Апелляционное определение № 33-9826/2025 от 3 декабря 2025 г.

УИД – 59RS0011-01-2025-000651-15

Дело № 33-9826/2025 (2-1002/2025)

Мотивированное апелляционное

определение изготовлено 04.12.2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Пермь 03.12.2025

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего судьи Смирновой М.А., судей Хузяхралова Д.О., Мехоношиной Д.В. с участием прокурора Томилова М.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Беляевой Е.Ю. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о выселении из жилого помещения, взыскании судебных расходов, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Березниковского городского суда Пермского края от 04.09.2025.

Заслушав доклад судьи Смирновой М.А., пояснения представителя истца ФИО4, представитель ответчика ФИО5, заключение прокурора, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о выселении из жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: ****, взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником квартиры по адресу: **** на основании договора купли-продажи от 04.10.2022. Ответчики не имеют права собственности на квартиру, не являются родственниками истца, однако проживают в спорной квартире, истца в квартиру не пускают.

ФИО2 с учетом уточнений в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ****, недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указано, что 04.10.2022 между истцом и ответчиком заключен договор займа, по условиям которого займодавец передает заемщику денежные средства в размере 1 500 000 рублей, с начислением процентов, сроком до 04.03.2023. Займодавец передает денежные средства заемщику под залог объекта недвижимости квартиры, расположенной по адресу: ****, кадастровый номер ** с оформлением договора купли-продажи квартиры в собственность займодавца ФИО1 Заемщиком ФИО2 обязательства по уплате процентов по договору займа исполняются до сегодняшнего дня, договор займа не расторгнут. 04.10.2022 между истцом и ответчиком также заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец ФИО2 продал ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: ****. По соглашению сторон квартира продаётся за 1 500 000 рублей, которую покупатель оплатила продавцу полностью при подписании настоящего договора. Однако денежных средств истец не получал. Данная сделка прикрывает другую сделку - договор залога недвижимости в обеспечении сделки по договору займа от 04.10.2022. Договор купли-продажи квартиры от 04.10.2022 носит мнимый и притворный характер, совершен для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Фактическая передача спорной квартиры по договору купли-продажи квартиры от 04.10.2022 покупателю не производилась, с момента подписания договора по настоящее время ответчик ФИО1 не совершала действий, направленных на принятие квартиры. Денежные средства по оплате договора купли-продажи квартиры истцу не передавалась.

Решением Березниковского городского суда Пермского края от 04.09.2025 исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения, встречные исковые требования ФИО2 удовлетворены.

В апелляционной жалобе истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, основанное на неверном толковании норм материального и процессуального права, ссылается на неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Указывает, что имела намерение приобрести квартиру, ее воля была направлена именно на заключение договора купли-продажи. Для покупки квартиры она взяла займ у свидетеля У. в размере 1 500 000 рублей, о чем свидетель поясняла в судебном заседании, был предоставлен договор займа, в котором указана цель займа, на приобретение спорной квартиры. Истец передала денежные средства ответчику для приобретения квартиры, о чем им было собственноручно указано в договоре купли-продажи. ФИО2 лично обратился в Росреестр с целью сдачи документам по договору купли-продажи. Договор займа оформляла не истец, а Ф., денежные средства по договору займа передавались ФИО2 непосредственно им, сделка по договору купли-продажи спорной квартиры была оформлена первой.

В суде апелляционной инстанции представитель истца ФИО4 на доводах апелляционной жалобы настаивала. Представитель ответчика ФИО5 полагает решение суда законным, в удовлетворении апелляционной жалобы просила отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. Учитывая, что данные лица были надлежащим образом извещены о дате времени и месте рассмотрения дела, в силу части 2 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена заблаговременно на интернет-сайте Пермского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего решения суда законным, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3). Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п. 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

