Решение № 2-407/2021 от 9 июня 2021 г. по делу № 2-47/2021(2-617/2020;)~М-659/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июня 2021 года г.Муравленко

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Кулеш Л.Ю.,

при секретаре судебного заседания Хисматовой А.Г.,

с участием истца ФИО2, представителя истца адвоката Печенежского К.А., ответчика ФИО3, представителя третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-407/2021 по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры. В обоснование указал, что 13.09.2019 стороны заключили договор купли-продажи <данные изъяты> квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры составила 950000 рублей. В п.5 Договора купли-продажи квартиры указано, что покупатель уведомлен, что дом находится в аварийном состоянии, но при осмотре квартиры перед покупкой истец был удовлетворен качеством квартиры, каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец, не обнаружил. Письмом от 22.05.2020 г. Администрация г.Муравленко уведомила ФИО2 о необходимости до 31.05.2020 г. осуществить снос принадлежащего ему жилого помещения. Из письма УМИ г.Муравленко от 17.08.2020 истец узнал о вынесении постановления об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и жилых помещений этого дома для муниципальных нужд. 28.09.2020 УМИ г.Муравленко направило ФИО2 проект соглашения об изъятии жилого помещения. 15.10.2020 истец обращался к ответчику с претензией о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств, которая осталась без ответа. Ссылаясь на передачу ФИО3 товара ненадлежащего качества, просил расторгнуть договор купли-продажи <данные изъяты> квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенный 13 сентября 2019 года ФИО2 и ФИО3; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 950000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13000 рублей; прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Третьим лицом в иске указано Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко (далее – УМИ г.Муравленко).

Иск принят к производству Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа, возбуждено гражданское дело № 2-617/2020 (№ 2-47/2021).

14 января 2021 года Муравленковским городским судом Ямало-Ненецкого автономного округа принято признание иска ответчиком, вынесено решение об удовлетворении исковых требований ФИО2.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 8 апреля 2021 года решение Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14 января 2021 года по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, отменено в связи с тем, что принятие судом признания иска ответчиком нарушает права и законные интересы третьего лица; дело направлено в Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа для рассмотрения по существу.

В судебном заседании 25 мая 2021 года истец ФИО2 и его представитель Печенежский К.А. поддержали исковые требования в полном объеме по изложенным в иске доводам. При этом истец сообщил, что заключал договор купли-продажи квартиры добровольно, прочитал его перед подписанием. Каким образом этот договор нарушает его права и законные интересы, учитывая, что 950000 рублей ему предложено органом местного самоуправления в качестве возмещения за жилое помещение, пояснить затруднился.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании 25 мая 2021 года пояснила, что ничего не скрывала от ФИО2, слышала, что дом в 2026 году будет аварийным; запись о нахождении дома в аварийном состоянии внесена в договор купли-продажи квартиры риелтором.

Представитель третьего лица в судебном заседании исковые требования не признал, поскольку в договоре купли-продажи квартиры указано о том, что дом находится в аварийном состоянии. ФИО2 будет выплачено возмещение за жилое помещение в размере 950000 рублей. Возвращение сторон в первоначальное положение приведет к другим обстоятельствам, существенно нарушит права Администрации г.Муравленко, поскольку выплата возмещения за жилое помещение осуществляется за счет средств бюджета.

В судебное заседание 10 июня 2021 года стороны и представитель истца не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства не просили, о причинах неявки суду не сообщали.

Суд, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно п.2 ст.555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имуществ (п.3 ст.555 ГК РФ).

В силу п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании п.2 ст.556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, 13 сентября 2019 года ФИО3 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключили Договор купли-продажи квартиры, согласно которому Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель обязался принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: <данные изъяты> квартиру, расположенную на № этаже жилого дома, состоящую из <данные изъяты> комнат, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> (л.д.11-12).

Пунктом № Договора купли-продажи квартиры от 13.09.2019 г. предусмотрено, что указанная квартира продается за 950000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Покупатель уплатил Продавцу сумму, указанную в п.№, в полном объеме (п.№ Договора купли-продажи квартиры от 13.09.2019 г.).

В п.№ Договора купли-продажи квартиры от 13.09.2019 г. указано: Покупатель уведомлен, что дом находится в аварийном состоянии.

25 сентября 2019 года право собственности на спорную квартиру по договору купли-продажи квартиры зарегистрировано за истцом ФИО2, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 12 мая 2021 г. (л.д.116-122).

Истец полагал, что основанием для расторжения Договора купли-продажи квартиры от 13.09.2019 г. является то, что ФИО3 на момент продажи спорной квартиры знала о признании дома аварийным и подлежащим сносу, но не сообщила об этом ФИО2, умолчала о предполагаемом сроке сноса многоквартирного дома и не предоставила истцу подтверждающие эти обстоятельства документы.

Суд считает позицию истца ошибочной, в связи со следующим.

В техническом заключении № по результатам обследования многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, изготовленном <данные изъяты> 29.12.2018 г., указано, что накопленный износ составляет 82%, в том числе физический износ – 70%, восстановление первоначальных технических и эксплуатационных характеристик жилого дома путем капитального ремонта, следует считать нецелесообразным и неэффективным; жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, год ввода в эксплуатацию – 1987 г., находится в аварийном состоянии и подлежит сносу (л.д.136-158).

9 января 2019 года ФИО1 от имени жильцов дома № по ул.<адрес> подал заявление председателю межведомственной комиссии по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (л.д.159).

Заключением межведомственной комиссии, созданной в соответствии с распоряжением главы Администрации города № от 24.06.2015 г. «Об утверждении состава межведомственной комиссии по оценке и обследованию помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», № от 18.01.2019 г. многоквартирный дом №, расположенный по ул.<адрес> в городе <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.160-161).

Распоряжением Администрации г.Муравленко от 15 февраля 2019 года № жилые помещения многоквартирного дома № по улице <адрес> в городе <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу (л.д.162 и оборот).

Уведомлением от 14.03.2019 г. УМИ г.Муравленко сообщило ФИО3 – собственнику жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, о признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу в срок до 30.06.2026 г., на основании распоряжения Администрации г.Муравленко от 15.02.2019 № (л.д.163).

Это уведомление было получено ФИО3 9 апреля 2019 года, что подтверждается копиями списка внутренних почтовых отправлений и отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором (л.д.164-166 и оборот, 167).

То обстоятельство, что ФИО3 при продаже спорной квартиры не сообщила ФИО2 о дате сноса многоквартирного дома, не предоставила копии документов о признании дома аварийным и подлежащим сносу, не означает, что продавец передал покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, поскольку в Договоре купли-продажи квартиры от 13.09.2019 г. имеется пункт № согласно которому Покупатель уведомлен о нахождении дома в аварийном состоянии.

По утверждению ФИО2, он прочитал этот договор перед подписанием.

Поскольку на момент покупки указанной квартиры покупателю ФИО2 было заведомо известно о нахождении дома в аварийном состоянии, оснований для применения положений ст.ст.557, 475 ГК РФ не имеется, потому что продавец ФИО3 сообщила покупателю достоверные сведения о качестве передаваемой недвижимости.

При этом факт внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о распоряжении Администрации г.Муравленко «О признании многоквартирного дома № по улице <адрес> аварийным и подлежащим сносу» № от 15.02.2019 после заключения сторонами оспариваемого договора купли-продажи квартиры – 18.11.2019 (л.д.120-122), правового значения для данного спора не имеет, так как о том, что дом находится в аварийном состоянии, истец знал на момент заключения Договора купли-продажи квартиры от 13.09.2019 г., и принял решение о покупке квартиры, обладая достоверной информацией о предмете сделки.

Более того, заключение Договора купли-продажи квартиры от 13.09.2019 г. в отношении квартиры, находящейся в многоквартирном доме, признанном в установленном законом порядке аварийным и подлежащим сносу, не нарушает права и законные интересы ФИО2, поскольку муниципальное образование город Муравленко, от имени которого выступает УМИ г.Муравленко, готово выплатить истцу возмещение за жилое помещение, изымаемое в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, согласно ч.8.2 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в размере 950000 рублей – стоимости приобретения ФИО2 жилого помещения, что подтверждается проектом Соглашения об изъятии квартиры в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд от 2 сентября 2020 года и пояснениями представителя третьего лица в судебном заседании 25 мая 2021 года.

С учетом изложенного, иск ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано в Суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы, через Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Л.Ю. Кулеш

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17 июня 2021 года. Подлинный документ находится в деле № 2-407/2021 (УИД: 89RS0006-01-2020-001337-11) Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа.