Решение № 2-687/2025 2-687/2025~М-535/2025 М-535/2025 от 14 августа 2025 г. по делу № 2-687/2025

УИД 11RS0006-01-2025-001008-21

Дело № 2-687/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Усинский городской суд Республики Коми в составе

председательствующего судьи Лукониной Н.В.,

при секретаре Гусейнове К.Б.о.,

рассмотрев 14 августа 2025 года в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к КУМИ АМО "Усинск" Республики Коми об обязании заключить, без проведения торгов, договор аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к КУМИ АМО "Усинск" Республики Коми о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 11:15:0101020:14, расположенного по адресу: ..., 800м на юг от ж/д вокзала (адрес вокзала: ...), без проведения торгов, сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства, имеющего кадастровый номер №

В обоснование заявленных требований указал, что дд.мм.гггг. прекращена деятельность ООО «АЭРОТРАНССЕРВИС» (далее ООО «АТС», Общество), единственным участником которого являлся истец. дд.мм.гггг. от ответчика поступило письмо с предложением выступить заинтересованным лицом в распределении имущества (объект незавершенного строительства степенью готовности 20%, кадастровый номер №) ликвидированного юридического лица ООО «АТС». Истцом было принято решение выступить заинтересованным лицом в распределении имущества Общества, направлено соответствующее заявление в Арбитражный Суд Республики Коми. дд.мм.гггг. решением Арбитражного Суда Республики Коми назначена процедура распределения имущества ООО «АТС» сроком на 5 месяцев. дд.мм.гггг. на основании решения Арбитражного Суда Республики Коми от дд.мм.гггг. и Акта распределения обнаруженного имущества от дд.мм.гггг., произведена регистрация права собственности объекта незавершенного строительства степенью готовности 20%, кадастровый номер № на имя истца. дд.мм.гггг. в адрес ответчика было подано заявление-запрос о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 11:15:0101020:14 под объектом незавершенного строительства степенью готовности 20%, кадастровый номер №. Решением ответчика от дд.мм.гггг. отказано в предоставлении указанного земельного участка в аренду по основанию того, что ранее данный земельный участок предоставлялся предыдущему собственнику ООО «АТС» под цели завершения строительства объекта, расположенного на нем. Истец полагает, что данный отказ основан на нормах действующего законодательства, однако, порождает неопределенность судьбы объекта незавершенного строительства, так как указанным объектом не может воспользоваться ни одна из сторон спора. В связи с чем вынужден обратиться в суд.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования и доводы в их обоснование поддержал в полном объеме. Пояснил, что отказ ответчика в заключении договора аренды является формальным, поскольку закон допускает заключение договора аренды для целей завершения строительства только один раз, что подтверждается также отзывом на иск.

Истец, представители ответчика и третьего лица извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Представители ответчика и третьего лица просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик в письменном отзыве просил оставить разрешение исковых требований на усмотрение суда, указав, что дд.мм.гггг. между АМО ГО «Усинск» в лице КУМИ АМО "Усинск" Республики Коми и ООО «АТС» был заключен договор аренды земельного участка № общей площадью 3,6854 га, в том числе земельный участок площадью 2,8000 га, кадастровый № ориентир: ..., пересечение ... с ..., примерно в 625м от ориентира по направлению на восток. Договор прекратил свое действие дд.мм.гггг. в связи с окончанием срока действия. Согласно сведениям ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером №, расположен объект незавершенного строительства, имеющего кадастровый номер №. дд.мм.гггг. ООО «АТС» исключено из ЕГРЮЛ. Объект незавершенного строительства, имеющего кадастровый номер №, по решению Арбитражного Суда Республики Коми был распределен в пользу единственного участника ликвидированного юридического лица ООО «АТС» - ФИО1 Отказ в предоставлении указанного земельного участка в аренду мотивирован тем, что данное право было однократно реализовано ООО «АТС», при заключении дд.мм.гггг. договора №, в связи с чем правовых оснований для заключения с ФИО1 договора аренды не имеется. Вместе с тем, ответчик указывает, что поскольку право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможна без предоставления истцу земельного участка. Истребование земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ.

Представителем третьего лица в отзыве на иск указано на согласие с доводами, изложенными в отзыве КУМИ АМО "Усинск" Республики Коми.

