Решение № 2-826/2018 2-826/2018 ~ М-693/2018 М-693/2018 от 5 июня 2018 г. по делу № 2-826/2018

Дело № 2-826/2018


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

06 июня 2018 года г. Бугульма РТ

Бугульминский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Фроловой И.Н., при секретаре Печерской Е.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве и обязании произвести регистрационные действия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ о признании договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве и обязании совершить регистрационные действия в отношении предварительного договора как договора участия в долевом строительстве.

В иске указал, что ДД.ММ.ГГГГ года между ним и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №, согласно которому ответчик обязался передать в собственность истца жилое помещение в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном доме по <адрес>, количество комнат 2, на 8 этаже, общей площадью 57,90 кв.м. Согласно п№ предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее чем через 60 дней после государственной регистрации права собственности на вновь построенный объект, т.е. ДД.ММ.ГГГГ года. В настоящее время дом построен и введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ расчет по договору произведен, квартира по акту от 01.02.2018г передана истцу. Ответчик отказывает истцу в заключении основного договора купли-продажи, и истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на квартиру.

В суде ФИО1 исковые требования поддержал.

Представитель ответчика - общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в суд не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о передаче дела по подсудности в районный суд города Казани по месту нахождения ответчика, ходатайство разрешено судом путем вынесения определения об отказе в его удовлетворении. После отложения судебного разбирательства ответчик в суд вновь не явился, наличие уважительных причин неявки не установлено. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика ООО «ФОН».

Представитель ответчика – Управления Росреестра по РТ ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года в суд не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, ранее представила письменные возражения на иск.

Заслушав истца, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования обоснованным и подлежащим удовлетворению в части ответчика ООО «ФОН».

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №,

Согласно п. № предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее чем через 60 дней после государственной регистрации права собственности на вновь построенный объект.

Предметом названного договора выступает жилое помещение в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном доме по <адрес>, количество комнат 2, на 8 этаже, общей ориентировочной площадью 56,61 кв.м.

Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом № предварительного договора.

Истцом обязательства предварительного договора об оплате жилого помещения исполнены в полном объеме, что подтверждается актами и договорами передачи векселя, а также актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, подписанным сторонами.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Разрешая заявленные исковые требования, независимо от наименования договора, суд устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года № следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов № договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приема-передачи квартиры, при этом предварительным договором установлен крайний срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Также суд обращает внимание на положения пункта № договора, в соответствии с которым оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Из материалов дела следует, что ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом с привлечением денежных средств, полученных от истца, и передать истцу по окончании строительства указанную в договоре квартиру.

Таким образом, ООО "ФОН" соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Следовательно, предварительный договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года № заключенный между истцом и ООО "ФОН", по своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В настоящее время дом построен и введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ., расчет по договору произведен, квартира по акту от ДД.ММ.ГГГГ года передана истцу.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи помещения от ДД.ММ.ГГГГ года № договором участия в долевом строительстве, подлежащем государственной регистрации, обоснованны и подлежат удовлетворению.

Поскольку истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, то государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика ООО «ФОН».

Основания для удовлетворения иска Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ об обязании произвести регистрационные действия отсутствуют, так как государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит заявительный характер. Сведения о нарушении прав истца ответчиком – Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ истец суду не представил, никакого спора между истцом и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ на момент подачи иска не имелось.

Истец вправе обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ за совершением регистрационных действий, а в случае необоснованного отказа в их совершении - обжаловать действия ответчика в суд в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства РФ.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения №, заключенным ФИО1 с обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» ДД.ММ.ГГГГ года, договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по <адрес>, подлежащим государственной регистрации.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» государственную пошлину в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, в размере 300 рублей.

В удовлетворении иска ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ отказать.

Копии решения направить ответчикам.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Верховный Суд РТ путем подачи жалобы через Бугульминский городской суд РТ.

Судья подпись И.Н. Фролова

Копия верна.

Судья И.Н. Фролова

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>