Пунктом 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Из материалов дела следует, что 04.10.2022 между ФИО1, Ф. и ФИО2 заключен договор займа, по условиям которого ФИО2 переданы денежные средства в размере 1 500 000 рублей, под ежемесячные проценты в размере 100 000 рублей, со сроком возврата займа - 04.03.2023 (т. 1 л.д. 47). Согласно пункту 5 договора займодавец передает денежные средства заемщику под залог объекта недвижимого имущества права – 1 комнатная квартира, адрес объекта: ****, кадастровый номер: **, принадлежащего заемщику на праве собственности, запись регистрации: ** от 26.05.2022, с оформлением договора купли-продажи квартиры в собственность займодавца ФИО1 Денежные средства в размере 1 500 000 рублей получены ФИО2., о чем имеется расписка в договоре займа в получении денежных средств.

04.10.2022 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал и передал, а покупатель оплатила цену 1 500 000 рублей при подписании настоящего договора и приняла в собственность квартиру с кадастровым номером **, расположенную по адресу: ****, (т. 1 л.д. 46). Согласно пункту 3 договора на момент заключения настоящего договора отчуждаемая квартира ни частично, ни полностью никому другому не запродана, не подарена, не обещана, не заложена, не отчуждена каким-либо способом, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободна от каких-либо других прав любых третьих лиц.

Переход права собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 05.10.2022 (т. 1 л.д. 94-100).

Согласно чекам по операциям ФИО2 переводил денежные средства Ф. - 15.06.2023 в размере 100 000 рублей, 18.05.2023 в размере 100 000 рублей, 09.10.2023 в размере 100 000 рублей, 15.06.2023 в размере 100 000 рублей, 18.05.2023 в размере 110 000 рублей, 08.09.2023 в сумме 100 000 рублей (т. 1 л.д. 108-112, 116-119). 27.04.2025 Ф. умер (т. 2 л.д. 19).

Согласно сведениям из ЕГРН право собственности на жилое помещение по адресу: ****, в период с 28.05.2018 по 19.11.2021 было зарегистрировано за ФИО3 (т. 1 л.д. 94-100). Согласно детализированному отчету по балансу договора за период с 01.07.2024 по 06.02.2025 на 06.02.2025 поставщиком коммунальных ресурсов ПАО «Т Плюс» в отношении жилого помещения по адресу: ****, открыт лицевой счет № ** на ФИО3 (т. 1 л.д. 48-49), поставщиком коммунальных ресурсов АО «ПРО ТКО» в отношении жилого помещения по адресу: ****, открыт лицевой счет № ** на ФИО3 (т. 1 л.д. 50). Согласно квитанциям по оплате взносов на капитальный ремонт, по оплате жилищно-коммунальных услуг за содержание и ремонт общего имущества в МКД, ГВС на СОИ, ХВС на СОИ, и др. в отношении жилого помещения по адресу: ****, за период с ноября 2022 года по декабрь 2024 года плательщиком указана ФИО3 (т.1 л.д. 120-151).

Разрешая спор, исходя из предшествующего заключению сделки и последующего поведения сторон суд первой инстанции, установив, что в данном случае поведение сторон в рамках рассматриваемого договора свидетельствует о наличии у них намерения на возникновение заемных отношений, пришел к выводу о том, что договор купли-продажи является недействительной сделкой, как прикрывающей договор залога по займу, удовлетворив встречные исковые требования в полном объеме. Суд исходил из того, что договоры займа и купли-продажи были заключены в один день, ответчик на протяжении всего периода времени вместе с членами семьи из квартиры не выезжал, оплату коммунальных платежей в отношении спорного объекта недвижимости ФИО1, как собственник, не производила, задолженность по спорному договору займа ФИО2 не погашена, договор займа не расторгнут, что свидетельствует о наличии между сторонами иных договоренностей, не связанных с возникновением правоотношений по договору купли-продажи. Поскольку сделка признана недействительной, суд отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1 о выселении С-вых из жилого помещения.

Судебная коллегия считает правовую позицию суда первой инстанции правильной, отвечающей установленным по делу обстоятельствам и материалам дела, выводы суда, не противоречащими нормам материального права, регулирующим спорные правовые отношения, постановленными в отсутствие существенных нарушений норм процессуального права.

