Апелляционное определение № 33-9935/2025 от 25 декабря 2025 г.

УИД 59RS0001-01-2025-002571-23 КОПИЯ

Дело № 33-9935/2025

(номер дела в суде первой инстанции 2-1618/2025)

Мотивированное
апелляционное определение

изготовлено 26 декабря 2025 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Пермь 12 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Хузяхралова Д.О.,

судей Братчиковой М.П., Мехоношиной Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Будиловой К.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права залога на объекты недвижимости,

по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Дзержинского районного суда города Перми от 1 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Хузяхралова Д.О., пояснения представителя истца, третьего лица АО «Специализированный застройщик ПЗСП» ФИО3, представителей ответчика ФИО4, ФИО5, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости (заводоуправления) от 08 декабря 2022 года притворной сделкой, применении последствий недействительности сделки в виде исключения изЕдиного государственного реестра недвижимости записей о праве собственности С.А.НБ. на недвижимое имущество, признания за ФИО2 права залога нанедвижимое имущество.

В обоснование иска истец указал, что 08 декабря 2022 года между сторонами заключён договор купли-продажи недвижимости (заводоуправления), предметом которого являются объекты недвижимого имущества: здания, расположенные по адресу: **** имеющие кадастровые номера **, **, **, атакже земельные участки, расположенные по адресу: **** и имеющие кадастровые номера **, **. Переход права собственности к ФИО2 зарегистрирован 20 декабря 2022 года. Истец считает, что сделка является притворной, прикрывающей договор залога недвижимого имущества в обеспечение обязательств АО«ПЗСП» перед ФИО2 по договору купли-продажи будущей недвижимости от 08 декабря 2022 года №**, поскольку договор купли-продажи недвижимости (заводоуправления) содержит условие о расторжении договора и возврате сторон в первоначальное положение в случае исполнения АО«ПЗСП» обязательств по договору от 08 декабря 2022 года № **, условие об отсрочке оплаты недвижимости на три года, а также условие о том, что ФИО1 будет продолжать получать арендную плату в течение трех лет с момента подписания договора. Фактические обстоятельства, имевшие место при заключении договора купли-продажи недвижимости (заводоуправления) от 08 декабря 2022 года, а также условия данного договора свидетельствуют о том, что действительная воля сторон была направлена не на передачу ФИО1 в собственность ФИО2 за плату объектов недвижимого имущества, а на обеспечение надлежащего исполнения АО«ПЗСП» обязательств по заключённому обществом с ФИО2 договору от 08 декабря 2022 года №**. Мотивом обращения истца в суд является недобросовестное поведение ФИО2 при исполнении договора от 08 декабря 2022 года №**, затягивающее процесс его исполнения и затрагивающее имущественные интересы ФИО1

Решением Дзержинского районного суда города Перми от 01 сентября 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с постановленным решением, истец ФИО1 обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указал, что вывод суда первой инстанции о том, что истец не доказал направленность воли обеих сторон на совершение сделки залога, а не купли-продажи, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, так как сделан без учета условий спорного договора, хотя такие условия являются главным доказательством притворности сделки; системное толкование условий спорного договора позволяет сделать однозначный вывод о том, что действительная воля сторон была направлена нена передачу истцом ответчику в собственность за плату недвижимости (заводоуправления), что соответствовало бы смыслу договора купли-продажи, анапредоставление ФИО2 ограниченного вещного права с целью обеспечения надлежащего исполнения АО«ПЗСП» обязательств по заключенному обществом с ФИО2 договору от 08 декабря 2022 года №КПН/1353-22. Также истец полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что спорная сделка полностью исполнена сторонами, не соответствует фактическим обстоятельствам дела: сделка формально исполнена лишь в части обязанностей истца по переоформлению имущества на ответчика; отмечает, что суд первой инстанции ошибочно не выяснил, имеется ли уответчика финансовая возможность исполнить обязанность по оплате недвижимого имущества, в то время как отсутствие такой возможности является обстоятельством, свидетельствующим о притворности сделки.

В дополнительных пояснениях к апелляционной жалобе истец ФИО1 указывает, что правовая неопределенность в отношениях сторон, вцелях установления которой было подано исковое заявление, связана с тем, что срок исполнения обязательств АО «ПЗСП» по договору от 08 декабря 2022 года №** неопределен, вдоговоре купли-продажи недвижимости (заводоуправления) от 08 декабря 2022 года не указан, что нарушает права ФИО1, поскольку истцу неизвестно ни то, когда оспариваемый договор сможет быть расторгнут, ни то, когда ответчик должен исполнить обязанность по оплате объектов недвижимого имущества.

