Решение № 3А-54/2021 3А-54/2021~М-62/2021 М-62/2021 от 30 августа 2021 г. по делу № 3А-54/2021

Дело № 3а-54/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 августа 2021 г. г. Курган

Курганский областной суд в составе:

судьи Менщикова С.Н.,

при секретаре Губиной С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее – ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости») о признании незаконным решения № № от 14 июля 2021 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему нежилого помещения общей площадью 672,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости в размере 2190000 руб. В обоснование указывает, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19 июля 2021 г. кадастровая стоимость нежилого помещения установлена в размере 11747038 руб. 44 коп. Приводит доводы о том, что обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив все необходимые документы, в том числе отчет об оценке № от 23 июня 2021 г., подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Зеленая планета» (далее – ООО «Зеленая планета») ФИО2, в соответствии с которым рыночная стоимость помещения определена по состоянию на 14 июня 2021 г. в размере 2190000 руб. Оспариваемым решением в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано в связи с нарушениями федеральных стандартов оценки, допущенных при составлении отчета. Не соглашаясь с приведенными в решении нарушениями, административный истец указывает, что целью оценки является замена кадастровой стоимости на рыночную, в связи с чем, из стоимости объекта-аналога № 2 следует исключить стоимость земельного участка; кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, актуальная на дату оценки, исходя из которой, исчисляется земельный налог; земельный участок не является объектом купли-продажи и не входит в стоимость предложения, корректировка не требуется; замечание относительно применения корректировок на состояние внутренней отделки сделано по фото, носит субъективное мнение и противоречит действующему законодательству; необходимость внесения корректировки на наличие грузоподъемных механизмов носит субъективный характер, отсутствует законодательно определённая норма корректировки на данный вид оборудования. Учитывая изложенное, ФИО1 полагает, что отчет об оценке № от 23 июня 2021 г. полностью соответствует федеральным стандартам оценки, в связи с чем замечания к отчету не обоснованы, отчет не содержит двусмысленного толкования, соответствует всем требованиям, предъявляемым действующим законодательством, соблюдены требования к форме отчета и квалификация оценщика. Считает, что административным ответчиком не приведено доводов относительно использования недостоверных сведений, расчетных ошибок, либо нарушений требований законодательства об оценочной деятельности оценщиком, составившим отчет, в связи с чем отказ не основан на законе. Кроме того, решение административного ответчика непосредственно затрагивает права административного истца, как собственника объекта недвижимости.

В судебное заседание ФИО1 не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Его представитель – ФИО3 доводы административного иска поддержал.

Представители административного ответчика ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» - ФИО4 и заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области – ФИО5 с административным исковым заявлением не согласились.

Оценщик ООО «Зеленая планета» ФИО2, допрошенный в качестве свидетеля, пояснил, что замечания ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» являются необоснованными. Кадастровая стоимость актуальная. Земля не является объектом купли-продажи, поскольку право аренды не предполагает распоряжение, землю невозможно продать, поскольку она является муниципальной. Объект оценки не может использоваться в том виде, в котором есть, по фотографиям видно, что там частично отсутствуют полы, а объекты-аналоги находятся в удовлетворительном состоянии, ими можно пользоваться. В Федеральном законе № 135-ФЗ и федеральных стандартах оценки отсутствуют требования по корректировкам на грузоподъёмные механизмы.

Оценщик ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» ФИО6, допрошенная в качестве свидетеля, пояснила, что в ходе рассмотрения заявления ФИО1 был изучен отчет ООО «Зеленая планета» и выявлены нарушения законодательства об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки, допущенные оценщиком ФИО2 В разделе обоснования корректировок оценщик указал, что земельные участки не относятся к объекту, в то время как в приложенных к отчету скриншотах содержится информация о том, что к объекту-аналогу относится земельный участок, который используется на праве аренды. Одним из ценообразующих факторов, которые должны быть учтены при оценке объекта недвижимости, является наличие в его составе движимого имущества – кран-балка, которой оборудован спорный объект недвижимости.

Представитель заинтересованного лица Правительства Курганской области в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Представители заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области, Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в письменных отзывах просили рассмотреть дело без своего участия.

В соответствии со статьями 150 и 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания.

Заслушав участвующих в деле лиц, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

На территории Курганской области таким бюджетным учреждением является ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости».

Постановлением Правительства Курганской области от 23 декабря 2020 г. № 443 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22-1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22-1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Курганской области – 1 января 2021 г.

Таким образом, с 1 января 2021 г. на территории Курганской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, а соответствующее решение бюджетного учреждения может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 672,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагивают его права и обязанности.

Постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Курганской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории Курганской области (за исключением земельных участков) по состоянию на 1 января 2020 г.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 июля 2021 г., подготовленной ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № утверждена актом от 25 февраля 2021 г. по состоянию на 19 февраля 2021 г. в сумме 11747038 руб. 44 коп, дата начала применения кадастровой стоимости – 19 февраля 2021 г.

Полагая кадастровую стоимость помещения завышенной, административный истец 28 июня 2021 г. обратился в ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости, приложив к нему отчет об оценке № от <...>, подготовленный оценщиком ООО «Зеленая планета» ФИО2, в соответствии с которым установлена рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на 14 июня 2021 г. в размере 2190000 руб.

Решением ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» № № от 14 июля 2021 г. ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости помещения в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке № от 23 июня 2021 г. ООО «Зеленая планета».

Судом установлено, что заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости поступило в ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» 28 июня 2021 г., 14 июля 2021 г. административным ответчиком принято решение об отказе в его удовлетворении.

Таким образом, решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления.

Основанием для принятия ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» оспариваемого решения послужили 4 замечания, выявленные в ходе рассмотрения заявления ФИО1, а именно:

1. В рамках расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщик вносит поправку на наличие земельного участка (стр. 81) для объекта-аналога № 2 (<адрес> путем вычитания из стоимости предложения о продаже единого объекта недвижимости (объект капитального строительства + земельный участок) кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость данного земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2010 г. согласно постановлению Правительства Курганской области от 26 сентября 2011 г. № 454 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в пределах территории Курганской области». Дата определения стоимости объекта оценки, согласно заданию на оценку – 14 июня 2021 г. Согласно сведениям Росреестра, дата внесения кадастровой стоимости земельного участка 3 ноября 2011 г. Права на земельный участок, учитываемые в процессе оценки объекта капитального строительства, должны оканчиваться на ту же дату, по состоянию на которую проводится оценка объекта капитального строительства. Допустимо использование результатов государственной кадастровой оценки земельного участка, относящегося к оцениваемому объекту капитального строительства, в случае определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства и земельного участка на одну дату, и при установлении оценщиком факта соответствия кадастровой стоимости земли диапазону ее рыночной стоимости.

2. В скриншоте объявления о продаже объекта-аналога № 1 указано, что к помещению относится земельный участок, использующийся на праве долгосрочной аренды. Требуется корректировка единого объекта недвижимости на величину рыночной стоимости права аренды земельного участка. Статья 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют процесс перехода права на землю при продаже зданий, сооружений или другой находящейся на нем недвижимости и гласит, что вместе с правом собственности на здание, сооружение или другую недвижимость собственнику переходит и право на владение участком/частью земли, на котором оно находится.

3. Оценщиком необоснованно применена корректировка на состояние внутренней отделки в размере 0,85 для объектов-аналогов № 1 и № 2. На странице 21-24 отчета приведены фотографии помещений объекта оценки. Внутренняя отделка аналогов, судя по фото в объявлениях о продаже, также как и внутренняя отделка объекта оценки требует ремонта.

4. Объекты аналоги № 1, 2 оснащены оборудованием: кран-балкой. Необходимо внесение корректировки на наличие грузоподъемных механизмов. Наличие грузоподъемных механизмов является одним из факторов, влияющих на формирование стоимости производственно-складской недвижимости.

Оснований не согласиться с указанными замечаниями у суда не имеется.

В силу статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 5 федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 22 федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Относительно первого замечания следует отметить, что определяя рыночную стоимость конкретного объекта капитального строительства на определенную дату, у оценщика нет оснований использовать данные о кадастровой стоимости земель под данным объектом, поскольку она рассчитана в 2011 г. (разница между датой оценки объекта капитального строительства и определением кадастровой стоимости земельного участка 10 лет). Кадастровая оценка осуществлена массовыми методами и может нести в себе существенные погрешности.

Таким образом, при отсутствии прямых указаний в нормативных документах и (или) стандартах для данной операции корректно использовать только сведения о рыночной стоимости земель, рассчитанной индивидуально для данного объекта на ту же дату, на которую определяется стоимость объекта капитального строительства.

Второе замечание также является обоснованным, поскольку объект капитального строительства не может быть объектом гражданского оборота без учета прав на земельный участок, на котором данный объект капитального строительства расположен и который необходим для использования данного объекта капитального строительства. Не смотря на то, что земельный участок находится в долгосрочной аренде, корректировка на величину рыночной стоимости права аренды земельного участка оценщиком не применена.

По третьему замечанию следует отметить, что у объекта оценки – нежилого помещения с кадастровым номером 45:25:030807:2357, ремонт старый, но при этом целостность покрытий практически не нарушена, неудовлетворительный внешний вид носит больше эстетический характер. Явного отличия от объектов-аналогов практически нет. При этом по фотографиям, имеющимся в отчете видно, что объект эксплуатируется по своему назначению и состояние внутренней отделки на его функциональную пригодность не влияет.

У объекта-аналога № 1 отсутствует какая-либо внутренняя отделка, в чем можно убедиться по фотографиям из объявления. По факту видно, что стены из бетонных плит и кирпича, штукатурка, краска или какие-либо другие признаки отделки отсутствуют полностью.

У объекта-аналога № 2 присутствует отделка, бетон покрыт слоем краски, одно из подсобных помещений оштукатурено, побелено и покрыто плиткой до середины стены. Вся отделка явно старая и требует обновления.

У объекта-аналога № 3 отсутствуют фотографии внутри здания, в связи с чем не ясно на основании каких данных оценщик сделал выводы о состоянии внутренней отделки указанного объекта. По данным скриншота объявления не представляется возможным установить эту информацию, так как в объявлении представлены только фотографии внешнего вида здания.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что применение корректировки на состояние внутренней отделки нецелесообразно, так как ни один из сравнимых объектов не имеет хорошей отделки.

Кроме того, объект-аналог № 3 явно отличается от объекта оценки и объектов-аналогов № 1 и № 2, это видно по конструктивным особенностям. Объект-аналог № 3 производственное здание гаражного типа с высотой потолков ниже 3 м и не пригодно для установки кран-балки. Все остальные объекты являются крупными производственными объектами с высотой потолков более 3 м.

На странице 86 отчета об оценке указано, что у объектов-аналогов № 2 и № 3 состояние внутренней отделки среднее. При этом, отсутствуют сведения о том, что имеется ввиду под «среднее состояние» «требует косметического ремонта» и как соотносятся данные формулировки с градацией в «Справочнике оценщика недвижимости-2020» ФИО7, Нижний Новгород, 2020 г., которым пользуется оценщик.

Изложенные замечания свидетельствуют о том, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена, отчет об оценке допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3 и статьи 11 Федерльного закона № 135-ФЗ.

Четвертое замечание суд также находит обоснованным, поскольку по фотографиям и по данным текстовой части в объявлениях о продаже объектов-аналогов № 1 и № 2 видно наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью – грузоподъемного механизма (кран-балка) – элемента, влияющего на стоимость объекта капитального строительства. Вместе с тем, корректировка на указанный грузоподъёмный механизм, в нарушение подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7 оценщиком не применена.

Таким образом, вопреки доводам административного иска, оценщиком ООО «Зеленая планета» ФИО8 при составлении отчета об оценке нарушены положения пункта 5 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ и подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7.

При таких обстоятельствах у административного ответчика имелись законные основания для вынесения решения об отказе ФИО1 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие Федеральному закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки участвующими в деле лицами не заявлено, оснований для назначения экспертизы по инициативе суда не усматривается.

Поскольку оспариваемое решение, которым установлено наличие в отчете об оценке ООО «Зеленая планета» № от 23 июня 2021 г. недостатков является законным, оснований для удовлетворения требований об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, установленной в указанном отчете об оценке, не имеется.

Учитывая изложенное, в удовлетворении административного иска ФИО1 следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании незаконным решения № № от 14 июля 2021 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 672,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установлении кадастровой стоимости указанного нежилого помещения равной его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 2 сентября 2021 г.

Судья С.Н. Менщиков