Решение № 3А-65/2025 3А-65/2025~М-54/2025 М-54/2025 от 26 октября 2025 г. по делу № 3А-65/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2025 года г. Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Прониной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-65/2025 по административному исковому заявлению Гаражный кооператив (далее – ГК) «Строительный №2» к ГУ ТО «Областное БТИ», правительству Тульской области о признании решения незаконным,

у с т а н о в и л:

ГК «Строительный №2» обратился в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором с учетом последующих уточнений оснований заявленных требований просил признать незаконным решение ГУ ТО «Областное БТИ» <данные изъяты>, которым ему отказано в удовлетворении заявления о перерасчете кадастровой стоимости земельного участка <данные изъяты>.

Указал, что является арендатором данного земельного участка, использует участок в соответствии с видом его разрешенного использования, при этом арендная плата зависит от кадастровой стоимости.

В нарушение Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 (далее – Методические указания) при расчете кадастровой стоимости участка с применением метода эталонного объекта учреждение использовало участок не под размещение гаражного кооператива (сегмент рынка – транспорт), а под ИЖС, что является ошибкой, допущенной при определении кадастровой стоимости.

При этом учреждением необоснованно применена корректировка на вид разрешенного использования с использованием данных сайта «Статриелт».

В судебном заседании председатель кооператива ФИО2, представитель административного истца по доверенности ФИО3, по устному заявлению – ФИО4 заявленные требования поддержали, отметив также, что и в самом расчете среднего показателя допущены ошибки: стоимость эталонного объекта необоснованно рассчитана, как средний показатель для г.Тулы, что не сопоставимо с местоположением участка <данные изъяты> (пос.<данные изъяты>), не проведен анализ на предмет обеспечения участка коммуникациями. Полагают, что для оценки участка должен был быть применен индивидуальный расчет, а конкретно, метод выделения.

Представитель административного ответчика – ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска, поскольку решение подписано уполномоченными на то лицами, в пределах имеющихся полномочий, произведенный расчет кадастровой стоимости участка не нарушает Методические указания, допускающие при наличии соответствующего обоснования использовать для определения кадастровой стоимости метод эталонного объекта при условии отсутствия достаточной информации для группы (подгруппы) объектов с применением корректировки на вид разрешенного использования. Расчет кадастровой стоимости участка индивидуальным методом учреждение полагает невозможным, так как утвержденная такая модель оценки отсутствует.

Другие лица, участвующие в деле, представителей в суд не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

На основании ст. 150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу с привлечением специалиста, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд, в том числе, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Процедура рассмотрения бюджетным учреждением указанных обращений установлена положениями статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ.

Пунктами 23 и 24 статьи 21 данного закона установлено, что решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. В случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 3 и пунктом 4 части 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих порядок принятия оспариваемого решения в случае, если такой порядок установлен;

соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

По состоянию на дату обращения административного истца в ГУ ТО «Областное БТИ» (21.03.2025) государственная кадастровая оценка на территории Тульской области осуществлялась по правилам Федерального закона №237-ФЗ.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 № 409 государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» было наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

П.п. 13, 14 ст. 21 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2) об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.

Судом установлено, что ГК «Строительный кооператив №2» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка <данные изъяты> Участок относится к землям населенных пунктов, имеет вид размешенного использования (далее – ВРИ): для строительства кооперативных гаражей. Размер арендной платы рассчитывается в силу условий договора исходя из кадастровой стоимости и с 01.01.2021 составлял <данные изъяты> руб., с 20.09.2023 – <данные изъяты> руб. в месяц.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона № 237-ФЗ, на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

Постановлением правительства Тульской области от 16.11.2022 № 719 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков на территории Тульской области определенные по состоянию на 01.01.2022.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена названным постановлением №719 по состоянию на 01.01.2022 в размере <данные изъяты> руб. Эта кадастровая стоимость внесена в ЕГРН 05.01.2023, применяется с 01.01.2023.

Установленная по состоянию на 01.01.2022 кадастровая стоимость неоднократно менялась (с изменением площади участка в порядке ст. 16 Закона о государственной кадастровой оценке №237-ФЗ) и последним актом ГУ ТО «Областное БТИ» от 09.04.2025 установлена в размере <данные изъяты> руб. (применяется с 06.04.2025).

Отчет об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Тульской области, по состоянию на 01.01.2022, № от ДД.ММ.ГГГГ, размещен на официальном сайте учреждения.

21.03.2025 ГК «Строительный №2» обратился в ГУ ТО «Областное БТИ» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости участка <данные изъяты>. Оспариваемым решением в удовлетворении этого заявления отказано.

На момент обращения с указанным заявлением действовала кадастровая стоимость участка, определенная по состоянию на 01.01.2022 актом учреждения от 26.08.2024 <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб. (применялась с 20.08.2024).

