Решение № 2-1886/2021 2-1886/2021~М-1066/2021 М-1066/2021 от 21 июля 2021 г. по делу № 2-1886/2021

УИД №

Дело № 2-1886/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июля 2021 года Кировский районный суд г.Перми в составе председательствующего судьи Терентьевой М.А., при секретаре Шадриной М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного 21 марта 2014 года между ФИО2 и ФИО1 договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по №, 26а, с указанием в решении суда, что оно будет являться основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи, заключенного 21 марта 2014 года между ФИО2 и ФИО1 в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>, заключенного в отношении нежилого помещения, общей площадью 110 кв.м., расположенного по <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что 21 марта 2014 года ФИО1 заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи нежилых помещений на чердачном этаже по <адрес>. Решением ....... районного суда г.Перми от 25 декабря 2017 года за истцом признано право собственности на объект незавершенного строительства – нежилые помещения, общей площадью 110 кв.м., расположенные по <адрес>. Из решения суда следует вывод, что заключенный между ФИО2 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве. Таким образом, по мнению истца, при данных обстоятельствах указанный предварительный договор является заменой договора долевого участия, в связи с чем, считает возможным зарегистрировать право требования на объект в виде регистрации предварительного договора купли-продажи как договора долевого участия в строительстве.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, заявила просьбу о рассмотрении дела в ее отсутствие. Дополнительно пояснила, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта по <адрес> получено с указанием «трехэтажный жилой дом», без учета цокольного этажа и мансарды. Помещение, в отношении которого она заключила с ФИО2 договор, в настоящее время представляет квартиру из нескольких комнат (в мансарде), общая площадь помещения 110 кв.м., все коммуникации подведены. В разрешении на строительство данное помещение значилось как чердачное. ФИО2 обещал оформить нужную разрешительную документацию для ввода в эксплуатацию объекта с учетом цокольного этажа и мансарды, но впоследствии данные документы так и не были оформлены.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание своих представителей не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Определением суда протокольной формы от 24 мая 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, привлечен Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми.

Представитель третьего лица Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и письменные пояснения относительно ввода в эксплуатацию объекта по <адрес>.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями статей 1, 8, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из материалов настоящего дела, а также решения ....... районного суда г.Перми от 25 декабря 2017 года, вступившего в законную силу 10 февраля 2018 года по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение, которое имеет преюдициальное значение по рассматриваемому спору в силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установлены следующие обстоятельства.

28 июня 2013 года ФИО2 выдано разрешение на строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома по <адрес>.

Техническим паспортом от 27 июня 2014 года, составленным ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Пермскому краю, на трехэтажный многоквартирный жилой дом по <адрес>, подтверждается создание жилого дома площадью (с лоджиями, балконами, шкафами, коридорами и лестничными клетками) 1995,7 кв.м., общая площадь квартир 1016,1 кв.м., в том числе, жилая площадь 552,9 кв.м.

28 января 2015 года департамент выдал ФИО2 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № с техническими характеристиками «Трехэтажный многоквартирный жилой дом» по <адрес>, строительный объем 7035 куб.м., общая площадь 1927,01 кв.м.

Жилой дом по <адрес> поставлен на кадастровый учет 06 июля 2015 года.

21 марта 2014 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, из условий которого следует, что продавцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1068,7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоквартирного жилого дома этажностью не выше 4 этажей, находящийся по <адрес>, (пункт 1.1). По настоящему договору продавец обязуется перед покупателем на указанном земельном участке построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность нежилое (чердачное) помещение, находящееся в данном доме, а покупатель принять и оплатить нежилое (чердачное) помещение в соответствии с условиями настоящего договора: нежилое (чердачное) помещение, расположенное над квартирами № и №, общей площадью приблизительно – 110 кв.м., 1 подъезд, расположенное по <адрес>. (пункт 1.2). Характеристики объекта недвижимости указаны в приложении 1 к настоящему договору (пункт 1.3).

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что право собственности на помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения и перехода права собственности на нежилое (чердачное) помещение.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, указанное нежилое (чердачное) помещение продавец продает покупателю на согласованную сторонами цену в размере 2 000 000 рублей.

Пунктами 3.1, 3.2 договора установлено, что нежилое (чердачное) помещение будет передаваться продавцом покупателю по передаточному акту в день подписания основного договора купли-продажи. Обязательства продавца будут считаться исполненными после заключения основного договора и государственной регистрации основного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения и перехода права собственности.

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 договора, а именно: продавец обязан построить трехэтажный жилой дом в срок до 31 мая 2014 года (пункт 4.1.1); заключить основной договор купли-продажи с покупателем в срок до 31 августа 2014 года (пункт 4.1.2); передать покупателю в собственность нежилое (чердачное) помещение, являющееся предметом договора и указанное в пункте 1.2 договора по передаточному акту. Продавец гарантирует исправную работу всех коммуникаций, подведенных к данному нежилому помещению, возможность проверки которой наступит после установки жильцами необходимого оборудования, что даст возможность жильцам в будущем перевести данное помещение из нежилого в жилое (пункт 4.1.4). Покупатель обязан: оплатить нежилое (чердачное) помещение, указанное в пункте 1.2 настоящего договора в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 настоящего договора (пункт 4.3.1); принять нежилое (чердачное) помещение на условиях, предусмотренных настоящим и основным договором, подписать передаточный акт.

