Решение № 3А-1/2025 3А-1/2025(3А-3/2024;3А-26/2023;)~М-44/2023 3А-26/2023 3А-3/2024 М-44/2023 от 17 декабря 2025 г. по делу № 3А-1/2025

УИД 65OS0№-65

Дело № 3а-1/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 декабря 2025 года город Южно-Сахалинск

Сахалинский областной суд в составе:

председательствующего судьи Пискуновой Н.В.,

при помощнике судьи Ошаниной О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Имущественная компания - Столица» об установлении архивной кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью «Имущественная компания–Столица» (далее - ООО «ИК–Столица») обратилось в Сахалинский областной суд с административным исковым заявлением об установлении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 20 300+/-50 м2, расположенного по адресу: <адрес>, район <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с Комитетом по управлению муниципальной собственностью Углегорского муниципального района, и в результате реорганизации стороны данного договора (арендатора) в форме присоединения к ООО «ИК-Столица», последнее является арендатором указанного земельного участка из категории земель: земли населенного пункта, вид разрешенного использования: производственная база. Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка, утвержденная приказом Министерства имущественных и земельных отношений <адрес> (далее - МИЗО <адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ №-п, по результатам государственной кадастровой оценки земель <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты>. Поскольку в 2022 году проведена очередная государственная оценка земельных участков на территории <адрес>, то кадастровая стоимость спорного земельного участка, установленная на ДД.ММ.ГГГГ, стала архивной. Полагая, что указанная кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, административный истец обратился в ООО Сахалинскую оценочную компанию «Максимус» для определения его рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке объекта от ДД.ММ.ГГГГ №, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>. Экспертным заключением эксперта ассоциации «Русское общество оценщиков» от ДД.ММ.ГГГГ № указанная рыночная стоимость земельного участка подтверждена. ДД.ММ.ГГГГ арендатор обратился с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес>, письмом исполняющего обязанности министра имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (исходящий №) арендатору земельного участка с кадастровым номером № сообщено, что оснований для рассмотрения заявления на заседании комиссии не имеется, поскольку заявление подано ДД.ММ.ГГГГ, то есть после внесения ДД.ММ.ГГГГ новых сведений о величине кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). Считает, что нарушаются его права, поскольку он несет бремя арендных платежей за пользование земельным участком, величина которых зависит от размера его кадастровой стоимости, и может рассчитывать на перерасчет арендной платы за период, предшествующий 2023 году.

В письменных пояснениях представитель административного истца ФИО1, действующая по доверенности, уточнила, что первоначальное обращение арендатора в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка имело место ДД.ММ.ГГГГ, по результатам рассмотрения указанного обращения ДД.ММ.ГГГГ комиссией принято решение об отказе в определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (том 1 л.д. 252-253, 259-260).

Определением Сахалинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Государственное бюджетное учреждение <адрес> «Сахалинский центр государственной кадастровой оценки» (далее - ГБУ СО «СЦГКО»), в качестве заинтересованного лица - Комитет по управлению муниципальной собственностью Углегорского городского округа <адрес> (далее – КУМС Углегорского городского округа <адрес>) (том 2 л.д. 6-10).

В письменных возражениях на административное исковое заявление административный ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее - Управление Росреестра по <адрес>, Управление) указало, что оно не является надлежащим ответчиком по данному делу, поскольку проведение государственной кадастровой оценки не входит в его функции, результаты государственной кадастровой оценки спорного земельного участка им не утверждались. Кроме этого, обратило внимание на пропуск административным истцом срока для обращения с настоящим иском в суд, установленный частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поскольку кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка утверждена приказом МИЗО от 24 октября 2019 года № 12-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков», сведения об указанной кадастровый стоимости внесены в ЕГРН 31 января 2020 года. Полагало, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», путем обращения с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственное бюджетное учреждение субъекта Российской Федерации, осуществляющее определение кадастровой стоимости. В этой связи просило отказать административному истцу в удовлетворении заявленных требований (том 1 л.д. 133-134).

Административный ответчик - МИЗО <адрес> в письменных возражениях просило производство по данному делу прекратить, поскольку на момент обращения административного истца в суд в государственный кадастр недвижимости внесены новые результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № полученные в результате очередной массовой кадастровой оценки объектов недвижимости, что свидетельствует о пропуске срока на обращение в суд. В этой связи полагало, что отсутствует нарушение прав и законных интересов административного истца, а также правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка (том 1 л.д. 171-172).

Административный ответчик - ГБУ СО «СЦГКО» в письменных возражениях на административное исковое заявление также указало на пропуск административным истцом срока на обращение в суд, установленного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поскольку на момент обращения в суд оспариваемая кадастровая стоимость уже не применялась для целей, установленных законодательством, в частности, при расчете арендной платы за спорный земельный участок, что исключает возможность реализации права административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости. Кроме этого, Учреждение указало на нарушение требований законодательства при подготовке отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка (том 2 л.д.51-55).

Представитель административного истца ФИО1 в письменных пояснениях от 25 октября 2023 года и 28 ноября 2025 года уточнила, что административный истец оспаривает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №5 в размере <данные изъяты>, внесенную ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН, как архивную. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывая, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности общества как арендатора земельного участка, который исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции) может рассчитывать на перерасчет арендной платы за определенный период, предшествующий 2023 году, считает, что административный истец сохраняет право в судебном порядке оспорить вышеуказанные результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости. Отметила, что нарушений предусмотренного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срока на обращение в суд, исчисляемого с момента обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес>, и соответственно досудебного порядка урегулирования спора административным истцом не допущено (том 2 л.д. 26-27).

В ходе судебного разбирательства административный истец неоднократно уточнял заявленные требования с учетом результатов проведенных экспертиз.

В заявлении от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ИК-Столица» просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №5, общей площадью 20300+/-50 м2, расположенного по адресу: <адрес>, район <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 7 835 800, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (том 7 л.д. 68).

В судебное заседание законный представитель административного истца - ООО «ИК-Столица» и его представитель ФИО1, действующая на основании доверенности, представители административного ответчика - Управления Росреестра по <адрес>, заинтересованного лица - КУМС Углегорского городского округа <адрес>) (в настоящее время - Комитет по управлению муниципальной собственностью Углегорского муниципального округа <адрес> (далее - КУМС Углегорского муниципального округа <адрес>) не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ООО «ИК - Столица» просила рассмотреть дело в отсутствие законного представителя административного истца и представителя.

Суд, руководствуясь положением части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель административных ответчиков МИЗО <адрес>, ГБУ СО «СЦГКО» ФИО2 против удовлетворения заявленного требования возражала, поддержала позицию, изложенную в письменных возражениях.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичное положение закреплено в статье 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом (пункт 1). Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Углегорского муниципального района (Арендодатель) и ООО «<данные изъяты> (Арендатор) заключен договор аренды № (далее – Договор аренды), согласно которому последний принял в пользование на условиях аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок из категории земель: земли населенного пункта, с кадастровым номером №, общей площадью 20300+/-50 м2, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: район <адрес>. Участок предоставлен с разрешенным использованием: производственная база (том 2 л.д. 73-76).

Согласно пункту 5.1.1 Договора аренды Арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора.

Приложением № к Договору аренды является расчет размера арендной платы земельного участка, предоставляемого в аренду, одной из составляющей которого является кадастровая стоимость земельного участка (том 2 л.д. 75-оборот).

ДД.ММ.ГГГГ КУМС Углегорского муниципального района, ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» заключили соглашение, согласно которому последнему переданы все права и обязанности Арендатора по Договору аренды земельного участка (том 2 л.д. 72).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты> заключил с АО «<данные изъяты>» договор о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка, который зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по <адрес>, и в соответствии с которым все права и обязанности по Договору аренды перешли к новому арендатору (АО «<данные изъяты>») (том 2 л.д. 67-69).

Протоколом № внеочередного общего собрания акционеров АО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о реорганизации Общества в форме присоединения его к ООО «ИК-Столица», с переходом его прав и обязанностей к ООО «ИК-Столица».

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом выдано свидетельство об удостоверении решения органа управления АО «<данные изъяты>».

ДД.ММ.ГГГГ АО «<данные изъяты>» и ООО «ИК-Столица» подписан договор о присоединении.

Реорганизация в форме присоединения к ООО «ИК-Столица» АО «<данные изъяты>» завершена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) о внесении соответствующих сведений, в том числе о прекращении деятельности АО «<данные изъяты>» (том 1 л.д. 30-32, 33-36).

В соответствии с пунктом 1 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.

Таким образом, результатами определения кадастровой стоимости земельного участка затрагиваются права и обязанности административного истца.

Из материалов дела усматривается, что приказом МИЗО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории <адрес>, в том числе земельного участка с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена в размере <данные изъяты> (№). Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 170-178, том 2 л.д. 28).

В соответствии с частью 4 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости, указанных в части 1 настоящей статьи, в городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения - через два года.

Приказом МИЗО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п утверждены очередные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена в размере <данные изъяты> (№) (том 1 л.д. 180-182).

Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д. 216).

В силу пункта 5 приказа МИЗО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п он вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования) и применяется с ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, на день обращения административного истца в суд с настоящим иском (ДД.ММ.ГГГГ) кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, являлась архивной.

Суд не соглашается с суждением административных ответчиков МИЗО <адрес> и ГБУ СО «СЦГКО» в части того, что при изложенных обстоятельствах исключается возможность реализации права административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости, в силу следующего.

В соответствии с разъяснением, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Частью 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из анализа указанных положений следует, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, подлежит рассмотрению, несмотря на истечение установленного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетнего срока на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в случае сохранения у административного истца права на применение архивной кадастровой стоимости для целей, установленных законодательством.

Кроме того, Федеральным законом от 18 марта 2020 года № 66-ФЗ внесены изменения в часть 10 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, которыми исключен пятилетний срок, ограничивающий подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела, на момент обращения в суд ООО «ИК-Столица» осуществляло фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером №, за что вносило арендную плату (том 2 л.д. 32-38).

Решением Собрания Углегорского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также находящихся в собственности Углегорского городского округа и предоставленных в аренду без торгов (том 2 л.д. 79-86).

Согласно Приложению 1 к решению Собрания Углегорского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № размер арендной платы определяется по формуле, одной из составляющей которой выступает кадастровая стоимость земельного участка.

Таким образом, поскольку административный истец до ДД.ММ.ГГГГ являлся пользователем земельного участка на условиях аренды, размер арендной платы зависел от оспариваемой кадастровой стоимости, действовавшей с ДД.ММ.ГГГГ, и несмотря на то, что в последующем эта кадастровая стоимость стала архивной, суд признает правовую заинтересованность административного истца в разрешении заявленного требования сохраненной.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ АО «<данные изъяты> являющийся на указанную дату арендатором по Договору аренды, правопреемником которого после реорганизации является ООО «ИК-Столица», обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес> (далее – Комиссия) (том 2 л.д. 197).

Согласно протоколу заседания Комиссии и решению от ДД.ММ.ГГГГ № по результатам изучения представленных документов арендатору отказано в определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости (том 1 л.д. 201, 202-203).

Обращаясь в суд с настоящим административным исковым заявлением, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке №, составленный ДД.ММ.ГГГГ ООО Сахалинской оценочной компанией «Максимус», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> (том 1 л.д. 37-67), а также экспертное заключение эксперта Ассоциации «Русское общество оценщиков» от ДД.ММ.ГГГГ №, из которого следует, что отчет об оценке № соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными (том 1 л.д. 68-84).

Возражая против удовлетворения заявленного административным истцом требования, административный ответчик ГБУ СО «СЦГКО» указал на несоответствие представленного административным истцом отчета от ДД.ММ.ГГГГ признакам достоверного доказательства по делу, поскольку установлено его несоответствие федеральным стандартам, оценщиком фактически не проведено исследование рынка в промышленном сегменте в месте расположения оцениваемого объекта, некорректно отобраны аналоги, произведен некорректный расчет корректировок, не учтено наличие инженерных коммуникаций на земельном участке, не приложен и не проанализирован необходимый объем документов, в отчете отсутствует информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также дата, на которую определена кадастровая стоимость.

Принимая во внимание возражения лиц, участвующих в деле, относительно принятия приведенных выше отчета об оценке и экспертного заключения в качестве допустимых доказательств, судом по ходатайству административного истца на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная землеустроительная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы: допущены ли ООО «Сахалинская оценочная компания «Максимус» при составлении отчета от ДД.ММ.ГГГГ № «Оценка рыночной стоимости земельного участка, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, расположенного по адресу: <адрес>, район устья реки Углегорка, кадастровый №, нарушения федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

В случае выявления недостатков данного отчета, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № установить какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 20300+/-50 м2, расположенного по адресу: <адрес>, район устья реки Углегорка, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Приморская лабораторий судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (<адрес>) (том 3 л.д. 65-75).

Согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, проведенной экспертом названного учреждения, отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный ООО Сахалинской оценочной компанией «Максимус», не соответствует требованиям федерального законодательства Российской Федерации, в том числе требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, в частности, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития от ДД.ММ.ГГГГ №, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №), утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, действующих на момент утверждения отчета.

Имеющиеся несоответствия выразились в отсутствии действительной информации о социально-экономических показателях в стране и регионе, анализа политической и экономической обстановки в стране и регионе, а также рынка недвижимости периферийных районов, в неверном подборе объектов-аналогов для расчета итоговой величины стоимости объекта исследования, применении неверных корректировок в расчетах итоговой величины стоимости объекта исследования, не выполнении сравнительного анализа по инженерно-геологическим условиям.

Поскольку отчет признан не соответствующим требованиям законодательства, экспертом произведен расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 20300 +/-50 м2, расположенного по адресу: <адрес>, район <адрес>, на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> (том 3 л.д. 161-206).

На заключение судебной землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ поступили письменные возражения административного ответчика ГБУ СО «СЦГКО», в которых выражено несогласие с размером рыночной стоимости спорного земельного участка, определенного экспертом.

В связи с возникшими сомнениями в объективности заключения указанной экспертизы, определением Сахалинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по данному делу назначена повторная судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос: какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 65№ общей площадью 20300+/-50 м2, расположенного по адресу: <адрес>, район устья реки Углегорка, на ДД.ММ.ГГГГ.

Проведение экспертизы поручено другому эксперту Федерального бюджетного учреждения Приморская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (<адрес>) (том 4 л.д. 219-225).

Согласно заключению повторной судебной землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 20300 +/-50 м2, расположенного по адресу: <адрес>, район <адрес>, на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> (том 5 л.д. 86-143).

Из заключения от ДД.ММ.ГГГГ следовало, что эксперт применил сравнительный метод для оценки спорного объекта. Для расчета рыночной стоимости спорного участка экспертом в качестве аналога № принят земельный участок с кадастровым номером № находящийся в безвозмездном (срочном) пользовании. Однако в заключении эксперта при расчете рыночной стоимости указано на то, что аналог № находится в собственности. При этом корректировка на передаваемые имущественные права не применена.

На данный недостаток заключения сослались административные ответчики в письменных возражениях на экспертное заключение.

Эксперт признал обоснованным замечание административных ответчиков, что подтвердил в судебном заседании и в письменных пояснениях.

При таких обстоятельствах заключение судебной землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ не могло быть положено в основу судебного решения об оспаривании кадастровой стоимости спорного земельного участка, поскольку вызвало сомнение в обоснованности.

ДД.ММ.ГГГГ экспертом представлено суду исправленное заключение от ДД.ММ.ГГГГ, в котором аналог № исключен из расчета рыночной стоимости земельного участка. Данное исключение повлекло увеличение размера рыночной стоимости указанного земельного участка до <данные изъяты> (том 6 л.д. 13-70).

Поскольку исключение аналога из расчета рыночной стоимости объекта недвижимости не могло быть признано устранением ошибки, допущенной экспертом при производстве экспертизы, без распоряжения суда эксперт в ранее представленное заключение не мог вносить изменения, повлекшие изменение определенного экспертом размера рыночной стоимости оцениваемого объекта, исправленное заключение признано недопустимым доказательством.

В связи с наличием сомнений в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, определением Сахалинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос: какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 20300+/-50 м2, расположенного по адресу: <адрес>, район <адрес>, на ДД.ММ.ГГГГ.

Проведение экспертизы поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (<адрес>) (том 6 л.д. 175-180).

Заключением повторной землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №5, общей площадью 20300+/-50 м2, расположенного по адресу: <адрес>, район устья реки Углегорка, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> (том 7 л.д. 13-43).

На указанное заключение эксперта представлены возражения МИЗО <адрес> и ГБУ СО «СЦГКО», письменные и устные пояснения на которые дал эксперт, проводивший экспертизу.

Анализ заключения повторной землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ позволяет сделать вывод, что исследование эксперта отвечает требованиям относимости и допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж (метод корректировок) является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличие объекта оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Исследование эксперта выполнено в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки (ФСО №№-V), утвержденных приказом Минэкономразвития от ДД.ММ.ГГГГ №, а также Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития от ДД.ММ.ГГГГ № (в части, не противоречащей Федеральному закону от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебной деятельности в Российской Федерации»), действующих на момент оценки экспертом.

В силу подпункта «б» пункта 11 ФСО № анализ рынка недвижимости выполняется путем определения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Из заключения и пояснений эксперта следует, что им определен сегмент рынка, к которому относится объект исследования, по категории земель (земли населенных пунктов), виду разрешенного использования (под индивидуальную застройку), по масштабу населенного пункта (группа малых городов), по виду права (право собственности без учета обременений (ограничений) права), по обеспеченности коммуникациями (подключен к сетям электроснабжения и водоснабжения).

Экспертом проведено изучение земельного рынка <адрес> за период с 2015 по 2018 года (предшествующие 4 года дате определения стоимости), фактических сделок и (или) цен предложений на открытом рынке <адрес> не выявлено, поэтому радиус поиска объектов-аналогов расширен на все населенные пункты <адрес>, включая региональный центр - <адрес>.

На территории <адрес> на рынке земельных участков под индустриальную застройку за исследованный период выявлено 6 объектов-аналогов. Пять аналогов из шести, предложенных к продаже, расположены в городе Южно-Сахалинске, один аналог - на территории <адрес>.

Экспертом рассмотрены все выявленные предложения, описан весь объем доступных ему рыночных данных из сегмента объекта исследования.

Иных предложений, которые возможно отнести к сегменту исследования, а также сделок купли-продажи земельных участков из данного сегмента, экспертом не установлено.

В этой связи экспертом сделан вывод о том, что земельный рынок является неактивным.

При этом установленный экспертом объем объектов-аналогов позволил при определении рыночной стоимости объекта исследования реализовать метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам ответчиков, логического противоречия в выводах эксперта при осуществлении рыночной выборки объектов исследования не допущено.

Из заключения и пояснений эксперта следует, что в соответствии с пунктом 11 ФСО № при расширении территории исследования до уровня <адрес> экспертом применена корректировка на местоположение, при определении которой проведен анализ экономических характеристик местоположения объекта исследования и принятых объектов - аналогов на основании Методики оценки нежилой недвижимости периферийных районов (на примере районов Дальнего Востока), разработанной специалистами ООО «Региональный союз оценщиков «Кредо» в 2008 году (источник на интернет-портале «Appraiser.Ru. Вестник оценщика. Раздел Росимущество»).

Ответчики в возражениях указали на необоснованное применение экспертом указанной методики, поскольку отсутствуют сведения о ее официальном утверждении и в результате предусмотренного в ней присвоения количества баллов по ценообразующим факторам для отдельных населенных пунктов не выполняется требование ФСО №, в соответствии с которым расширение территории исследования возможно за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местонахождением оцениваемого объекта.

Изучение вышеприведенной Методики показало, что она разработана специалистами вышеназванного общества на основании Технического задания на проведение оценки рыночно обоснованной арендной платы за встроенные помещения, являющиеся собственностью Российской Федерации, и расположенные на территории поселений, подготовленного Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (далее – Росимущество), опубликована в Общероссийском информационно-аналитическом и научно-практическом журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации» № (152) 2014 года и согласно информации, отраженной в тексте Методики, и в пояснениях эксперта, она успешно используется профильными специалистами при осуществлении исследований не зависимо от сегмента.

Разработка указанной методики, рекомендованной к применению при оценке объектов недвижимости в районах Дальнего Востока, обусловлена проблемой оценки объектов недвижимости, расположенных в отдаленных районах, в связи с крайне малым объемом данных о сделках (или хотя бы о ценах предложений) объектов, которые по основным ценообразующим факторам (например, местоположение) были бы адекватны оцениваемому объекту. Суть методики - использование информации о так называемых сопоставимых объектах, которые могут находиться в других районах края (области) и различаться по различным, существенно влияющим на стоимость факторам. В указанной методике с учетом рекомендаций Росимущества в качестве признаков сопоставимости населенных пунктов периферийных районов, оказывающих влияние на ценообразование недвижимости, определены следующие показатели: численность населения, близость к основным транспортным магистралям, удаленность от регионального центра, специализация населенного пункта (уровень развития промышленности и (или) сельского хозяйства, преобладание личного подсобного хозяйства и т.д.), статус населенного пункта (районный центр, региональный центр, обычный населенный пункт). Каждому населенному пункту из выборки с учетом обоснования присваивается определенный бал.

Согласно пояснениям эксперта применение соответствующих показателей позволяет наиболее точно рассчитать стоимость недвижимости сравнительным подходом при ограниченном объеме информации о недвижимости с помощью использования данных из сопоставимых населенных пунктов, относящихся к одной и той же группе. В данном случае сопоставимость объекта исследования и принятых аналогов по экономическим характеристикам обусловлена расположением объектов на территории одного субъекта - <адрес>, являющейся единственным островным регионом в России, что накладывает специфику на формирование рынка недвижимости. Обоснование сопоставления объектов на основании вышеперечисленных ценообразующих факторов приведено в заключении эксперта на страницах 38-45. В результате сопоставления объектов экспертом выявлено, что местоположение объекта исследования характеризуется более низкими экономическими характеристиками по сравнению с местоположением объектов-аналогов. В этой связи в условиях ограниченного рынка эксперт рассмотрел в качестве аналогов объекты, расположенные в районах с более высокими экономическими показателями. В соответствии с распределением баллов экспертом определено, что недвижимость характеризуется максимальными показателями на территории <адрес>, меньшим значением - на территории <адрес> и минимальным - на территории <адрес>. В этой связи к стоимости объектов-аналогов применена понижающая корректировка по данному фактору - местоположение, отраженная в таблицах на страницах 33 и 46 заключения. Для расчета корректировки использован Справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение. Под редакцией Ф.И.О.4, Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, <адрес>, 2018.

Таким образом, при отсутствии объектов, схожих по экономическим характеристикам с местонахождением оцениваемого объекта, реализация сравнительного подхода с помощью подбора сопоставимых объектов, соответствует положениям пункта 22 ФСО №, в соответствии с которым при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в частности, следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Принятие в качестве одного из объектов - аналогов земельного участка, расположенного в городе Корсакове, экспертом мотивировано незначительным расстоянием с городом Южно-Сахалинском, являющимся областным центром, тесной взаимосвязью <адрес> в рамках Южно-Сахалинской агломерации, развитой экономической, социальной и транспортной инфраструктурой между указанными городами.

Таким образом, с учетом совокупности приведенных факторов, вывод, сделанный экспертом о том, что <адрес> относится к населенным пунктам, расположенным в непосредственной близости от областного центра, является обоснованным, оснований для пересмотра понижающей корректировки на местонахождение к стоимости аналога, расположенного на территории <адрес>, о чем указано в возражениях ответчиков, не усматривается.

В отношении не применения корректировки на наличие инженерных коммуникаций, о чем также указано в возражениях ответчиков, в экспертизе отражено, что, несмотря на то, что объект исследования имеет подключение к сетям электроснабжения и водоснабжения, а объекты-аналоги №№,3 имеют только технические условия присоединения к коммуникациям, затраты на осуществление их фактического подключения к магистральным линиям, учитывая, что указанные объекты расположены на территории населенных пунктов, где объекты недвижимости обеспечены централизованными коммуникациями, и при наличии у них технических условий присоединения, являются минимальными по своей величине в соотношении со стоимостью участков. Вывод об этом сделан на основании информации, полученной из Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации. Под редакцией Ф.И.О.4, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, <адрес>, 2018 (далее - Справочник оценщика недвижимости - 2018. Часть 2). Данные о стоимости работ, подтверждающие указанный вывод, приведены в таблицах на странице 47 заключения.

При этом к объекту-аналогу №, у которого отсутствует информация о наличии (отсутствии) инженерных коммуникаций, экспертом применен коэффициент 1,00 в соответствии с учебно-методическим пособием Министерства юстиции Российской Федерации «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков» под редакцией Ф.И.О.5, Ф.И.О.6, Ф.И.О.7, Ф.И.О.8 (М., 2022 год, раздел 7.3.7) (далее - Учебно-методическое пособие Министерства юстиции Российской Федерации), согласно которому в случае невозможности установить ценообразующие факторы, корректировка по ним не вносится и применяется коэффициент 1,00.

Указание в возражениях на то, что в экспертизе отсутствуют критерии отбора справочников при выборе корректировок, не может быть принято во внимание, поскольку требования к установлению критериев отбора справочников при выборе корректировок и обоснованию конкретного источника для каждой корректировки в законодательстве не закреплены.

Выбор методики корректировки зависит от объема и качества полученной рыночной информации и решается экспертом в каждом конкретном случае самостоятельно (Учебно-методическое пособие Министерства юстиции Российской Федерации).

Исходя из заключения и пояснений эксперта, корректировка стоимости аналогов произведена с использованием двух источников - Справочника оценщика недвижимости - 2018. Часть 2 и аналитического обзора «Корректировки рыночной стоимости земельных участков на ДД.ММ.ГГГГ, исполнитель - Ассоциация развития рынка недвижимости СтатРиелт, на основании данных о способе формирования показателей справочника, существенности и полноты изложенной в справочнике информации и способности приведенных коэффициентов отразить реальные тенденции на рынке. Ссылка на источники при применении каждой из корректировок в заключении эксперта имеется. Обоснование применение конкретного справочника для проведения (не проведения) каждой корректировки приведено в письменных пояснениях эксперта.

Довод ответчиков по делу о том, что кадастровая стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> не является завышенной, поскольку находится в пределах интервала значений цен по продаже в сегменте исследования, несостоятелен, поскольку экспертом определялись не усредненные показатели, а конкретная рыночная стоимость исследуемого объекта.

Таким образом, проанализировав заключение повторной судебной землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ с учетом пояснений эксперта, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд полагает, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, имеет ссылки на используемые источники информации, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению (занижению) рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в административном деле не имеется. Заключение содержит обоснование выбора объектов, используемых в качестве аналогов для сравнения, применения необходимых корректировок и исследование по применению каждого из корректирующих коэффициентов. В заключении приводятся необходимые сведения о рынке земель на дату оценки и анализ внешних факторов, влияющих на стоимость исследуемых объектов.

Названное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и с учетом объяснений эксперта не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Доказательств, опровергающих достоверность указанной величины рыночной стоимости земельного участка, не представлено.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает величину рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> и может быть положено в основу решения суда, в связи чем административное исковое требование подлежит удовлетворению.

Как разъяснено Верховным Судом Российской Федерации в пункте 25 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с соответствующим заявлением - ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом указанной даты суд определяет период применения архивной кадастровой стоимости с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

С ДД.ММ.ГГГГ на территории <адрес> применяются новые результаты государственной кадастровой оценки, утвержденные приказом МИЗО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п.

Учитывая, что решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости новой, установленной судом кадастровой стоимости, необходимость указания об этом в резолютивной части решения суда отсутствует и процессуальным законодательством не предусмотрена.

При вышеуказанных обстоятельствах расторжение ООО «ИК-Столица» ДД.ММ.ГГГГ договора аренды оцениваемого земельного участка правового значения для дела не имеет.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, определением Сахалинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ расходы на проведение судебной землеустроительной экспертизы возложены на административного истца и определением Сахалинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства, находящиеся на депозитном счете Сахалинского областного суда, в сумме <данные изъяты> за проведение экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ перечислены в пользу Федерального бюджетного учреждения Приморская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 1, л.д. 68-75, том 4 л.д. 137-139).

Расходы на проведение повторной судебной землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>, назначенной определением Сахалинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, определением Сахалинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ произведены в пользу Приморской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации за счет средств федерального бюджета (том 6 л.д. 204-207).

Расходы на проведение повторной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, назначенной определением Сахалинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, в пользу Федерального бюджетного учреждения Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации не возмещены (том 6 л.д.175-180).

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Статья 106 данного Кодекса к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относит, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Частью 2 статьи 209 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение специалистов и другие действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе суда, соответствующие расходы возмещаются за счет бюджетных ассигнований федерального бюджета.

Согласно части 1 статьи 111 данного Кодекса стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В силу положений части 1 статьи 114 этого же Кодекса судебные расходы, понесенные судом в связи с рассмотрением административного дела, и государственная пошлина, от уплаты которых административный истец был освобожден, в случае удовлетворения административного искового заявления взыскиваются с административного ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход федерального бюджета.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО3 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» (далее - Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20), возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу.

При этом положения части 2 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации регламентируют правила об обязательности авансирования расходов в части сумм, подлежащих выплате свидетелям, экспертам, специалистам или предназначенных для оплаты других признанных судом необходимыми расходов.

Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

С учетом приведенного правового регулирования расходы по проведению судебной экспертизы подлежат окончательному распределению между сторонами по итогам разрешения настоящего спора по существу, независимо от того, по чьей инициативе она была назначена и на кого была возложена обязанность по их авансированию.

В силу статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения (часть 11).

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного Кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Поскольку из положений статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к судебным издержкам относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам, судебные расходы на проведение судебной экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта в размере, определенном судом с учетом достигнутого между сторонами и экспертом соглашения.

Как следует из материалов дела, заключение повторной судебной экспертизы Федерального бюджетного учреждения Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 30 сентября 2025 года является допустимым и достоверным доказательством, следовательно, работа эксперта подлежит оплате.

Имеется заявление первого заместителя директора указанного учреждения о возмещении расходов за проведение экспертного исследования в сумме <данные изъяты> в пользу указанного учреждения.

Понесенные расходы подтверждены финансово-экономическим расчетом затрат на производство экспертизы, калькуляцией стоимости экспертного часа, актом об оказании услуг.

Из сообщения экспертного учреждения следует, что стоимость указанной экспертизы, имеющей 2 категорию сложности, обусловлена необходимостью проведения исследования, требующего специальных познаний, затраты на проведение которой составили 60 часов (ознакомление с материалами административного дела, определение рыночной стоимости объекта, оформление заключения эксперта), что укладывается в максимальные затраты времени на производство землеустроительной экспертизы 2 категории, утвержденные приказом ФБУ Дальневосточного РЦСЭ Министерства юстиции России от ДД.ММ.ГГГГ №, и соответствует утвержденному этим приказом расчету стоимости экспертного часа (<данные изъяты>).

Оснований считать заявленный экспертом к взысканию размер вознаграждения чрезмерным, с учетом вышеперечисленных факторов, не имеется.

То обстоятельство, что экспертное заключение Приморской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ не принято судом в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, не повлекло признание его недопустимым доказательством, поскольку оно получено в установленном порядке, экспертное исследование проведено лицом, соответствующим предъявляемым к нему требованиям, понесенные расходы подтверждены пакетом необходимых документов, следовательно, работа эксперта также подлежит оплате.

Оплата за производство указанной экспертизы учреждению в сумме <данные изъяты> определением Сахалинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена за счет средств федерального бюджета.

При таких обстоятельствах между сторонами подлежат распределению судебные расходы в виде сумм, подлежащих выплате в федеральный бюджет, в размере <данные изъяты> и Федеральному бюджетному учреждению Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации - <данные изъяты>.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, судебные расходы взыскиваются в пользу административного истца, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, либо она определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.

При этом достоверность кадастровой оценки объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года № 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. Если в споре о пересмотре кадастровой стоимости суд установит, что стоимостные расхождения доказывают нарушение прав лица, он определит (в пределах иска) и меры восстановления нарушенного права.

Из материалов дела усматривается, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка, установленной по результатам массовой государственной кадастровой оценки, составляет 45,15% (14 286 734-7 835 800)х100/14 286 734), не является кратной, не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. Подобная разница судом признается приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки и не позволяет применительно к правилам части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации произвести распределение судебных расходов в пользу административного истца.

Арендная плата, рассчитанная ООО «ИК-Столица» на 2022 год при применении уменьшенной кадастровой стоимости, составляет <данные изъяты>. Соответственно разница в оплате арендных платежей составила <данные изъяты> (493 054,62 – 270 424, 11).

Таким образом, соотношение размера арендных платежей в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка является очевидным и указывает на экономический эффект в связи с обращением в суд.

При изложенных обстоятельствах административный истец реализовал свое право, предусмотренное законом, на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, а поэтому принятое решение об удовлетворении заявленных требований не может быть признано принятым против кого-либо из административных ответчиков.

В этой связи оснований для возложения судебных расходов на административного ответчика не имеется, расходы по оплате судебных экспертиз, выполненных в рамках настоящего административного дела, подлежат взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Имущественная компания - Столица» удовлетворить.

Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 20300+/-50 м2, расположенного по адресу: <адрес>, район <адрес>, равной ее рыночной стоимости в размере <данные изъяты>, определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Имущественная компания - Столица» в пользу Федерального бюджетного учреждения Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы по проведению землеустроительной экспертизы в размере <данные изъяты>, перечислив их по следующим реквизитам:

ИНН <***> КПП 272401001

ОГРН <***>

ОКПО 35292619

УФК по <адрес> (ФБУ Дальневосточный РЦСЭ Минюста России ЛС 20226У20730)

р/с 03№

ОКЦ № Дальневосточного ГУ Банка России// УФК по <адрес>

БИК 010813050

к/с 40№

КБК 00№ ОКТМО 08701000

Взыскать с общества ограниченной ответственностью «Имущественная компания - Столица» в пользу федерального бюджета расходы по проведению землеустроительной экспертизы в размере <данные изъяты>.

Решение суда может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Сахалинский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято 18 декабря 2025 года.

Судья Сахалинского областного суда Н.В. Пискунова