Учитывая положения постановления правительства Тульской области от 24.08.2016 №384 «О создании Государственного учреждения Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации», постановление правительства Тульской области от 18.09.2017 № 409 «О наделении государственного учреждения Тульской области полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области», суд приходит к выводу, что оспариваемое решение принято компетентным органом в установленном ст. 21 Федерального закона № 237-ФЗ порядке, в установленный срок, заявитель проинформирован о его содержании, оно подписано уполномоченными на то лицами, что стороной административного истца не оспаривается.

Установленный ст. 219 КАС РФ срок обжалования решения административным истцом не пропущен.

Проверяя содержание оспариваемого решения на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, суд исходит из следующего.

Мотивируя свое заявление, административный истец указывает на необоснованность использования в расчетах кадастровой стоимости участка эталонного объекта, выведенного для земель ИЖС.

Земельный участок <данные изъяты>, как следует из материалов дела, объяснений стороны истца, подтверждается данными публичной кадастровой карты используется под размещение кооперативных гаражей.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с Методическими указаниями.

В силу пункта 3 статьи 14 Федерального закона №237-ФЗ при определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

При определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Из разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости земельного участка, предоставленных суду ГУ ТО «Областное БТИ», установлено, что в рамках государственной кадастровая оценки 2022 года кадастровая стоимость участков гаражного назначения определялась с использованием метода статистического (регрессивного) моделирования для объектов, расположенных в центрах муниципальных образований, и метода типового (эталонного) объекта – для иных объектов оценки. Расчет кадастровой стоимости участка <данные изъяты> произведен в рамках сегмента 7 «Транспорт» с присвоением кода расчета 04:092 «Обслуживание автотранспорта. Размещение отдельно стоящих и сблокированных одноэтажных гаражей, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, имеющих общую внутриплощадочную транспортную инженерную инфраструктуру (дороги, электрификацию и пр.), с возможностью размещения автомобильных моек» с применением метода типового (эталонного) объекта в рамках сравнительного подхода к оценке.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 действовавшего на момент проведения оценки Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (далее - стандарт ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Также и согласно п. 4 разд. II Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (действует с 11.05.2022) сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

Объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; для недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (пункт 10 стандарта ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611).

Таким образом, в целях проверки доводов административного истца о необходимости применения в расчетах корректировок, следует определить какой объект использован в качестве аналога и насколько его характеристики отличны от оцениваемого объекта, поскольку корректировки вносятся на различия в основных ценообразующих характеристиках оцениваемого объекта от объекта-аналога.

Судом изучены сведения о формировании бюджетным учреждением типового (эталонного) объекта, и установлено, что в качестве эталонного объекта был принят земельный участок с ВРИ «Индивидуальное жилищное строительство», относящийся к 13 сегменту «Садоводство, огородничество, малоэтажная жилая застройка». Стоимость объекта – аналога определялась на основании выборки из 389 объектов, расположенных в Туле, и составила 2081.93 руб. за кв.м. Далее, при расчете стоимости земельного участка <данные изъяты> применялись корректировки на площадь, социальную привлекательность населенного пункта (кадастрового квартала), а также на ВРИ, при этом данная корректировка выведена, как усредненное значение из отношений максимальной корректировки по сегменту 7 в целом к средней корректировке по коду расчета вида использования «ИЖС», учитывался статус населённого пункта, при этом пос. Рассвет расценен, как населенный пункт в непосредственной близости к центру.

Обосновывая выбор метода оценки и расчет эталонного объекта, административный ответчик сослался на отсутствие достаточной для построения статистической рыночной информации для соответствующей группы объектов.

Обоснование выбора метода оценки приведено в разделе 3.9.4 Отчета, где указано, что после обработки исходного материала выявлено, что в пределах муниципального образования рыночные данные распределены крайне неравномерно, а по многим населенным пунктам отсутствуют объявления о продаже земельных участков, данные диспропорции делают выборку неподходящей для применения метода статистического (регрессного) моделирования, так как этот метод чувствителен к качеству и структуре рыночных данных.

В силу положений пункта 45.2 Методических указаний при применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость объекта недвижимости в группе (подгруппе) объектов недвижимости, включенных в такую группу (подгруппу) исходя из определенной характеристики (группы характеристик; далее - типовой (эталонный) объект недвижимости).

В стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости вносятся корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируется стоимость объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

Согласно п.62.1 Методических указаний, расчет кадастровой стоимости земельных участков сегмента, в том числе, «Транспорт» осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей и (или) с использованием типового (эталонного) земельного участка и (или) в рамках индивидуального расчета в отношении объекта недвижимости.

В целях оказания непосредственной помощи суду при исследовании доказательств, судом к участию в деле в порядке статьи 50 КАС РФ в качестве специалиста для дачи письменной консультации привлечен ФИО1 профессор, доктор экономических наук, имеющий многочисленные научные публикации в области кадастровой и рыночной оценки недвижимости.

Специалист разъяснил, что при расчете с использованием метода эталонного объекта для целей кадастровой оценки группировка объектов производится на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Методическими указаниями, при том, учитывая, что идентичного по виду использования участка может не быть на рынке, при расчете стоимости эталонного объекта могут использоваться объекты с иными характеристиками (однородные). Специалист разъяснил, что взаимозаменяемость определяется установленными относительно объекта оценки, объектов аналогов (то есть, типового объекта) для данной группы видов использования характеристиками, которые отражены в документах территориального планирования и градостроительного зонирования по соответствующей зоне их расположения. Также специалист пояснил, что использование для целей корректировок по виду использования справочников(таблиц) Статриелт возможно только в том случае, если достоверно известно, каким образом соответствующие коэффициенты были получены, то есть, есть ли их экономическое обоснование, и насколько исходная информация соответствует ситуации на дату оценки в районе расположения объектов оценки соответствующей группы. В действующих Методических указаниях понятия типовой и эталонный участок использованы как синонимы. В соответствии с пунктом 60.1.2 Методических указаний, типовой (эталонный) земельный участок определяется как участок, обладающий в разрезе ценообразующих факторов наиболее вероятными характеристиками по отношению к остальным земельным участкам данной оцениваемой группы.

Письменная консультация специалиста приобщена к материалам дела.

Таким образом, для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки, оцениваемые участки и объекты недвижимости объединяются в соответствии с Методическими указаниями в группы. Первичная группировка объектов осуществляется на основе сегментации в соответствии с кодами расчета видов использования на 14 сегментов. Далее, в рамках каждого из них оцениваемые участки, исходя из сложившихся сегментов рынка недвижимости, состава ценообразующих факторов и их значений, моделей оценки кадастровой стоимости, объединяются в различные подгруппы.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки м.о. г.Тула, утвержденными постановлением администрации г.Тулы от 24.02.2021 №312, земельный участок <данные изъяты> на 01.01.2023 (и на период оценки и утверждения результатов) относился к зоне транспортной инфраструктуры, для которой к основным видам разрешенного использования относятся: хранение автотранспорта, предоставление коммунальных услуг, служебные гаражи, заправка транспортных средств, обеспечение дорожного отдыха, автомобильные мойки, ремонт автомобилей, железнодорожные пути, обслуживание железнодорожных перевозок, размещение автомобильных дорог, обслуживание перевозок пассажиров, стоянки транспорта общего пользования, водный транспорт, воздушный транспорт, трубопроводный транспорт, улично-дорожная сеть, благоустройство территории; к условно-разрешенным отнесены: бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание, склады.

При этом указанные виды никак не сопоставимы с видами разрешенного использования, установленными для зоны Ж-1 (индивидуальной жилой застройки).

Земельный участок <данные изъяты> находился в зоне транспортной инфраструктуры, к земельным участкам сегмента «Транспорт» для целей Методических указаний пунктом 62 отнесены определенные коды расчета видов использования земельных участков. В этой связи при применении метода типового (эталонного) объекта для сегмента «Транспорт» эталонный объект должен иметь один из ВРИ, отнесенный к указанному сегменту. Однако при определении кадастровой стоимости земельного участка учреждение приняло в качестве эталонного объекта земельный участок с ВРИ «Индивидуальное жилищное строительство» (код 02:010), относящийся к 13 сегменту «Садоводство, огородничество, малоэтажная жилая застройка», при этом не учло, что земельные участки с таким видом разрешенного использования не только не относятся к сегменту «Транспорт», но и в принципе не могут находиться в зоне транспортной инфраструктуры.

Допущенная ошибка привела к тому, что эталонный объект не обладает типовыми характеристиками группы оцениваемых объектов, а следовательно, любые корректировки стоимости на различия в основных пенообразующих характеристиках в рассматриваемом случае не смогут дать объективный результат кадастровой стоимости.

Учреждение не лишено права самостоятельно формировать типовой (эталонный) объект с учетом достаточности рыночной информации для построения статистической модели. Вместе с тем, реализация данного правомочия в пределах, установленных законом, предполагает формирование в качестве типового (эталонного) земельного участка как, обладающего в разрезе ценообразующих факторов наиболее вероятными характеристиками по отношению к остальным земельным участкам. Соблюдение этого условия, а, следовательно, и соответствие оспариваемого решения приведенным выше требованиям Методических указаний Учреждением не доказано вопреки предписаниям ч. 1 ст. 62, ч. 11 ст. 226 КАС РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административные исковые требования удовлетворить.

Признать незаконным решение ГУ ТО «Областное БТИ» от <данные изъяты> об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка <данные изъяты>.

Обязать ГУ ТО «Областное БТИ» в месячный срок с момента принятия настоящего решения обеспечить исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка <данные изъяты> в порядке, предусмотренном Федеральным законом №237-ФЗ.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий -