Решение № 2-815/2018 2-815/2018~М-576/2018 М-576/2018 от 4 сентября 2018 г. по делу № 2-815/2018

Решение

Именем Российской Федерации

05 сентября 2018 г.

Железнодорожный районный суд г. Рязани в составе судьи Орловой И.В.,

при секретаре Калиниченко М.В.

С участием представителя истца ФИО12

Представителя ответчика ФИО13

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение, суд

Установил:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение. В обоснование иска указано, что в мае 2016 года стороны договорились о совместной покупке у ФИО14. нежилого помещения Н8, назначение нежилое, общей площадью 119,4 кв.м, этаж – подвал, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и о совместном его использовании.

ФИО2 должна была приобрести у ФИО15. указанное помещение по цене 3 233 000 руб., в свою очередь, истец приобретает у ответчика ? долю в праве собственности на указанное помещение по цене 1 616 500 руб.

В подтверждение своих соглашений стороны заключили договор совместного пользования нежилым помещением от 14.05. 2016 г. и предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение от 21.05.2016 г.

По условиям предварительного договора от 21 мая 2016 г. стороны обязались заключить основной договор купли-продажи ? доли в праве собственности на нежилое помещение Н8, назначение: нежилое, общей площадью 119,4 кв.м, этаж – подвал, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер №, за сумму 1 616 500 руб. с условием о рассрочке платежа до 31 октября 2019 года, с правом истца досрочно полностью или частично оплатить цену приобретаемой доли.

Срок заключения основного договора - 30.09.2017 г. Цену приобретаемой доли истец оплачивает периодическими платежами: первый платеж в размере 45 000 руб. до 31 октября 2016 г., последующие платежи ежемесячно по 45 000 руб., последний платеж в сумме 41 500 руб. не позднее 31 октября 2019 г.

Исполняя достигнутые соглашения, ответчик приобрела у ФИО16. указанное помещение, 25 октября 2016 года за ответчиком зарегистрировано право собственности на него.

Истец, в свою очередь, передавал ответчику денежные средства по оплате стоимости приобретаемой доли. Всего истцом передано ответчику 296 500 руб. наличными по распискам: 225 000 руб. - 28.10.2016 г., 20 000 – 14.02.2017 г., 11 500 руб. – 28.02.2017 г., 30 000 руб. – 30.03.2017 г., 10 000 – 30.05. 2017 г.

Начиная с мая 2017 года ответчик по неизвестным истцу причинам отказалась принимать денежные средства, при этом продолжая исполнять договор о совместном пользовании данного помещения.

21 сентября 2017 года истец направил ответчику письмо с предложением о заключении основного договора купли-продажи ? доли в праве общей собственности на спорное помещение с условием полной оплаты всей цены указанной доли до передачи договора на государственную регистрацию, в связи с чем предложил прибыть к 15 часам 28 сентября 2017 года в МФЦ по адресу: <адрес>, зал ожидания. В письме от 22.09.2017 года истец предложил ответчику принять денежные средства в оплату полной стоимости приобретаемой доли и заключить основной договор.

22 сентября 2017 года истец направил ответчику телеграмму с предложением прибыть в МФЦ по адресу: <адрес>, для заключения основного договора купли-продажи ? доли в праве собственности на помещение и получения полной оплаты.

В указанное время ответчик в МФЦ не прибыл, в связи с чем 28 сентября 2017 года истец вновь направил телеграмму в адрес ответчику с предложением прибыть к 10 часам 30 сентября 2017 года в МФЦ на <адрес> для заключения основного договора купли-продажи и получения оплаты. В назначенное время для заключения договора ответчица не явилась.

03 октября 2017 года истец получил письмо, в котором ответчик указывала на ничтожность предварительного договора и отсутствие оснований для передачи истцу в собственность ? доли в праве собственности на нежилое помещения. Данные действия расценены истцом как уклонение ответчика от заключения основного договора.

Согласно п. 4.2 предварительного договора, в случае уклонения от заключения основного договора, виновная сторона обязана уплатить другой стороне неустойку в размере 0,1% от цены доли за каждый день просрочки.

Просит суд обязать ФИО2 заключить с ним, ФИО1, договор купли-продажи ? доли в праве собственности на нежилое помещение Н8, назначение нежилое, общей площадью 119,4 кв.м, этаж подвал, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, по цене 1 616 500 руб. на условиях предварительного договора купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение от 21 мая 2016 года. По уточненным требованиям просит суд взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку за уклонение от заключения основного договора, исходя из расчета 1 616 руб. 50 коп. за каждый день просрочки с 27 марта 2018 года по день фактического заключения договора купли-продажи ? доли спорного нежилого помещения.

ФИО2 обратилась к ФИО1 со встречным иском о расторжении предварительного договора купли-продажи от 21 мая 2016 г. В обоснование встречного иска указано, что ранее бывший собственник спорного нежилого помещения ИП ФИО17 использовала его для размещения книжного магазина, продавцом в котором был ФИО1

Согласно п. 4 договора совместного пользования спорным нежилым помещением от 14 мая 2016 г.до момента закрытия книжного магазина, находящегося в помещении, комнаты № 6,7,8 используются ФИО1 единолично по его усмотрению.

В силу п. 5 договора, книжный магазин должен быть закрыт по усмотрению ФИО1 не ранее 31 января 2017 г. и не позднее 30 сентября 2017 г. До момента закрытия книжного магазина ФИО1 вправе использовать комнаты 6,7,8 по своему усмотрению, предоставлять их в аренду, в безвозмездное пользование иным лицам без предварительного согласования с ФИО2

На основании п. 6 договора комната № 7 (раздевалка), после закрытия книжного магазина будет использоваться ФИО1 единолично, по своему усмотрению. В соответствии с п. 7 договора, после закрытия книжного магазина остальные части помещения будут использоваться сторонами совместно, передаваться в безвозмездное пользование, либо сдаваться в аренду полностью или частично. Получаемые при этом доходы будут делить сторонами поровну. Совместная деятельность ведется по согласованию сторон.

Согласно п. 8 договора, если стороны не заключат иного соглашения, то после закрытия книжного магазина все расходы и налоги, связанные с содержанием помещения, стороны несут поровну, кроме расходов, связанных с использованием комнаты № 7, расходы по содержанию которой несет ФИО1

Дополнительным соглашением от 21 мая 2016 г. к договору совместного пользования нежилым помещением от 14 мая 2016 г. установлено, что до момента закрытия книжного магазина расходы и налоги, связанные с использованием, ремонтом, эксплуатацией и содержанием комнат 6, 7, 8 несет ФИО1, который компенсирует указанные расходы ФИО2

Пунктом 2 соглашения от 21 мая 2016 г. предусмотрено, что после закрытия книжного магазина, пока комната № 7 (раздевалка) будет использоваться ФИО1 единолично, расходы и налоги, связанные с использованием и содержанием комнаты № 7 несет ФИО1, который компенсирует указанные расходы ФИО2 или оплачивает их самостоятельно.

Начиная с 21 мая 2016 г. по сентябрь 2017 г. включительно, ФИО1 единолично использовал все спорное нежилое помещение, тем самым чинил ФИО3 препятствия в использовании и нарушал вышеперечисленные условия договора совместного пользования.

Указала, что она, ФИО2 была лишена возможности использовать помещение по прямому назначению – сдавать в аренду и получать прибыль в соответствии с условиями договора совместного пользования. ФИО2 неоднократно обращалась к ФИО1 с требованиями об освобождении мест общего пользования.

Фактически ФИО1 чинил препятствия ФИО2 в пользовании спорным помещением, удерживал ключи от входных дверей. 17 мая 2018 года ФИО3 направила в адрес ФИО1 претензию- требование об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением и посредством передачи комплекта ключей; тогда же, в рамках указанной претензии было направлено требование о расторжении предварительного договора купли-продажи и договора совместного пользования нежилым помещением. Поскольку ответ в 15-дневый срок не получен, то ФИО2, была вынуждена направить в адрес ФИО1 повторное требование о расторжении договора и дополнительного соглашения.

В качестве основания для расторжения предварительного договора считает невыполнение ФИО1 обязанности по оплате приобретаемого помещения. До наступления срока заключения основного договора – 30 сентября 2017 г. ФИО1 должен был передать ФИО2 ежемесячно, по 45 000 руб., начиная с 31 октября 2016 г., всего должен выплатить 540 000 руб.

За период с 28 октября 2016 г. по 30 апреля 2017 г. ( момент прекращения выплаты) ФИО1 во исполнение условий предварительного договора передал ФИО2 денежные средства в размере 296 500, должен был передать 315 000 руб.

Кроме того, считает условия предварительного договора и договора совместного пользования имуществом ничтожными, поскольку на момент заключения спорное имущество еще не принадлежало ФИО2: право собственности на указанные объекты возникло лишь с 21 октября 2016 г.

