Решение № 2-7097/2017 2-7097/2017~М-6939/2017 М-6939/2017 от 22 октября 2017 г. по делу № 2-7097/2017

Дело № г.


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 октября 2017 года <адрес>

Кировский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи - Кочеткова Д.И.,

при секретаре - Ли А.Р.,

с участием представителей истца - ФИО3 и ФИО4,

с участием представителя ответчика - ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Зодчий», третьи лица – общество с ограниченной ответственностью «Зодчий Риэлт», общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Лучший дом», о признании недействительным акта о передаче в одностороннем порядке объекта долевого строительства, о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Зодчий» с вышеуказанными требованиями, указав в обоснование требований, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Зодчий Риэлт» и ООО «Зодчий» заключен договор №-М участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на строительство однокомнатной <адрес> общей площадью 38,71 кв.м., находящейся на 3 этаже многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>, Мира и Международная в <адрес>. Стоимость объекта долевого строительства составила 1083 880 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Зодчий Риэлт» и ФИО1 был заключен договор уступки права требования с ООО «Зодчий» передачи в собственность по окончанию строительства указанной однокомнатной квартиры. Свои обязательства по договору уступки права требования истица исполнила в полном объеме, оплатив денежную сумму в размере 1552 000 рублей.

В соответствие с п.6.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ передача объекта долевого строительства заказчиком и принятие его участникам осуществляется на основании подписываемого сторонами акта приема-передачи квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Зодчий» сообщил о завершении строительства многоквартирного дома и необходимости принятия данного объекта долевого строительства. Указанное письмо поступило в почтовое отделение по месту жительства истицы ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с поступлением указанного извещения истицей был произведен осмотр квартиры и установлено несоответствие ее условиям договора и требованиям технических регламентов: отсутствовало водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, неисправна система вентиляции. Выявленные недостатки были отражены в письменном акте, направленном ответчику. Однако, требования истицы были проигнорированы, недостатки не устранены. В период с декабря 2016 года по апрель 2017 года истица неоднократно обращалась к ответчику по вопросу устранения недостатков. Однако, недостатки не были устранены. По указанной причине квартира застройщика не принималась.

Истец указывает на то, что ООО «Зодчий» обязан был передать ей квартиру, пригодную для проживания.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был составлен односторонний акт о передаче ФИО1 объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №-М. Истец указывает на незаконность данного Акта, поскольку в силу п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ право Застройщика составить односторонний Акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства принятия объекта.

Согласно п.2.4 договора №-М участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ООО «Зодчий» и ООО «Зодчий Риэлт» срок ввода многоквартирного дома в эксплуатации - 2 квартал 2016 года.

Срок передачи квартиры в силу п.6.1 Договора установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку срок передачи квартиры в силу п. 6.1 Договора установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, обязательства ООО «Зодчий» по передаче квартиры в установленный договором срок не исполнил, истец просит взыскать с ответчика неустойку и компенсацию морального вреда.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ФИО1 просит признать недействительным акт ООО «Зодчий» от ДД.ММ.ГГГГ о передаче в одностороннем порядке объекта долевого строительства, просит взыскать с ООО «Зодчий» в пользу ФИО1 неустойку в размере 173 637 рублей, штраф в размере 88 818 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представители истца - ФИО3 и ФИО4 исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика - ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании пояснила, что не согласна с предъявленными исковыми требованиями к ООО «Зодчий» и считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению. ООО «Зодчий» не был уведомлен о произведенной уступке права требования на данную квартиру. Доказательств о том, что ФИО1 ставила в известность ООО «Зодчий» о переуступке прав на указанное имущество не представлено. ФИО10 не обратилась в ООО «Зодчий» в срок, предусмотренный договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома для принятия квартиры по акту приема – передачи. Таким образом, ответчику не было известно о том, что истец имеет право на соответствующую квартиру. Лишь ДД.ММ.ГГГГ ООО «Зодчий Риэлт» сообщило ответчику о новом правообладателе квартиры. После получения данного извещения от первоначального Дольщика о произведенной уступке, ответчик незамедлительно направил истцу Сообщение от ДД.ММ.ГГГГ о завершении строительства многоквартирного дома, расположенного по почтовому адресу: МО «<адрес>», <адрес>-А и необходимости принять квартиру по акту приема – передачи. Однако, ФИО10 не пришла в офис Застройщика, в связи с чем, ответчик составил Акт о передаче Застройщиком объекта долевого участия строительства (односторонний) от ДД.ММ.ГГГГ Тем самым, ответчик полагает, что исполнил свою обязанность перед истцом о передаче ей квартиры.

Представители третьих лиц – ООО «Зодчий Риэлт», ООО «Управляющая компания «Лучший дом» в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени слушания дела, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Согласно ст. 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 6 вышеуказанного Закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствие со ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Зодчий» и ООО «Зодчий Риэлт» был заключен договор №-М участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Застройщик в лице ООО «Зодчий» обязуется с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, срок ввода дома в эксплуатацию – 2 квартал 2016 года.

Объектом долевого участия в строительстве согласно договору является квартира со строительным №, расположенная на 3 – м этаже по адресу: <адрес>.

Как следует из договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ ООО Зодчий Риэлт» (Передающая сторона) передала, а принимающая сторона в лице ФИО1 приняла право требования с ООО «Зодчий» после окончания строительства 17-ти этажного кирпичного жилого дома в собственность вышеуказанной квартиры. За уступку права требования ФИО1 уплатила ООО «Зодчий Риэлт» денежные средства в размере 1552000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Зодчий» направило ФИО1 сообщение о завершении строительства многоквартирного дома (л.д.19).

В ответ на данное письмо ФИО1 направила Генеральному директору ООО «Зодчий» письмо (л.д.20), в котором указала, что на письмо о завершении строительства дома она сообщает, что при осмотре <адрес> ею были выявлены следующие недостатки:

- отсутствуют основные коммуникации (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение);

- неисправна система вентиляции;

- на входной двери отсутствует подшипник на петле, что затрудняет открытие/закрытие двери, не закреплен замок. В письме ФИО1 просит устранить ответчика указанные недостатки, после чего она обязуется провести прием квартиры.

Поскольку ФИО1 фактически отказалась от приемки квартиры от Застройщика, ООО «Зодчий» составил Акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от ДД.ММ.ГГГГ, законность которого оспаривает истец.

Также судом установлено, что Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, где расположена квартира истицы, было получено ООО «Зодчий» ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 66-67).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Зодчий» (Застройщиком) и ООО «УК «Лучший дом» (Управляющая организация) был заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому Застройщик передал, а Управляющая компания приняла обязательства оказывать услуги по надлежащему качеству и ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме. Согласно акту приема-передачи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Зодчий» передал, а ООО «УК «Лучший Дом» принял на обслуживание многоквартирный <адрес>А по <адрес>.

Как следует из Акта осмотра коммуникаций (л.д. 80), подписанного между ООО «Зодчий» и ООО УК «Лучший дом», был произведен осмотр коммуникаций на предмет дальнейшей эксплуатации и ООО УК «Лучший дом» были приняты система отопления в полном комплектности, система горячего и холодного водоснабжения, система канализации, электроснабжения, лифтовое оборудование.

В ходе рассмотрения дела были допрошены свидетели ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9

Свидетель ФИО6 пояснил суду, что они с истицей ФИО1 являются соседями. Когда они принимали свои квартиры, в доме не было холодной воды, электричества, отопления и горячей воды. Лишь в январе 2017 года провели электричество, отопление было включено в начале января 2017 года. Кроме того, подъезды в доме не топились, на стенах подъезда висели сосульки. В ООО «Зодчий» они предъявляли две претензии, в которых просили установить недостатки, но ответа не получили на них. Подача отопления осуществлялась по общим стоякам и потом в квартиры, но трубы потом полопались от холода. При запуске отопления оно не шло, трубы и батареи начали протекать, началось затопление жилых помещений.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО7 суду показала, что она 1 раз была в <адрес> в <адрес>, поскольку к ней обратился сын ФИО1 – ФИО8, который попросил ее составить дизайн-проект данной квартиры. Ее задача заключалась в том, чтобы зайти в квартиру и снять точные замеры. В конце ноября 2016 года она заходила в <адрес>. Она сделала замеры, прошла по квартире. Видела, что на полу были проведены трубы отопления, но они были холодные. Газа в квартире не было. Приступить к строительству было невозможно, поскольку не было воды и было холодно в квартире.

Свидетель ФИО8 суду показал, что в ноябре 2016 года он приехал осмотреть квартиру. В результате осмотра квартиры было им обнаружено, что в квартире отсутствовал свет, отопление, горячая и холодная вода, не было вентиляции. В январе 2017 года дали отопление в доме. Также он видел плохое состояние подъездов в доме – везде в подъезде дома висели сосульки, были видны лопнувшие трубы.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО9, суду пояснил, что он является директором ООО «Финстрой – Трейдинг», их компания занимается покупкой-продажей квартир в большом количестве.

В <адрес>-А по л. Мира <адрес> их компания приобрела у Застройщика 57 квартир для дальнейшей продажи.

Некоторые квартиры были с отделкой, некоторые без отделки. При покупке данных квартир был проведен их осмотр, и он убедился в том, что в купленных квартирах была вода, электричество, отопление, в квартирах было тепло. Претензий по качеству купленных квартир у их организации к Застройщику не было.

Оценивая показания допрошенных свидетелей по делу, суд полностью не доверяет, то есть относится критически к показаниям трех свидетелей - ФИО6, ФИО7, ФИО8, поскольку находит, что данные лица являются заинтересованными в исходе дела и давали показания с учетом своих интересов. Так, ФИО8 является родственником истицы, и соответственно, заинтересован в исходе дела. Свидетель ФИО6 является соседом истицей и ранее обращался в суд с аналогичным иском к ответчику ООО «Зодчий» (л.д. 49-58), а ФИО7 является знакомой ФИО8, в квартире присутствовала всего 1 раз по приглашению ФИО8, в связи с чем, не могла достоверно знать о том, была ли в квартире истца вода, электричество и отопление.

Суд доверяет показаниям свидетеля ФИО9, который не является заинтересованным в деле лицом.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что ответчик действовал добросовестно, а истица – недобросовестно, отказавшись от приемки квартиры, чем искусственно создала просрочку передачи ей квартиры от ответчика.

Так, из материалов дела установлено, что после того, как ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Зодчий Риэлт» и ФИО1 был заключен договор уступки права требования квартиры, никто из них не сообщил Застройщику в лице ООО «Зодчий» об этой сделке, в связи с чем, ответчик предполагал, что право требования данной квартиры имеется у ООО «Зодчий Риэлт».

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Зодчий» была получена выписка из ЕГРП на земельный участок под многоквартирным домом, из которой следовало, что участником долевого строительства является ФИО1 Однако, у ответчика не было сведений об ФИО1, в связи с чем, не было возможности уведомить ее о необходимости получения квартиры от Застройщика. В этой связи ООО «Зодчий» обратился к директору ООО «Зодчий Риэлт» с письмом, в котором просил исполнить обязанность и сообщить ООО «Зодчий» о произведенной уступке права требования на квартиру. В ответ на данное письмо ООО «Зодчий Риэлт» направил письмо ООО «Зодчий», в котором сообщил о том, что право на квартиру передал ФИО1, зарегистрированной по адресу: <адрес>А, <адрес> (л.д.143).

Получив указанную информацию ООО «Зодчий» в этот же день направил истице сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и необходимости принятия указанной квартиры, а также о последствиях уклонения от ее принятия, а также о том, что в случае непринятия квартиры будет составлен односторонний акт о передаче ей квартиры.

Поскольку ФИО1, получив письмо от ответчика, уклонилась от получения квартиры по акту приема-передачи, ответчик обоснованно принял Акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, о чем известил ФИО1

Таким образом, по мнению суда, ответчик действовал добросовестно, принял все необходимые меры для исполнения своих обязательств, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для признания недействительным Акта от ДД.ММ.ГГГГ о передаче в одностороннем порядке объекта долевого строительства.

ФИО1, в свою очередь, по мнению суда, действовала недобросовестно, квартиру не принимала от Застройщика по надуманным основаниям, чем искусственно создавала срок просрочки передачи квартиры.

Недостатки, указанные в письме о том, что отказ в приемке квартиры связан с тем, что отсутствуют основные коммуникации (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение), что неисправна система вентиляции, не нашли подтверждения в ходе судебного заседания. Наоборот, свидетель ФИО9 суду показал, что все коммуникации в доме были подключены, все системы работали. Данное обстоятельство подтверждается также Актом осмотра коммуникаций (л.д. 80), подписанного между ООО «Зодчий» и ООО УК «Лучший дом» ДД.ММ.ГГГГ, из которого видно, что был произведен осмотр коммуникаций на предмет дальнейшей эксплуатации и ООО УК «Лучший дом» были приняты система отопления в полной комплектности, система горячего и холодного водоснабжения, система канализации, электроснабжения, лифтовое оборудование.

Поскольку заявленные доводы истца, указанные в исковом заявлении, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Саратовской областной суд через Кировский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья