Решение № 3А-5/2018 3А-5/2018(3А-68/2017;)~М-97/2017 3А-68/2017 М-97/2017 от 25 января 2018 г. по делу № 3А-5/2018

Дело № 3а-5/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Абакан 25 января 2018 г.

Верховный Суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего Редько Е.П.,

при секретаре Маховой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административным исковым заявлениям ООО «Восточно-Бейский разрез» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Восточно-Бейский разрез» обратилось в суд с административными исковыми заявлениями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Выражая несогласие с кадастровой стоимостью земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, расположенных в <адрес>, просит установить кадастровую стоимость равной их рыночной стоимости.

Определением суда от 3 ноября 2017 г. дела объединены в одно производство.

В судебном заседании представители административного истца ФИО1, ФИО2 требования поддержали по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Выразили согласие с выводами судебной экспертизы. Просили установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия ФИО3 административный иск не признала, представила письменный отзыв, выразила несогласие с подходом эксперта к определению рыночной стоимости. Полагала, что экспертом нарушены требования ФСО. Указала, что вид разрешенного использования спорных земельных участков различен, при этом экспертом при определении сегмента рынка данное обстоятельство не было учтено, что повлекло неверный подбор объектов-аналогов; не были применены корректировки на вид разрешенного использования земельных участков. Обращала внимание, что идентифицировать использованные в расчете объекты-аналоги не представляется возможным.

Определениями судьи от 12 октября 2017 г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административного ответчика привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра», администрация Бейского района.

Представители заинтересованного лица администрации Бейского района ФИО4, ФИО5 возражали против удовлетворения административных требований, представили письменный отзыв. Выразили несогласие с расчетами итоговой стоимости, приведенными в экспертном заключении.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее - Управления Росреестра по РХ), заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра») в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в отсутствие представителей.

В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по РХ ФИО6, представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО7 указали, что не оспаривают право административного истца на установление рыночной стоимости земельных участков ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости).

Выслушав объяснения присутствующих лиц, всесторонне исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Аналогичное положение содержится в части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, предусматривающей, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28) разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ООО «Восточно-Бейский разрез» на праве собственности принадлежат: земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 39-41 т. 3, л.д. 40-42 т. 4).

ООО «Восточно-Бейский разрез» является арендатором земельных участков: с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договорами аренды (л.д. 42-52 т. 1, 42-52 т. 2).

Согласно части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

Результаты кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения Республики Хакасия утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 27 октября 2016 г. № 020-147-п по состоянию на 1 января 2016 г.

В приложении № 1 к данному приказу указаны, в том числе земельные участки:

с кадастровым номером № (кадастровая стоимость – 130 192 014 руб. 20 коп.);

с кадастровым номером № (кадастровая стоимость – 136 832 288 руб.);

с кадастровым номером № (кадастровая стоимость – 53 522 029 руб. 30 коп.);

с кадастровым номером № (кадастровая стоимость – 401 979 464 руб.).

Аналогичные данные содержатся в выписках из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 39 т. 1, 39 т. 2, л.д. 38 т. 3, л.д. 39 т. 4).

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельных участков не соответствует рыночной стоимости и нарушает права как плательщика земельного налога и арендатора земельных участков, 17 июля 2017 г. ООО «Восточно-Бейский разрез» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (л.д. 53-54 т. 1, л.д. 53-54 т. 2, л.д. 42-43 т. 3, л.д. 43-44 т. 4).

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Восточно-Бейский разрез» отказано в удовлетворении заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков (л.д. 55-61 т. 1 л.д. 55-61 т. 2, л.д. 44-50 т. 3, л.д. 45-52 т. 4).

25 сентября 2017 г. ООО «Восточно-Бейский разрез» обратилось в суд с настоящими исками.

В обоснование требований административным истцом представлены отчеты № (л.д. 62-189 т. 1), № (л.д. 62-197 т. 2), № (л.д. 51-192, т. 3), № (л.д. 53-180 т. 4), выполненные ООО "Общество", согласно которым рыночная стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером № – 48 000 000 руб.; с кадастровым номером № – 51 000 000 руб.; с кадастровым номером № – 27 400 000 руб. с кадастровым номером № – 168 000 000 руб.; положительные экспертные заключения на указанные отчеты №, №, №, № (л.д.190-210 т. 1, л.д. 196-216 т. 2, л.д. 193-213 т. 3, л.д. 181-201 т. 4).

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

По ходатайству административного истца в связи с возникшими сомнениями в достоверности определенной в отчетах об оценке рыночной стоимости земельных участков назначена судебная экспертиза по вопросам соответствия отчетов №, № №, № требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; определения рыночной стоимости спорных земельных участков, проведение которой поручено ООО "Организация".

Из экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что отчеты №, №, №, №, выполненные ООО "Общество", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно – неверно подобраны аналоги для сравнения, допущены ошибки при выполнении математических действий, использованная информация по некоторым аналогам является недостаточной и недостоверной.

Рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2016 г. составляет:

с кадастровым номером № - 88 928 433 руб.;

с кадастровым номером № - 93 464 112 руб.;

с кадастровым номером № - 36 558 542 руб.;

с кадастровым номером № - 310 776 932 руб.

Суд полагает возможным принять указанное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку оно составлено экспертом, имеющим специальное образование, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования; ссылки на использованные при проведении оценки материалы; отвечает требованиям научности, обоснованности, логичности; выводы эксперта понятны и соответствуют поставленному на его разрешение вопросу.

Довод представителей Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, администрации Бейского района о том, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем является недопустимым доказательством необоснован.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 указано, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Земельные участки, принадлежащие на праве собственности, аренды ООО «Восточно-Бейский разрез», относятся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения; вид разрешенного использования: с кадастровым номером № – для разработки и добычи каменного угля; с кадастровым номером № – для обслуживания железной и автомобильной дороги к угольному разрезу; с кадастровыми номерами №, № – для размещения вскрышных пород на внешнем отвале.

Поскольку основным видом деятельности ООО «Восточно-Бейский разрез» является добыча угля, экспертом сделан вывод, что объекты оценки используются для ведения основного вида деятельности.

Объекты-аналоги подобраны как наиболее близкие к оцениваемым объектам по всем ценообразующим факторам: для добычи и разработки полезных ископаемых; под участок горных работ и под отвал; в целях добычи угля открытым способом; для размещения внешнего автоотвала вскрышных пород; ведение горных работ и т.д.

В силу пункта 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Как следует из экспертного заключения при определении рыночной стоимости земельных участков на ретроспективную дату, эксперт при производстве экспертизы использовал информацию о продаже 12 земельных участков категории земель – промышленности и иного специального назначения за период с апреля 2014 г. по декабрь 2015 г. Экспертом проведена корректировка на условия рынка (время продажи), корректировка на местоположение (объекты-аналоги расположены в Кемеровской области).

Выводы эксперта о рыночной стоимости земельных участков сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений об объектах-аналогах, с применением корректирующих коэффициентов. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте в определенный период.

Утверждение представителя Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия о наличии заинтересованности эксперта не подтверждено относимыми и допустимыми доказательствами.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость спорных земельных участков превышает их рыночную стоимость.

Часть 3 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Часть 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности закрепляет, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 обращено внимание, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ,

Р Е Ш И Л:

Административные исковые заявления ООО «Восточно-Бейский разрез» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, поступившие в суд 25 сентября 2017 г. (заявления о пересмотре кадастровой стоимости поступили в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 17 июля 2017 г.), удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 88 928 433 рубля с 1 января 2017 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 93 464 112 рублей с 1 января 2017 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 36 558 542 рубля с 1 января 2017 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 310 776 932 рубля с 1 января 2017 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.П. Редько

В окончательной форме решение изготовлено 30 января 2018 г.