Решение № 2-5166/2017 2-5166/2017~М-4917/2017 М-4917/2017 от 3 сентября 2017 г. по делу № 2-5166/2017

№

Заочное
решение

Именем Российской Федерации

04 сентября 2017 г. <адрес>

Волжский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Даниленко А.А.,

при секретаре ФИО5

с участием представителя истца

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора <адрес> в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования "<адрес>", ФИО3, ФИО1, ФИО2, о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным,

установил:

прокурор <адрес> обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования "<адрес>",ФИО3, ФИО1, ФИО2 о признании недействительным заключенного между администрацией муниципального образования "<адрес>" и ФИО3 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от №А-14-1048Ф-1 от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1000 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, уч.53 в <адрес>. Требования мотивированы противоправностью заключения дополнительного соглашения с измененным видом разрешенного использования земельного участка с "для целей, не связанных со строительством, – ведение садоводства в индивидуальном порядке" на "жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры", поскольку предоставление земельного участка для данного вида использования возможно исключительно посредством проведения аукциона.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации муниципального образования "<адрес>" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, раннее представил письменные возражения в которых просил отказать в удовлетворении иска.

Ответчики, третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства, в отсутствие третьих лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что постановлением администрации муниципального образования "<адрес>" от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО3 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 64:48:010123:655 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, уч.№ в <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для целей, не связанных со строительством – ведение садоводства в индивидуальном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению имуществом <адрес> от имени администрации муниципального образования "<адрес>" с ФИО3 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка №А-14-1048Ф-1 сроком на 49 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с разрешенным использованием: "для целей, не связанных со строительством – ведение садоводства в индивидуальном порядке".

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка №А-14-1048Ф-1 от ДД.ММ.ГГГГ администрация муниципального образования "<адрес>" и ФИО3 изменили вид разрешенного использования земельного участка на "жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры".

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 является арендатором земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, уч.53, на основании договора замены стороны от 05.08.2017г.

Прокурор <адрес>, обращаясь в суд с исковым заявлением, ссылается на то, что изменение вида разрешенного использования земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения к договору, предусматривающего размещение (строительство) на участке жилого дома, по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством при предоставлении земельных участков для жилищного строительства.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п.75 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к ст.166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п.1 ст.336, ст.383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст.928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с п.8 ч.1 ст.1 ЗК РФ одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.1, 2 ст.37 ГрК РФ).

Согласно ст.7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п.4 ст.37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч.3 ст.37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу ст.30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст.30, 36 ГрК РФ, ст.7, 85 ЗК РФ, ст.22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

В соответствии с ч.3 ст.35 ГрК РФ и п.5 ст.85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из п.1 ст.41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст.40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Вместе с тем, нормами ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды №А-14-1048Ф-1 от ДД.ММ.ГГГГ регламентировался ст.30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения аукциона.

Аналогичные требования содержатся и в новой редакции ЗК РФ (ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст.37 ГрК РФ, ст.7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Из норм ст.40, 41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок был предоставлен ФИО3 для целей, не связанных со строительством, – ведение садоводства в индивидуальном порядке, что следует из постановления администрации муниципального образования "<адрес>" от ДД.ММ.ГГГГ № и отражено в п.1.1 договора аренды земельного участка №А-14-1048Ф-1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении указанного договора, ФИО3 как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренного п.3 ст.85 ЗК РФ.

В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок предоставлен без проведения аукциона для целей, не связанных со строительством, – ведение садоводства в индивидуальном порядке, что соответствует законодательству. Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст.30.1 ЗК РФ (до ДД.ММ.ГГГГ), ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18 (после ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, изменение разрешенного использования "для целей, не связанных со строительством, – ведение садоводства в индивидуальном порядке" на разрешенный вид использования "жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры", в том числе путем внесения изменений в договор не по установленной процедуре, недопустимо в силу действовавших как на момент первоначального предоставления земельного участка, так и на момент заключения соглашения, норм ЗК РФ.

При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах ответчиков может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Как предусмотрено п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения предусматривающих размещение (строительства) на участке жилого дома, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, что является нарушением требований ЗК РФ в части предоставления земель для жилищного строительства.

Учитывая, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды земельного участка №А-14-1048Ф-1 от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям действующего земельного законодательства, суд приходит к выводу о признании данной сделки недействительной в силу ее ничтожности.

Руководствуясь ст.194-199,233-237 ГПК РФ, суд

решил:

Признать недействительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды №А-14-1048Ф-1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между администрацией муниципального образования "<адрес>" и ФИО3.

Заявление о пересмотре заочного решения может быть подано ответчиками в Волжский районный суд <адрес> в течение 7 дней со дня получения копии решения.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд <адрес> в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене решения либо в течение месяца со дня вынесения определения об отказе в удовлетворении такого заявления.

Судья А.А. Даниленко