Решение № 2-5149/2019 2-5149/2019~М-5651/2019 М-5651/2019 от 19 декабря 2019 г. по делу № 2-5149/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи 20 декабря 2019 года

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе судьи Вергуновой Е.М., при секретаре судебного заседания Варданян Л.Т., с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о признании добросовестным приобретателем, возложении обязанности отменить постановление о запрете действий по регистрации,

установил:

ФИО1 обратилась в Центральный районный суд города Сочи к ФИО3 и ФИО4 с исковым заявлением (с учетом его уточнения) о признании ее добросовестным приобретателем, возложении обязанности отменить постановление о запрете действий по регистрации.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель истца по доверенности ФИО2 просил суд исковые требования ФИО1 удовлетворить, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между гр-нами ФИО3 и ФИО5, выступающими в качестве продавцов, с одной стороны, и истицей ФИО1, выступающей в качестве покупателя, заключен договор купли-продажи земельного участка №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, ЖСТ «Авангард», кадастровый № (без объектов недвижимости), который удостоверен ФИО6, временно исполняющей обязанности нотариуса Сочинского нотариального округа ФИО7, запись в реестре нотариуса №-н/23-2018-2-1042 от 21.06.2018г. Перед заключением сделки ВРИО нотариуса была запрошена актуальная на момент удостоверения договора выписка из ЕГРН в отношении продаваемого участка, из которой следовало, что на момент удостоверения договора ДД.ММ.ГГГГ обременений, арестов, запретов в отношении спорного земельного участка не имелось. Однако после подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности истицей получено письмо из Управления Росреестра по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ № о приостановлении процедуры регистрации перехода права собственности в связи с тем, что на основании Постановления от 15.06.2018г. № ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства № ИП 198137/18/23072-ИП наложен запрет на совершение действий по регистрации в отношении одного из продавцов – ФИО3, осуществление действий по регистрации перехода прав собственности приостанавливается до решения уполномоченного органа об отмене вышеуказанного ареста. Постановление об аресте 1\2 доли ФИО3 в праве собственности на отчуждаемый земельный участок вынесено до того, как был заключен договор купли-продажи 21.06.2018г., а именно, 15.06.2018г., запрет зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Истец считает, что, поскольку на момент совершения сделки и удостоверения ее нотариусом 21.06.2018г. в ЕГРН не имелось записи о регистрации запрета на регистрационные действия, земельный участок был зарегистрирован за отчуждателем ФИО3 (1\2 доли), то приобретателя ФИО1 следует считать добросовестным приобретателем земельного участка. Одним из правовых последствий признания покупателя добросовестным приобретателем является возникновение оснований для освобождения имущества от ареста (запрета). При этом по смыслу п. 2 ст. 174.1, п. 5 ст. 334, абз. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ в случае отчуждения арестованного имущества добросовестному приобретателю основание для освобождения имущества от ареста возникает независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (п. 96 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). В соответствии с ч.1 ст.119 ФЗ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. Кроме того, указывает, что ДД.ММ.ГГГГ Прикубанским районным судом <адрес> вынесено определение о предоставлении ФИО3 рассрочки исполнения судебного решения. ФИО3 предоставлена рассрочка по исполнению судебного решения Железногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № сроком на 64 месяца с ежемесячной выплатой денежных средств в размере 10 000 рублей, а в последний месяц – в размере 8 132 рубля 56 копеек. Указанное определение Прикубанского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу. В настоящее время ФИО3 своевременно производит платежи в соответствии с названным определением суда. Считает, что определение Прикубанского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ является основанием для отмены Постановления судебного пристава-исполнителя о запрете действий по регистрации № от 15.06.2018г.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, направил в суд письменный отзыв, в котором исковые требования ФИО1 просил удовлетворить. Кроме того, просил суд о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, о чем свидетельствует квитанция СДЕК № и отчет о доставке, согласно которого ФИО4 судебная повестка вручена ДД.ММ.ГГГГ, направил в суд письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица - отдела судебных приставов <адрес> УФССП России по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, о чем свидетельствует Отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором судебное извещение вручено ДД.ММ.ГГГГ в 11 часов 47 минут, о причине неявки суд не известил.

Согласно п. 1 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными (п. 3. ст. 167 ГПК РФ).

Суд с учетом мнения представителя истца, признает причины неявки ответчика неуважительными считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, третьего лица и его представителя, что не противоречит правилам, установленным ч. 3 ст.167 ГПК РФ.

Заслушав доводы представителя истца, изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5, выступающими в качестве продавцов по 1/2 доли земельного участка, с одной стороны, и истицей ФИО1, выступающей в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, ЖСТ «Авангард», участок №, кадастровый № (без объектов недвижимости).

Указанный договор удостоверен ФИО6, временно исполняющей обязанности нотариуса Сочинского нотариального округа ФИО7, запись в реестре нотариуса №-н/23-2018-2-1042 от ДД.ММ.ГГГГ.

Из текста договора следует, что существенные условия договора купли-продажи были согласованы сторонами и закреплены в договоре. Денежные средства за приобретаемый земельный участок истица выплатила продавцам перед заключением договора в равных долях по 725 000,00 руб., а всего в размере 1 450 000,00 рублей, что подтверждается письменными денежными расписками продавцов.

Перед заключением сделки ВРИО нотариуса была запрошена актуальная на момент удостоверения договора выписка из ЕГРН в отношении продаваемого участка, из которой следовало, что на момент удостоверения договора 21.06.2018г. никаких обременений, арестов, запретов в отношении спорного земельного участка не было.

Также в п.п. 2.3, 3.1, 3.32 договора продавцы заверили, что действуют добросовестно, гарантируют и заверяют, что на момент заключения договора отчуждаемый земельный участок в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что стороны не умолчали и сообщили друг другу обо всех обстоятельствах, которые им известны или должны были быть известны и которые могут иметь отношение к данной сделке.

Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ)

право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу части 6 статьи 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно п.1 части 1 статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято.

После подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности истицей ФИО1 было получено письмо из Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 03.07.2018г. № о приостановлении процедуры регистрации в связи с тем, что на основании Постановления от 15.06.2018г. №.06.2018г. судебного пристава-исполнителя по исполнительному производству №-ИП наложен запрет на совершение действий по регистрации в отношении одного из продавцов – ФИО3. Осуществление действий по регистрации перехода прав собственности приостанавливается до решения уполномоченного органа о снятии вышеуказанного ареста. В соответствии с п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума №), при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении ареста.

В п. 51 Постановления Пленума № разъяснено, что споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.

С учетом положений статей 301 – 305 ГК РФ иск об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором. При этом в обоснование принадлежности имущества заявитель должен доказать право собственности на это имущество.

Исходя из этого, правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста и исключении его из описи обладает лицо, не являющееся должником, но обладающее правом собственности на имущество, на которое наложен арест, либо являющееся законным владельцем данного имущества, либо лицо, имеющее иной законный интерес к освобождению имущества от ареста.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце втором пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ разъяснены основания признания лица добросовестным приобретателем:

1) приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение. Для этого (с учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст. 401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества). Так, например, в отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен как минимум:

а) удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя);

б) соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) информацией о собственнике объекта недвижимости;

в) убедиться в отсутствии в ЕГРН сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре;

г) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта. Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки.

2) приобретатель может быть признан добросовестным при условии, что сделка, по которой он приобрел спорное имущество, отвечает признакам действительности во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Вышеуказанные условия для признания приобретателя добросовестным были полностью соблюдены истицей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРН имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Таким образом, поскольку на момент совершения вышеуказанной сделки купли-продажи земельного участка между продавцами ФИО3 и ФИО5, с одной стороны, и покупателем ФИО1, с другой стороны, на дату 21.06.2018г. в Едином государственном реестре недвижимости не имелось записей о запрете на регистрационные действия в отношении предмета названной сделки, и земельный участок был зарегистрирован за продавцами ФИО3 и ФИО5, суд приходит к выводу, что истица ФИО1 проявила ту степень заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе, приняла необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества, нотариальное удостоверение договора), и, следовательно, истица должна быть признана добросовестным приобретателем земельного участка.

Одним из правовых последствий признания покупателя добросовестным приобретателем является возникновение оснований для освобождения имущества от ареста (запрета).

При этом по смыслу п. 2 ст. 174.1, п. 5 ст. 334, абз. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ в случае отчуждения арестованного имущества добросовестному приобретателю основание для освобождения имущества от ареста возникает независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (п. 96 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с ч.1 ст.119 ФЗ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ Прикубанским районным судом <адрес> было вынесено Определение о предоставлении рассрочки судебного решения, согласно которого ФИО3 предоставлена рассрочка по исполнению судебного решения Железногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № сроком на 64 (шестьдесят четыре) месяца с ежемесячной выплатой в пользу ФИО4 денежных средств в размере 10 000 (десять тысяч) рублей, а в последний месяц – в размере 8 132, 56 (восемь тысяч сто тридцать два) рубля 56 копеек.

Указанное определение Прикубанского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу, ФИО3 производит платежи в соответствии с указанным определением суда.

Суд принимает во внимание, что решение суда об обращении взыскания на вышеуказанный земельный участок не принималось, а ответчик ФИО4, в чьих интересах судебным приставом-исполнителем наложен запрет на право ФИО3 распоряжения земельным участком, в направленном в суд письменном заявлении о рассмотрении данного спора не выразил возражений против удовлетворения исковых требований ФИО1

Согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" при наложении ареста на имущество в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, судебный пристав-исполнитель вправе в силу части 1 статьи 80 Закона об исполнительном производстве не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника, что само по себе не освобождает судебного пристава-исполнителя от обязанности в дальнейшем осуществить действия по выявлению иного имущества должника, на которое может быть обращено взыскание в предыдущую очередь. При этом судебный пристав-исполнитель обязан руководствоваться частью 2 статьи 69 названного Закона, допускающей обращение взыскания на имущество в размере задолженности, то есть арест имущества должника по общему правилу должен быть соразмерен объему требований взыскателя.

Однако из текста решения от ДД.ММ.ГГГГ Железногорского районного суда <адрес> следует, что задолженность перед ФИО4 в размере 737 243, 97 руб. взыскана в солидарном порядке с ФИО8, ФИО9, ФИО3, ФИО10

Из определения от ДД.ММ.ГГГГ Прикубанского районного суда <адрес> о предоставлении рассрочки судебного решения следует, что согласно справки судебного пристава-исполнителя остаток задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 648 132 руб.56 коп.

Стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, ЖСТ «Авангард», участок №, кадастровый № (без объектов недвижимости) на дату заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ составляла 1450 000 рублей, следовательно, стоимость 1\2 доли названного земельного участка, принадлежащего ФИО3 – 725 000 рублей.

При изложенных обстоятельствах действия судебного пристава-исполнителя по наложению ДД.ММ.ГГГГ запрета на распоряжение ФИО3 названным земельным участком нельзя признать обоснованным, примененные меры принудительного исполнения решения суда соразмерными объему требований взыскателя.

В соответствии с п. 1 ч. 3 статьи 127 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об исполнительном производстве" правом отмены полностью или частично вынесенного судебным приставом-исполнителем постановления обладает вышестоящее должностное лицо службы судебных приставов.

Таким образом, постановление от 15.06.2018г. №.06.2018г. судебного пристава-исполнителя по исполнительному производству №-ИП о наложении запрета на совершение действий по регистрации в отношении ФИО3 подлежит отмене вышестоящим должностным лицом отдела судебных приставов по <адрес> УФССП России по Краснодарскому краю.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о признании добросовестным приобретателем, возложении обязанности отменить постановление о запрете действий по регистрации – удовлетворить.

Признать ФИО1 добросовестным приобретателем земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, ЖСТ «Авангард», участок №, кадастровый №.

Обязать отдел судебных приставов по <адрес> УФССП России по Краснодарскому краю отменить постановление о запрете действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства №-ИП в отношении должника ФИО3 в пользу взыскателя ФИО4

В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение составлено 26 декабря 2019.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: