недвижимости, а ФИО8 оплатить его стоимость, обязательство оплаты предмета договора последним исполнено в установленные сроки и размере. <дата изъята> между ФИО8 (цедентом) и ФИО3 (цессионарием) заключен договор уступки права требования (цессии) №<номер изъят> по условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял на себя право требования передачи указанного объекта долевого строительства. До настоящего времени объект покупателю не передан, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском, в котором истец просит признать заключенный предварительный договор договором долевого участия в строительстве.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ООО «ЖК «Молодежный» с заявленными требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав пояснения и доводы представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ)правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от <дата изъята> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из материалов дела усматривается, что <дата изъята> между ООО «Фон-Ривьера» (продавцом) и ФИО8 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят>, по условиям которого последние обязуются в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее <дата изъята>, заключить договор купли-продажи жилого помещения – однокомнатной <адрес изъят>общей площадью 40,79кв.м, жилой – 15,43кв.м, находящейся на 5 этаже в шестнадцатиэтажной секции <номер изъят>- этажного кирпичногожилого дома по адресу: <адрес изъят><адрес изъят>).

Цена за указанноежилое помещение определена сторонами в размере 1 182 910 руб., подлежит уплате покупателем продавцу простым векселем <номер изъят>, выданным ООО «Персона +» <дата изъята>, номиналом 1 182 910 руб., сроком платежа по предъявлении (пункты 2.2.1, 2.3.1 договора).

<дата изъята> между ФИО8 (цедентом) и ФИО9 (цессионарием) заключен договор уступки права требования (цессии) №У-3055, по условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял на себя право требования передачи указанного объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Таким образом, к ФИО3 перешли все права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.

Из соглашения от <дата изъята>, стороны предусмотрели изменить и изложить в следующей редакции пункт 2.1.1 предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от <дата изъята>: предметом договора является - двухкомнатная <адрес изъят>общей площадью 70,77кв.м, жилой – 43,00кв.м, находящейся на 9 этаже в четырнадцатиэтажной секции <номер изъят>- этажного кирпичногожилого дома по адресу: <адрес изъят><адрес изъят>); п. 2. Цена договора установлена в размере 2 741 870 руб.; п.3.1 оплата помещения производится в следующем порядке: на момент подписания соглашения покупателем оплачено 1 182 910 руб., сумма в размере 1 558 960 руб. подлежит уплате в срок до <дата изъята>; п.4.1 стороны договорились, что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 с момента государственной регистрации права собственности продавца на жилого помещения, но не позднее <дата изъята>.

Соглашением от <дата изъята>, заключенным между ООО «Фон-Ривьера» и ФИО3, стороны расторгли договор предварительный договор купли-продажи №<номер изъят> от <дата изъята>, средства, уплаченные по указанному договору в размере 1 182 910 руб. подлежит зачету в счет предварительного договора купли-продажи <номер изъят> от <дата изъята>.

<дата изъята> ООО «Фон-Ривьера» (продавцом) и ФИО3 (покупателем) заключен предварительный договоркупли-продажи жилого помещения № <номер изъят> по условиям которого последние обязуются в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее <дата изъята>, заключить договор купли-продажи жилого помещения – однокомнатной <адрес изъят>общей площадью 40,33кв.м, жилой – 15,63кв.м, находящейся на 11 этаже в восемнадцатиэтажной секции <номер изъят> этажного кирпично-монолитногожилого дома по адресу: <адрес изъят>).

<дата изъята> между ООО «Фон-Ривьера» и ФИО3 заключено соглашение об изменении договора, по условиям которого стороны пришли к соглашению, что предварительный договор заключается от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный» (ИНН <номер изъят>) в соответствии с положениями агентского договора от <дата изъята> б/н и дополнительных соглашений к нему, заключенных между продавцом (агентом) и ООО «ЖК «Молодежный» (принципалом); ООО «ЖК «Молодежный» является перед покупателем обязанной стороной в части заключения основного договора и передачи жилого помещения согласно положениям настоящего договора, а ООО «Фон-Ривьера» (продавец) является перед покупателем обязанной стороной в части принятия денежных средств, подлежащих внесению по настоящему договору. При этом вносимые денежные средства подлежат использованию согласно положениям агентского договора от <дата изъята> б/н.

При этом, как следует из агентского договора, заключенного <дата изъята> между ООО «ЖК «Молодежный» и ООО «Фон-Ривьера», в редакции дополнительного соглашения от <дата изъята><номер изъят>, последнее (агент) действует от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный» (принципала) осуществляет также привлечение физических и юридических лиц для участия в инвестировании строительства объектов путем заключения предварительных договоров купли-продажи и договором инвестирования. Стоимость жилых и нежилых помещений устанавливается ООО «Фон-Ривьера» (агентом) самостоятельно на основании среднерыночной стоимости квадратного метра соответствующих жилых и нежилых помещений в <адрес изъят> с учетом местоположения и степени готовности объектов, указанных в п.1.1 договора. Денежные средства, составляющие стоимость заключаемых в соответствии с настоящим пунктом предварительных договоров купли-продажи и договоров инвестирования, подлежат внесению физическими или юридическими лицами в адрес ООО «Фон-Ривьера» (агента). Агент использует денежные средства, полученные по предварительным договорам купли-продажи и договорам инвестирования, для целей исполнения обязательств по настоящему договору в соответствии с положениями п.1.1 настоящего договора, а также для целей оплаты вознаграждения агента в соответствии с разделом 3 договора.

Из пояснений представителя ответчика следует, что ООО «ЖК «Молодежный» является застройщиком и осуществляет строительство указанного многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, в редакции дополнительного соглашения, последними были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа указанного договора следует, что ООО «ЖК «Молодежный» обязалось передать объект недвижимости истцу, а последний оплатить их стоимость, сторонами определены конкретные объекты подлежащие передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, цена жилого помещения определена сторонами исходя из стоимости 1 кв.м объекта недвижимости, подлежащего передачи, при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органами технической инвентаризации.

ФИО3 полностью исполнил обязательства, оплатив стоимость спорногожилого помещения по предварительному договору купли-продажи, данное обстоятельство представителем ответчика в ходе судебного разбирательства не оспаривалось и подтверждается письменными материалами дела.

Вместе с тем в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основного договора и подписания передаточного акта с передачей истцу в собственность объекта недвижимости.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата изъята>, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения от <дата изъята>№ <номер изъят> сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируемыми Федеральным законом № 214-ФЗ, ООО «ЖК «Молодежный» обязалось построить многоквартирный 16-18-20-этажный кирпично-монолитный дом по <адрес изъят> и продать однокомнатную <адрес изъят> данном доме общей площадью 40,33кв.м в срок не позднее <дата изъята>, более того, в силу условий предварительного договора оплата помещения должна быть уже произведена задолго до подписания основного договора, в связи с чем требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости договором долевого участия, подлежит удовлетворению.

В силу положений статей 88, 98, 103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального образования подлежит взысканию госпошлина за рассмотрение настоящих требований в размере 300 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО3 обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> №<номер изъят>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от <дата изъята> б/н, и ФИО3 договором долевого участия в строительстве подлежащим государственной регистрации.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в доход муниципального образования г. Казани 300 (триста) рублей госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Казани.

Судья