Решение № 2-1804/2024 от 4 июня 2024 г. по делу № 2-1804/2024

Дело № 2-1804/2024

73RS0013-01-2024-00617-33


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 июня 2024 года город Ставрополь

Ленинский районный суд города Ставрополя Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Романенко Ю.С.,

при секретаре Махтиевой З.Ж.,

с участием

представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности,

представителя третьего лица ООО «ВАША МЕБЕЛЬ» - ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, с участием третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Комитета по управлению имуществом администрации <адрес обезличен>, ПАО БАНК «ФК «Открытие», ООО «ВАША МЕБЕЛЬ», о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4, с участием третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Комитета по управлению имуществом администрации г. Димитровограда, ПАО БАНК «ФК «Открытие», ООО «ВАША МЕБЕЛЬ», о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи.

В обоснование исковых требований указано, что 01.06.2023 между истцом и ответчиком был заключен Предварительный, договор купли-продажи <номер обезличен> в отношении нежилого помещения <номер обезличен>, <номер обезличен>, общей площадью 11 289,9 кв.м., кадастровый <номер обезличен> и нежилого помещения <номер обезличен>, пом.<номер обезличен> общей площадью 175,2 кв.м., кадастровый номер помещения <номер обезличен> расположенных по адресу <адрес обезличен> (далее - Предварительный договор). Согласно п. 1.4 Предварительного договора стороны договорились о заключении Основного договора купли-продажи (далее - Основной договор). В соответствии с п. 1.6., 1.7 Предварительного договора истцом были своевременно внесены авансы в размере 4 000 000 руб. и 30 498 485,90 руб., что подтверждается платежными поручениями: <номер обезличен> от <дата обезличена> (1000000 руб), <номер обезличен> от <дата обезличена> (1000000 руб.), <номер обезличен> от <дата обезличена> (500000 руб.), <номер обезличен> от <дата обезличена> (200 000 руб.), <номер обезличен> от <дата обезличена> (1 300 000 руб.), <номер обезличен> от <дата обезличена> (30 499 000 руб.). <дата обезличена> ответчиком было получено требование о заключение основного договора, что подтверждается отметкой о получении (копия прилагается). Ответа на требование не поступило. Согласно п. 4.2. Предварительного договора претензионный срок 7 календарных дней со дня направления претензии. <дата обезличена> заказным письмом истцом была направлена претензия. Однако ответчик на претензию не ответил, уклоняется от заключения Основного договора.

На основании изложенного, просила суд: об обязании заключить Основной договор купли-продажи на условиях, согласованных в Предварительном договоре купли-продажи <номер обезличен> от 01.06.2023, а именно:

1. По Основному договору купли-продажи ФИО4 (Продавец) передает в собственность ФИО1 (Покупатель) обязуется принять и оплатить следующие помещения (далее - Помещения):

- нежилое помещение <номер обезличен>, пом.<номер обезличен>, общей площадью 11 289,9 кв.м., расположенное на 1 и 2 этажах по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <номер обезличен> (далее - Помещение <номер обезличен>). Расположение Помещения <номер обезличен> указано в техническом плане <номер обезличен>, выданном 01.12.2021.

Помещение <номер обезличен> принадлежит ФИО4 на праве собственности на основании договора купли-продажи от <дата обезличена> и технического плана помещения <номер обезличен> от 01.12.2021. Право собственности ФИО4 на Помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости от 01.12.2021 № регистрации <номер обезличен>.

- нежилое помещение <номер обезличен>, пом.<номер обезличен> общей площадью 175,2 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер помещения <номер обезличен> (далее -Помещение <номер обезличен>).

Помещение <номер обезличен> принадлежит ФИО4 на праве собственности на основании договора купли-продажи от <дата обезличена> и технического плана помещения <номер обезличен> от 01.12.2021. Право собственности ФИО4 на Помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости от 01.12.2021 № регистрации <номер обезличен>

Помещения расположены на земельном участке, кадастровый <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, который принадлежит ФИО4 на праве аренды на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора <номер обезличен> от <дата обезличена>, соглашения о присоединении.

2. Стоимость обоих Помещений составляет 68 996 971,80 (Шестьдесят восемь миллионов девятьсот девяносто шесть тысяч девятьсот семьдесят один рубль 80 копеек) рублей из расчета 6 018 рубля за 1 кв.м, (далее - Стоимость Помещений).

3. Стоимость Помещений подлежит уплате ФИО1 в следующем порядке:

a. Суммы первой части аванса в размере 4 000 000 руб. (№ 953865 от 01.06.2023 (1000000 руб), № 281362 от 05.06.2023 (1000000 руб.), № 845422 от 13.06.2023 (500000 руб.), № 785584 от 21.06.2023 (200 000 руб.), № 676139 от 23.06.2023 (1 300 000 руб.)) и второй части аванса в размере 30 499 000 руб.(350489 от 22.01.2024 (30 499 000 руб.) засчитываются в счет оплаты Стоимости Помещений.

b. 34 497 971,80 руб. оплачивается в течение 3-х месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на Помещения от ФИО4 к ФИО1.

4. Оплата производится путем перечисления денежных средств на счет ФИО4 или иным незапрещенным законодательством способом, по выбору ФИО1.

5. ФИО4 передает Помещения в состоянии, соответствующем фактическому состоянию и пригодном для их использований в день подписания основного договора. Основной договор имеет силу акта приема-передачи.

6. Право собственности на Помещения переходит от ФИО4 к ФИО1 с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет ФИО1.

8. Документы на государственную регистрацию перехода права собственности на Помещения представляются Сторонами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в течение одного дня с даты заключения договора купли-продажи.

9. Риск случайной гибели или случайного повреждения Помещения переходит к ФИО1 с момента государственной регистрации перехода права собственности.

10. Стороны пришли к соглашению о том, что Помещения до момента их полной оплаты в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не признаются находящимися в залоге у ФИО4 для обеспечения исполнения ФИО1 обязанности по их оплате, залог (ипотека) не регистрируется.

Истец ФИО1., извещенная надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, уважительных причин своей неявки суду не представила.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала исковое заявление, просила суд удовлетворить его в полном объеме. Ранее представила письменные пояснения, согласно которым ответчик не оспаривает получения требования о заключении основного договора. Все возражения ответчика сводятся лишь к несогласию с ценой приобретения помещений, которая была согласована сторонами в п.2.2 из расчета 6018 рублей за 1 кв.м. за оба помещения.

Представитель третьего лица ООО «ВАША МЕБЕЛЬ» - ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила суд отказать в полном объеме.

Ответчик Лившиц и его представитель ФИО5, извещенные надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Ранее представили письменные пояснения, согласно которым между сторонами спора был заключен предварительный договор купли-продажи <номер обезличен> от 01.06.2023 в отношении нежилых помещений: <номер обезличен>, пом.4, общей площадью 11 289,9 кв.м., кадастровый <номер обезличен> и <номер обезличен>, пом.1 общей площадью 175,2 кв.м, кадастровый номер помещения <номер обезличен> расположенных по адресу <адрес обезличен>. Ответчиком от истца в рамках предварительного договора купли-продажи <номер обезличен> от 01.06.2023 в период с 01.06.2023 по 30.06.2023, безналичным путем были получены денежные средства в размере 4 000 000. В конце августа 2023 ответчик пытался связаться с истцом по поводу дальнейшего исполнения заключенного предварительного договора купли-продажи <номер обезличен> от 01.06.2023 и уточнения цены основного договора, однако истец перестал выходить на связь. В виду того что истец не выходил на связь, 01.09.2023 ответчиком с ООО «Ваша мебель» были заключены договор аренды недвижимого имущества с условием заключения в последующем договора купли-продажи от 01.09.2023, а также договор об ипотеке в отношении помещений с кадастровыми номерами <номер обезличен> и <номер обезличен> от 01.09.2023. При этом ответчик считает, что в договоре аренды недвижимого имущества с условием заключения в последующем договора купли-продажи от 01.09.2023 также как и в предварительном договоре (заключенном с истцом) не согласовано условие о цене. Позже, 22.01.2024, ответчиком в безналичном порядке от истца были получены по предварительному договору <номер обезличен> от 01.06.2023 30 499 000 руб. и 1000 руб. После получения указанных денежных средств, 22.01.2024 ответчиком от истца было получено требование о заключении основного договора купли-продажи в отношении помещений с кадастровыми номерами <номер обезличен> и <номер обезличен>. После 22.01.2024 в адрес ответчика в рамках предварительного договора <номер обезличен> от 01.06.2023 были произведены еще переводы на общую сумму 12 600 000 руб. (16.03.2024, 06.04.2024, 23.04.2024, 24.04.2024). Несмотря на указанное, в виду того, что стоимость помещений аренды недвижимого имущества с условием заключения в последующем договора купли-продажи от 01.09.2023 с кадастровыми номерами <номер обезличен>, <номер обезличен> окончательно не сформирована, ответчик считает иск не подлежащим удовлетворению.

Представитель третьего лица ООО «ВАША МЕБЕЛЬ» ФИО6, извещенный надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, уважительных причин своей неявки суду не представил. Ранее представил возражения, согласно которым ФИО4 по договору купли-продажи от 05.12.2012 принадлежало 2-х этажное нежилое общей площадью 22 275,16 кв.м. В последующем, в 2021 году гр.ФИО4 зарегистрировал свое право собственности на принадлежащие ему помещения в здании в соответствии с техпланом помещений от <дата обезличена>, превратив их в несколько объектов собственности. Таким образом, в собственности ФИО4 появились помещения с кадастровыми номерами <номер обезличен>, <номер обезличен>, расположенные в здании <адрес обезличен>. В 2020-2021 годах Лившиц продал ООО «Ваша Мебель» помещения с кадастровыми номерами <номер обезличен>. В 2023 году ФИО4 продал ООО «Димитровградская мебельная фабрика «Аврора» (ООО «ДМФ «Аврора»), директор на дату заключения договоров - ФИО7, учредители: ФИО7 - отец, ФИО8 - сын, ФИО9 - сын, следующие помещения: 02.05.2023 с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 2 540,6 кв.м.; 19.05.2023 с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1 713,15 кв.м.; 27.07.2023 с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 88,4 кв.м. 12.10.2023 директором ООО «ДМФ «Аврора» стал ФИО8 Истец является женой ФИО8, т.е. все вышеназванные лица являются взаимозависимыми и заинтересованными лицами основного приобретателя - ООО «ДМФ «Аврора», в интересах которого было необходимо приобретение помещений в данном здании. В собственности ФИО4 на 01.09.2023 оставалось два помещения с кадастровыми номерами <номер обезличен>, которые он имел намерение продать. ООО «Ваша Мебель» 01.09.2023 заключило с ФИО4 смешанный договор, состоящий из договора аренды помещений и предварительного договора купли - продажи помещений - Договор аренды недвижимого имущества с условием заключения в последующем договора купли-продажи, который после заключения был сдан на государственную регистрацию. ООО «Ваша Мебель» передала ФИО4 денежные средства под залог указанных помещений (договор ипотеки), который прошел государственную регистрацию. О том, что между ООО «Ваша Мебель» и гр.Лившицем заключен договор, вся семья учредителей ООО «ДМФ «Аврора» и директоров в лице ФИО7 и ФИО8 хорошо знали, и абсолютно были уверены, что ООО «Ваша Мебель» приобрело спорные помещения в свою собственность. Таким образом, на момент 01.06.2023 у ФИО4 не было заключено никаких предварительных договоров купли-продажи спорных помещений, ни с ООО «ДМФ «Аврора», ни с ФИО1 Истец и ответчик это хорошо знают. В связи с тем, что между ООО «Ваша Мебель» и ФИО4 заключен договор аренды с предварительным договором купли-продажи помещений, расположенных в здании по адресу <адрес обезличен>, договором аренды имеются обязательства Лившица не осуществлять отчуждения имущества и им даны заверения, а также отсутствие на момент заключения такого договора аренды иных соглашений, предварительного договора купли-продажи у ФИО4 с третьими лицами (ФИО1), заявленный иск ФИО1 по настоящему спору не подлежит удовлетворению, так как действия истицы и ответчика нарушают закон и права ООО «Ваша Мебель».

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Комитета по управлению имуществом администрации г. Димитровограда, ПАО БАНК «ФК «Открытие», извещенные надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, уважительных причин своей неявки суду не представили.

Суд с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации (далее - ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО10, пояснил, что работает в организации ООО «ВАША МЕБЕЛЬ», в должности коммерческий директор. ООО «ВАША МЕБЕЛЬ» занимается производством мебели. Также пояснил, что в ООО «ВАША МЕБЕЛЬ» занимается покупкой помещений, арендой помещений, так как это необходимо для функционирования производства. Кроме того, пояснил, что в 2020 году ООО «ВАША МЕБЕЛЬ» у Лившиц купила часть помещения с дальнейшим выкупом всего помещения. В апреле месяца 2023 года он и Жуков вели переговоры с Лившиц, в отношении двух помещений, которые являются предметом настоящего спора. В июле Лившиц сообщил, что разговаривал с членами семьи Шульги и по сумме не сошлись. После долгих переговоров ООО «ВАША МЕБЕЛЬ» с Лившиц определись по сумме и договорились, что до 2026 года Лившиц сдает в аренду ООО «ВАША МЕБЕЛЬ» с последующим выкупом нежилые помещения, но Лившиц срочно нужны были деньги, чтобы закрыть долги перед семьей Шульги и ООО «ДМФ Аврора». ООО «ВАША МЕБЕЛЬ» сняты были деньги, около 10 млн. рублей, с оборота фирмы, плюс кредитные и переданы Лившиц как по договору займа. В сентябре ООО «ВАША МЕБЕЛЬ» и Лившиц заключили договор аренды с последующим выкупом данного помещения. Проект договора был подготовлен совместно с директором ООО «ВАША МЕБЕЛЬ», условия договора были выполнены. Также пояснил, что в ООО «ВАША МЕБЕЛЬ» обращались и члены семьи Шульги, что бы выкупить половину второго этажа здания. Между тем, пояснил, что в январе 2024 года у ООО «ВАША МЕБЕЛЬ» с Лившиц шли переговоры по поводу заключения основного договора купли – продажи.

Выслушав мнение лиц участвовавших в деле, пояснения свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Положениями ч. 1 ст. 45 Конституции Российской Федерации установлено, что государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.

В силу ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, имеют право представлять доказательства и участвовать в их исследовании, задавать вопросы другим лицам, участвующим в деле, свидетелям, экспертам и специалистам; заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств; давать объяснения суду в устной и письменной форме; приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно доводов других лиц, участвующих в деле; использовать другие процессуальные права, а также несут процессуальные обязанности, установленные процессуальным законодательством.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, 01.06.2023 между ФИО4 (сторона-1) и ФИО1 (сторона- 2) заключен предварительный договор <номер обезличен> купли-продажи нежилого помещения, согласно которому стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи, по которому сторона -1 выступать продавцом, а сторона-2 покупателем, следующих объектов недвижимости: нежилое помещение <номер обезличен>, пом.4, общей площадью 11 289,9 кв.м., расположенное на 1 и 2 этажах по адресу: <адрес обезличен>; нежилое помещение <номер обезличен>, пом.1 общей площадью 175,2 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес обезличен>.

Согласно п. 1.4 настоящего договора основной договор стороны обязуются заключить в срок до 20.02.2024 включительно.

Согласно п.1.6 настоящего договора до 30.06.2023 сторона 2 обязуется перечислить стороне -1 4 000 000 рублей, которые являются авансом платежей, предусмотренных основным договором, и обеспечивающими заключение основного договора, а после его заключения засчитываются в счет исполнения обязательств по оплате стоимости помещений, указанной в п.2.2 настоящего договора.

Согласно п.1.7 настоящего договора до 15.02.2024 сторона -2 обязуется перечислить стороне-130498485,90 рублей (полностью иди частями), которые также являются авансом платежей, предусмотренных основным договором, и обеспечивающими заключение основного договора, а после его заключения засчитываются в счет исполнения обязательств по оплате стоимости помещений, указанной в п.2.2 настоящего договора.

Согласно п.2.1. настоящего договора по основному договору Сторона-1 передает в собственность Стороне-2 Помещения, указанные в п. 1.1. настоящего договора, а Сторона-2 обязуется принять и уплатить стоимость Помещений в порядке и на условиях, которые предусмотрены Основным договором.

Согласно п.2.2. настоящего договора стоимость обоих Помещений, указанных в п. 1.1. настоящего договора составляет 68 996 971,80 рублей из расчета 6 018 рубля за 1 кв.м.

Согласно п.2.3. настоящего договора стоимость, указанная в п. 2.2. настоящего договора подлежит уплате Стороной-2 в следующем порядке:

2.3.1. Суммы аванса указанные в п. 1.6., п. 1.7 настоящего Договора засчитываются в счет оплаты стоимости Помещений, указанной в п.2.2. Настоящего Договора.

2.3.2. 34 498 485,90 руб. оплачивается в течение 3-х месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на Помещения от Стороны-1 к Стороне-2.

Согласно п.2.4. настоящего договора Оплата производится путем перечисления Стороной-2 денежных средств на счет Стороны-1 или иным незапрещенным законодательством способом по выбору Стороны -2.

Факт оплаты в соответствии с п.1.6,1.7 предварительного договора в размере 4000 000 рублей и 30 498 485,90 рублей истцом подтверждается платежными поручениями: № 953865 от 01.06.2023 (1000000 руб.), № 281362 от 05.06.2023 (1000000 руб.), № 845422 от 13.06.2023 (500000 руб.), № 785584 от 21.06.2023 (200 000 руб.), № 676139 от 23.06.2023 (1 300 000 руб.), № 350489 от 22.01.2024 (30 499 000 руб.).

22.01.2024 истцом в адрес ответчика было направлено требование о заключении основного договора.

Так, в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно приведенным в абзаце третьем п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснениям, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами был заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления (абзац 2 пункта 8).

Из содержания заключенного между сторонами 01.06.2023 предварительного договора купли-продажи нежилых помещений, которые будут переданы в будущем, следует, что оплата истцом уже произведена в размере 34 498 485,90 рублей от общей суммы (как согласовано в п. 2.3.2 Договора), что подтверждается платежными поручениями № 953865 от 01.06.2023 (1000000 руб.), № 281362 от 05.06.2023 (1000000 руб.), № 845422 от 13.06.2023 (500000 руб.), № 785584 от 21.06.2023 (200 000 руб.), № 676139 от 23.06.2023 (1 300 000 руб.), № 350489 от 22.01.2024 (30 499 000 руб.).

Кроме того, надлежит учитывать, что обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве; не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Согласно п. 1 ст.401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Так, нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При том, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Сторона не может исполнить свое обязательство без содействия контрагента, но отсутствие достаточной инициативы лишает ее права на применение санкций к контрагенту.

Следовательно, предварительный договор не может прекращаться по истечении согласованного срока в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ в том случае, если одна из сторон в пределах этого срока продемонстрирует, что она действительно востребует исполнение предварительного договора.

С учетом того, что срок, предусмотренный п. 4 ст. 429 ГК РФ, является сроком исполнения предварительного договора, то право на защиту в судебном порядке исправная сторона предварительного договора получает в момент истечения срока предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 434.1 ГК РФ, при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:

1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;

2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Отказом от заключения договора по смыслу указанной нормы могут признаваться как формальный отказ, так и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, когда другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать, а также предложение контрагенту таких условий, которые он объективно не мог принять, в том числе ввиду их явной невыгодности или противоречивости (конструктивный отказ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 1 и 421 ГК РФ, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Заключив предварительный договор купли-продажи на определенных условиях, его стороны тем самым выражают свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, принимают себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора купли-продажи, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров соглашения.

Применительно к п. 5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений, разумность их действий предполагаются.

Судом установлено, что 22.01.2024 истцом в адрес ответчика было направлено требование о заключении основного договора.

В данном случае, поведение сторон спора свидетельствует о наличии у истца заинтересованности в совершении сделки купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, и уклонении ответчика от заключения основного договора купли-продажи с истцом.

Между тем судом установлено, что 01.09.2023 между ФИО4 (заемщик) и ООО «Ваша Мебель» (займодавец) заключен договор займа, согласно которому заимодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 10 000 000 рублей в следующем порядке: 7 500 000 рублей в течение 10-ти рабочих дней с момента подписания настоящего договора; 2 500 000 рублей в срок до 31.12.2023, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу сумму займа.

Согласно п.1.2 заем предоставляется заемщику сроком до 30.12.2026.

Согласно п.1.3 заем, предоставленный по настоящему договору, обеспечивается залогом недвижимого имущества: нежилого помещения <номер обезличен>, пом.4, общей площадью 11 289,9 кв.м., расположенного на 1 и 2 этажах по адресу: <адрес обезличен>; нежилого помещения <номер обезличен>, пом.1 общей площадью 175,2 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес обезличен>.

01.09.2023 между ООО «Ваша Мебель» (залогодержатель) и ФИО4 (залогодатель) заключен договор об ипотеке, согласно которому залогодатель в обеспечение исполнения обязательств по договору займа от 01.09.2023,заключенному между залогодержателем (займодавцем) и залогодателем (заемщиком), передает залогодержателю в залог (ипотеку) недвижимое имущество: нежилое помещение <номер обезличен>, пом.4, общей площадью 11 289,9 кв.м., расположенное на 1 и 2 этажах по адресу: <адрес обезличен>; нежилое помещение <номер обезличен>, пом.1 общей площадью 175,2 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес обезличен>, а залогодержатель принимает в залог принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество

01.09.2023 между ФИО4 (арендодатель) и ООО «Ваша Мебель» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества с условием заключения в последующем договора купли-продажи, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение <номер обезличен>, пом.4, общей площадью 11 289,9 кв.м., расположенное на 1 и 2 этажах по адресу: <адрес обезличен>; нежилое помещение <номер обезличен>, пом.1 общей площадью 175,2 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес обезличен>.

Согласно п. 1.4. настоящего договора договор аренды недвижимого имущества заключается сроком до 30.12.2026.

Согласно п. 3.1 арендатор и арендодатель в срок до 30.12.2023 обязуются заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п.1.1 нежилое помещение <номер обезличен>, пом.4, общей площадью 11 289,9 кв.м., расположенное на 1 и 2 этажах по адресу: <адрес обезличен>; нежилое помещение <номер обезличен>, пом.1 общей площадью 175,2 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес обезличен>, по которому арендодатель передает в собственность арендатора арендованное недвижимое имущество, а арендатор принимает такое имущество в свою собственность и обязуется уплатить арендодателю стоимость этого имущества.

Согласно п. 3.8. настоящего договора арендодатель заверяет арендатора, что недвижимое имущество не будет продано третьему лицу.

Согласно акту приема-передачи от 01.09.2023 арендодатель передал нежилое помещение <номер обезличен>, пом.4, общей площадью 11 289,9 кв.м., расположенное на 1 и 2 этажах по адресу: <адрес обезличен>; нежилое помещение <номер обезличен>, пом.1 общей площадью 175,2 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес обезличен>, а арендатор принимал указанные помещения.

15.09.2023 договор аренды от 01.09.2023 зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В ст. 420 ГК РФ определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 указанного выше кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

На основании п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. Когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 6 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, судом установлено, что спорные нежилые помещения на основании договора аренды недвижимого имущества с условием заключения в последующем договора купли-продажи от 01.09.2023 заключенного между ФИО4 (арендодатель) и ООО «Ваша Мебель» (арендатор) принадлежит последней и зарегистрировано в установленном законом порядке.

При этом судом учитывается, то обстоятельство, что указанный договор незаконным, либо недействительным не признавался.

В свою очередь, обязательство, которое предусматривает предварительный договор, это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре.

То есть, предварительный договор купли-продажи не может рассматриваться в качестве сделки, в силу п. 2 ст. 218 ГК РФ порождающей возникновение права собственности на имущество.

На основании предварительного договора не возникают права и обязанности непосредственно в отношении предмета основной сделки (объекта недвижимости).

Само по себе заключение предварительного договора не порождает у заявителя право требовать от продавца передачи ему нежилые помещения, указанные в предварительном договоре, равно как не влечет возникновение вещных прав на них (Определение Верховного суда РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8).

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В п. 1 ст. 1 ГК РФ указано, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Из п. 2 ст. 1 ГК РФ следует, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Пункт 3 ст. 1 ГК РФ устанавливает, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

В рассматриваемом случае истцом избран неверный способ защиты права, не направленный на его восстановление (ст. 12 ГК РФ).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истец не лишена возможности обратиться в суд с иском о возмещении понесенных ею в рамках предварительного договора купли-продажи нежилого помещения подтвержденных расходов, с требованием о возмещении уплаченной суммы, процентов и убытков (п. 3 ст. 487 ГК РФ).

Разрешая спор, суд оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, на основании фактических обстоятельств дела, установив, что спорные нежилые помещения на основании договора аренды недвижимого имущества с условием заключения в последующем договора купли-продажи от <дата обезличена> заключенного между ФИО4 (арендодатель) и ООО «Ваша Мебель» (арендатор) принадлежит последней и зарегистрировано в установленном законом порядке, а потому правом распоряжения указанным имуществом ответчик на момент рассмотрения настоящего спора уже не обладал, при таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований, не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 об обязании заключить Основной договор купли-продажи на условиях, согласованных в Предварительном договоре купли-продажи <номер обезличен> от 01.06.2023, а именно:

1. По Основному договору купли-продажи ФИО4 (Продавец) передает в собственность ФИО1 (Покупатель) обязуется принять и оплатить следующие помещения (далее - Помещения):

- нежилое помещение <номер обезличен>, пом.4, общей площадью 11 289,9 кв.м., расположенное на 1 и 2 этажах по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <номер обезличен> (далее - Помещение <номер обезличен>). Расположение Помещения <номер обезличен> указано в техническом плане <номер обезличен>, выданном 01.12.2021.

Помещение <номер обезличен> принадлежит ФИО4 на праве собственности на основании договора купли-продажи от <дата обезличена> и технического плана помещения <номер обезличен> от <дата обезличена>. Право собственности ФИО4 на Помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости от 01.12.2021 № регистрации <номер обезличен>

- нежилое помещение <номер обезличен>, пом.1 общей площадью 175,2 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер помещения <номер обезличен> (далее -Помещение <номер обезличен>).

Помещение <номер обезличен> принадлежит ФИО4 на праве собственности на основании договора купли-продажи от <дата обезличена> и технического плана помещения <номер обезличен> от 01.12.2021. Право собственности ФИО4 на Помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости от 01.12.2021 № регистрации <номер обезличен>

Помещения расположены на земельном участке, кадастровый <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, который принадлежит ФИО4 на праве аренды на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора <номер обезличен> от 12.11.2019, соглашения о присоединении.

2. Стоимость обоих Помещений составляет 68 996 971,80 (Шестьдесят восемь миллионов девятьсот девяносто шесть тысяч девятьсот семьдесят один рубль 80 копеек) рублей из расчета 6 018 рубля за 1 кв.м, (далее - Стоимость Помещений).

3. Стоимость Помещений подлежит уплате ФИО1 в следующем порядке:

a. Суммы первой части аванса в размере 4 000 000 руб. (№ 953865 от 01.06.2023 (1000000 руб), № 281362 от 05.06.2023 (1000000 руб.), № 845422 от 13.06.2023 (500000 руб.), № 785584 от 21.06.2023 (200 000 руб.), № 676139 от 23.06.2023 (1 300 000 руб.)) и второй части аванса в размере 30 499 000 руб.(350489 от 22.01.2024 (30 499 000 руб.) засчитываются в счет оплаты Стоимости Помещений.

b. 34 497 971,80 руб. оплачивается в течение 3-х месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на Помещения от ФИО4 к ФИО1.

4. Оплата производится путем перечисления денежных средств на счет ФИО4 или иным незапрещенным законодательством способом, по выбору ФИО1.

5. ФИО4 передает Помещения в состоянии, соответствующем фактическому состоянию и пригодном для их использований в день подписания основного договора. Основной договор имеет силу акта приема-передачи.

6. Право собственности на Помещения переходит от ФИО4 к ФИО1 с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет ФИО1.

8. Документы на государственную регистрацию перехода права собственности на Помещения представляются Сторонами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в течение одного дня с даты заключения договора купли-продажи.

9. Риск случайной гибели или случайного повреждения Помещения переходит к ФИО1 с момента государственной регистрации перехода права собственности.

10. Стороны пришли к соглашению о том, что Помещения до момента их полной оплаты в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не признаются находящимися в залоге у ФИО4 для обеспечения исполнения ФИО1 обязанности по их оплате, залог (ипотека) не регистрируется, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г. Ставрополя в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 13.06.2024 года.

Судья Ю.С. Романенко