Решение № 2-6457/2017 2-6457/2017~М-5728/2017 М-5728/2017 от 8 октября 2017 г. по делу № 2-6457/2017

Дело № 2-6457/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Вологда 09 октября 2017 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

судьи Махиной Е.С.,

при секретаре Кузнецовой Ю.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Деловой центр», третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «РентГрупп», ООО «ТРЕЙДИНВЕСТ ЛТД», ООО «Салон красоты «Гармония», Вологодской области в лице Департамента имущественных отношений Вологодской области к ООО «Строймаркет», ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателей,

установил:

ООО «Деловой центр» обратилось в суд с иском, мотивируя требования тем, что является собственником нежилых помещений площадью 6 711,7 кв.м. по адресу: <адрес>. Часть здания по указанному адресу, отдельные элементы благоустройства расположены на земельном участке с кадастровым номером №, ранее принадлежащем ООО «Строймаркет». В сентябре 2016 года ООО «Строймаркет» предъявило ООО «Деловой центр» требование о взыскании неосновательного обогащения в размере рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком без правоустанавливающих документов, тем самым, не оспаривая факт нахождения части здания по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Истцом неоднократно, начиная с 2006 года, предпринимаются попытки урегулирования земельных правоотношений путем обмена земельными участками, выкупа земельного участка, установления сервитута, однако ответчик от разрешения спора уклоняется. 11.04.2017 истцу стало известно, что земельный участок с кадастровым номером № отчужден ФИО3 и ФИО2 в равных долях. Полагает, что у ООО «Деловой центр» возникло право первоочередной покупки спорного земельного участка, однако о сделке купли-продажи ООО «Строймаркет» истца не уведомлял, выкупить участок не предлагал.

Просит, с учетом уточнения исковых требований, перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 14.07.2016, заключенному между ООО «Строймаркет» и ФИО4, ФИО2; признать ООО «Деловой центр» покупателем 474/1000 доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи земельного участка от 14.07.2016.

Определениями суда от 18.08.2017, 01.09.2017 к участию в деле привлечены ООО «РентГрупп», ООО «ТРЕЙДИНВЕСТ ЛТД», ООО «Салон красоты «Гармония», Вологодская область в лице Департамента имущественных отношений Вологодской области в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, как владельцы нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <адрес>.

Так, ООО «РентГрупп», ООО «ТРЕЙДИНВЕСТ ЛТД», ООО «Салон красоты «Гармония» просят, с учетом уточнения исковых требований, перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 14.07.2016, заключенному между ООО «Строймаркет» и ФИО4, ФИО2; признать ООО «РентГрупп», ООО «ТРЕЙДИНВЕСТ ЛТД», ООО «Салон красоты «Гармония» покупателями по договору купли-продажи земельного участка от 14.07.2016 – 62/1000 доли, 12/1000 доли и 31/1000 доли соответственно.

Третье лицо Вологодская область в лице Департамента имущественных отношений Вологодской области также просит перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка от 14.07.2016 и признать Вологодскую область покупателем 383/913 доли земельного участка с кадастровым номером №.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО5 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчиков ООО «Строймаркет», ФИО2 по доверенностям ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал по доводам и основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление. Полагал, что спор подлежит рассмотрению Арбитражным судом Вологодской области.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «РентГрупп», ООО «Салон красоты «Гармония», ООО «ТРЕЙДИНВЕСТ ЛТД» по доверенностям ФИО7 уточненные требования поддержала в полном объеме.

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Вологодской области в лице Департамента имущественных отношений Вологодской области по доверенности ФИО8 в судебном заседании требования поддержала.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Бюджетного учреждения по обеспечению содержания и эксплуатации недвижимости Вологодской области «Управление по эксплуатации зданий» по доверенности ФИО9 в судебном заседании против удовлетворения исков не возражала.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, представил отзыв на исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Заслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено и подтверждено материалами дела, что здание по адресу: <адрес>, общей площадью 14 249,6 кв.м. поставлено на кадастровый учет, объекту присвоен кадастровый номер №. В здании имеются нежилые помещения с кадастровыми номерами: № – площадью 6 711,7 кв.м., принадлежащие ООО «Деловой центр», № – площадью 517,2 кв.м., принадлежащие Вологодской области, № – площадью 5 185,3 кв.м., принадлежащие Вологодской области, № – площадью 270,6 кв.м., принадлежащие Вологодской области, № – площадью 875,9 кв.м, принадлежащие ООО «РентГрупп», № – площадью 172 кв.м., принадлежащие ООО «ТРЕЙДИНВЕСТ ЛТД», № – площадью 440 кв.м., принадлежащие ООО «Салон красоты «Гармония».

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, который на основании договора № от 21.12.2015 и дополнительных соглашений к нему предоставлен Администрацией города Вологды в аренду ООО «Деловой центр», ООО «РентГрупп», ООО «Салон красоты «Гармония».

Ранее участок предоставлялся истцу на основании договора аренды № от 16.06.2006.

На основании постановления Главы города Вологды 21.03.2005 № ООО «Строймаркет» предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером № по <адрес>. 04.05.2005 зарегистрировано право собственности ООО «Строймаркет» на основании указанного постановления, договора купли-продажи от 26.04.2005.

Судом установлено, что часть здания по адресу: <адрес> расположена на земельном участке с кадастровым номером №.

Сторонами в судебном заседании не отрицалось, что ООО «Строймаркет» не давало разрешения на строительство здания бизнес-центра частично на земельном участке с кадастровым номером №.

На основании Постановления Главы г. Вологды от 21.05.2004 № 1656 Администрация города Вологды обязалась зарезервировать для ООО «Деловой центр» земельный участок ориентировочной площадью 8 080 кв.м. из земель поселений на период три года для проектирования бизнес-центра.

На момент принятия решения о предварительном согласовании ООО «Деловой центр» земельного участка для строительства земельный участок с кадастровым номером №, предоставленный в собственность ООО «Строймаркет», сформирован и поставлен на кадастровый учет не был, однако был включен в состав участка для проектирования бизнес-центра. Таким образом, часть здания бизнес-центра оказалась расположенной на спорном земельном участке.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 26.01.2010 (А13-2620/2009) ООО «Строймаркет» отказано в удовлетворении исковых требований к ООО «Деловой центр» об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером № путем сноса здания по адресу: <адрес>. Данным решением установлено, что здание бизнес-центра по адресу: <адрес> было создано на земельном участке, отведенном ООО «Деловой центр» для строительства, при наличии необходимых разрешений на строительство, введено в эксплуатацию в установленном законом порядке, в связи с чем данное здание не является самовольной постройкой.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010 (А13-2620/2009) решение Арбитражного суда Вологодской области от 26.01.2010 оставлено без изменения.

Постановлением Управления Росреестра по Вологодской области от 27.08.2015 ООО «Деловой центр» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 7.1 КоАП РФ, выразившегося в самовольном занятии частью здания бизнес-центра земельного участка с кадастровым номером №. Постановлением установлено, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 913 кв.м. используется для целей, связанных с эксплуатацией и обслуживанием данного административного здания, находящегося на земельных участках с кадастровыми номерами №, №. Земельный участок с кадастровым номером № предоставлен ООО «Деловой центр» на праве аренды.

Постановление обжаловано, решением Арбитражного суда Вологодской области от 16.03.2016 (А13-12784/2015) изменено в части размера штрафа, подлежащего взысканию с ООО «Деловой центр». Из данного решения следует, что осуществление строительства здания бизнес-центра произведено ООО «Деловой центр», в том числе, за пределами границ предоставленного ему для строительства земельного участка с кадастровым номером №, Судом не опровергается вывод Управления Росреестра по Вологодской области о том, что здание по адресу: <адрес> расположено на двух земельных участках с кадастровыми номерами № и №. На земельном участке с кадастровым номером № расположена часть административного здания (<адрес>), а именно входная группа, элементы благоустройства (тротуар, газон, асфальтированная площадка). Весь земельный участок с кадастровым номером № площадью 913 кв. м используется для целей, связанных с эксплуатацией и обслуживанием данного административного здания.

Решение Арбитражного суда Вологодской области от 16.03.2016 обжаловано, постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2016 (А13-12784/2015) оставлено без изменения.

Кроме того, ООО «Строймаркет» обращалось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением о взыскании с ООО «Деловой центр» неосновательного обогащения за фактическое пользование без правоустанавливающих документов земельным участком с кадастровым номером №. Определением Арбитражного суда Вологодской области от 01.03.2017 (А13-12327/2016) исковое заявление оставлено без рассмотрения. оР

Материалами дела подтверждается, что 25.08.2015, 04.08.2016, 22.08.2016, 19.09.2016, 28.03.2017 ООО «Деловой центр» обращалось к ООО «Строймаркет» с предложениями о выкупе земельного участка с кадастровым номером № либо установлении сервитута, однако указанные предложения оставлены ООО «Строймаркет» без удовлетворения.

Согласно выписке из ЕГРН от 08.06.2017 земельный участок с кадастровым номером № в настоящее время принадлежит на праве собственности ФИО3 и ФИО2 по 1/2 доли в праве общей долевой собственности у каждого. Государственная регистрация перехода права собственности от ООО «Строймаркет» к новым собственникам осуществлена 08.08.2016.

Так, материалами дела подтверждено, что 14.07.2016 между продавцом ООО «Строймаркет» и покупателями ФИО2, ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым ФИО2 и ФИО3 приобрели в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 913 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью 100 000 рублей.

Согласно п.2.2 данного договора на момент его подписания стоимость приобретаемого имущества оплачена покупателями полностью.

Из пояснений представителя истца следует, что о переходе права собственности на спорный земельный участок стало известно после получения выписки из ЕГРН от 06.04.2017 в рамках подготовки документов, связанных с реализацией права на установление сервитута в отношении земельного участка. О том, что ООО «Строймаркет» имеет намерение произвести отчуждение земельного участка, истцу не было сообщено, при этом ООО «Деловой центр», как собственник некоторых нежилых помещений здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, обладает правом преимущественной покупки.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч. 1 ст. 43 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством (ст. 44 Земельного кодекса РФ).

В силу ч. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно п.п.. 1-3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд учитывает, что ООО «Строймаркет» собственников нежилых помещений здания по адресу: <адрес> продаже земельного участка с кадастровым номером № не извещало, тем самым нарушив преимущественное право покупки.

Учитывая, что на земельном участке с кадастровым номером № расположена часть административного здания по адресу: <адрес>, нежилые помещения в котором принадлежат на праве собственности истцу и третьим лицам, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора (входная группа), элементы благоустройства (тротуар, газон, асфальтированная площадка), весь земельный участок с кадастровым номером № используется для целей, связанных с эксплуатацией и обслуживанием данного административного здания, судебными актами арбитражного суда данное административное здание не признано самовольной постройкой, принимая во внимание, что истец, третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, не получали от ООО «Строймаркет» извещений о намерении продать земельный участок с кадастровым номером №, о цене и других условиях, на которых ООО «Строймаркет» осуществило продажу ФИО3 и ФИО2 (доказательств обратного суду не представлено), что переход права собственности от ООО «Строймаркет» к ФИО2 и ФИО3 по договору купли-продажи земельного участка от 14.07.2016 состоялся, расчет долей пропорционально занимаемым площадям участниками процесса не оспаривается, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Таким образом, суд полагает необходимым перевести права и обязанности покупателей по договору купли-продажи земельного участка от 14.07.2016, заключенному между ООО «Строймаркет», с одной стороны, и ФИО1, ФИО3, с другой стороны, на ООО «Деловой центр», Вологодскую область в лице Департамента имущественных отношений Вологодской области, ООО «РентГрупп», ООО «Салон красоты «Гармония», ООО «ТРЕЙДИНВЕСТ ЛТД», признав их по настоящему договору покупателями: ООО «Деловой центр» - 474/1000 доли в праве общей долевой собственности, Вологодскую область – 421/1000 доли в праве общей долевой собственности, ООО «РентГрупп» - 62/1000 доли в праве общей долевой собственности, ООО «Салон красоты «Гармония» - 31/1000 доли в праве общей долевой собственности, ООО «ТРЕЙДИНВЕСТ ЛТД» - 12/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.14 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕРГП.

Далее, в соответствии с п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Суд полагает необходимым отметить, что трехмесячный срок на обращение с исковым заявлением ООО «Деловой центр» не пропущен, так как о нарушении своего права истцу стало известно 06.04.2017, исковое заявление подано в суд 26.05.2017. Третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, о нарушении своего права узнали 14.06.2017 – в день получения настоящего искового заявления ООО «Деловой центр», при этом исковые требования ООО «РентГрупп», ООО «ТРЕЙДИНВЕСТ ЛТД», ООО «Салон красоты «Гармония» заявлены 18.08.2017, Вологодской области в лице Департамента имущественных отношений Вологодской области – 01.09.2017.

Далее, согласно п.1.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества, истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Платежным поручением № от 14.08.2017 подтверждается, что ООО «Деловой центр» на депозит Управления Судебного департамента в Вологодской области перечислило 100 000 рублей, то есть полностью внесло сумму, подлежащую выплате покупателям ФИО2, ФИО3 в возмещение понесенных ими при покупке спорного земельного участка необходимых расходов.

Принимая во внимание, что указанная сумма внесена ООО «Деловой центр» в качестве обеспечения исполнения требований о переводе прав и обязанностей покупателя, исковые требования удовлетворены, суд полагает правомерным перечислить денежные средства в размере 100 000 рублей на расчетные счета ФИО2 и ФИО3

Также, в связи с внесением ООО «Деловой центр» в полном объеме денежных средств в счет стоимости земельного участка по договору купли-продажи от 14.07.2016 на депозит Управления Судебного департамента в Вологодской области, ООО «Деловой центр» не лишено права требовать с Вологодской области в лице Департамента имущественных отношений Вологодской области, ООО «РентГрупп», ООО «Салон красоты «Гармония», ООО «ТРЕЙДИНВЕСТ ЛТД» выплаты ему денежных средств пропорционально переведенной доле каждого из покупателей в отдельном судопроизводстве.

Доводы представителя ответчиков о том, что доказательства размещения здания по адресу: <адрес> частично на земельном участке с кадастровым номером № отсутствуют, суд отклоняет, поскольку они опровергаются приведенными выше материалами дела.

Также суд находит несостоятельными и указания на то, что настоящий спор подведомственен Арбитражному суду Вологодской области, так как ООО «Строймаркет» осуществило продажу спорного земельного участка ФИО2 и ФИО3 как физическим лицам. Факт того, что в настоящее время ФИО3 является индивидуальным предпринимателем, правового значения для определения подведомственности настоящего спора не имеет.

На основании изложенного исковые требования ООО «Деловой центр», Вологодской области в лице Департамента имущественных отношений Вологодской области, ООО «РентГрупп», ООО «Салон красоты «Гармония», ООО «ТРЕЙДИНВЕСТ ЛТД» подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ООО «Деловой центр», Вологодской области в лице Департамента имущественных отношений Вологодской области, ООО «РентГрупп», ООО «Салон красоты «Гармония», ООО «ТРЕЙДИНВЕСТ ЛТД» удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателей по договору купли-продажи земельного участка от 14.07.2016, заключенному между ООО «Строймаркет», с одной стороны, и ФИО1, ФИО3, с другой стороны, на ООО «Деловой центр», Вологодскую область, ООО «РентГрупп», ООО «Салон красоты «Гармония», ООО «ТРЕЙДИНВЕСТ ЛТД», признав их по настоящему договору покупателями: ООО «Деловой центр» - 474/1000 доли в праве общей долевой собственности, Вологодскую область – 421/1000 доли в праве общей долевой собственности, ООО «РентГрупп» - 62/1000 доли в праве общей долевой собственности, ООО «Салон красоты «Гармония» - 31/1000 доли в праве общей долевой собственности, ООО «ТРЕЙДИНВЕСТ ЛТД» - 12/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для аннулирования записи о праве собственности ФИО2, ФИО3 на 1/2 доли за каждым в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, произведенной в Едином государственном реестре недвижимости на основании договора купли-продажи от 14.06.2016, и внесении записи о праве собственности ООО «Деловой центр» на 474/1000 доли в праве общей долевой собственности, Вологодской области на 421/1000 доли в праве общей долевой собственности, ООО «РентГрупп» на 62/1000 доли в праве общей долевой собственности, ООО «Салон красоты «Гармония» на 31/1000 доли в праве общей долевой собственности, ООО «ТРЕЙДИНВЕСТ ЛТД» на 12/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является неотъемлемой частью договора купли-продажи земельного участка от 14.07.2016.

Денежные средства в размере 100 000 рублей, внесенные ООО «Деловой центр» по платежному поручению № от 14.08.2017 в качестве обеспечения иска о переводе прав и обязанностей покупателей по гражданскому делу № 2-6457/2017 Вологодского городского суда на депозит Управления Судебного департамента в Вологодской области, перечислить в равных долях (по 50 000 рублей) на расчётные счета ФИО3, ФИО2 при предоставлении ими реквизитов счетов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Судья Е.С. Махина

Мотивированное решение изготовлено 13.10.2017