Как разъяснено в пункту 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 88 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ также указано, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу действующего законодательства притворная сделка ничтожна потому, что не отражает действительных намерений сторон. Общим правилом является применение закона, относящегося к прикрытой сделке, при этом она представляет собой произвольную комбинацию условий, прав и обязанностей, не образующих известного Кодексу состава сделки, и также может выходить за рамки гражданских сделок. Факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности доказательств. Применение закона, относящегося к прикрытой сделке, состоит в оценке именно тех ее условий, которые указаны в законах, на которые ссылается истец.

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что для установления истинной воли сторон в притворной сделке, то есть для определения той сделки, которая была прикрыта, имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Доводы жалобы направлены на переоценку доказательств и предполагают установление обстоятельств о доказанности заключения договора купли-продажи и недоказанности притворности оформленного договора.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что в один день (04.10.2022) между ФИО2 и ФИО1 заключается два взаимоисключающих договора. В пункте 5 договора займа от 04.10.2022 сторонами согласовано условие о том, что денежные средства передаются заемщику ФИО2 под залог объекта недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: ****20, с оформлением договора купли-продажи квартиры в собственность займодавца ФИО1, которая согласно пункту 6 данного договора вправе реализовать предмет залога для полного исполнения обязательств по настоящему договору и убытков, вызванных неисполнением заемщиком условий возврата займа.

Цель договора купли-продажи - приобретение покупателем права собственности на имущество, включающее право пользования, распоряжение имуществом.

По договору купли-продажи от 04.10.2022 реальных правовых последствий не наступило, спорная квартира не выбывала из владения и пользования ФИО2, жилое помещение ФИО1 продавцом не передавалась, покупателем ФИО1 не совершались действия, которые обычно совершаются добросовестным покупателем, в течение длительного времени она не интересовалась своей собственностью, не пользовалась недвижимым имуществом, не несла расходы на его содержание.

С учетом приведенных выше положений суд первой инстанции на основании имеющихся в деле доказательств, оцененных по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предшествующего заключению сделки и последующего поведения сторон, указывающего на наличие между сторонами заемных отношений, просрочки истца по возврату займа, отсутствие фактической передачи спорного имущества от ФИО2 к ФИО1, реального распоряжения им апеллянта, пришел к правильному выводу, что указанные обстоятельства свидетельствуют о заключении договора купли-продажи лишь вида с целью прикрыть иные (заемные) правоотношения сторон.

Вопреки доводам жалобы заключение договора займа с У. не подтверждает реального намерения ФИО2 на продажу квартиры и факта получения им помимо суммы займа и иных денежных средств в размере 1500000 рублей за продажу квартиры. Судебная коллегия считает, что поведение ФИО2 не свидетельствует о намерении продать спорное жилое помещение. Поскольку как следует из материалов дела, он согласился подписать договор купли-продажи исходя из условий, которыми стороны предусмотрели при совершении сделки по займу получение заемных денежных средств в размере 1500 000 рублей только с оформлением оспариваемого договора купли-продажи, а в последующем он исполнял договор займа, оплачивая регулярно проценты по договору. Апеллянтом не приведено убедительных доводов, объясняющих необходимость включения в условия договора займа от 04.10.2022 положений о залоге квартиры, если она продана ФИО2 ФИО1 в тот же день за ту же сумму займодавцу.

Выводы суда первой инстанции о том, что ФИО2 при оформлении договора купли-продажи намеревался получить заем под залог квартиры, стороны не достигли правовых последствий, свойственных для договоров купли-продажи, оспариваемая сделка является притворной (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации), являются правильными.

Юридически значимые для дела обстоятельства судом установлены полно и правильно, всем доводам истца, выдвигаемым в обоснование исковых требований, доводам ответчика судом первой инстанции в решении дана соответствующая правовая оценка, материальный закон применен верно.

Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем оснований к отмене решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Березниковского городского суда Пермского края от 04.09.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: