Решение № 2-233/2017 2-233/2017~М-103/2017 М-103/2017 от 21 мая 2017 г. по делу № 2-233/2017

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г. Баксан «22» мая 2017 года

Баксанский районный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего - судьи Килярова Х.Н., с участием представителя истицы ФИО1, действующего на основании доверенности от 10.03.2017г., зарегистрированной в реестре за №, представителя ответчика местной администрации Баксанского муниципального района КБР ФИО2, по доверенности от 24.01.2017 г., при секретаре судебного заседания Гуановой А.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к местной администрации с.<адрес>, местной администрации Баксанского муниципального района КБР о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с вышеуказанным иском.

Исковые требования мотивированы тем, что 15.12.2009г. между местной администрацией Баксанского муниципального района на основании постановления местной администрации Баксанского муниципального района КБР №п от 15.12.2009г. и ФИО3 заключен договор № аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности.

Согласно п. 1.2, 1.3 Договора общая площадь земельного участка 62 га, в т.ч. пашня 62 га, срок аренды с 15.12.2009г. по 15.12.2016г.

Пункт 4.1.7. договора предусматривает, что по истечении срока договора аренды его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия настоящего договора, за исключением случаев предусмотренных земельным законодательством.

22.12.2016г. ФИО3 было подано заявление главе местной администрации с.<адрес> с просьбой продлить договор аренды земельного участка.

В ответе от 23.01.2017г. местная администрация сельского поселения Исламей сообщила, что согласно п.4 ст.39.6 Земельного Кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка без проведения аукциона при наличии совокупности определенных условий. Полагает, что эти условия заявителем не соблюдены, а именно заявление было написано 22.12.2016г., то есть после истечения срока договора, арендная плата вносилась нерегулярно, предыдущий договор аренды земельного участка расторгнут, не исполняются подпункты 1,3 пункта 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Полагает, указанные доводы Администрации не обоснованы в связи со следующим.

Так согласно п. 4, ст. 39.6, "Земельного кодекса Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 136-Ф3 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям,

предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Указанные условия истцом соблюдены.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

В рассматриваемом случае, какого-либо уведомления о расторжении договора аренды стороны не направляли друг другу, не обращались в суд с заявлениями о расторжении договора аренды.

Таким образом, оснований для расторжения договора аренды не имелось. Ссылку Администрации на то, что арендная плата ФИО3 вносилась нерегулярно, полагает, необоснованной. Поскольку каких-либо доказательств, как то уведомлений о необходимости уплаты платежей или писем о возникновении просроченной задолженности по арендным платежам, арендодателем не представлено.

К тому же арендатор по настоящее время продолжает пользоваться земельным участком, а именно вносит арендную плату, что подтверждается квитанциями от 21.11.2016г.

Кроме того, в период с 5 сентября по ДД.ММ.ГГГГг. ФИО3 находилась на амбулаторном лечении в Халимбекаульской поликлинике с диагнозом <данные изъяты>», что подтверждается справкой от 20.12.2016г., выданной участковой больницей <адрес> Республики Дагестан. В связи с чем, истец не имела физической возможности подать заявление на продление договора аренды земельного участка ранее.

В связи с чем, просит обязать местную администрацию Баксанского муниципального района КБР и местную администрацию сельского поселения Исламей Баксанского муниципального района КБР заключить договор аренды земельного участка с ФИО3 на условиях договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания истица ФИО3 на заседание суда не явилась, просит рассмотреть дело в её отсутствие с участием её представителя. Исковые требования поддерживает полностью.

В ходе судебного заседания представитель истицы ФИО1, по доверенности исковые требования поддержал полностью, по основаниям изложенным в иске.

В ходе судебного заседания представитель ответчика местной администрации Баксанского муниципального района КБР ФИО2, по доверенности, исковые требования не признал, поскольку заявление о продлении договора аренды земельного участка написано после истечения срока договора на 5 дней, арендная плата вносилась нерегулярно.

Извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела представитель ответчика местной администрации с.<адрес> КБР своего представителя в суд не направил.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд полагает, что исковые требования заявленные в ходе судебного разбирательства подлежащими удовлетворению полностью.

В соответствии с п. 4, ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

5) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

6) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

7) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

8) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Указанные условия истцом соблюдены.

Также в п. 3 ст.39.6 ЗК РФ имеется ссылка на то, что договор аренды не должен быть расторгнут по основаниям п.1,2 ст.46 ЗК РФ. Так ст. 46, ЗК РФ предусматривает, следующее:

-аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

-наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

-наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

-прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:

- в период полевых сельскохозяйственных работ;

- в иных установленных федеральными законами случаях.

Гражданское законодательство предусматривает следующие случаи расторжения договора аренды. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

-пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

-существенно ухудшает имущество;

-более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

В рассматриваемом случае, какого-либо уведомления о расторжении договора аренды стороны не направляли друг другу, стороны не обращались суд с заявлениями о расторжении оспариваемого договора аренды. Постановление или судебное решение о расторжении или утраты договора аренды у ответчиков нет, акт возврата земельного участка от арендатора к арендодателю также нет, т.е. оснований для расторжения договора аренды не имелось. Ссылку Администрации на то, что арендная плата ФИО3 вносилась нерегулярно, суд считает необоснованной, поскольку каких-либо доказательств, как то уведомлений о необходимости уплаты платежей или писем о возникновении просроченной задолженности по арендным платежам, арендодателем не представлено.

К тому же арендатор по настоящее время продолжает пользоваться земельным участком, а именно вносит арендную плату, что подтверждается квитанциями от 21.11.2016г.

Также арендатор исполняет и иные обязанности по содержанию земельного участка, такие как внесение удобрений, для чего 17.08.2016г. был заключен договор возмездного оказания услуг с Сельскохозяйственным производственным кооперативом «д», внесена оплата за оказанные услуги в размере <данные изъяты> руб. Данная сумма денежных средств является для ФИО3 значительной. Указанные удобрения были внесены уже после окончания уборочных работ зерновых, с целью восстановления улучшения гумусового слоя почвы перед проведением весенней посевной. Данные обстоятельства свидетельствуют о явных намерениях арендатора в дальнейшем продолжать использовать земельный участок по назначению.

Что касается того, что ФИО3 подала заявление о продлены аренды, после истечения срока договора на 7 дней (срок истекал ДД.ММ.ГГГГ, оно подано ДД.ММ.ГГГГ) суд признает причины пропуска указанного срока уважительными, поскольку в период с 5 сентября по ДД.ММ.ГГГГг. ФИО3 находилась на излечении в Халимбекаульской поликлинике с диагнозом «<данные изъяты><адрес> Республики Дагестан. В связи с чем, истица не имела физической возможности подать заявление на продление договора аренды земельного участка в срок.

Согласно ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац третий пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса).

Пункт 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусматривает, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

По истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2)минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора, (п.9 ст. 17.1, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЭ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О защите конкуренции”)

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды. (Постановление Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды ")

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятыми обязательствами.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ в случае, если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Учитывая, что арендодатель в данном конкретном случае не предпринял действий, направленных на отказ от дальнейших договорных отношений, суд полагает, что доводы о возобновлении договора аренды, заключенного между сторонами на новый срок, соответствуют Закону.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-197, ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Обязать местную администрацию Баксанского муниципального района КБР и местную администрацию сельского поселения Исламей Баксанского муниципального района КБР заключить договор аренды земельного участка с ФИО3 на условиях договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР. в течение месяца через Баксанский районный суд КБР.

Судья

Копия верна: Судья

Х.Н. Киляров Х.Н.Киляров