Судом определено рассмотреть гражданское дело при имеющейся явке.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании постановления администрации муниципального образования городского округа «Усинск» от дд.мм.гггг. № между АМО ГО «Усинск» в лице КУМИ АМО ГО «Усинск» и ООО «АСТ» был заключен договор аренды №, в том числе спорного земельного участка с кадастровым номером №. Вид разрешенного использования: под строительство подстанции ПС 220/35/10 кВ «Городская», категория земель – земли населенных пунктов. Договор заключен сроком до дд.мм.гггг..

дд.мм.гггг. составлен акт приема-передачи земельных участков (приложением № к договору отдд.мм.гггг. №).

дд.мм.гггг. прекращена деятельность ООО «АЭРОТРАНССЕРВИС», что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

дд.мм.гггг. в адрес истца от ответчика поступило письмо № с предложением выступить заинтересованным лицом в распределении имущества (объект незавершенного строительства степенью готовности 20%, кадастровый номер №) ликвидированного юридического лица ООО «АТС».

дд.мм.гггг. истцом направлено заявление в Арбитражный Суд Республики Коми о назначении процедуры распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица ООО «АТС».

дд.мм.гггг. решением Арбитражного Суда Республики Коми № № назначена процедура распределения имущества ООО «АТС» сроком на 5 месяцев, утвержден арбитражный управляющий.

Решением Арбитражного Суда Республики Коми от дд.мм.гггг. № завершена процедура распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица ООО «АТС», о распределении обнаруженного имущества и его передаче составлены соответствующие акты 07 и дд.мм.гггг. соответственно.

На основании решения Арбитражного Суда Республики Коми № А29-6050/2024 от дд.мм.гггг. и Акта распределения обнаруженного имущества ООО «АТС» от дд.мм.гггг., произведена регистрация права собственности объекта незавершенного строительства степенью готовности 20%, кадастровый № на имя ФИО1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № от дд.мм.гггг..

Истец, в лице своего представителя, в своем заявлении от дд.мм.гггг. просил Комитет предоставить в аренду на 3 года земельный участок, площадью 28 000 кв.м, кадастровый №, ориентир: ..., пересечение ... с ..., примерно в 625м от ориентира по направлению на восток для базы автотранспорта в порядке, установленном пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ (право собственника объекта незавершенного строительства на получение в аренду земельного участка для завершения его строительства без проведения торгов).

Отказывая ФИО1 в предоставлении в аренду истребуемого земельного участка, Комитет исходил из положений пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ (письмо № от дд.мм.гггг.), поскольку такая возможность предусмотрена для собственника объекта незавершенного строительства однократно. Такое право уже было использовано ООО «АТС» при заключении дд.мм.гггг. договора аренды №. Следовательно, у Комитета отсутствовали правовые основания для заключения договора аренды спорного земельного участка.

Сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, приведены в статье 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», подтверждают существование объекта с конкретными характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенного недвижимой вещи, и являются актуальными (действительными) на момент выдачи уполномоченным органом или многофункциональным центром данных сведений (часть 4 статьи 62 Федерального закона № 218-ФЗ ").

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ).

В силу положений пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно статьи 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Вместе с тем норма статьи 621 Гражданского кодекса РФ, определяющая право арендатора перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не подлежит применению с 1 марта 2015 года к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Земельный кодекс РФ, устанавливающий приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, предусматривает иные правила.

В соответствии со ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п.1 ст.39.8 ЗК РФ, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно п.1 ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В рассматриваемом споре органы местного самоуправления МО ГО «Усинск» не обращались в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности истцу, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона, соответственно, завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможны без предоставления ему земельного участка, следовательно, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Как верно указано в отзыве ответчика, истребование земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ.

Согласно пп.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации, путем заключения соответствующего договора аренды, в связи с чем, требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, дд.мм.гггг.. (паспорт №) к КУМИ АМО "Усинск" Республики Коми об обязании заключить, без проведения торгов, договор аренды земельного участка - удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (ИНН <***>) заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., ..., без проведения торгов, сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства, имеющего кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Усинский городской суд Республики Коми.

Мотивированное решение составлено 15 августа 2025 года.

Председательствующий Н.В. Луконина