Апелляционное определение № 33-3142/2025 от 3 декабря 2025 г.

Председательствующий по делу судья Страмилова Н.В.

Дело № 33-3142/2025

(в суде первой инстанции № 2-3444/2025

УИД 75RS0001-02-2025-004013-97)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего Никитиной Т.П.,

судей Куклиной И.В., Комковой С.В.,

при секретаре Цыржиевой А.З.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 4 декабря 2025 года гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к АО СЗ «Региональное управление строительства» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе истцов ФИО2, ФИО1,

на решение Центрального районного суда г.Читы от 5 августа 2025 года, которым постановлено:

«исковые требования ФИО1, ФИО2 к АО СЗ «Региональное управление строительства» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Никитиной Т.П., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанными требованиями, ссылаясь на следующие обстоятельства. Истцами и ответчиком ООО специализированный застройщик «РУС» заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался построить объект долевого строительства – квартиру по адресу: <адрес>, общей проектной площадью 38,2 кв.м. Согласно п. 2.3 Договора цена договора составляет 6464000 рублей, определенная из расчета стоимости одного квадратного метра в общей приведенной площади объекта долевого строительства, на момент подписания договора составлявшая 170000 руб. за 1 кв.м. В п. 4.1.3 договора застройщик обязался по акту приема-передачи передать участнику объект долевого строительства в соответствии с пунктами 1.5,1.6 при условии выполнения им всех принятых на себя обязательств. Истцами обязательства по договору исполнены, акт приема-передачи квартиры подписан 16.12.2024 года, п.1 которого общая площадь квартиры составила 37,9 кв.м., общая площадь жилого помещения 36,6 кв.м. согласно данным технической инвентаризации. Фактическая площадь квартиры получилась меньше проектной на 0,3 кв.м., при стоимости квадратного метра по договору в 170000 рублей, соответственно стоимость 0,3 кв.м. составляет 51000 рублей. Истцы, с учетом положений пп.2 ч.2 ст.7 Закона №214-ФЗ о соразмерном уменьшении цены договора при отступлении застройщика от условий договора, полагая, что ООО СЗ «РУС» должно возместить стоимость указанных 0,3 кв.м., 17.12.2024 года обратились к последнему с претензией о перечислении 51000 рублей, в ответе от 16.01.2025 года ответчиком отказано в удовлетворении требований истцов со ссылкой на пункт 2.7 договора, содержащего ссылку на Закон №214 о существенном изменении размера передаваемого объекта имущества, при этом процент указанный в Законе №214 установлен в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.

На основании изложенного, истцы просят взыскать с ответчика денежные средства в размере 51000 рублей в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры с 38,2 кв.м. до 37,9 кв.м., неустойку за просрочку выполнения требования о возврате части денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры в размере 1% от цены товара за каждый день просрочки, в сумме 87210 руб. с 28.12.2024 по 16.06.2025 и далее с 17.06.2025 по день фактического исполнения обязательства, за отказ в добровольном порядке удовлетворить законные требования потребителя взыскать с ответчика штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, компенсацию морального вреда в размере 50000 руб. (л.д.6-7).

Ответчиком АО СЗ «Региональное управление строительства» представлены возражения на требования, согласно которым, подтверждено наличие фактической общей площади квартиры меньше проектной на 0,3 кв.м. (0,7% от общей площади), что такое незначительное изменения площади не влечет возврат денежных средств. Указано, что пп.1.3, 2.6-2.8 Договора допускающие изменение размера площади объекта долевого строительства и не предусматривающие изменение его цены при не значительных отступлениях от проектной площади, не противоречат ФЗ №214 и ч.1 ст.16 Закону о защите прав потребителей, так как не устанавливают дискриминационных положений для дольщика и необоснованных преимуществ для застройщика. Пункт 3 статьи 555 ГК РФ применяется к договорам купли-продажи недвижимости, что не относится к случаям по договорам долевого строительства объектов недвижимости регламентированных специальным Федеральным законом №214, не содержащего ограничений, аналогичных ст.555 ГК РФ. Часть 2 статьи 5 ФЗ-214 предусматривает по соглашению сторон изменение его цены после его заключения, по предусмотренным в нем условиям. Ссылка истца на судебную практику (№48-КГ20-21-К7 от 09.03.2021г.) не обоснованна ввиду различной ситуации, в приведенном примере отсутствовала в договоре условие об изменение цены ввиду изменения площади при отступлении при строительстве объекта от его проектной документации. В договоре по настоящему делу, между сторонами согласовано, что фактическая площадь объекта уточняется после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, стороны пришли к соглашению, что существенным изменением размера передаваемого объекта является изменение площади в любу сторону более чем на максимальную величину. Под максимальной величиной по ФЗ-214 понимается 5% от указанной площади объекта. При заключении договора, стороны согласовали в пп.2.6-2.8 раздела 2 «цена договора, порядок расчета» положения о его цене и объема финансирования во взаимосвязи с изменением размера объекта, но не перечислены условия его расторжения. Ссылка на закон сделана для определения существенного предела допустимого изменения общей площади помещения. Из буквального толкования договора следует (пп.2.6, 2.7) о взаимном закреплении сторонами отсутствии обязанности по возврате/доплате денежных средств при отклонении площади менее чем на 5%, закреплена возможность изменения цены договора путем заключения дополнительного к нему соглашения, в предусмотренных договором случаях. Частью 1 ст.10 ФЗ-214 предусмотрен размер неустойки, требования о взыскании штрафа по основаниям предусмотренным Законом о защите прав потребителей являются не обоснованными ввиду наличия специального закона ФЗ-214 регулирующего спорные правоотношения и устанавливающего размер штрафа 5%. Также ФЗ-214 предусмотрены основания для компенсации морального вреда – при наличии вины застройщика. Просит в требованиях истцов отказать как необоснованных (л.д.41-46).

Судом постановлено приведенное выше решение (л.д. 60-62).

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней, истцы ФИО2, ФИО1 просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований. В обоснование своей позиции ссылаются на доводы аналогичное изложенным в исковом заявлении. Также указывают, что в заключенном договоре с ответчиком, не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участникам долевого строительства. Между сторонами не установлены взаимные обязательства относительно возврата или доплаты денежных средств при расхождении проектной и фактической площади объекта. На предъявленную претензию, с истечением срока ее исполнения 27.12.2024г., ответчик законные требования истцов не исполнил. Нарушения допущенные ответчиком влекут основания для взыскания с него компенсации морального вреда, просят учесть состояние беременности истицы в период спорных отношений (принятие квартиры, обращение с претензией, обращение суд). Просят взыскать с учетом положений: ч.3 ст.10 ФЗ-214 - штраф в размере 2550 руб. (5% от 51000 руб.); ст.395 ГК РФ – 7233 руб. за период с 28.12.2024 по 08.09.2025г., и далее с 09.09.2025г. по день фактического исполнения обязательств; решение суда отменить, взыскать с ответчика АО СЗ «РУС» в пользу истцов: 51 000 рублей в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры; штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом истцам, за отказ ответчика в добровольном порядке удовлетворить законные требования истцов; проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 7 233 рублей за период с 28.12.2024 по 08.09.2025 и далее с 09.09.2025 по день фактического исполнения обязательства; штраф в размере 2 550 рублей за отказ в добровольном порядке удовлетворить законные требования потребителя; компенсацию морального вреда в пользу истцов в общем размере не менее 50 000 рублей (л.д.68-71,117).

Ответчиком ООО СЗ «РУС» представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых поддерживается позиция заявленная при рассмотрении дела в суде первой инстанции, просит оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения. Указано, что стороны пришли к соглашению о существенном изменении размера передаваемого участнику долевого строительства объекта является изменение общей приведенной площади объекта в любую сторону, белее чем на максимальную величину, установленную ФЗ №214-ФЗ, согласно которому такая величина понимается в размере 5% от площади объекта. В силу п.1.2 Договора долевого строительства площадь квартиры является проектной, с учетом положений п.2.7 договора площадь квартиры могла поменяться в пределах 5% как в большую так и в меньшую сторону, что не являлось бы существенным изменением размера объекта и не повлекло его стоимости. Пункт 2 ч.1.1 ст.9 ФЗ-214 закрепляет случаи для расторжения договора по требованию участника долевого строительства в судебном порядке, в том числе случай изменения площади объекта от установленной в договоре и в размере не более 5 % от указанной площади. В контексте раздела 2 «цена договора, порядок расчета» в пп.2.6-2.8 Договора изложены положения о его цене и объема финансирования в связи с изменением размера объекта, не перечислены условия его расторжения. Ссылка в законе сделана для определения существенного предела допустимого изменения общей площади жилого помещения для урегулирования вопросов стоимости объекта. Отношения сторон регулируются ФЗ-214, в котором предусмотрены размер и порядок взыскания со стороны не исполнившей обязательств по договору, в связи с чем, не обоснованны требования о взыскании штрафа в размере 50% от взысканной суммы, вопреки установленному размере 5% названного закона. В соответствии с положениями пп.2.3 Договора, его цена является твердой вне зависимости от изменения размера площади объекта в рамках допустимых, согласованных сторонами. Ссылается на судебную практику с анализом договора долевого строительства, по условиям которого установлены пределы изменения размера площади объекта не влекущие соразмерного изменения его стоимости. Фактическая площадь квартиры после окончания строительства оказалась меньше проектной на 0,3 кв.м. (38,2 кв.м. – 37.9 кв.м. = 0,3 кв.м., что составляет 0,7% и не превышает 5%). Из буквального толкования ч.2 ст.5 ФЗ-214 следует, что если Договором не предусмотрены случаи изменения цены, значит цена договора не может быть изменена. Фактические изменение размера площади объекта квартиры истцов не попадает под перечисленные в Договоре случаи изменения цены путем заключения дополнительного соглашения сторонами (л.д.99-101,119).

Представитель ответчика АО СЗ «Региональное управление строительства» ФИО3 ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Истцы ФИО2, ФИО1 извещенные надлежащим образом в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении не направляли, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы на основании ч.1 ст.327.1 ГПКРФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 08.12.2023 года №35/23/К31 истцы являются собственниками жилого помещения по адресу: <адрес> (л.д. 10-19).

Условиями договора участия в долевом строительстве от 08.12.2023 г. №35/23/К31 цена жилого помещения определена исходя из цены единицы общей площади жилого помещения (л.д.10-19).

Пунктом 1.3 Договора предусмотрено, что площадь объекта будет уточняться по данным технической инвентаризации, возможны изменения в том числе в площади. Указанные изменения признаются сторонами допустимыми.

Согласно п. 2.3 Договора цена договора составляет 6464000 рублей, которая определена из расчета стоимости одного квадратного метра в общей приведенной площади объекта долевого строительства, которая на момент подписания настоящего договора составляет 170000 руб. за 1 кв.м.

Пунктом 2.7 Договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению, что при существенном изменении размера передаваемому участнику долевого строительства объекта долевого строительства являются изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства в любую сторону более чем на максимальную величину, установленную Федеральным законом №214-ФЗ.

Согласно п. 4.1.3 договора застройщик обязался по акту приема-передачи передать участнику объект долевого строительства в соответствии с пунктами 1.5 (завершение строительства по графику), 1.6 (передача объекта с отделкой), при условии выполнения им всех принятых на себя обязательств.

Истцами обязательства по договору исполнены, квартира застройщиком ООО СЗ «РУС» передана истцам по акту приема-передачи от 16.12.2024 года, согласно п.1 которого, общая площадь квартиры составила 37,9 кв.м., в том числе общая площадь жилого помещения 36,6 кв.м. согласно данным технической инвентаризации (л.д. 24).

В связи с обнаруженным недостатком объекта долевого строительства в части площади переданного объекта, вместо 38,2 кв.м. передано 37,9 кв.м., истцы подали 17.12.2024г. застройщику претензию, содержащую в себе требование о возврате денежных средств за 0,3 кв.м. в размере 51 000 руб., о чем уведомить в сроки установленные законом (л.д.25-27).

Указанная претензия получена ответчиком 27.12.2024г. (л.д.25), 16.01.2025г. в адрес истцов направлен ответ на претензию с уведомлением об отсутствии оснований для удовлетворения требований (л.д. 28-29).

Поскольку фактическая площадь квартиры получилась меньше проектной на 0,3 кв.м., истцы обратились с требованиями в суд о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора за передачу квартиры меньше на 0,3 кв.м. в размере 51000 руб., иных сумм связанных с невыполнением ответчиком добровольно их требований.

Разрешая спор и отказывая истцам в удовлетворении требований, предъявленных к АО СЗ «РУС» о защите прав потребителей о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора за передачу квартиры меньше на 0,3 кв.м. в размере 51000 руб., неустойки за просрочку выполнения требований, штрафа и компенсации морального вреда, суд первой инстанции, руководствуясь требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходил из того, что возможное изменение площади объекта как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с пунктом 1.3, 2.7 договора участия в долевом строительстве, то есть до 5%. В качестве определения существенного расхождения фактической и проектной площади объекта стороны определили максимальную величину, установленную ФЗ-214, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, его недостатках. Уменьшение фактической площади квартиры в рассматриваемом случае не является существенным, предусмотренных законом либо договором оснований для взыскания денежных средств с ответчика в пользу истцов не имеется.

Судебная коллегия не может согласится с выводами суда первой инстанции, ввиду следующего.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участника долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 5 названного Федерального закона №214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого па общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 Федерального закона №214-ФЗ.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если установлено договором, по своему выбору вправе потребовать застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ ).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом по смыслу ст. 5 и 7 Федерального закона №214-ФЗ договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Истцы в ходе рассмотрения дела и в апелляционной жалобе заявляют о несогласованности с ответчиком размера расхождения площади объекта фактической от проектной ввиду того что в договоре такой размер не прописан, а заявленный Федеральный закон №214-ФЗ не содержит данных положений.

Судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы истцов.

Согласно условиям договора от 08.12.2023г. участия в долевом строительстве, стороны в п.2.6 предусмотрели возможность и порядок изменения цены договора, путем заключения дополнительного соглашения.

В пункте 2.7 Договора от 08.12.2023г. предусмотрено соглашение сторон, что при существенном изменении размера передаваемому участнику долевого строительства объекта долевого строительства являются изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства в любую сторону более чем на максимальную величину, установленную Федеральным законом №214-ФЗ.

Из данного пункта не следует никаких конкретных и ясных разъяснений о размере (кв.м.) расхождения площади объекта фактический от оговоренного по договору, в большую или меньшую сторону, в пределах которого цена объекта не изменяется соразмерно его фактической площади переданной Участнику долевого строительства, а за пределами данного размера может быть изменена.

Из положений Договора следует, что стороны согласовали условия для изменения цены объекта, в большую либо меньшую сторону как последствие определенных обстоятельств, в частности при передаче объекта иной площади чем предусмотрено проектной документацией, однако, не установили такой размер площади объекта.

Ссылка в пункте 2.7 Договора на максимальную величину, установленную Федеральным законом №214-ФЗ, не свидетельствует о такой договоренности сторон, поскольку не содержит данных заявленного закона в части пункта и статьи, которыми руководствуются стороны. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует норма, определяющая разницу в площади объекта от запланированной и фактически переданной участнику договора, влекущую изменение в его стоимости.

Имеющееся в п.2 ч.1.1 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ упоминание о 5%, связано с установлением не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.

При этом в соответствии с пунктом 1.3 договора площадь объекта будет уточняться по данным технической инвентаризации, возможны изменения в том числе в площади. Указанные изменения признаются сторонами допустимыми; в п.2.7 согласовано, что фактическая площадь объекта долевого строительства уточняется после получения Застройщиком разрешения на ввод МКЖД в эксплуатацию, в соответствии с обмерами произведенными уполномоченным кадастровым инженером на основании действующего законодательства РФ, на основании технического/кадастрового паспорта на объект недвижимости.

При обстоятельствах в договоре от 08.12.2023г. сторонами не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади в части ее уменьшения, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства, тогда как цена договора определена исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры.

С учетом изложенного, материалами дела подтверждаются обстоятельства того, что застройщиком передано истцам жилое помещение площадью 37,9 кв. м, что меньше, чем предусмотрено договором на 0,3 кв. м., в договоре участия в долевом строительстве отсутствуют положения о согласовании сторонами допустимой разницы в общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта, что является основанием для соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.12.2023г. и возврата части уплаченных денежных средств.

Доводы ответчика о не применении пункта 3 статьи 555 ГК РФ к случаям по договорам долевого строительства, что при заключении договора стороны согласовали в разделе «цена договора, порядок расчета» положения о его цене и объема финансирования во взаимосвязи с изменением размера объекта, что возможность изменения цены договора закреплена сторонами путем заключения дополнительного к нему соглашения, указание в пп.1.3, 2.6-2.8 Договора допускает изменение размера площади объекта долевого строительства и не предусматривает изменение его цены при не значительных отступлениях от проектной площади, а согласно пп.2.6, 2.7 отсутствует обязанность по возврате/доплате денежных средств при отклонении площади менее чем на 5%, судебной коллегией отклоняются как основанные на неверном толковании норма материального права, противоречащие установленным при рассмотрении дела обстоятельствам.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, №3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора, в случае уменьшения площади переданного помещения, что не было учтено судом первой инстанции.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает требования истцов о соразмерном уменьшении цены договора на сумму 51000 руб. в связи с уменьшением площади переданной квартиры на 0,3 кв. м, исходя из стоимости одного кв. м площади объекта – 170000 руб., обоснованными и подлежащими удовлетворению, а решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении данного требования подлежащим отмене по пункту 2 части 1 ст. 330 ГПК РФ - недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

Доводы ответчика о том, что незначительное изменения площади не влечет возврата денежных средств, суд апелляционной инстанции отклоняет как не обоснованные и противоречащие установленным по делу обстоятельствам, поскольку переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации. Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Довод жалобы, что уменьшение площади объекта не превышает 5% и согласуется с условиями договора об уточнении фактической площади объекта после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, когда существенным изменением размера объекта является изменение площади в любую сторону более чем на максимальную величину в соответствии с ФЗ-214 в размере 5% от указанной площади объекта, отклоняется судебной коллегией, поскольку этот процент установлен Законом №214-ФЗ не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.

В ст. 2 Федерального закона от 8 августа 2024 г. № 266-ФЗ предусмотрено, что при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения ч. 9 ст. 4, ч. 8 ст. 7 и ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ в редакции настоящего Федерального закона.

Таким образом, ст. 2 Федерального закона от 8 августа 2024 г. №266-ФЗ связывает возможность применения положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ в новой редакции при определении размера неустоек (штрафа, пеней) не с датой вынесения решения суда, а с периодом соответствующих правоотношений (периодом начисления неустойки, датой причинения убытков и морального вреда).

Истцами заявлено о взыскании неустойки с ответчика ввиду не исполнения добровольно в установленный срок требования о выплате денежных средств в целях соразмерного уменьшения цены объекта строительства.

Исходя из отсутствия сроков исполнения досудебной претензии по ее тексту, предъявленной истцами 17.12.2024г. ответчику, отсутствия таких сроков в договоре участия долевого строительства, судебная коллегия исходит из применения положения ст.ст. 22, 23 и ч.6 ст.13 Закона РФ О защите прав потребителей, в соответствии с которыми 10-ти дневный срок для добровольного исполнения требований потребителя истек 27.12.2024г.

С учетом изложенного, к правоотношениям сторон возникшим по договору участия в долевом строительстве от 08.12.2023г., со сроком его исполнения 31.12.2024г., актом приема-передачи объекта 16.12.2024г., предъявлении претензии о соразмерном уменьшении цены объекта 17.12.2024г. и истечением срока ее исполнения 27.12.2024г., подлежат применению положения Федерального закона от 8 августа 2024 г. № 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафа, пеней), с учетом чего отклоняются доводы истцов о необходимости применения к правоотношениям положений Закона о защите прав потребителей ввиду неверного толкования норм права.

Также судебная коллегия отмечает, что в договоре стороны предусмотрели определение окончательной площади объекта долевого участия в строительстве исходя из данных, полученных в установленном законом порядке соответствующей технической документацией, изготовленной после ввода объекта в эксплуатацию, следовательно, при заключении договора истцы были предупреждены о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства его проектной площади. При таких обстоятельствах, передача ответчиком истцам объекта строительства меньшей площади, чем предусмотрено договором, не свидетельствует о недостатках выполненной работы (услуги), при которых в случае неудовлетворения требований об их устранении, а также соразмерного уменьшения покупной цены наступает предусмотренная Законом РФ «О защите прав потребителей» ответственность в виде уплаты потребителю неустойки.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ (в редакции, действующей до 1 сентября 2024 г.) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В силу части 2 указанной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его о непригодными для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с п. 8 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 №266-ФЗ).

На основании п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. №46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительству Российской Федерации предоставлено полномочие принимать в 2022, 2023, 2024 и 2025 годах решение об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащие исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительства, установленных законодательством о долевом строительстве.

18 марта 2024 г. Правительством Российской Федерации принято постановление №326, которое вступило в силу 22 марта 2024 г., абзацем 5 п. 1 которого в редакции на момент его принятия было предусмотрено, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ, уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно. Абзацем 6 п. 1 предусматривалось, что в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Также постановлением предусмотрено, что в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г. (п. 2). Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего Постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления (п. 3).

В последующем, постановлениями Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2024 г. №1916, от 19 июня 2025 г. № 925 в постановление от 18 марта 2024 г. №326 были внесены изменения. Постановлением от 26 декабря 2024 г. №1916 слова «31 декабря 2024 г.» заменены словами «30 июня 2025 г.», нумерация абзацев 5 и 6 пункта первого изменена на абзацы 9 и 10 соответственно, абзац 10 изложен в следующей редакции: В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 30 июня 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пункт первый постановления от 18 марта 2024 г. №326 дополнен рядом абзацев: - абзацем 4, согласно которому неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно; - абзацем 5, согласно которому при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства; - абзацем 11, согласно которому в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Постановлением Правительства от 19 июня 2025 г. №925 слова «30 июня 2025 г.» заменены словами «31 декабря 2025 г.».

Анализ названных положений свидетельствует о возможности производства расчета неустойки за нарушение требований истцов о соразмерном уменьшении цены, с учетом изменения правового регулирования и принятия постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. №326 и последующего внесения в него изменений, на основании требований ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ, за период с 28 по 31 декабря 2024 г. (4 дня) в порядке, предусмотренном ч. 8 ст. 7 Федерального закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ, в редакции Федерального закона от 8 августа 2024 г. №266-ФЗ.

Начиная с 1 января 2025 г. неустойка, предусмотренная ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ не подлежит взысканию как в связи с прямым запретом, установленным в абз. 4 п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. №326, введенным постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2024 г. №1916.

В период с 01.07.2023 до 01.01.2026 размер процентов, неустойки (штрафа, пеней), иных финансовых санкций, предусмотренных ч. 2 ст. 6, ч. 2 и 6 ст. 9 Закона №214-ФЗ, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 Закона №214-ФЗ, в отношении которых не применяются указанные особенности, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России на день исполнения обязательств, но не выше установленной на 01.07.2023 (7,5%) (п. 2 Постановления Правительства РФ №326).

Расчет неустойки следующий: 51000 руб. х 4 дня (28-31 декабря 2024г.) х 2 х 1/300 х 7,5% = 102 руб.

Согласно положениям абзаца 11 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326 (ред. от 19.06.2025), в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

На основании п. 3 Постановления Правительства РФ №326 от 18.03.2024 особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Ввиду действительности и обязательности действия нормативного акта Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 г. №326 (в редакции постановления Правительства РФ №925 от 19.06.2025г.), которым предусмотрено предоставление застройщикам отсрочки в части уплаты взысканных решением суда неустойки, штрафа, до 31 декабря 2025 г. включительно, ответчику надлежит предоставить отсрочку исполнения решения суда до 31 декабря 2025 года в части уплаты взысканной неустойки.

Установленный срок моратория (по 31 декабря 2025 года) на момент вынесения решения суда продолжает действовать и вопрос об окончании срока его действия может быть рассмотрен после указанной даты, в то же время, в случае прекращения действия моратория и продолжения в дальнейшем уклонения застройщика от исполнения своих обязательств истцы не лишены возможности взыскать причитающуюся им неустойку.

Учитывая, что при рассмотрении дела установлен факт нарушения ответчиком прав истцов в части отказа вернуть части излишне оплаченной стоимости объекта, с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 2 000 руб. в пользу каждого истца, а всего 4000 руб., размер которого определяется исходя из принципа разумности и справедливости, степени вины застройщика, объема нарушенного права.

Наличие судебного спора о взыскании разницы за отклонение фактической площади объекта долевого строительства от проектной площади после отказа застройщика удовлетворить аналогичное требование о выплате указывает на неисполнение застройщиком обязанности по ее оплате в добровольном порядке, что свидетельствует об обязанности последнего выплатить штраф истцам в соответствии с п. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Из положений постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326 следует, что если правомерные требования потребителя не удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 21 марта 2024 года, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения, допущенные до 21 марта 2024 года, с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до 31 декабря 2024 года. Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 7 июня 2021 года №46-КГ21-15-К6, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденной Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 19 июля 2023 года (ответ на вопрос 2).

Учитывая, что претензия о возврате излишне уплаченной цены площади объекта предъявлена истцами застройщику 17.12.2024 года, то есть в период действия моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326, и до этого не предъявлялась, судебная коллегия приходит к выводу о невозможности удовлетворения иска в части взыскания штрафа, в связи с тем, что с момента истечения срока исполнения требований претензии и на день вынесения судебного акта, действие моратория на взыскание финансовых санкций продолжается.

С учетом изложенного отклоняются доводы жалобы о необходимости взыскания штрафа в размере 50% от взысканной суммы и 2550 руб. согласно ч.3 ст.10 ФЗ-214 в размере 5% от суммы 51000 руб.

Отклоняются также доводы жалобы о взыскании денежных средство по ст.395 ГК РФ в размере 7233 руб. за период с 28.12.2024 по 08.09.2025г. и далее с 09.09.2025г. по день фактического исполнения обязательств, поскольку таких требований первоначально истцами не заявлялось, на стадии обжалования судебного акта законом не предусмотрено право стороны по делу заявлять требования, иные от первоначально заявленных в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.

С ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в соответствии с чч. 1,3 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ в размере 7000 руб. (4 000 руб. за требования имущественного характера, 3000 руб. за требования не имущественного характера).

С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене в части, с принятием нового решения об частично удовлетворении требований истцов о взыскании неустойки, компенсации морального вреда.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Читы от 5 августа 2025 г. отменить, принять в данной части новое решение об удовлетворении исковых требований частично.

Взыскать в пользу ФИО2 (паспорт №), ФИО1 (паспорт №) с Акционерного общества Специализированный застройщик «Региональное управление строительства» (ИНН<***> ОГРН <***>) 51000 рублей в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойку в размере 102 руб., моральный вред в размере 2000 руб. в пользу каждого истца.

Предоставить Акционерному обществу Специализированный застройщик «Региональное управление строительства» отсрочку в части взыскания финансовых санкций (неустойки) до <Дата>г. включительно.

В остальной части апелляционную жалобу ФИО2, ФИО1 оставить без удовлетворения.

Взыскать с Акционерного общества Специализированный застройщик «Региональное управление строительства» (ИНН<***> ОГРН <***>) в пользу бюджета городского округа «Город Чита» государственную пошлину в размере 7 000 руб.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано либо опротестовано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г.Кемерово) в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено: 14.01.2025г.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>