Просит суд расторгнуть договор совместного пользования нежилым помещением от 14 мая 2016 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1, расторгнуть предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение от 21 мая 2016 года, заключенный между ФИО3 и ФИО1 Признать за ФИО1 право на получение от ФИО3 ранее переданных денежных средств в сумме 296 500 руб.

Также просит в случае удовлетворения первоначальных исковых требований снизить размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ФИО1 – ФИО18., действующий по доверенности, заявленные требования поддержал по тем же основаниям, встречный иск не признал.

Представитель ФИО2 - ФИО19., действующая по ордеру, исковые требования не признала, встречный иск поддержала по тем же основаниям.

Выслушав стороны, свидетелей, изучив материалы дела, суд находит требования первоначального иска подлежащими удовлетворению, встречный иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.

В силу ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. ( ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из объяснений сторон следует, что в мае 2016 года ФИО1 и ФИО2 договорились о совместной покупке у ФИО20 нежилого помещения Н8, назначение нежилое, общей площадью 119,4 кв.м, этаж – подвал, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и о совместном его использовании. В нежилом помещении выбыл размещен книжный магазин, в котором ФИО1 работал продавцом.ФИО2 должна была приобрести у ФИО4 указанное помещение по цене 3 233 000 руб., в свою очередь, истец покупает у ответчика ? долю в праве собственности на указанное помещение по цене 1 616 500 руб.

В подтверждение своих соглашений стороны заключили договор совместного пользования нежилым помещением от 14.05. 2016 г. и предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение от 21.05.2016 г.

По условиям договора совместного пользования нежилым помещением, стороны договорились о совместной покупке у ФИО4 нежилого помещения Н8: назначение нежилое, общей площадью 119,4 кв.м, этаж – подвал, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, по цене 3 233 000 руб., в свою очередь ФИО1 покупает у ФИО2 ? доли в праве общей собственности на данное помещение.

Согласно п. 4 договора, до момента закрытия книжного магазина комнаты 6,7,8 помещения используются ФИО1 единолично по его усмотрению. Книжный магазин должен быть закрыт ФИО1 в период не ранее 31.01.2017 г. и не позднее 30.09.2017 г. До момента закрытия книжного магазина ФИО1 вправе использовать комнаты 6,7,8 по своему усмотрению, предоставлять их в аренду, в безвозмездное пользование иным лицам без дополнительного согласия ФИО2 ( п.5 договора).

Комната № 7 (раздевалка), входящая в состав указанного помещения, и после закрытия книжного магазина будет использоваться ФИО1 единолично, по своему усмотрению. ( п.6).

После закрытия книжного магазина остальные части помещения будут использоваться сторонами совместно, передаваться в безвозмездное пользование или сдаваться в аренду полностью или частично. Получаемые при этом доходы будут делиться сторонами поровну. Совместная деятельность ведется по согласованию сторон. ( п.8).

По условиям предварительного договора от 21 мая 2016 г. стороны обязались заключить основной договор купли-продажи ? доли в праве собственности на нежилое помещение Н8, назначение: нежилое, общей площадью 119,4 кв.м, этаж – подвал, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер № за сумму 1 616 500 руб. с условием о рассрочке платежа до 31 октября 2019 года, с правом истца досрочно полностью или частично оплатить цену приобретаемой доли.

Срок заключения основного договора - 30.09.2017 г. Цену приобретаемой доли истец оплачивает периодическим платежами: первый платеж в размере 45 000 руб. до 31 октября 2016 г., последующие платежи ежемесячно по 45 000 руб., последний платеж в сумме 41 500 руб. не позднее 31 октября 2019 г.

Исполняя достигнутые соглашения, ответчик приобрела у ФИО21 указанное помещение, 25 октября 2016 года за ответчиком зарегистрировано право собственности на него.

Истец, в свою очередь, передавал ответчику денежные средства по оплате стоимости приобретаемой доли. Всего истцом передано ответчику 296 500 руб. наличными по распискам: 225 000 руб. - 28.10.2016 г., 20 000 – 14.02.2017 г., 11 500 руб. – 28.02.2017 г., 30 000 руб. – 30.03.2017 г., 10 000 – 30.05. 2017 г.

Из объяснений истца ФИО1 следует, что ФИО2 с мая 2017 года отказалась принимать денежные средства в оплату стоимости приобретаемой доли. ФИО1 неоднократно предлагал ФИО2 принять от него денежные средства и заключить основной договор купли-продажи, что подтверждается письмом в адрес ответчика от 21 сентября 2017 г., письмом от 22 сентября 2017 г., телеграммами от 22 и 28 сентября 2017 г. с предложением явиться в помещение МФЦ для заключения основного договора.

