Решение № 3А-364/2017 3А-5/2018 3А-5/2018(3А-364/2017;)~М-418/2017 М-418/2017 от 16 января 2018 г. по делу № 3А-364/2017

Дело № 3а-5-2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Няшина В.А.

при секретаре Борщове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми 17 января 2018 года дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконными решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю № 790-793 от 05.09.2017 года,

у с т а н о в и л:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми обратился в суд с иском о признании незаконными решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю № 790-793 от 05.09.2017 года, полагая, что они приняты на основании документов, полученных с нарушением требований законодательства. По мнению заявителя, решение Комиссии принято на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельных участков. Это привело к нарушению имущественных интересов истца, поскольку установление заниженной кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в виде платежей в городской бюджет.

Административный истец направил в суд заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя, административные исковые требования поддерживает.

Административные ответчики Управление Росреестра по Пермскому краю, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась по основаниям, указанным в письменном отзыве, просили о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Представитель заинтересованного лица ООО «Евродорстрой» будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыл.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку являются необоснованными.

При рассмотрении данного спора следует исходить из того, что Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В этой связи, при оспаривании решения Комиссии, Административным истцом в заявлении должно быть указано, каким образом нарушены его права, и какую норму права нарушила Комиссия при принятии решения.

Учитывая положения Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена).

Из материалов дела явствует, что 09.08.2017 в Комиссию поступило заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами **; **; **; **, расположенные по адресу: **** были приняты решения № 790-793 от 05.09.2017 об определении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от от 25.07.2017 №196/0-17 (далее - отчет об оценке; отчет).

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии представленного заинтересованным лицом в Комиссию отчета об оценке по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указана поэтапно последовательность действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобраны объекты-аналоги, сопоставимые по ценообразующим факторам с объектами оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельных участков, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п.8 "г" ФСО № 3 (л.д.3), нельзя признать обоснованными.

Следует исходить из того, что согласно статьи 16 Закона об оценочной деятельности, оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Вместе с тем, действующим законодательством не урегулирован вопрос о том, каким именно образом подтверждается независимость юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, в сведениях отчета об оценке. По мнению суда, в данном случае отсутствие прямого указания на независимость юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, само по себе не свидетельствует о том, что отчет об оценке составлен вопреки требованиям действующего законодательства.

Доводы представителя истца о нарушении оценщиком требований п.8 "и" ФСО № 3 (стр.5) также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что на странице 48 отчета об оценке приведены пояснения Оценщика о возможности избрания земельного участка с кадастровым номером **, что подтверждается приведенными Оценщиком скриншотами страниц портала Росреестра (страница 75-77 отчета), из которых следует, что количество объектов в сделке - 1 (земельный участок), следовательно, указана цена только земельного участка, без учета построек.

Кроме того, из отчета явствует, что объекты-аналоги, имеющие указанные виды разрешенного использования, находятся в одном с объектом оценки сегменте рынка, соответственно, имеют сопоставимые ценообразующие факторы, и поэтому быть использованы в качестве таковых. Оценщик в целях определения рыночной стоимости объекта оценки в соответствии с положениями законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, а именно подпунктом 3 пункта 8 ФСО № 3 должен отразить в отчете сведения об анализе рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость. Земельные участки, избранные Оценщиком в качестве объектов-аналогов имеют различные, но коррелирующие между собой виды разрешенного использования, а также входят в один с объектом оценки сегмент рынка, на странице 49 отчета Оценщиком приводится обоснование отказа от проведения корректировки.

Доводы представителя истца о нарушении оценщиком требований п.13 ФСО № 3 (стр.8) также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков, издание ООО «РусБизнесПрайсИнформ», 2012 г., составлен по результатам анализа предложений от собственников недвижимости и агентств, работающих на рынке коммерческой недвижимости. Справочник предназначается для использования в процессе оценки недвижимости. Рынок и его характеристики (прежде всего, цены) формируются в результате взаимодействия продавцов и покупателей, а также других участников рынка на основе их мотиваций, предпочтений, финансовых возможностей, ожиданий и отношению к рискам, а также той информации, которой они обладают. Поскольку приведенные в Справочнике данные представляют собой коллективные экспертные оценки, которые обобщают мнения большого количества оценщиков, следует исходить из того, что их наличие исключает субъективную составляющую, присущую работе комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Доводы представителя истца о нарушении оценщиком требований п.5 ФСО № 3 (стр.9), о том, что им не учтено наличие дорог с интенсивным транспортным потоком, также нельзя признать обоснованными.

Следует отметить, что Оценщиком на страницах 52,55,58,60-61 Отчета приводится обоснование проведения корректировки по данному основанию: «Корректировка учитывает наличие и состояние подъездов к объекту оценки. Подъезд к объекту оценки не оснащен ж/д путями, также как и к объектам сравнения №2, №3, №4 и производится по дороге с асфальтобетонным покрытием. Транспортная доступность хорошая. Корректировка для данных аналогов не проводилась. Однако объект-аналог №1 оснащен ж/д путями, поэтому к нему применяется понижающая корректировка в размере 14%» Расчет корректировки приведен на странице 67 отчета.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (далее - положительное экспертное заключение).

Таким образом, комиссия вправе принять решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае:

если содержание и оформление отчета об оценке объекта недвижимости не соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки;

если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов и заявителем не представлено положительное экспертное заключение.

В административном исковом заявлении административный истец указывает, что оспариваемые решения Комиссии приняты на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельного участка. При этом доказательств несоответствия требованиям законодательства указанного выше отчета об оценке административным истцом не представлено.

На основании вышеизложенного, следует исходить из того, что при оспаривании решений Комиссии, Административным истцом не доказано нарушение требований закона при принятии решений Комиссии в соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ.

При таком положении заявленные требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 215, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении административного иска Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконными решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю № 790-793 от 05.09.2017 года отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий – подпись –