Относительно доводов апелляционной жалобы от ФИО2 поступили письменные возражения, в которых указано на отсутствие оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца, третьего лица АО «Специализированный застройщик ПЗСП» ФИО3 на удовлетворении апелляционной жалобы настаивала по доводам, изложенным в апелляционной жалобе; в свою очередь, представители ответчика ФИО4, ФИО5 возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции принято решение о рассмотрении дела при данной явке.

Выслушав объяснения сторон, исследовав дополнительные доказательства, представленные как истцом, так и ответчиком, предоставление которых признано судом апелляционной инстанции необходимым в силу положений части 2 статьи 56, абзаца 2 части 1 статьи 327.1, пунктов 1, 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 43, 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требования о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 08 декабря 2022 года между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) былзаключен договор купли-продажи недвижимости (заводоуправления) (далее – Договор купли-продажи).

Согласно пунктам 1.1. и 1.2 Договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество, включающее в себя следующие принадлежащие продавцу на праве собственности объекты:

- здание площадью 912,4 кв. м., имеющее кадастровый номер ** ирасположенное по адресу: ****, назначение – нежилое, наименование – здание заводоуправления, принадлежащее продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28 ноября 2022 года № **;

- земельный участок площадью 935,44 кв. м., имеющий кадастровый номер ** и расположенный по адресу: ****; категория земель – земли населённых пунктов, разрешенное использование – под промышленную территорию, принадлежащее продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01 декабря 2022 года № **;

- здание площадью 1206,3 кв. м., имеющее кадастровый ** ирасположенное по адресу: ****; назначение – нежилое здание, наименование – административное здание с надземным переходом, принадлежащее продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03 ноября 2022 года № **;

- здание площадью 61,7 кв. м., имеющее кадастровый номер ** ирасположенное по адресу: ****; назначение – нежилое здание, наименование – здание проходной, принадлежащее продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01 декабря 2022 года № **;

- земельный участок площадью 856 кв. м., имеющий кадастровый номер ** и расположенный по адресу: ****; категория земель – земли населённых пунктов, разрешенное использование – под промышленную территорию, принадлежащее продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29 ноября 2022 года №**.

Согласно пункту 1.6 Договора купли-продажи на момент заключения договора недвижимое имущество передано во временное владение и пользование АО«Специализированный застройщик ПЗСП» на основании договора аренды от 20 июня 2022 года.

В соответствии с пунктом 1.7 Договора купли-продажи заключение и переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю не влечёт прекращения действия договора аренды от 20 июня 2022 года. После перехода права собственности нанедвижимое имущество к покупателю за продавцом в течение 3 календарных лет смомента подписания настоящего договора сохраняется право на получение отАО«Специализированный застройщик ПЗСП» арендной платы в полном размере согласно условиям договора аренды от 20 июня 2022 года. На период получения арендной платы продавец является ответственным лицом за соблюдение на объектах недвижимого имущества требований законодательства Российской Федерации (СЭС, Госпожнадзора, Роспотребнадзора и др.) Продавец обязан выполнять в установленный срок все предписания, выданные данными органами и быть ответственным за пожарную безопасность.

По истечении 3 (трех) календарных лет смомента подписания договора, как установлено пунктом 1.8 Договора купли-продажи, право на получение от АО «Специализированный застройщик ПЗСП» арендной платы в полном объеме согласно условиям договора аренды от 20 июня 2022 года переходит к покупателю. Продавец обязан в течение 2-х календарных дней письменно уведомить арендаторов недвижимого имущества об этом.

В силу пункта 1.9 Договора купли-продажи в течение 3 (трех) календарных лет смомента подписания договора продавец оплачивает за покупателя все установленные законодательством Российской Федерации налоги, связанные с владением недвижимым имуществом понастоящему договору.

Согласно пункту 2.3 Договора купли-продажи, покупателю предоставляется отсрочка исполнения обязанности по оплате цены недвижимого имущества на4(четыре) календарных года, отсчитываемых со дня заключения договора. Поистечении данного срока покупатель уплачивает денежные средства в размере цены договора в течение 1 месяца. Стороны договорились, что период отсрочки по оплате цены настоящего договора увеличивается пропорционально увеличению сроков исполнения обязательств АО «Специализированный застройщик ПЗСП» по договору купли-продажи будущей недвижимости от 08 декабря 2022 года.

Пунктом 4.2 Договора купли-продажи предусмотрено, что обязательства сторон, которые возникнут из настоящего договора, прекращаются в полном объёме с момента исполнения АО «Специализированный застройщик ПЗСП» или его правопреемником обязательств перед ФИО2 по договору купли-продажи будущей недвижимости от 08 декабря 2022 года.

В соответствии с пунктом 4.3 Договора купли-продажи, при наступлении обстоятельств, указанных в пункте 4.2 договора, договор расторгается, обязательства из него прекращаются автоматически: последствием прекращения обязательств в таком случае будет являться возвращение сторон в положение, в котором они находились домомента заключения договора, в том числе обратный переход прав собственности нанедвижимое имущество от покупателя к продавцу, а также возврат продавцом покупателю всех уплаченных последним по исполнение договора денежных средств.

Согласно акту приёма-передачи недвижимого имущества от 08 февраля 2022 года, являющемуся приложением № 1 к договору купли-продажи ФИО1 передал ФИО2 недвижимое имущество, перечисленное в пункте 1.2. Договора купли-продажи.

20 декабря 2022 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 наобъекты недвижимого имущества, перечисленные в пункте 1.2 Договора купли-продажи.

08 декабря 2022 года между АО «Специализированный застройщик ПЗСП» (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи будущей недвижимости, в соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 которого, продавец обязуется передать в собственность покупателя за плату объекты недвижимого имущества, которые будут созданы продавцом в будущем в течение 3 календарных лет с момента подписания договора, а покупатель обязуется принять и оплатить их. Под объектами недвижимого имущества понимаются следующие объекты:

- нежилое помещение, имеющее ориентировочную площадь 1 333,33 кв. м. (сдопустимой строительной погрешностью в площади в размере 5%), которое будет расположено в здании (многоквартирном доме), которое будет построено в будущем продавцом на земельном участке по адресу: ****, вориентировочных координатах, определённых на схеме в приложении № 3 к договору;

- нежилое помещение, имеющее ориентировочную площадь 730 кв. м. (сдопустимой строительной погрешностью в площади в размере 5%), которое будет расположено в здании (многоквартирном доме), которое будет построено в будущем Продавцом на земельном участке (кадастровый номер на момент заключения настоящего договора: **), расположенном по адресу: ****;

- жилое помещение, имеющее ориентировочную общую площадь 54,8 кв. м. (сдопустимой строительной погрешностью в площади в размере 5%), расположенное вздании (многоквартирном доме), которое будет построено в будущем Продавцом наземельном участке (кадастровый номер на момент заключения договора: **), расположенном по адресу: ****;

- 1 (одно) машиноместо, имеющее ориентировочную общую площадь 13,75 кв.м. (сдопустимой строительной погрешностью в площади в размере 5%), расположенное вздании (многоквартирном доме), которое будет построено в будущем Продавцом наземельном участке (кадастровый номер на момент заключения настоящего договора: **), расположенном по адресу: ****

Разрешая заявленные требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый истцом договор содержит все существенные условия данного вида сделки, по форме соответствует требованиям закона, а сторонами были совершены необходимые действия, направленные на создание правовых последствий, связанных спереходом права собственности на спорное недвижимое имущество; истец добровольно принял на себя все права и обязательства, а умысел обеих сторон наприкрытие иной сделки им не доказан. Перед заключением оспариваемого договора купли-продажи истец совершил ряд действий, направленных на отчуждение объектов недвижимости, в частности получил нотариальное согласие своей супруги на продажу объектов недвижимости, предпринял действия по снятию с объектов недвижимости обременений в виде ипотеки (залога недвижимости), что также подтверждает тообстоятельство, что воля истца была направлена на заключение договора купли-продажи недвижимости. Оспариваемая сделка сторонами исполнена, в связи с чем основания для признания её притворной отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции согласиться не может, по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 года, следует, что при притворной сделке стороны прикрывают иную сделку, то есть вводят в заблуждение, в связи счем для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью необходимо установить действительную волю всех сторон сделки на заключение иной (прикрываемой) сделки, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны.

Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании недействительной притворной сделки входит установление действительной воли сторон, направленной надостижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

Истцом по основаниям притворности оспаривается договор купли-продажи недвижимого имущества (заводоуправления) от 08 декабря 2022 года.

В пунктах 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования ираспоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, непротиворечащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права иохраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество всобственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог иобременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (пункт 2).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 октября 2013 года № 5-КГ13-113, при определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, суду необходимо применить правила толкования договора, установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры ипереписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции, вопреки ошибочному выводу суда первой инстанции, с учетом установленных по делу фактических обстоятельств, приходит к выводу о том, что стороны, совершая формальные действия, связанные с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества, в действительности имели намерение передать недвижимое имущество в залог в обеспечение обязательств АО «Специализированный застройщик ПЗСП» перед ФИО2 из договора купли-продажи будущей недвижимости от 08 декабря 2022 года №**, о чем свидетельствует содержание самого оспариваемого договора:

- условия, содержащиеся в пунктах 4.2-4.3, согласно которым обязательства сторон, которые возникнут из договора, прекращаются в полном объеме с момента исполнения акционерным обществом «Специализированный застройщик ПЗСП» (ОГРН: **, ИНН: **; место нахождения: ****) или его правопреемником обязательств перед ФИО2 (ИНН: **) по договору купли-продажи будущей недвижимости от 08 декабря 2022 года; в таком случае договор расторгается, аобязательства из него прекращаются автоматически, последствием прекращения обязательств в таком случае будет являться возвращение сторон в положение, в котором они находились до момента заключения настоящего договора, в том числе обратный переход права собственности на недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 договора, от покупателя к продавцу, а также возврат продавцом покупателю всех уплаченных последним во исполнение договора денежных средств;

- условие, содержащееся в пункте 2.3, согласно которому покупателю предоставляется отсрочка исполнения обязанности по оплате цены недвижимого имущества на 4 (четыре) календарных года, отсчитываемых со дня заключения договора; период отсрочки по оплате цены договора увеличивается пропорционально увеличению сроков исполнения обязательств АО «Специализированный застройщик ПЗСП» (ОГРН: **, ИНН: **) перед ФИО2 (ИНН: **) по договору купли-продажи будущей недвижимости от 08 декабря 2022г.

Системное толкование перечисленных условий оспариваемого договора позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что подлинная воля сторон была направлена не на достижение правовых последствий, предусмотренных для договора купли-продажи недвижимого имущества, каким является перенос права собственности с продавца на покупателя, а на достижение правовых последствий, предусмотренных для договора залога недвижимого имущества, а именно на предоставление ФИО2 права в случае не исполнения АО «Специализированный застройщик ПЗСП» обязательств, вытекающих из договора купли-продажи будущей недвижимости от 08 декабря 2022 года, получить удовлетворение своих денежных требований по данному обязательству из недвижимого имущества, принадлежащего ФИО1

Суд апелляционной инстанции учитывает, что по смыслу норм пункта 1 статьи 549, статьи 456 и пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации после приобретения права собственности на недвижимое имущество, при отсутствии каких-либо обременений имущества (залог, аренда и т.д.) полномочия покупателя пораспоряжению приобретённым имуществом не могут быть ограничены бывшим собственником (продавцом).

Между тем, из содержания оспариваемого договора следует, что ФИО2 будет являться собственником недвижимого имущества лишь до того момента, пока АО «Специализированный застройщик ПЗСП» не исполнит обязательства, вытекающие из договора купли-продажи будущей недвижимости от 08 декабря 2022 года.

Соответственно, при обычных условиях гражданского оборота ответчик не будет иметь возможности в полном объеме реализовать предусмотренные статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации правомочия собственника, а именно распорядиться объектами недвижимости, поскольку, если третье лицо исполнит обязательства перед ФИО2, недвижимое имущество будет подлежать возврату ФИО1 Кроме того, ФИО2 будет иметь возможность исполнить встречную обязанность по оплате недвижимого имущества лишь в случае абсолютного не исполнения АО «Специализированный застройщик ПЗСП» указанных обязательств, поскольку отсрочка исполнения данной обязанности, предоставленная ответчику пунктом 2.3 оспариваемого договора, увеличивается пропорционально увеличению сроков исполнения обязательств АО «Специализированный застройщик ПЗСП».

При этом суд апелляционной инстанции соглашается с доводом истца о том, что договором купли-продажи будущей недвижимости от 08 декабря 2022 года, заключенным между АО «Специализированный застройщик ПЗСП» и ФИО2, срок исполнения обязательств третьего лица не согласован. Так, пунктом 3.1. данного договора установлен срок передачи объектов недвижимости покупателю, который составляет 40 (сорок) календарных дней со дня создания таких объектов, в то же время под днем создания Объектов в указанном пункте понимается день выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод здания, вкотором будут расположены Объекты, в эксплуатацию. Таким образом, срок исполнения АО «Специализированный застройщик ПЗСП» обязательств по данному договору обусловлен совершением действий органом государственной власти – событием, которое не является неизбежным, что недопустимо в силу положений статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, с учетом пояснения представителей сторон, данных ими в судебном заседании суда апелляционной инстанции, а также с учетом исследованных дополнительных доказательств, отмечает, что поведение сторон как до, так и после заключения сделки свидетельствует о том, что воля сторон была направлена не на достижение правовых последствий, предусмотренных для договора купли-продажи недвижимого имущества, а на достижение правовых последствий, предусмотренных для договора залога недвижимого имущества:

- ФИО1 не совершал действий, направленных на поиск потенциальных покупателей, ФИО2 самостоятельно к ФИО1 по поводу приобретения его недвижимости не обращался, намерений приобретать спорное недвижимое имущество не имел;

- недвижимое имущество во владение ответчика ФИО2 фактически непередавалось, им не осматривалось, а доказательств обратного в материалы дела не представлено;

- какие-либо полномочия собственника спорного недвижимого имущества (втечение почти трех лет) ответчик не осуществлял, налоговые обязательства, связанные с владением недвижимым имуществом, в указанный период исполнялись ФИО1, о чем свидетельствуют представленные платежные поручения; ФИО2 произвел оплату налоговых платежей впервые за указанное имущество лишь 30 ноября 2025 года, после принятия оспариваемого решения и за несколько дней до судебного заседания суда апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что договор купли-продажи недвижимого имущества (заводоуправления), заключенный 08 декабря 2022 года между ФИО1 и ФИО2, следует признать притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений, вытекающих из договора залога недвижимого имущества, обеспечивающего обязательства АО «Специализированный застройщик ПЗСП» перед ФИО2, возникшие из договора купли-продажи будущей недвижимости от08 декабря 2022 года №**.

При этом суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что оспариваемая сделка сторонами полностью исполнена.

ФИО6 дела следует и сторонами не оспаривается, что договор исполнен лишь в части переоформления права собственности с ФИО1 на ФИО2, встречная обязанность ФИО2 оплатить недвижимое имущество, неисполнена ввиду отсрочки, предоставленной ему в соответствии с условием пункта 2.3 оспариваемого договора. То обстоятельство, что ФИО1 совершил действия, направленные на переоформление права собственности на недвижимое имущество на ФИО2 с учётом приведённых выше выводов, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 86 и 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по мнению суда апелляционной инстанции, само по себе не является достаточным основанием длявывода о направленности воли сторон на достижение правовых последствий, характерных для договора купли-продажи, и не препятствует признанию его притворной сделкой.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что сторонами не заявлялось о недействительности (незаключенности) прикрываемого договора - договора залога недвижимого имущества, обеспечивающего обязательства АО «Специализированный застройщик ПЗСП» перед ФИО2, возникшие из договора купли-продажи будущей недвижимости от08 декабря 2022 года №**, поэтому указанные обстоятельства не являлись предметом проверки суда апелляционной инстанции.

По указанным основаниям решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с принятием нового решения обудовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам ****вого суда

определила:

решение Дзержинского районного суда города Перми от 1 сентября 2025 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимости (заводоуправления) от 08 декабря 2022 года, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2, притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений, вытекающих из договора залога (ипотеки) следующего недвижимого имущества:

- здание площадью 912,4 кв.м., с кадастровым номером **:268, наименование - здание заводоуправления, по адресу: ****,

- земельный участок площадью 935,44 кв.м., с кадастровым номером **:2, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленную территорию, по адресу: ****;

- здание площадью 1 206,3 кв.м., с кадастровым номером **:641, наименование – административное здание с надземным переходом, по адресу: ****;

- здание площадью 61,7 кв.м., с кадастровым номером **:643, наименование – здание проходной, по адресу: ****;

- земельный участок площадью 856 кв.м., с кадастровым номером **:83, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленную территорию, по адресу: ****,

обеспечивающего исполнение обязательств акционерного общества «ПЗСП» перед ФИО2 по договору купли-продажи будущей вещи от 08 декабря 2022 года №**.

Настоящее решение суда является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности за ФИО2 в отношении приведенного имущества; для восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности за ФИО1 в отношении приведенного имущества; для внесения соответствующих сведений в отношении обременений приведенного имущества в виде залога (ипотеки).

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в соответствии с главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в кассационном порядке в течение трех месяцев в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции (город Челябинск) через суд первой инстанции.

Председательствующий подпись

Судьи подписи