Решение № 2-1172/2025 2-1172/2025~М-681/2025 М-681/2025 от 20 августа 2025 г. по делу № 2-1172/2025

Мотивированное
решение изготовлено 21.08.2025 г.

Дело № 2-1172/2025 УИД 76RS0017-01-2024-003459-47

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 августа 2025 г. г. Ярославль

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Кривко М.Л.,

при секретаре Третьяковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Специализированный застройщик Ярсантехмонтаж» к ФИО1, ФИО2 о взыскании цены договора участия в долевом строительстве при увеличении площади переданного объекта долевого строительства,

установил:

ООО «Специализированный застройщик Ярсантехмонтаж» (далее ООО «СЗ Ярсантехмонтаж») обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, в котором, с учетом уточнения, просил взыскать солидарно с ответчиков цену договора участия в долевом строительстве при увеличении количества квадратных метров по сравнению с предусмотренным в договоре участия в долевом строительстве в размере 140000 рублей, сумму уплаченной госпошлины в размере 5200 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что между сторонами заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 29 декабря 2022 года, по условиям которого ответчик обязался передать в собственность истцу квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 2.1 Договора долевого участия, договорная стоимость 1 кв. м. общей площади Квартиры и площади лоджии Квартиры составляет 70000 рублей. В соответствии с п. 1.2 Договора долевого участия и приложением № 1 к Договору, общая площадь квартиры, учитывая площадь лоджии составляет 76,8 кв. м. Согласно представленному техническому паспорту жилого помещения, изготовленному филиалом ППК «Роскадастр» по Ярославской области общая площадь квартиры составляет 78 кв.м., а так же лоджия - 3.6 кв. м. (с учетом коэффициента 1,8 кв.м). Таким образом, площадь квартиры с учетом лоджии с применением соответствующего коэффициента составляет 79.8 кв.м. Превышение площади квартиры по сравнению с условиями договора составляет 3 кв.м. Согласно условиям п.п. 9.2, 9.3 Договора долевого участия, расчет суммы доплаты происходит за вычетом 1 кв.м., то есть доплата производится за 2 кв.м. из расчета стоимости кв.м. 70 000 рублей, что составляет 140 000 рублей. В начале июля 2024 г., обществом была направлена досудебная претензия от 01 июля 2024 г. с требованием об оплате стоимости объекта долевого строительства. Участником долевого строительства обязанность по внесению денежных средств не исполнена.

Представитель истца ООО «СЗ Ярсантехмонтаж» по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования, с учетом уточнения, поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в уточненном иске.

Ответчики ФИО4, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили. Ранее от ответчика ФИО1 на электронную почту суда поступили пояснения по делу, суть которых сводится к несогласию с первоначальным иском в части превышения площади квартиры на 4,3 кв.м, а также наличию у ответчиков претензий к застройщику по качеству переданного по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости.

С учетом мнения представителя истца, в силу положений ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрения дело при имеющейся явке.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Ярсантехмонтаж» (Застройщик) и ФИО1, ФИО2 (Участники долевого строительства) был заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 29 декабря 2022 года, зарегистрированный в реестре недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1.1. Договора участия в долевом строительстве застройщик - Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ярсантехмонтаж» обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом с инженерными коммуникациями на земельном участке по строительному адресу: <адрес> (далее - Многоквартирный дом), и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять в собственность Объект долевого строительства.

Согласно п. 1.2 Договора участия в долевом строительстве объектом долевого строительства является квартира <адрес>, в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, расположение Квартиры указано на плане создаваемого объекта, с которым Дольщики ознакомлены и согласны (приложение № 1 к настоящему договору), квартира передается Дольщикам в качественном состоянии в соответствии с приложением № 2 к настоящему договору, со следующими характеристиками: количество комнат - 3, количество квадратных метров общей проектной площади, согласно проектно-сметной документации - 76,8 м2. В общую проектную площадь квартиры входит общая площадь помещений 75,1 м2 и площадь лоджии - 3,4 м2 (фактическая площадь лоджии - 3,4 м2, с учетом коэффициента -1,7 м2), общая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартиры, а также лоджий, с коэффициентом для лоджии - 0,5. В свидетельстве о государственной регистрации права указывается площадь квартиры без учета площади лоджии.

При заключении договора, Стороны предусмотрели, что указанная в техническом плане, кадастровом паспорте на объект долевого строительства, а в последующем и в едином государственном реестре недвижимости, площадь балконов/лоджий в составе инвентарной площади Квартиры в соответствии с п.3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08 1998г.) не считается уменьшением фактической площади Объекта долевого строительства, не является нарушением застройщиком своих обязательств по договору и не влечет в этой связи изменение цены Договора.

В соответствии с п. 9.2 Договора долевого участия, если согласно техническому паспорту, размер общей площади квартиры (с учетом площади лоджии), окажется больше, чем на один квадратный метр по сравнению с общей площадью квартиры, указанной в п. 1.2. настоящего договора, Участник долевого строительства обязуется произвести доплату, достаточную для погашения задолженности по излишним метрам общей площади квартиры, исходя из стоимости 1 м 2, предусмотренной настоящим договором, при этом окончательный расчет за увеличение площади производится не позднее 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 2.1 Договора долевого участия, договорная стоимость 1 кв. м. общей площади Квартиры и площади лоджии Квартиры составляет 70000 рублей.

В ходе приемки квартиры участником долевого строительства Сторонами было установлено превышение площади квартиры по сравнению с условиями договора на 4.3 кв. м. Сторонами в Акте приема-передачи от 12.04.2023 была согласована сумма доплаты, с учетом применения ст. 9.2 Договора долевого участия, в размере 231000 рублей с отсрочкой оплаты на 12 месяцев. Участники долевого строительства были обязаны доплатить вышеуказанную сумму до 12.04.2024 г.

В рамках рассмотрения настоящего дела стороной ответчика представлен технический паспорт жилого помещения, согласно которому площадь квартиры <адрес> составляет 78,0 кв.м, площадь лоджии – 3,6 кв.м, с учетом коэффициента 1,8 кв.м, общая площадь квартиры составляет 79,8 кв.м, таким образом, доплате подлежит денежная сумма в размере 140000 руб., что является стоимостью 2 кв.м (79,8 – 76,8 – 1).

03.07.2024 г. Обществом была направлена досудебная претензия от 01 июля 2024 г. с требованием об оплате стоимости объекта долевого строительства.

По состоянию на день написания уточненного искового заявления, участником долевого строительства обязанность по внесению денежных средств не исполнена.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая иена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения i. количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее -основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер таю объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание, что условия взаиморасчетов сторон в связи с изменением фактической площади квартиры по результатам технической инвентаризации установлены пунктом 9.2 договора долевого участия, исходя из которого доплата производится, если общая площадь квартиры окажется более чем на 1 кв.м больше указанной в договоре, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с чем, с ответчиков подлежат возмещению судебные расходы по уплате госпошлины в размере 5200 рублей.

Доказательств для иного вывода суду не представлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ООО «Специализированный Застройщик Ярсантехмонтаж» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 760401001) удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО1 (паспорт серия №), ФИО2 (паспорт №) в пользу ООО «Специализированный Застройщик Ярсантехмонтаж» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 760401001) цену договора участия в долевом строительстве при увеличении количества квадратных метров по сравнению с предусмотренным в договоре участия в долевом строительстве № от 29.12.2022 г. в размере 140000 рублей, сумму уплаченной госпошлины в размере 5 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья М.Л. Кривко