Решение № 2-428/2019 2-428/2019~М-247/2019 М-247/2019 от 13 августа 2019 г. по делу № 2-428/2019

Дело № 2-428/2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Светлогорск 14 августа 2019 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе судьи Ганина В.А., при секретаре судебного заседания Андреевой С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ответчикам Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, ОСП Светлогорского городского округа УФССП по Калининградской области, ФИО2 о признании торгов недействительными

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, ОСП Светлогорского городского округа УФССП по Калининградской области, ФИО2, в котором просит:

1.Признать недействительными торги по продаже арестованного имущества (квартиры), общей площадью - 39,8 кв.м., кадастровый номер (КН) <№> расположенной по адресу: <Адрес> (протокол <№> о результатах торгов-- по продаже арестованного имущества от <Дата>, договор <№>-а купли-продажи арестованного имущества от <Дата>).

2.Применить последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ.

В обоснование иска истец указывает, что <Дата> он получил судебную повестку, из которой следовало, что он является ответчиком по гражданскому делу <№> по иску ФИО2 о признании его утратившим права пользования квартирой, по адресу: <Адрес>, с выселением и снятием с регистрационного учета.

Основанием для предъявления вышеприведенного иска явилось то обстоятельство, что на основании Протокола <№> о результатах торгов по продаже арестованного имущества от <Дата> (12 час. 00 мин.) квартира, принадлежащая на праве собственности ФИО1, была реализована с торгов ФИО2 на основании решения Светлогорского городского суда по делу <№> от <Дата>, а также постановления судебного пристава - исполнителя ОСП Светлогорского городского округа УФССП России по <Адрес> о передаче арестованного имущества на торги от <Дата>.

По результатам торгов с ФИО2 был заключен Договор <№>-а купли-продажи арестованного имущества от <Дата>.

Вместе с тем истец считает, что проведенные торги являются недействительными и подлежат отмене, т.к. при реализации имущества (квартиры) были существенно нарушены обстоятельства по формированию стоимости реализованного имущества, что привело к ущемлению прав и законных интересов истца, что выражается в следующем:

Как следует из Протокола <№> о результатах торгов арестованного имущества от <Дата>, предметом торгов являлась квартира, имеющая следующие характеристики:

-общая площадь - 39,8 кв.м.;

-кадастровый номер <№>

-расположение: <Адрес>;

-обременение запрет выполнения регистрационных действий;

-начальная стоимость - 1 932 000 руб.

Ответчик ФИО2 был признан победителем торгов, как лицо предложившую наибольшую цену, в связи с чем, приобрел данную квартиру за 2 333 000 руб., и с ним был заключен Договор <№>-а купли-продажи арестованного имущества от <Дата>.

Согласно ст. 449 ГК РФ:

1.Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

-кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

-на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

-продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

-были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

-были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

2.Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

3.Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

При этом, как следует из пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикацииполноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Как было указано выше, предметом торгов являлась квартира, общей площадью 39,8 кв.м., расположенная по адресу: <Адрес>, при начальной продажной стоимости - 1 932 000 руб.

Вместе с тем, на основании Постановления администрации Светлогорского городского округа <№> от <Дата> ФИО1 было разрешено возведение пристройки к принадлежащей ему на праве собственности <Адрес>.

Кроме того, указанным постановлением ФИО1 было предписано:

-выполнить эскизный проект жилой пристройки к <Адрес>, благоустройства прилегающей к жилому дому территории и согласовать его в Управлении архитектуры и градостроительства округа, научно-производственном центре по учету, охране, использованию и реставрации памятников истории и культуры Калининградской области (п. 2.1.);

-получить технические условия на проектирование и строительства объекта в инженерных службах округа (п. 2.2.);

-по окончании строительства жилой пристройки предъявить законный строительством объект приемочной комиссии (п. 2,3.);

-зарегистрировать, принятую в эксплуатацию жилую пристройку в Учреждении юстиции но государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области (п. 2.4.).

Во исполнение вышеприведенного постановления, по заказу ФИО1, был изготовлен эскизный проект реконструкции квартиры, согласованный главным архитектором Светлогорского городского округа <Дата>, а также научно-производственным центром по учету, охране, использованию и реставрации памятников истории и культуры от <Дата>.

Кроме того,истцом для производства строительных работ были получены:

-разрешительное письмо <№> на получение технических условий на подключение объекта к инженерным сетям от <Дата>;

-разрешение на производство работ;

-заключение <№> по поводу земельного участка под строительство от <Дата>;

-разрешение на производство, земляных работ <№> от <Дата>;

-технические условия <№> от <Дата>;

-технические условия <№> от <Дата>;

-предварительные условия от <Дата> за исх: <№>.

По окончании строительных работ, ФИО1 был изготовлен технический паспорт по состоянию на <Дата>, согласно которого, квартира после реконструкции и возведении пристройки стала иметь общую площадь - 149,7 кв.м. (до реконструкции - 39,8 кв.м.), в том числе жилую - 58,5 кв.м. (до реконструкции - 30,8 кв.м.).

При этом следует отметить, что данная реконструкция не является самовольной, в связи с чем, не зависимо от того обстоятельства, что она не зарегистрирована в установленном законом порядке в реконструированном виде, начальную продажную стоимость квартиры необходимо было определять с учетом произведенной реконструкции, а также указывать в объявлении действительное состояние объекта.

Согласно отчета <№> об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, стоимость квартиры с учетом реконструкции составляет 9010580 руб., без учета реконструкции - 2550000 руб.

Определение стоимости имущества, подлежавшего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов.

Целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализованное имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по проведению торгов должны быть направлены на её достижение.

Данная правовая позиция сформулирована, как в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», так и в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 42-КГ-16-2.

Вместе с тем, вышеуказанные установленные требования закона при проведении торгов были нарушены, что влечет за собой их недействительность, выразившихся в нарушении прав ФИО1 на получение наибольшей цены за продаваемое имущество.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Его представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании иск поддержал и подтвердил указанные в нем доводы.

Ответчик Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Ответчик ОСП Светлогорского городского округа УФССП России по Калининградской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Его представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании иском не согласилась, так как считает реконструкцию квартиры самовольной, потому что истец превысил разрешенную для реконструкции площадь. Кроме этого, по мнению представителя, истец сам создал такую ситуацию, так как не обеспечил доступ в квартиру.

Заинтересованные лица:МРИ ФНС №10 по Калининградской области, ООО «ЯнтарьЭнергоСбыт», Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, МУП «светлогорский межрайводоканал», ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Суд, выслушав стороны и исследовав доказательства по делу, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истец ФИО1 является собственником трехкомнатная квартиры.общей площадью 39,8 кв.м., кадастровый <№>, расположенной по адресу: <Адрес>. (л.д.242)

В отношении ФИО1 было возбуждено исполнительное производство <№>-ИП о взыскании суммы долга в размере (общем) - 2095736 руб. 30 коп. (л.д.155-265)

Постановлением от <Дата> судебного пристава-исполнителя ОСП Светлогорского городского округа ФИО7 указанная квартира была арестована. (л.д.247)

Постановлением от <Дата> судебного пристава-исполнителя ОСП Светлогорского городского округа ФИО7 были приняты результаты оценки указанной квартиры по цене - 1 932 000 руб. (л.д.186)

Постановлением от <Дата> судебного пристава-исполнителя ОСП Светлогорского городского округа ФИО7 указанная квартира была передана на торги в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области. (л.д.181)

На основании Протокола <№> о результатах (публичных) торгов по продаже арестованного имущества от <Дата> (12 час. 00 мин.), квартира общей площадью 39,8 кв.м, принадлежащая на праве собственности ФИО1, при начальной продажной стоимости 1932000 руб. была реализована с торгов ФИО2 по цене 2333000 руб., проведенных на основании решения Светлогорского городского суда по делу <№> от <Дата>. (л.д.176-179)

По результатам торгов с ФИО2 был заключен Договор <№>-а от <Дата> купли-продажи арестованного имущества квартиры по цене 2333000 руб. (л.д.171-174)

Согласно п.1 ст. 449 Гражданского кодекса РФК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно разъяснений пункта 71 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" - публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Из материалов дела следует, что истец обратился в суд с иском <Дата> (л.д.4). Таким образом, истец обратился в суд с иском в течение одного года со дня проведения <Дата> указанных публичных торгов.

Истец не согласен с результатами цены публичных торгов его квартиры, так как оценочная стоимость его квартиры была существенна занижена, она была продана при общей площади 39,8 кв.м, без учета проведенной реконструкции его квартиры, в результате которой общая площадь его квартиры стала 149,7 кв.м.

Из представленных истцом доказательств судом установлено проведение истцом реконструкции его квартиры.

Так, на основании Постановления администрации Светлогорского городского округа <№> от <Дата> ФИО1 было разрешено возведение пристройки к принадлежащей ему на праве собственности <Адрес>.

Кроме того, этим постановлением ФИО1 было постановлено:

-выполнить эскизный проект жилой пристройки к <Адрес>, благоустройства прилегающей к жилому дому территории и согласовать его в Управлении архитектуры и градостроительства округа, научно-производственном центре по учету, охране, использованию и реставрации памятников истории и культуры Калининградской области (п. 2.1.);

-получить технические условия на проектирование и строительства объекта в инженерных службах округа (п. 2.2.);

-по окончании строительства жилой пристройки предъявить законный строительством объект приемочной комиссии (п. 2,3.);

-зарегистрировать, принятую в эксплуатацию жилую пристройку в Учреждении юстиции но государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области (п. 2.4.).

Во исполнение этого постановления, по заказу ФИО1, был изготовлен эскизный проект реконструкции квартиры, согласованный главным архитектором Светлогорского городского округа <Дата>, а также научно-производственным центром по учету, охране, использованию и реставрации памятников истории и культуры от <Дата>.

Кроме того, истцом для производства строительных работ были получены:

-разрешительное письмо <№> на получение технических условий на подключение объекта к инженерным сетям от <Дата>;

-разрешение на производство работ;

-заключение <№> по поводу земельного участка под строительство от <Дата>;

-разрешение на производство, земляных работ <№> от <Дата>;

-технические условия <№> от <Дата>;

-технические условия <№> от <Дата>;

-предварительные условия от <Дата> за исх: <№>.

По окончании строительных работ ФИО1 был изготовлен технический паспорт по состоянию на <Дата>, согласно которого, квартира после реконструкции и возведении пристройки стала иметь общую площадь 149,7 кв.м. (жилой - 58,5 кв.м.), и, по сути, у квартиры появились дополнительные помещения: подвальное, первый и мансардные этажи.

Судом установлено, что проведенную реконструкцию квартиры ФИО1 не ввел в эксплуатацию и не зарегистрировал обновление площади квартиры.

Представитель ФИО4 указывает, что проведенная истцом реконструкция превышает площадь, разрешенную для реконструкции, поэтому эта реконструкция является самовольной.

Суд не может согласиться с этими доводами, так как реконструкция квартиры была разрешена органом местного самоуправления. Что касается увеличение площади квартиры при ее реконструкции, то эти обстоятельства не являются критическими при рассмотрении судом настоящего гражданского дела, так как проведенная реконструкция квартиры ФИО1 не признана незаконной.

Из представленного истцом Отчета <№> от <Дата> об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, стоимость квартиры, с учетом проведенной реконструкции, составляет 9010580 руб. (л.д.10-75), что существенно отличает реконструированную квартиру по цене от квартиры без реконструкции при начальной ее продажной стоимости 1932000 руб. и цены ее реализации - 2333000 руб.

Суд считает, что проведенные торги являются недействительными и подлежат отмене, т.к. для реализации имущества (квартиры) были существенно нарушены обстоятельства по формированию стоимости имущества, что привело к ущемлению прав и законных интересов истца.

Положения пункта 1 ст.449 Гражданского кодекса РФ содержат основания для признания публичных торгов недействительными.

Вместе с тем согласно разъяснений пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" следует, что приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, … нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ);….

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Суд считает, что определение стоимости имущества, подлежавшего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов.

Целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализованное имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по организации торгов должны быть направлены на её достижение.

Вместе с тем, вышеуказанные установленные требования закона при проведении торгов были нарушены, что влечет за собой их недействительность, выразившихся в нарушении прав ФИО1 на получение наибольшей цены за продаваемое имущество.

Пи указанных обстоятельств суд считает возможным удовлетворить исковые требования истца в полном объеме.

На основании и изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными публичные торги по продаже арестованного имущества (квартиры), общей площадью 39,8 кв.м., кадастровый <№>, расположенной по адресу: <Адрес>, проведенные на основании протокола <№> о результатах торгов по продаже арестованного имущества от <Дата>, договор <№>-а купли-продажи арестованного имущества от <Дата>, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области и ФИО2.

Применить последствия недействительности договора <№>-а купли-продажи арестованного имущества от <Дата>, заключенного с лицом ФИО2, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено <Дата>.

СУДЬЯ ГАНИН В.А.