В установленный срок - 30 сентября 2017 г. – основной договор не заключен в связи с отказом ФИО2

В письме в адрес ФИО1, датированным 28.09.2017 г., в ответ на телеграммы истца, ФИО2 сообщает, что не намерена заключать основной договор купли-продажи спорного помещения ввиду ничтожности предварительного договора, также предлагала возвратить денежные средства, полученные от ФИО1

В подтверждение доводов о ничтожности предварительного договора сторона ответчика ссылалась на тот факт, что в момент заключения спорное имущество еще не принадлежало ФИО2: право собственности на указанные объекты возникло лишь с 21 октября 2016 г.

По своей природе предварительный договор носит организационный характер, определяющий условия и сроки заключения иного, основного, договора. Предварительный договор не влечет иных прав и обязанностей сторон такого договора, кроме права требовать заключения основного договора от контрагента и соответствующей обязанности контрагента. Соответственно, права на передаваемое имущество не создает, а выражает только волю сторон на передачу в будущем такого имущества. Исходя из смысла ст. 429 ГК РФ, заключение предварительного договора возможно и в отношении имущество, на которое у контрагента право собственности возникнет в будущем.

На основании вышеизложенного, суд считает, что как предварительный договор так и договор совместного пользования, заключенные сторонами, отвечают требованиям, предъявляемым законодательством такого рода договорам и признаков ничтожности не содержат.

На основании изложенного, суд считает, что основной договор купли-продажи спорного помещения не был заключен в результате действий ФИО2, фактически отказавшейся от заключения.

Доводы ФИО3 о ненадлежащем исполнении ФИО1 обязанностей по оплате, судом не принимаются, поскольку договором оплата предусмотрена поэтапная, в виде периодических платежей по 45 000 руб. ежемесячно. При этом покупатель вправе досрочно оплатить стоимость доли полностью или частично. В случае неполной оплаты в текущем месяце, покупатель передает продавцу денежные средства в следующем месяце. Однако последний платеж должен быть произведен не позднее 31 октября 20119 г. Следовательно, стороны допускали то обстоятельство, что на момент наступления срок заключения основного договора полная оплата произведена не будет.

Из показаний свидетелей ФИО22 и ФИО23., не доверять которым у суда нет оснований, усматриваются факты препятствия ФИО1 в доступе к комнатам в спорном помещении. Тем не менее, такие обстоятельства основанием для расторжения предварительного договора не являются.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ на истца по встречному иску возложена обязанность доказать наличие оснований для расторжения договоров. Доказательств, подтверждающих существенное нарушение договоров ответчиком, которое влечет для истца по встречному иску такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, суду не представлено. На основании изложенного, оснований для расторжения предварительного договора и договора совместного пользования - не имеется.

В соответствии с п. 4.2 договора, в случае уклонения от заключения основного договора в срок, установленный настоящим договором, виновна сторона обязана уплатить другой стороне неустойку в размере 0,1% от цены доли за каждый день просрочки.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

ФИО2 заявлено ходатайство о снижении размера неустойки.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03. 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, высказанной в Определении от 21.12.2000 г. № 263-О, в соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Принимая во внимание стоимость приобретаемой доли (1 616 500 руб.), длительность периода, за который насчитывается неустойка ( начиная с 27 марта 2018 г.), с целью соблюдения баланса интересов сторон суд считает необходимым снизить неустойку до 0,5% в день, что составляет 808 руб. 25 коп.

В силу ст. 98 ГПК РФ, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию госпошлина в размере 6 462 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи право собственности на нежилое помещение – удовлетворить.

Обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи ? доли в праве собственности на нежилое помещение Н8, назначение : нежилое, общей площадью 119, 4 кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер № по цене 1 616 500 (один миллион шестьсот шестнадцать тысяч пятьсот) руб. 00 коп. на условиях предварительного договора купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение от 21 мая 2016 г.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку за уклонение от заключения основного договора исходя из расчета 808 (восемьсот восемь) руб. 25 коп. за каждый день просрочки начиная с 27 марта 2018 года по день исполнения решения суда.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 6462 руб.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи доли в праве собственности на нежилое помещение – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда в течение месяца с момента его окончательного изготовления.

Судья. Подпись.

Копия верна. Судья Орлова И.В.