Решение № 2-282/2017 2-282/2017~М-111/2017 М-111/2017 от 20 марта 2017 г. по делу № 2-282/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 марта 2017 года

Ивантеевский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи: Гуркина С.Н.,

При секретаре: Гвоздевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-282/17 по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний «СМК-Инвест» о признании права собственности на квартиру, нечинении препятствий по заселению в квартиру, обязании подписать акт приема-передачи, передать ключи, встречному иску Общества с ограниченной ответственностью Группа компаний «СМК-Инвест» к ФИО1 о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 обратилась в суд с требованиями к ответчику ООО ГК «СМК-Инвест» о признании права собственности на <адрес> общей площадью 67,2 кв.м, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что ООО «Консалтинг Держава» от имени и по поручению ООО «Стройкомплекс», а также ООО «Стройкомплекс» заключили с ней договор о привлечении инвестиций в строительство 4-х секционного многоэтажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: МО, <...> с оформлением по окончании строительств в собственность жилых помещений в виде квартир. Свои обязательства по оплате инвестиционных взносов она выполнила в полном объеме. Долгое время строительство дома не велось, истец признана обманутым дольщиком и включена в соответствующий реестр. С декабря 2013 года новым инвестором объекта является ООО ГК «СМК-Инвест», обладающий признаками застройщика многоквартирного дома, по передаче жилых помещений в собственность. В судебном порядке за истцом признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: МО, <...>, в виде квартиры. В настоящее время строительство многоквартирного жилого дома завершено, 09.11.2016 выдано разрешение №RUS50-46-6398-2016 на ввод объекта в эксплуатацию. В адрес ответчика было направлено требования о передаче квартиры по акту приема-передачи, однако квартира передана не была, ей предложено доплатить за лишние метры по цене за 1 кв.м в размере 72000 рублей и за отделку. В связи с этим она не может зарегистрировать свое право собственности на квартиру, в связи с чем вынуждена обратиться в суд с иском к ответчику. Просила признать за ней право собственности на спорную квартиру, не чинить препятствий по заселению в квартиру, обязать подписать акт приема-передачи и передать ключи.

ООО ГК «СМК-Инвест» обратился к ФИО1 со встречным иском о взыскании денежных средств в счет стоимости превышения площади квартир после обмеров БТИ по рыночной стоимости 1 кв.м в размере 72000 рублей в общей сумме 364320 рублей и за отделку жилых помещений в связи с изменением проекта строительства многоквартирного жилого дома в размере 181220 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить. Против встречного иска о взыскании денежных средств в заявленном размере возражала, ссылаясь на то, что стоимость 1 кв.м жилого помещения при наличии договора и дополнительного соглашения, определяющих цену, не может быть рыночной на момент рассмотрения дела. Она согласна доплатить 163857,98 рублей, исходя из условий договора, из расчета 5,06 кв.м (превышает первоначальную площадь) х 61,10 рублей (курс у.е на день оплаты). Кроме того, по условиям договора инвестирования квартира должна быть передана без отделки, и эта услуга навязана действующим застройщиком, в связи с чем взыскивать за нее денежные средства неправомерно.

Представитель третьего лица ООО «Стройкомплекс» ФИО2 в судебном заседании возражал против заявленных сторонами требований. В судебном заседании он пояснил, что на основании заключенного между ООО «Рамстрой» и ООО «Вист-М» договора инвестирования №06/5-04 от 06.05.200 года и заключенного с ООО «Вист-М» договора уступки права требования №УП-18/08 от 18.08.2005 года, ООО «Стройкомплекс» приобрело имущественные права на получение в собственность 58 квартир общей площадью 2295,46 кв.м, расположенных в многоквартирном жилом доме по указанному выше адресу. Данные права подтверждены определением Арбитражного суда Московской области от 04.02.2008 года. В 2005 году истец привлечена в качестве соинвестора и с ней ООО «Стройкомплекс» заключен договор. 09.11.2016 дом введен в эксплуатацию, по обмерам БТИ выявлено превышение площади квартир над проектной. По условиям договора у истца возникла обязанность заплатить ООО «Стройкомплекс» денежные средства в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты в размере эквивалентном стоимости превышения площади в долларах. По условиям договора истец становится собственником квартиры только после исполнения своих обязанностей в полном объеме, однако она свои обязательства перед ООО «Стройкомплекс» в полном объеме не исполнила. Доплата предусматривает 530 у.е. за кв.м. Считает, что истец должен заплатить 110 у.е. в пользу ООО «Стройкомплекс» и 420 у.е. в пользу ООО ГК «СМК Инвест». Рыночная стоимость не обоснована в данной ситуации. Считает, что требования истца о доплате за улучшения ничем не подтверждены. С дольщиками эти условия не были согласованы.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, учитывая объяснения сторон, третьего лица, их представителей, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично, встречный иск может быть удовлетворен в части.

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания права; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с п.1,2 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Материалами дела установлено, что решением Ивантеевского городского суда Московской области от 17 марта 2016 года по искам ФИО1 и других к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройкомплекс», Обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний «СМК-Инвест», администрации города Ивантеевки Московской области, Министерству строительного комплекса Московской области об обязании ООО «Стройкомплекс» безвозмездно передать права требования на часть доли в незавершенном объекте инвестиционной деятельности, исключении из п. 4 Приложения № 1 к дополнительному соглашению к инвестиционному контракту записей, на ООО «Стройкомплекс» возложена обязанность безвозмездно передать ФИО1 права требования на часть доли в незавершенном объекте инвестиционной деятельности по адресу: <...> признанной за ООО «Стройкомплекс» судебными актами Арбитражного суда Московской области и соответствующие квартирам, в том числе №. Этим же решением суда исключены из п. 4 Приложения № 1 «Сводный перечень сделок» к дополнительному соглашению к Инвестиционному контракту № 69 от 04.12.2003 (о передаче прав и обязанностей инвестора новому инвестору) от 26.12.2003 записи под номерами: 1, 32, 35, 36, 2, 38, 30, 56, 55 и 54, в которых указана доля ООО «Стройкомплекс» в общей долевой собственности в незавершенном объекте инвестиционной деятельности по адресу: <...>

При рассмотрении дела суд исходил из того, что возникновение права собственности истцов, как участников долевого строительства и участников инвестиционного проекта, на жилые помещения в строящемся доме связано с выполнением ими возложенных на них договором обязательств. Часть строительства многоквартирного жилого дома по адресу: МО, <...> и спорных квартир должны были осуществляться за счет денежных средств истцов, которые в полном объеме исполнили свои обязательства, предусмотренные договором – оплатили строительство квартир. Инвестором (застройщиком) ООО «Рамстрой» и соинвестором ООО «Стройкомплекс» в предусмотренные договором срок квартиры не переданы по причине того, что строительство жилого дома не осуществлено, и иные организации – ООО «Вист-М», ООО «ИК «Мегастрой», в том числе и ООО «Рамстрой» ликвидированы. Объект незавершенного строительства передан ответчику для завершения строительства. ООО ГК «СМК-Инвест» переданы работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства, в том числе и доли строительных работ, оплаченных истцами. Ответчик, заключая инвестиционный контракт с администрацией г. Ивантеевки МО и Министерством строительного комплекса МО, брал согласие каждого из истцов на смену застройщика и соответственно на изменение проектной документации в отношении увеличения площади строящегося дома. Поскольку истцы являлись по своей сути инвесторами в строительстве многоквартирного дома, то они имеют равные права с ООО «Стройкомплекс» на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Смена застройщика в период длительного строительств дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцам, а также не свидетельствует о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку права требования на долю в виде квартиры признано за истцом, доля ООО «Стройкомплекс» в общей долевой собственности в незавершенном объекте инвестиционной деятельности по адресу: <...> исключена, новым застройщиком является ООО ГК «СМК-Инвест», то иск о признании права собственности на квартиру после сдачи дома в эксплуатацию, обоснованно заявлен к действующему застройщику. В данном случае утверждения представителя ООО «Стройкомплекс», участвовавшего в деле при принятии указанного решения суда от 17 марта 2016 года, о наличии у него обязательств перед истцами по передаче квартир в собственность и встречных обязательств истцов перед ним по доплате за превышение площади, не могут быть приняты как основание для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований. Никаких сведений о передаче спорных квартир ответчиком в рамках отношений с ООО «Стройкомплекс» данной организации не представлено, наличие возможности распорядиться квартирами путем передачи их истцам, со стороны ООО «Стройкомплекс» не подтверждено, самостоятельных требований о взыскании с граждан денежных средств за превышение площади квартир, со стороны третьего лица также не заявлялось.

Из материалов дела следует, что строительство многоквартирного жилого дома завершено. 09.11.2016 выдано разрешение №RUS50-46-6398-2016 на ввод объекта в эксплуатацию. Многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: <адрес>.

По результатам обмеров БТИ выявлено фактическое превышение площади квартиры ФИО1 по сравнению с площадью по договору, дополнительному соглашению и указанному выше судебному акту. <адрес> (в настоящее время - №), превышает проектную на 5,06 кв.м.

С учетом указанных выше обстоятельств дела, пояснения сторон, отсутствия возражений относительно площади превышения, суд считает, что первоначальный иск ФИО1 о признании за ней права собственности на квартиру в указанной площади подлежит удовлетворению.

При этом основания встречных требований действующего застройщика ООО ГК «СМК-Инвест» о взыскании доплаты за превышение фактической площади также не противоречат действующему законодательству и условиям заключенных истцами договоров.

Усматривается, что основанием для возникновения между сторонами правоотношений являются договоры, заключенные истцом с ООО «Консалтинг Держава» и ООО «Стройкомплекс». Существенными условиями данных договоров является фиксированная стоимость 1 кв.м в у.е., приравненных к одному доллару США. Иных доказательств, подтверждающих изменение в предусмотренном законом порядке стоимости 1 кв.м объектов инвестиции в виде спорных квартир, со стороны ответчика не представлено. Доводы о необходимости расчета стоимости превышения площади исходя из рыночной стоимости 1 кв.м на момент рассмотрения дела, правовыми основаниями не подтверждены. Сам по себе факт строительства дома после 2013 года, сдачи его в эксплуатацию и постановка на кадастровый учет, не изменяет указанных условий договора, в связи с чем влечет возникновение у истца обязанность по оплате превышения площади по иной стоимости.

Таким образом, исходя из условий договора и материалов дела, встречные исковые требования ООО ГК «СМК-Инвест» о взыскании стоимости превышения площади квартиры подлежат удовлетворению частично, исходя из размера стоимости 1 кв.м, предусмотренной договором. Так, в пользу застройщика подлежит взысканию с ФИО1 2681,8 долларов США в рублевом эквиваленте по официальному курсу ЦБ РФ на день платежа за увеличение площади квартиры.

Данная сумма, по мнению суда должна складываться из следующего расчета.

Согласно пункту 4.6 Договора № 1-1/4/5-И о привлечении инвестиций в строительство по соглашению сторон перерасчет по результатам обмера БТИ будет произведен с учетом стоимости 1 кв.м общей площади стоимостью 530 у.е (доллар США – п. 4.3 Договора).

Таким образом, учитывая, что превышение площади произошло на 5,06 кв.м, следовательно, доплата составит сумму равную 5,06 кв.м х 530 у.е., то есть 2681,8 долларов США.

Заявляя встречные требования о взыскании с ФИО1 стоимости отделочных работ, ООО ГК «СМК-Инвест» указал, что по новому проекту строительства все квартиры в доме сдаются с отделкой (стяжка пола, гидроизоляция, электрическая разводка и т.д.), что не было предусмотрено условиями договора, заключенного истцом.

В обоснование размера стоимости представлена локальный сметный расчет по <адрес> (в настоящее время - №), который со стороны истца по первоначальному требованию не оспорен, сведений об иной стоимости работ не представлено.

В подтверждение доводов об изменении проекта строительства ООО ГК «СМК-Инвест» представлены проектные декларации от 01.03.2011 и от 25.04.2014. Из декларации от 25.04.2014 следует, что внесены изменения в основные технические и конструктивные характеристики квартир, в том числе, предусмотрена стяжка полов, гидроизоляция, электроразводка с установкой розеток, выключателей, патронов, кнопки звонка, подготовка стен под шпатлевку и т.д.

В договоре с истцом указано, что квартиры будут сдаваться согласно проекту без отделки (п.1.2.1). Ответчиком же по встречным требованиям доказательств, подтверждающих у неё право на получение квартиры с отделкой по условиям заключенного договора, не представлено.

Учитывая основание и характер возникших между сторонами правоотношений, суд полагает возможным указанные встречные требования удовлетворить в заявленном размере. При этом доводы ФИО1 о том, что услуга по отделке квартиры является навязанной со стороны застройщика, противоречат материалам дела.

Договор о привлечении инвестиций в строительство с ООО ГК «СМК-Инвест» по данным требованиям не заключался. Работы по отделке квартиры не являются услугой, оказанной по инициативе застройщика, и не согласованной с истцом. Утверждение нового проекта исключило возможность создания объекта в ином виде и повлекло возникновение обязанности у застройщика по проведению работ по отделке квартир, для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом изменение проектной документации было согласовано с истцом, что установлено судом при рассмотрении дел по искам ФИО1 и других к ООО «Стройкомплекс», ООО ГК «СМК-Инвест», администрации города Ивантеевки Московской области, Министерству строительного комплекса Московской области об обязании ООО «Стройкомплекс» безвозмездно передать права требования на часть доли в незавершенном объекте инвестиционной деятельности, исключении из п. 4 Приложения № 1 к дополнительному соглашению к инвестиционному контракту записей. Отсутствие отделки в квартире истца свидетельствовало бы о несоответствии объекта строительства в виде многоквартирного дома утвержденному проекту, что могло затруднить или сделать невозможным получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Никаких доказательств, подтверждающих иную стоимость отделочных работ, их объем и соответствие требованиям проекта, ответчиком по встречным требованиям в ходе рассмотрения дела не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о возможности удовлетворить встречный иск ООО ГК «СМК-Инвест» и взыскать с ФИО1 стоимость отделочных работ в сумме 181219,86 рублей.

Учитывая, что каких-либо доказательств о чинении препятствий по заселению в квартиру и не передачи ключей истцу со стороны ООО ГК «СМК-Инвест» не предъявлено, суд не находит оснвоаний для удовлтеоеиня требований ФИО1 в указанной части.

Не имеется оснований для удовлетворения требований и об обязании ООО ГК «СМК-Инвест» подписать акт приема-передачи квартиры, поскольку договорных отношений между сторонами не имеется, а также исходя из того, что признание за истцом права собственности на объект недвижимости не требует подписания каких-либо документов, подтверждающих акт передачи имущества.

Руководствуясь ст.ст. 195-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний «СМК-Инвест» о признании права собственности на квартиру, нечинении препятствий по заселению в квартиру, обязании подписать акт приема-передачи, передать ключи удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

В удовлетворении требований о нечинении препятствий по заселению в квартиру, обязании передать ключи и подписать акт приема-передачи отказать.

Встречный иск Общества с ограниченной ответственностью Группа компаний «СМК-Инвест» к ФИО1 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью Группа компаний «СМК-Инвест» 2681,8 долларов США в рублевом эквиваленте по официальному курсу ЦБ РФ на день платежа за увеличение площади квартиры, а также 181219 рублей 86 коп. стоимость отделочных работ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Московский областной суд через Ивантеевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Н. Гуркин

Мотивированное решение

изготовлено 28.03.2017