Решение № 3А-292/2020 3А-30/2021 3А-30/2021(3А-292/2020;)~М-208/2020 М-208/2020 от 28 января 2021 г. по делу № 3А-292/2020

Административное дело № 3а-30/2021

21OS0000-01-2020-000218-76


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

29 января 2021 года г.Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н.

при секретаре судебного заседания Семенове Д.А.,

с участием:

представителя административного истца ООО «ПТК «ДОРТЕХМАШ» ФИО2,

представителя административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3,

представителя административного ответчика Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ПТК «ДОРТЕХМАШ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «ПТК ДОРТЕХМАШ» обратилось в Верховный Суд Чувашской Республики с административным исковым заявлением к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Бюджетному учреждению «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 27355 +/- 58 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы, для иных видов использования, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Чувашская <адрес>, по состоянию на 12 февраля 2020 года в размере 12 008 845 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что общество является собственником указанного земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН от 11.11.2020 №КУВИ-002/2020-37869691 кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на указанную дату составляет 22368457,05 руб.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельных участков, истец обратился к оценщику.

Согласно отчету №3У282-12/20 от 02.12.2020, составленному ИП ФИО1., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 12.02.2020 составляет 12008 845 руб.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка, что создает для административного истца бремя чрезмерной финансовой нагрузки, влечет нарушение прав и законных интересов.

Основываясь на изложенных обстоятельствах, административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 12 февраля 2020 года равной его рыночной стоимости в размере 12008 845 руб.

Для участия в судебном заседании Общество с ограниченной ответственностью «ПТК ДОРТЕХМАШ» обеспечило явку представителя ФИО2, которая поддержала заявленное требование по основаниям, изложенным в иске, и вновь привела их суду.

Административный ответчик Кабинет Министров Чувашской Республики, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, в письменном отзыве представитель Кабинета Министров Чувашской Республики ФИО5 оставила разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3 разрешение административных исковых требований оставил на усмотрение суда, пояснив, что с результатами представленного административным истцом отчета ознакомлен, замечаний не имеет, но также пояснил, что выявленные БУ «Чуваштехинвентаризация» недостатки отчета являются существенными и не доказывают рыночную стоимость объекта недвижимого имущества.

Представитель административного ответчика БУ «Чуваштехинветаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО4 просила в удовлетворении административного искового заявления отказать, представив отзыв, в котором указала на наличие в отчете оценщика нарушений, в связи с этим полагала, что административный истец не доказал рыночную стоимость объекта недвижимого имущества.

Заинтересованное лицо филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике-Чувашии, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, в отзыве просил рассмотреть дело без его участия, указав, что разрешение требований оставляет на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в отзыве просил рассмотреть дело без его участия, указав, что разрешение требований оставляет на усмотрение суда.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ), вступившим в силу с 01.01.2017.

При этом Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон № 269-ФЗ) соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон № 237-ФЗ.

В частности ст. 22 Федерального закона № 237- ФЗ признается утратившей силу с 01.01.2023 (ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 269- ФЗ).

Федеральный закон № 237-ФЗ дополнен ст. 22.1, из ч. 1 которой следует, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В связи с этими изменениями до 01.01.2023 устанавливается переходный период применения ст. 22, 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ с учетом, в том числе следующих особенностей:

1) в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее -решение);

2) в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения-до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не применяются;

3) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

не применяются положения ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» (п. 1, подп. « а» п. 2, подп. « а- в» п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения его кадастровой стоимости. При этом, поскольку высшим исполнительным органом государственной власти Чувашской Республики решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона № 237-ФЗ не принято, то заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом.

При решении вопроса о праве административного истца ООО «ПТК «ДОРТЕХМАШ» на оспаривание кадастровой стоимости указанного земельного участка, юридически значимым является вопрос о том, затрагивают ли результаты определения кадастровой стоимости этого земельного участка его права и обязанности.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО «ПТК «ДОРТЕХМАШ» является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 27355 +/- 58 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы, для иных видов использования, расположенного по <адрес>.

Как следует из отзыва Кабинета Министров Чувашской Республики от 13.01.2021, государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2019 проведена бюджетным учреждением Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики.

По результатам проведенных работ составлен отчет об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Чувашской Республики.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22.11.2019 №485 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Чувашской Республики, выполненные по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.11.2020 № КУВИ-002/2020-37869691 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 22368457,05 руб. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости – 30.03.2020, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) – 12.02.2020.

При предъявлении административного искового заявления административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ИП ФИО1 от 02.12.2020 №3У282-12/20, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 12.02.2020 составляет 12008 845 руб.

Как видно из представленного отчета, определение рыночной стоимости земельного участка произведено в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утв. Приказом МЭРТ РФ от 20.05.2015 № 299, «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4), Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 и др.

Представленный отчет содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости исследуемого объекта осуществлено с применением сравнительного подхода, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

В отчете специалистом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты исследования, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, имеются ссылки на используемые источники информации, к отчету приложены копии размещенных в сети «Интернет» объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в отчете сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках данного подхода.

Специалист определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объектов оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)».

Оценщиком осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, площади объектов, скидке на продажу.

Суд, оценивая представленный отчет, приходит к выводу о том, что оснований не доверять ему не имеется, он содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость спорного земельного участка, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками не представлено.

В связи с имеющимися замечаниями на представленный административным истцом отчет со стороны БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития и имущественных отношений Чувашской Республики судом было предложено лицам, участвующим в деле представить доказательства для устранения замечаний к отчету, а также выносился на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, однако ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы ответчиками не заявлено.

В целях устранения указанных замечаний к отчету административный истец представил письменные пояснения оценщика ФИО1, проводившей оценку, в виде возражений, в которых оценщик подробно привела свои доводы по каждому изложенному в отзыве на административный иск замечанию к отчету.

Вместе с тем, доказательств опровергающих выводы независимого оценщика, административными ответчиками так и не представлено, определенную ИП ФИО1 рыночную стоимость земельного участка по состоянию на оспариваемую дату относимыми и допустимыми доказательствами административные ответчики не опровергли.

В силу ч.1 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В связи с чем суд исходит из тех доказательств, которые представлены сторонами в материалы дела, и приходит к выводу, что административный истец доказал рыночную стоимость спорного земельного участка на оспариваемую дату.

Указанный отчет неясностей не содержит, оснований не доверять представленному административным истцом отчету не имеется.

ФИО1 является членом саморегулируемой организации оценщиков «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», имеет соответствующие квалификацию и образование в области оценочной деятельности; при проведении исследования оценщик руководствовалась Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки; применила сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. В качестве аналогов объекта оценки ею взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта оценки, изложенные в отчете.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» массовая оценка недвижимости – это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

В отличие от работ по массовой оценке, при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив заключение в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка, суд полагает, что это заключение соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Учитывая изложенное, суд считает, что по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка, т.е. на 12.02.2020, рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> следует установить на основании результатов независимой оценки в размере 12008 845руб. 00 коп.

В соответствии с абзацем 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно абзацам 3 и 5 п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абз. 5 ст. 24.20 Закона №135-ФЗ).

Следовательно, в рассматриваемом случае установленная судом рыночная стоимость подлежит применению до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной оценки, в государственный кадастр недвижимости, а датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать обращение истца в суд – 8 декабря 2020 года, поскольку в комиссию истец не обращался.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь ст.175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 27355 +/- 58 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы, для иных видов использования, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 12 февраля 2020 года в размере 12008 845 (двенадцать миллионов восемь тысяч восемьсот сорок пять) рублей 00 коп.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 8 декабря 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 27355 +/- 58 кв.м., расположенного по <адрес>.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей жалобы через Верховный Суд Чувашской Республики.

Председательствующий Т.Н. Евлогиева

Мотивированный текст изготовлен 15 февраля 2021 года

Решение18.02.2021