Решение № 02-7065/2025 2-7065/2025 от 7 октября 2025 г. по делу № 02-7065/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 августа 2025 года адрес

Лефортовский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи фио,

при секретаре судебного заседания фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7065/2025 (УИД 77RS0014-02-2024-011629-65) по иску ФИО1 к ППК «Фонд развития территорий» об обязании выплатить возмещение,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО1 обратился в суд с иском к ППК «Фонд развития территорий» об обязании выплатить возмещение, указывая в обоснование своих требований, что ему на основании договора уступки права требования принадлежит право требования передачи объекта долевого строительства в составе многофункционального жилого комплекса на территории части адрес по строительному адресу: адрес, на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0000000:106849, строительство которого осуществляло ООО «Бизнеслэнд», признанное несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного суда адрес от 23.11.2021, при этом требование истца включено в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела о банкротстве застройщика. 30 ноября 2023 года ответчиком принято решение о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам — участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства. 17 мая 2024 года истцом в адрес ответчика направлено заявление о выплате возмещение, на которое Фонд ответил отказом, указав, что договор уступки права требования на жилое помещение № 161 заключен между истцом ООО «СТАРТ» 19.11.2021 (государственная регистрация произведена 25.11.2021), то есть после возбуждения производства по делу о несостоятельности (банкротстве) застройщика.

На основании изложенного, истец просит обязать ответчика выплатить возмещение по включенному требованию истца в реестр требований участников строительства в порядке, определенном Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ.

Решением Лефортовского районного суда адрес от 10 сентября 2024 года в удовлетворении исковых требований фио отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 февраля 2025 года решение Лефортовского районного суда адрес от 10 сентября 2024 года оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05 июня 2025 года решение Лефортовского районного суда адрес от 10 сентября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 февраля 2025 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ППК «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил в суд письменные возражения на иск, согласно которым исковые требования не признает, поскольку договор уступки права требования от 19 ноября 2021 года зарегистрирован в установленном порядке 25 ноября 2021 года, то есть после признания возбуждения дела о банкротстве застройщика и после 27 июня 2019 года (дата исключения юридических лиц из числа участников долевого строительства в соответствии с Законом № 151-ФЗ).

Третье лицо конкурсный управляющий ООО «Бизнеслэнд» фио в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 23.2 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее - Фонд), действующая в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании "Фонд развития территорий", основания и порядок использования его имущества, в том числе принятие решения о финансировании мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", детально регламентированы положениями указанного нормативно-правового акта и Правилами принятия решения Фондом о финансировании или нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона N 218, утвержденными постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 N 1192, которые носят императивный характер и являются для Фонда обязательными.

Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ предусмотрены следующие механизмы по восстановлению прав граждан с участием Фонда: (1) финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства; (2) выплата возмещения гражданам.

В ходе судебного разбирательства установлено и следует из материалов дела, что 14 сентября 2015 года между ООО «Бизнеслэнд» (застройщик) и ООО «СТАРТ» (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № ДДУ-231-А-161, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался выполнить обязательства, указанные в договоре и вытекающие их применимого права, уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства у застройщика. В соответствии с п. 1.2 договора, объектом долевого строительства является квартира, имеющая следующие характеристики: количество комнат 2, корпус № А, подъезд № 5, этаж 6, условный номер квартиры 161, общая проектная площадь квартиры 68,55 кв.м., в жилом комплексе из 3-х многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой на территории части адрес по строительному адресу: адрес.

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном порядке 05 октября 2015 года.

19 ноября 2021 года между ООО «СТАРТ» (цедент) и истцом ФИО1 (цессионарий) был заключен договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве (договор цессии), в соответствии с которым к истцу перешли права требования передачи объекта долевого строительства — квартиры с условным номером 161 к застройщику ООО «Бизнеслэнд».

Договор уступки зарегистрирован в установленном порядке 25 ноября 2021 года.

Решением Арбитражного суда адрес от 30 ноября 2021 года ООО «Бизнеслэнд» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство (дело о банкротстве застройщика возбуждено определением арбитражного суда от 16 октября 2019 года).

Определением арбитражного суда от 05 сентября 2023 года признано обоснованным и включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Бизнеслэнд» требование фио о передаче жилого помещения — квартиры со строительным номером 161 общей площадью 68,55 кв.м., расположенной на 6 этаже в корпусе А, в многофункциональном жилом комплексе из трех многоэтажных жилых домов подземной автостоянкой на территории части адрес по строительному адресу: адрес, в сумме сумма

Наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» 30 ноября 2023 года принято решение о выплате возмещения гражданам — участникам долевого строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: адрес, ЖК «Горизонт», корп. А, строительство которого осуществлялось ООО «Бизнеслэнд».

На обращение истца о выплате возмещения, зарегистрированное в Фонде 21 мая 2024 года под № 04-18/3-8589, ответчиком истцу был дан ответ от 05 июня 2024 года № 05-18/3-8942 об отсутствии оснований для выплаты возмещения, поскольку договор уступки права требования на жилое помещение № 161 в объекте заключен истцом 19.11.2021 (государственная регистрация произведена 25.11.2021), то есть после возбуждения производства по делу о несостоятельности (банкротстве) застройщика.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона N 218-ФЗ выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

Согласно ч. 2 ст. 13 Закона N 218-ФЗ, выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.

В силу ч. 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.

Согласно ч. 17 ст. 13 Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения, и (или) машино-места, и (или) нежилого помещения у юридического лица до 27 июня 2019 года, если на момент совершения такой сделки по передаче права требования застройщик не признан банкротом и в отношении его не открыто конкурсное производство, вправе получить возмещение по указанному требованию в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).

Как установлено п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Согласно пункту 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 389 ГК РФ).

По общему правилу пункта 2 статьи 389.1 ГК РФ, требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.

Частью 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

По общему правилу пункта 1 части 1 статьи 16 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение семи рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

В соответствии с пунктами 56, 57 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: в орган регистрации прав поступило уведомление от публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о несоответствии застройщика обязательным требованиям, установленным Федеральным законом N 214-ФЗ; в орган регистрации прав поступило уведомление контролирующего органа и (или) публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и в отношении которого представлен договор участия в долевом строительстве на государственную регистрацию.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (часть 2 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Согласно части 8.1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основаниям, указанным в пунктах 56 и 57 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав уведомления контролирующего органа или публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о соответствии застройщика требованиям, установленным Федеральным законом N 214-ФЗ, и соблюдения им нормативов финансовой устойчивости, установленных Правительством Российской Федерации.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" приведены разъяснения о том, что положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Согласно части 3 статьи 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В силу части 3 статьи 61 ГПК РФ при разрешении настоящего спора, стороны которого ФИО1 и ППК "Фонд развития территорий" являются участниками дела о банкротстве ООО "Бизнеслэнд" N A41-87464/2019, находящегося в производстве Арбитражного суда адрес, не подлежат повторному доказыванию и оспариванию сторонами обстоятельства, установленные вступившим в законную силу определением Арбитражного суда адрес от 5 сентября 2023 г. (резолютивная часть объявлена 17 июля 2023 г.).

Этим судебным постановлением установлено, что цена квартиры по договору от 14.09.2015 составила сумма, в материалы дела о банкротстве ООО "Бизнеслэнд" представлены документы, подтверждающие оплату по договору.

Признавая представленные ФИО1 договор от 14.09.2015, документы об оплате цены квартиры и договор цессии от 19.11.2021 допустимыми доказательствами заключения договора участия в долевом строительстве и договора уступки прав требования, с которыми подпункт 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве связывает право арбитражного суда признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения, арбитражный суд исходил из того, что отсутствие в бухгалтерской отчетности застройщика сведений об оплате объекта долевого строительства, указанного в договоре от 14.09.2015 не лишает добросовестного участника долевого строительства фио, оплатившего жилое помещение по договору цессии от 19.11.2021, права требовать от застройщика выполнения этого договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, арбитражным судом принадлежащее ФИО1 право требования передачи завершенного объекта строительства, полностью оплаченного его правопредшественником ООО "СТАРТ" еще в сентябре 2015 г, было признано возникшим из договора от 14.09.2015 и договора цессии от 19.06.2021, то есть до признания банкротом застройщика ООО "Бизнеслэнд" решением Арбитражного суда адрес от 30 ноября 2021 г. (резолютивная часть объявлена 23 ноября 2021 г.) по делу N A41-87464/2019.

Вместе с тем, в нарушение ст. 67 ГПК РФ ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие, что ФИО1 на момент заключения договора цессии от 19.11.2021 и внесения полной оплаты его цены в пользу ООО "СТАРТ" располагал или должен был располагать информацией о том, что приобретает права требования передачи жилого помещения к застройщику-банкроту, и заведомой неисполнимости в этой связи условий договора участия в долевом строительстве от 14.09.2015. У суда отсутствуют основания сомневаться в добросовестности и разумности действий истца.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства тому, что регистрирующий орган усмотрел основания для отказа в государственной регистрации договора цессии от 19.11.2021, а Фонд обращался с требованиями о признании его недействительной сделкой и о применении последствий его недействительности.

Суд принимает во внимание, что на истца, заключившего договор цессии от 19.11.2021 в личных целях приобретения квартиры, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в силу части 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ распространяется действие Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", то есть он являлся экономически слабой стороной, не обладающей специальными познаниями, и не мог квалифицированно оценить риски наступления для него негативных последствий, вызванных отсутствием государственной регистрации указанного договора цессии, а также предпринять какие-либо дополнительные меры для минимизации рисков участия в долевом строительстве объекта, которое заведомо не будет завершено застройщиком.

Суд также учитывает то обстоятельство, что Фонду должно было быть известно о том, что на момент принятия им 30.11.2023 решения о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников долевого строительства ООО "Бизнеслэнд" в отношении объекта строительства, расположенного по адресу: адрес, требования фио о передаче ему квартиры строительный номер 161 в этом доме, оплаченной в размере сумма, уже были включены в реестр кредиторов ООО "Бизнеслэнд" определением Арбитражного суда адрес от 5 сентября 2023 г., и на момент указанного решения и формирования условий сделок по осуществлению Фондом выплаты возмещения гражданам-участникам строительства по договорам, заключенным с ООО "Бизнеслэнд", требования относительно жилого помещения, являющегося предметом договора от 14.09.2015 и договора цессии от 19.11.2021, должны были быть учтены.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО1 имеет право на получение возмещения по включенному требованию в реестр требований участников строительства в порядке, определенном Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ППК «Фонд развития территорий» об обязании выплатить возмещение - удовлетворить.

Обязать ППК «Фонд развития территорий» (ИНН <***>) выплатить возмещение по включенному требованию ФИО1 (паспорт гр. РФ серия 4613 №270104) в реестр требований участников строительства в порядке, определенном Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

фио ФИО2

Мотивированное решение суда изготовлено 08 октября 2025 года

фио ФИО2