В приложении 1 к предварительному договору от 21 марта 2014 года указаны характеристики объекта недвижимости – нежилое чердачное помещение, общей площадью 110 кв.м. в 1 подъезде дома.

Обязательство по выплате денежных средств по договору в счет оплаты квартиры истцом выполнены.

05 марта 2015 года сторонами договора подписан промежуточный акт приема-передачи нежилого помещения.

Исходя из материалов дела №, суд установил, что ответчик ФИО2 нарушил свои обязательств по заключенному с истцом договору.

Указанным решением суда установлено также, что заключенный между сторонами договор от 21 марта 2014 года, поименованный предварительным договором купли-продажи нежилого помещения, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения, но и обязанность истца ФИО1 по его оплате, то есть произвести предварительную оплату предмета основного договора купли-продажи, что было исполнено истцом надлежащим образом.

Суд пришел к выводу, что исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО1, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за нежилое помещение в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика ФИО2, а при неисполнении обязательства ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права. Указанное согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, где указано, что требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Свои обязательства по договору ФИО1 выполнила в полном объеме, оплатив стоимость нежилого помещения в размере 2 000 000 рублей, в то время как ответчик от выполнения возложенных на него обязательств уклоняется, в связи с чем ФИО1 вправе требовать защиты своих прав заявленным способом.

Решением ....... районного суда г.Перми от 25 декабря 2017 года по делу № постановлено:

«Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилые помещения, общей площадью 110 кв.м., номера на поэтажном плане 1-6 (согласно техническому плану), этаж: чердачный, расположенные по <адрес>.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество за ФИО1».

Ссылаясь на то обстоятельство, что предварительный договор купли-продажи нежилых помещения от 21 марта 2014 года фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, что следует, в том числе, из решения ....... районного суда г.Перми от 25 декабря 2017 года по делу №, истец ФИО1 обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Из материалов дела следует, что сведения об объекте недвижимости – нежилые помещения, общей площадью 110 кв.м., номера на поэтажном плане 1-6, расположенные по <адрес>, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

Разрешая заявленные исковые требования ФИО1, суд исходит из следующего.

В решении ....... районного суда г.Перми от 25 декабря 2017 года по делу № содержится вывод о том, что заключенный между сторонами договор от 21 марта 2014 года, поименованный предварительным договором купли-продажи нежилого помещения, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проанализировав условия данного договора с учетом положений стать 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о толковании договора, суд приходит к выводу, что из содержания предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного сторонами, следует, что предоставление в собственность истцу ФИО1 нежилого помещения поставлено в зависимость от регистрации права собственности на жилой дом ответчиком и от наличия акта приемки законченного строительством объекта (многоквартирного дома). Этим подтверждается, что ответчик использовал полученные денежные средства на оплату строительства многоквартирного дома, взяв на себя обязательство передать оконченное строительством нежилое помещение истцу.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 01 апреля 2005 года сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, …и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Часть 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательные условия, подлежащие включению в договор участия в долевом строительстве, указаны в ч.4 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений между сторонами.

Из материалов дела усматривается, что ответчик ФИО2 привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в нарушение требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Истец ФИО1 вступила в правоотношения с ответчиком ФИО2 с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта – конкретного помещения в многоквартирном доме, строительство которого осуществляет ответчик.

Как следует из анализа договора, сферу регулирования договорных отношений истца и ответчика составляет привлечение денежных средств истца для долевого строительства многоквартирного дома и в последующем возникновения у истца права собственности на помещения в этом доме.

Таким образом, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на данные правоотношения распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации.

Статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительства и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства: государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (часть 1).

Согласно части 2 данной статьи для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы перечисленные в ней документы.

В пункте 131 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 года №943, установлено, что запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений между сторонами.

В пункте 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года указано на то, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Кроме того, в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, указано на то, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Как установлено в судебном заседании, заключенный между ФИО2 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 21 марта 2014 года фактически является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на данные правоотношения распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, и с учетом вышеприведенных норм и позиций Верховного Суда Российской Федерации суд считает возможным удовлетворить требование истца о признании указанного предварительного договора договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по <адрес> и указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 21 марта 2014 года в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №

В рассматриваемом споре обстоятельства завершения строительства многоквартирного дома по <адрес>, соблюдение процедуры ввода жилого дома в эксплуатацию, предметом исследования судом не являются, поскольку истцом заявлено лишь о констатации перед иными лицами факта участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что удовлетворение исковых требований ФИО1 в данном случае будет способствовать восстановлению баланса интересов участников гражданских правоотношений и внесет правовую определенность в отношения сторон по делу и статуса истца как участника долевого строительства.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, заключенные 21 марта 2014 года между ФИО2 и ФИО1 договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>.

Решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного 21 марта 2014 года между ФИО2 и ФИО1 в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>, заключенного в отношении нежилого помещения, общей площадью 110 кв.м., расположенного по <адрес>.

Решение в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми.

Судья М.А. Терентьева