Решение № 2-4418/2025 от 23 декабря 2025 г.

Дело №2-4418/2025

УИД: 50RS0016-01-2025-004255-27


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 декабря 2025 года Королёвский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Громовой Н.В.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ТСЖ «Проспект Королёва, дом 3-г» об обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику ТСЖ «Проспект Королёва, дом 3-г», в котором с учетом уточнений просит обязать ответчика демонтировать незаконно установленную дверь или выдать дубликат ключей к проходу к ее помещению по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, предоставить ей доступ в указанное помещение, подключить помещение к электроэнергии, водоснабжению и канализации, взыскать с ответчика в ее пользу упущенную выгоду за 10 месяцев в размере 500 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы за отказ добровольно удовлетворить требования, а также привлечь ответчика к административной ответственности по ст. 19.1 КоАП РФ «Самоуправство».

Требования иска мотивированны тем, что истец ФИО2 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № С октября 2024 года истец надлежащим образом оплачивает коммунальные услуги, выставляемые ТСЖ. Однако в нарушение ее прав:?установлена незаконная металлическая дверь, препятствующая доступу к ее помещению; не обеспечено подключение к следующим инженерным коммуникациям: - ?электроснабжение, водоснабжение, канализация. В результате невозможности пользоваться помещением по назначению, истец утратила возможность сдавать его в аренду и пользоваться самой, что привело к убыткам в виде упущенной выгоды. Указанные действия нарушают: с?т. ст. 4, 12, 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»; с?т. ст. 15, 209, 304 ГК РФ; ст. ст. 153-157.2, 161, 162 ЖК РФ. Помещение истца расположено на техническом этаже многоквартирного дома. Правоустанавливающие документы свидетельствуют о том, что данное нежилое помещение проектировалось и строилось с целью его передачи в частную собственность, т.е. это помещение предназначено для самостоятельного использования, а не для обслуживания жилого дома. При этом управлением Росреестра произведен учет этого помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости, ему присвоен отдельный кадастровый номер. Доказательств включения в установленном законом порядке этого объекта в состав общего имущества жилого дома с целью выполнения обязанности по его содержанию ТСЖ не предъявляло ни к одному из предыдущих собственников указанного помещения. Исправно на протяжении всего времени существования дома собственниками вносились коммунальные платежи.

Данное помещение было куплено первым собственником на этапе строительства дома и зарегистрировано право собственности в 2003 году. В 2013 году был новый переход права собственности через договор купли продажи с регистрацией сделки в Росреестре. Управляющая ТСЖ не предоставила доказательств того, что это нежилое помещение проектировалось и строилось как помещение, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома. Равно как не представлены доказательства того, что имущество истца, в соответствии с проектной и иной технической документацией на строительство, построено и сдано в эксплуатацию с объектами инженерной инфраструктуры для нужд всего дома. Права других собственников помещений в многоквартирном доме истцом не нарушены.

Досудебное урегулирование спора путем обращения истца в различные органы и к ответчику результата не принесли, что стало причиной к обращению с настоящим иском в суд.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Просили предоставить доступ к нежилому помещению, поскольку это нарушает титульное право собственности.

Представитель ответчика ТСЖ «Проспект Королёва, дом 3-г» ФИО4 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просил отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, пояснил, что истцу необходимо обратиться в ТСЖ для разрешения вопроса о предоставлении доступа, поскольку нежилое помещение истца не имеет самостоятельного входа/выхода.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ч. 2 ст. 195 ГПК РФ). Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ).

В силу ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В п. 45 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Вместе с тем, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, право частной собственности не является абсолютным, - в силу ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ во взаимосвязи с другими ее нормами, в частности ст. 17 (ч. 3) и 19 (ч. ч. 1 и 2), ограничения права собственности могут вводиться федеральным законом, если они необходимы для защиты других конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, отвечают требованиям справедливости, разумности и соразмерности (Постановления от 16.07.2008 г. N 9-П, от 31.01.2011 г. N 1-П).

В абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», разъяснено, что в силу ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

Таким образом действующее законодательство предусматривает основания ограничения гражданских прав в том числе права собственности.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно п. п. 2, 3, 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Как разъяснено в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 11.12.2018 г. N 11-КГ18-31, постановка нежилых помещений на кадастровый учет сама по себе не свидетельствует о том, что данные помещения имеют самостоятельное значение и не выполняют обслуживающую функцию по отношению к другим нежилым помещениям.

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Из приведенных выше норм права, разъяснений по их системному толкованию и применению следует, что к общему имуществу может быть отнесено имущество, включая помещения, инженерные коммуникации, оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, которые имеют общее назначение для конкретного здания или сооружения, при этом регистрация права собственности на конкретный объект в ЕГРН не исключает возможности в судебном порядке оспаривать зарегистрированное право единоличной собственности и требовать признания права общей долевой собственности на данный объект.

Судом установлено и из материалов дела следует, что истец ФИО2 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (технический этаж) с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ

Договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между истцом ФИО2 и продавцом ФИО9., право собственности которого на указанный объект недвижимости возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

На указанный объект недвижимости имеется кадастровый паспорт помещения ГУП МО «МОБТИ» от ДД.ММ.ГГГГ., из которого следует, что назначение помещения – нежилое и расположено оно на техническом этаже, имеет общую площадь 105,4 кв.м.

Управляющей организацией дома по адресу: <адрес>, является ТСЖ «Проспект Королёва, дом 3-г».

Из пояснений истца следует, что с октября 2024 года она надлежащим образом оплачивает коммунальные услуги, выставляемые ТСЖ по указанному нежилому помещению.

Однако в нарушение ее прав: ?установлена незаконная металлическая дверь, препятствующая доступу к ее помещению; не обеспечено подключение к следующим инженерным коммуникациям: - ?электроснабжение, водоснабжение, канализация.

В результате невозможности пользоваться помещением по назначению, истец утратила возможность сдавать его в аренду и пользоваться самой, что привело к убыткам в виде упущенной выгоды.

По мнению истца правоустанавливающие документы свидетельствуют о том, что данное нежилое помещение проектировалось и строилось с целью его передачи в частную собственность, т.е. это помещение предназначено для самостоятельного использования, а не для обслуживания жилого дома. При этом управлением Росреестра произведен учет этого помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости, ему присвоен отдельный кадастровый номер. Доказательств включения в установленном законом порядке этого объекта в состав общего имущества жилого дома с целью выполнения обязанности по его содержанию ТСЖ не предъявляло ни к одному из предыдущих собственников указанного помещения. Исправно на протяжении всего времени существования дома собственниками вносились коммунальные платежи. Данное помещение было куплено первым собственником на этапе строительства дома и зарегистрировано право собственности в 2003 году. В 2013 году был новый переход права собственности через договор купли продажи с регистрацией сделки в Росреестре.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает на следующие обстоятельства.

Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию в марте 2002 года.

Согласно справке БТИ от ДД.ММ.ГГГГ. в многоквартирном доме имеются только жилые помещения, в том числе общие коридоры, мусоросборники, лестничные клетки, технические этажи. Нежилые помещения отсутствуют.

До образования ТСЖ и после (ДД.ММ.ГГГГ.) собрания собственников по вопросу передачи части общей долевой собственности МКД в собственность не проводились.

Таким образом, на момент создания ТСЖ, спорное нежилое помещение являлось общедолевой собственностью многоквартирного дома.

Помещение является техническим, относится к общему имуществу собственников, так как предназначено для обслуживания всего МКД, для размещения инженерного оборудования, необходимого для обслуживания жилых помещений.

При этом сам истец не отрицает факт наличия в спорном нежилом помещении коммуникаций МКД.

Через него проходят магистрали систем отопления, вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, предназначенные для обслуживания и жизнеобеспечения жилых помещений всего жилого дома. В случае аварийных ситуаций, их устранение невозможно без проведения работ, в том числе и в указанном помещении.

Спорное нежилое помещение отдельного входа не имеет, образовано в результате незаконной перепланировки и переустройства части технического этажа заказчиком строительства МКД и незаконно оформлено в собственность.

Нежилое помещение № (часть технического этажа) должно было служить кладовой комнатой над квартирой последнего этажа, с проходом в нее через сделанный проем из квартиры в потолке несущей монолитной плите между квартирой и техническим этажом. Проем в потолке из квартиры в спорное помещение собственники Б-ны не проделали, спорным нежилым помещением не пользовались и в дальнейшем продали квартиру и нежилое помещение раздельно, нежилое помещение продано одному покупателю, а квартира другому.

В связи с этим доступ к спорному помещению возможен только через помещение общей домовой собственности и через лифтовую установку, что недопустимо в целях противопожарной безопасности.

В МКД не допускается использовать чердаки, технические этажи, подвалы и цокольные этажи для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов, за исключением помещений индивидуальных кладовых, расположенных в цокольных этажах и подвалах в соответствии с проектной документацией.

Законодательно на управляющую организацию не возлагается обязанность по подключению собственников/владельцев помещений к централизованным системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, электроэнергии.

Поскольку спорное нежилое помещение должно было быть использовано, в качестве кладовой над квартирой последнего этажа, то соответственно отдельного выхода не имеет, и вообще не было предназначено для подключения к общедомовым коммуникациям инженерных сетей.

Истцом ФИО2 доводы ответчика не опровергнуты, доказательств обратного не представлено.

В обоснование своих доводов ответчиком в материалы дела представлены фотоматериалы, подтверждающие нахождение в спорном нежилом помещении общедомовых коммуникаций.

Постановлением Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

В соответствии с п. 10 указанных Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем в том числе, но не ограничиваясь: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг).

Таким образом, на управляющую организацию действующим законодательством возложена обязанность по обеспечению сохранности общедомового имущества и инженерных сетей, управляющая организация несет ответственность за исполнение своих обязанностей перед собственниками и пользователями помещений в МКД.

Кроме того, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда, утв. постановлением Госстроя от 27.09.2003 г. №170 (далее - Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда) технический этаж в многоквартирном доме должен закрываться на замок.

Согласно своду правил СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», технический этаж предназначен для размещения и обслуживания внутридомовых инженерных систем. Доступ к техническому помещению должны иметь специалисты служб эксплуатации и службы безопасности и спасения в экстренных случаях.

Поскольку истцом не опровергнуты доводы ответчика о нахождении как на техническом этаже МКД, так и непосредственно в нежилом помещении № с кадастровым номером №, общедомовых коммуникаций и систем, то при таких обстоятельствах доступ на технический этаж может быть ограничен.

Таким образом, в данном случае, ограничение прав истца на беспрепятственный доступ к нежилому помещению установлено нормами федерального закона и связано с обеспечением безопасности и сохранности общедомового имущества, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика демонтировать незаконно установленную дверь, выдать дубликат ключей к проходу к помещению, предоставить доступ в указанное помещение.

Кроме того, постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 г. N 354 (ред. от 07.03.2025) утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее – Правила предоставления коммунальных услуг).

Согласно абз. 3 п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

Положения абз. 3 п. 6 Правил №354 носят императивный характер иобязывают собственника нежилого помещения и ресурсоснабжающуюорганизацию перейти на прямые расчеты. Для этого указанной нормой предписано заключить соответствующий договор ресурсоснабжения.

Для заключения договора необходимо подать заявку ресурсоснабжающей организации на технологическое присоединение и получение технических условий.

Как следует из п. 28 Правил, основанием для отказа в заключении договора, содержащего положения о предоставлении всех, некоторых или одной коммунальной услуги, может явиться только то, что степень благоустройства многоквартирного дома или жилого дома не позволяет предоставить потребителю соответственно одну, несколько или все коммунальные услуги, о предоставлении которых заявитель указал в заявлении о заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

Согласно п. 81 Правил предоставления коммунальных услуг оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения.

В соответствии с приведенными положениями Правил предоставления коммунальных услуг поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также ввод установленных в принадлежащем истцу нежилом помещенииприборов учета должны осуществлять ресурсоснабжающие организации, а не ТСЖ (ответчик по делу), к которому предъявлен иск.

Таким образом не подлежат удовлетворению исковые требования об обязании ответчика подключить помещение к электроэнергии, водоснабжению и канализации.

Так как в удовлетворении основных исковых требований судом отказано, не подлежат удовлетворению и производные от них требования о взыскании упущенной выгоды, в том числе, потому что наличия таковой не доказано истцом, компенсации морального вреда и штрафа.

Требование истца о привлечении ответчика к административной ответственности по ст. 19.1 КоАП РФ не может быть рассмотрено судом по гражданскому делу, поскольку рассматривается в порядке, предусмотренном КоАП РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ТСЖ «Проспект Королёва, дом 3-г» об обязании совершить определенные действия – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Королёвский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Н.В. Громова

Решение изготовлено в окончательной форме 24.12.2025 года

Судья: Н.В. Громова