Решение № 3-879/2016 3А-349/2017 3А-349/2017~3-879/2016 от 5 октября 2017 г. по делу № 3-879/2016

дело № 3а–349/17


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 октября 2017 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Габриелян М.

с участием:

представителя административного истца ФИО1

представителя Комитета оп управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя ФИО2

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости.

В обоснование иска указав, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Он также является арендатором земельных участков с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> находится у истца в постоянном (бессрочном) пользовании.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае.

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости от 26.04.2016г, 27.04.2016г, 28.04.2016г и 29.04.2016г кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 6334055,74 рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 5877008,40 рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 2464864,05 рубля и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 110030131,93 рубля по состоянию на 01 января 2015 года.

Административный истец считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельных участков завышена, не соответствует их рыночной стоимости, что является нарушением прав административного истца как арендатора земельных участков, поскольку кадастровая стоимость земельных участков, внесенная в государственный кадастр недвижимости, имеет прямо пропорциональную зависимость к размеру арендных платежей, а также собственника земельного участка, земельный налог за который рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

ФИО3 обратился в ООО «Академия оценки бизнеса» для определения рыночной стоимости земельных участков.

Оценщиком указанной организации подготовлены Отчеты № А-0033/16, № А-0034/16, № А-0035/16 от 06 августа 2016 года об определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату оценки. Согласно данным отчетам рыночная стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> составляет 2843000 рублей;

- с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> составляет 2632000 рублей;

- с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> составляет 938000 рублей;

- с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> составляет 10922000 рублей по состоянию на дату оценки 01 января 2015 г.

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная Приказом Министерства имущественных отношений от 27.11.2015 года № 1380, по состоянию на 01.01.2015 года значительно превышает их рыночную стоимость.

Согласно Положительным экспертным заключениям № 1344/01-16 от 02.12.2016г, № 1344/02-16 от 13.12.2016г и № 1346/02-16 от 20.12.2016 года подготовленным экспертом Саморегулируемой организации оценщиков «Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» определенная в Отчетах оценщика ООО «Академия оценки бизнеса» стоимость объектов оценки подтверждена, отчеты соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Ссылаясь на нормы законодательства административный истец указывает, что кадастровая стоимость земельных участков, определенная в установленном законом порядке, как правило, не может превышать его реальную рыночную стоимость.

В административном исковом заявлении просил установить кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной 2843 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года;

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной 2632 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года;

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной 938 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года и

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере 10922000 рублей по состоянию на дату оценки 01 января 2015 г.

Определением суда от 10 марта 2017 года административное исковое заявление ФИО3 в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной 10 922 000 руб. (десять миллионов девятьсот двадцать две тысячи) рублей оставлено без рассмотрения.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал заявленные требования и просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков в размере, установленном в отчетах об оценке, подготовленных оценщиком ООО «Академия оценки бизнеса». С выводами судебной оценочной экспертизы не согласился.

Представитель заинтересованного лица по делу – комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя ФИО2 с заявленными требованиями относительно установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости не согласилась, вопросов и замечаний по судебной оценочной экспертизе не имеет, с заключением эксперта согласилась.

Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о причине неявки суд не известили, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя административного истца, представителя комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя, пояснения эксперта ФИО4 суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой применяется кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а также владельцем земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и договором аренды (т.1 л.д.237-249).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости от 26.04.2016г, 27.04.2016г, 28.04.2016г и 29.04.2016г кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 6334055,74 рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 5877008,40 рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 2464864,05 рубля по состоянию на 01 января 2015 года (т.1 л.д.221,222,224).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости названных объектов недвижимости, ФИО3 в подтверждение величины их рыночной стоимости представил составленные оценщиком ООО «Академия оценки бизнеса» Отчеты № А-0033/16, № А-0034/16, № А-0035/16 от 06 августа 2016 года об определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату оценки. Согласно данным отчетам рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> составляет 2843000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> составляет 2632000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> составляет 938000 рублей (т.1 л.д.28-97, 119-198).

На указанные отчеты об оценке эксперто Саморегулируемой организацией оценщиков «Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» даны положительные экспертные заключения № 1344/01-16 от 02.12.2016г, № 1344/02-16 от 13.12.2016г и № 1346/02-16 от 20.12.2016 года, согласно которым Отчеты оценщика соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, определенная в Отчетах стоимость объектов оценки подтверждена (т.1 л.д.98-118, 199-219).

В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По настоящему делу такая экспертиза проведена по ходатайству административного истца на основании определения суда от 10 марта 2017 года.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 49/2017-Э от 26 июня 2017 года, выполненной экспертом ООО «ТАИС» ФИО4, по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 6195000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 4158000 рублей, а земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 2431000 рублей (т.3 л.д. ).

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 составившая вышеуказанное экспертное заключение, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы.

При таких данных, а также учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельных участков, заинтересованными лицами в суд не представлено, суд не находит оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Отличие от кадастровой стоимости объектов недвижимости величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (части 1 и 2 статьи 83 КАС РФ).

Комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами, обладающими специальными познаниями в одной и той же области знания. Комиссионный характер экспертизы определяется судом (часть 1 статьи 80 КАС РФ).

Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, суд по настоящему делу не усматривает.

Представленные административным истцом отчеты об оценке, выполненные оценщиком ООО «Академия оценки бизнеса», положительные экспертные заключения на них, не отвечают указанным выше требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Федеральный закон N 135- ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

По настоящему делу заявление ФИО5 о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков поступило в суд 29 декабря 2016 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

решил:

Требования ФИО3 к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере 6195000 (шесть миллионов сто девяносто пять тысяч) рублей по состоянию на 01.01.2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере 4158000 (четыре миллиона сто пятьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 01.01.2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере 2431000 (два миллиона четыреста тридцать одна тысяча) по состоянию на 01.01.2015 года.

В удовлетворении требований ФИО3 об установлении кадастровой стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной 2843 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года;

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в квартале 415 в размере его рыночной стоимости равной 2632 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года;

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной 938 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года отказать.

С административным исковым заявлением ФИО3 обратился в суд 29 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы в Ставропольский краевой суд.

Судья Ставропольского

краевого суда Е.А.Строчкина.