Решение № 2-1252/2025 2-1252/2025~М-511/2025 М-511/2025 от 4 сентября 2025 г. по делу № 2-1252/2025

дело № 2-1252/2025

03RS0064-01-2025-000811-66


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2025 года город Уфа

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Шакировой Р.Р.,

при секретаре Сунагатовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта составляет 1 970 000 рублей, из них – 1 000 000 рублей – стоимость жилого дома и 970 000 рублей – стоимость земельного участка. Сторонами был установлен следующий порядок оплаты стоимости объекта: часть стоимости объекта оплачивается за счет собственных средств покупателя, оставшаяся часть оплачивается за счет целевых кредитных средств, в связи с этим ФИО1 заключила с ПАО «Сбербанк» кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому банк предоставил кредит в размере <данные изъяты> рублей, из которых на приобретение жилого дома и земельного участка 1 194 371, 75 рубль и 330 628, 25 рублей на оплату неотделимых улучшений на срок 236 месяцев под 12,945% годовых. Также 31 июля 2023 года между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1 заключено дополнительное соглашение об изменении стоимости по договору купли-продажи, согласно которому стороны определили стоимость жилого дома и земельного участка в размере 2 000 000 рублей, стоимость неотделимых улучшений в размере 330 000 рублей. ФИО1 осуществила оплату стоимости домовладения в размере 2 310 628, 25 рублей, из которых: 10 000 рублей переданы наличными в качестве задатка, 775 628, 25 рублей выплачены за счет средств материнского капитала, оставшаяся сумма 1 525 000 рублей – за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Также по условиям дополнительного соглашения ФИО3 вернула ФИО1 денежные средства в размере 310 000 рулей, что подтверждается распиской от 2 августа 2023 года. В процессе проживания в жилом доме были выявлены существенные недостатки, о которых истцу не было известно при заключении договора. Согласно заключению ООО «ТРС групп» № от ДД.ММ.ГГГГ здание по адресу: <адрес> находится в аварийном техническом состоянии, восстановление или усиление строительных конструкций экономически нецелесообразны, эксплуатация здания при аварийном техническом состоянии строительных конструкций, включая грунтовое основание, не допускается. Таким образом, ФИО3 произвела отчуждение имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи от 31 июля 2023 года. 26 августа 2024 года, 28 января 2025 года истец посредством почтовой связи обратилась к ответчику с предложением о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 31 июля 2023 года и с требованием о возврате денежной суммы, уплаченной по договору, возмещении убытков. Согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, кредит был предоставлен истцу на срок 236 месяцев под 12,945% годовых, дом находился в залоге у банка, истец ежемесячно выплачивает сумму кредита в размере 16 755, 06 рублей, за период с 31 августа 2023 года по 31 декабря 2024 года истцом уплачены денежные средства в размере 250 549, 43 рублей. Согласно справке по состоянию на 12 августа 2025 года ФИО1 в счет оплат процентов за пользование кредитом внесено 369 196, 44 рублей, доля пользования кредитом ФИО3 1215/1525 составляет 294 146, 67 рублей.

На основании изложенного, уточнив исковые требования, ФИО1 просит суд:

- расторгнуть договор №б/н от года, заключенный между истцом и ответчиком,

- указать, что решение суда является основанием для погашения записи № от ДД.ММ.ГГГГ и восстановления записи о праве собственности ФИО3,

- обязать ФИО3 принять у ФИО1 жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>»,

- обязать ФИО3 возвратить в Отделение Фонда пенсионного и социального страхования РФ по РБ денежные средства в размере 775 628 рублей путем перечисления,

- взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства, полученные по договору, в размере 1 225 000 рублей, ущерб в виде 1215/1525 долей от процентов, уплаченных ФИО1 за пользование кредитом, за период с 31 августа 2023 года по 31 августа 2025 года в размере 294 146, 67 рублей, расходы по оплате госпошлины 36 710, 60 рублей, по оплате экспертного заключения 26 000 рублей.

Определением суда от 24 апреля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен ФИО4

Определением суда от 21 мая 2025 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5 и ФИО6 в лице законного представителя ФИО1.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО7, действующая по доверенности от 26 августа 2024 года, в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО8, действующая по доверенности от 1 июня 2023 года, в судебном заседании исковые требования не признала, в удовлетворении просила отказать.

Ответчик ФИО3, третьи лица – ФИО4, ФИО9, ФИО5, представители Отдела опеки, попечительства и взаимодействия с медицинскими учреждениями Администрации Орджоникидзевского района ГО г. Уфа РБ, Отдела опеки и попечительства Администрации МР Уфимский район РБ, Управления Росреестра по РБ, ПАО «Сбербанк России», Отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по РБ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. На основании положений, предусмотренных ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав и оценив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в исковом заявлении, суд пришел к следующему выводу.

Одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, установленных статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, является договор, а так же иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащие ему.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Согласно ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключение случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Частями 1 и 2 ст.469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно ч.ч.1, 2 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Аналогичные нормы закреплены в Законе РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", согласно ч.1 ст.4 которого продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>

Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта составляет 1 970 000 рублей, из них – 1 000 000 рублей – стоимость жилого дома и 970 000 рублей – стоимость земельного участка.

Сторонами был установлен следующий порядок оплаты стоимости объекта: часть стоимости объекта оплачивается за счет собственных средств покупателя, оставшаяся часть оплачивается за счет целевых кредитных средств.

В связи с этим ФИО1 заключила с ПАО «Сбербанк» кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому банк предоставил кредит в размере 1 525 000 рублей, из которых на приобретение жилого дома и земельного участка 1 194 371, 75 рубль и 330 628, 25 рублей на оплату неотделимых улучшений.

Также 31 июля 2023 года между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1 заключено дополнительное соглашение об изменении стоимости по договору купли-продажи, согласно которому стороны определили стоимость жилого дома и земельного участка в размере 2 000 000 рублей, стоимость неотделимых улучшений в размере 330 000 рублей.

ФИО1 осуществила оплату стоимости домовладения в размере 2 310 628, 25 рублей, из которых: 10 000 рублей переданы наличными в качестве задатка, 775 628, 25 рублей выплачены за счет средств материнского капитала, оставшаяся сумма 1 525 000 рублей – за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк» по договору № от 31 июля 2023 года.

Также по условиям дополнительного соглашения ФИО3 вернула ФИО1 денежные средства в размере 310 000 рулей, что подтверждается распиской от 2 августа 2023 года.

Из доводов истца следует, что в процессе проживания в жилом доме были выявлены существенные недостатки, о которых ей не было известно при заключении договора.

Согласно заключению ООО «ТРС групп» № от 15 июля 2024 года здание по адресу: <адрес> находится в аварийном техническом состоянии, восстановление или усиление строительных конструкций экономически нецелесообразны, эксплуатация здания при аварийном техническом состоянии строительных конструкций, включая грунтовое основание, не допускается.

Полагая, что ФИО3 произвела отчуждение имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи от 31 июля 2023 года. 26 августа 2024 года, 28 января 2025 года истец посредством почтовой связи обратилась к ответчику с предложением о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 31 июля 2023 года и с требованием о возврате денежной суммы, уплаченной по договору, возмещении убытков. Досудебное требование оставлено без удовлетворения.

Определением суда от 21 мая 2025 года по гражданскому делу назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «ПРОФЭКСПЕРТИЗА» №Шомырт от 15 июня 2025 года жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер №, условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от 31 июля 2023 года, а также обязательным нормам и правилам не соответствует, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заявленные истцом недостатки имеются, являются производственными, явными, существенными и неустранимыми, они привели к ухудшению качества жилого дома. Выявленные недостатки имелись на дату заключения сделки купли-продажи.

Выявленные недостатки неустранимы, требуется новое строительство дома с соблюдением строительных норм и правил, а именно:

- правильный выбор глубины заложения фундамента (не менее 1,51 м),

- предусмотреть армирование стен из бетонных блоков – для исключения трещин в кладке стен,

- предусмотреть монолитный армированный пояс под мауэрлатом – для исключения сверхнормативных отклонений от вертикали и прямолинейности стен, образования трещин, выпучивания стен.

Устранение выявленных недостатков технически невозможно и экономически нецелесообразно.

Ответчиком представлена рецензия №45/5-25 от 8 августа 2025 года на заключение эксперта, выполненная ООО «КЭ «ТЭФ», в которой указано на следующие недостатки заключения: логично изложенная, обоснованная Методика исследования в заключении согласно закону РФ отсутствует, исследование проведено не в полном объеме по заявленным вопросам, ошибочно, некорректно, безосновательно и не подтверждено достоверной информацией; заключение эксперта не соответствует ст. 8 Федерального закона №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», требуется повторное и тщательное обследование и обоснование нормативных и фактических данных, сопоставление полученных результатов, что сделано не было.

В письменных пояснениях экспертом ООО «ПРОФЭКСПЕРТИЗА» ФИО10, подтвержденных в ходе опроса в судебном заседании, указано, что в заключении выполнено исследование фундаментов, стен, крыши, недостатки фундаментов, стен устранимы только полным демонтажом дома. Шурф сделан до судебного осмотра, на осмотре шурф не выкапывался, в связи с чем невозможно установить, кто именно его выкапывал. При этом глубину заложения фундамента возможно установить по данному шурфу, поскольку глубина определяется от уровня земли. Инженерно-геологические изыскания сторонами не выполнялись. Поскольку объект не отапливается, нет возможности предусмотреть мероприятия, исключающие промерзание грунтов под фундаментами в соответствии с п.2.142 Пособие по проектированию оснований зданий и сооружений (кСНиП 2.02.01-83). В ходе осмотра установлено, что котел в нерабочем состоянии. Внутри дома и снаружи имеются сквозные трещины. О сверхнормативных прогибах на кровле говорит наличие деформации отделки потолка внутри дома. Демонтаж отделки для замера не производился. Заключение является полным, имеется исследовательская часть и фототаблица с выявленными недостатками, отдельно приведено описание фундамента, стен, крыши. В стенах отсутствует монолитный пояс под мауэрлатом, под ленточным фундаментом подсыпка не выполнена. Для устранения данных недостатков требуется демонтаж и монтаж дома.

Изучив заключение эксперта ООО «ПРОФЭКСПЕРТИЗА» от 15 июня 2025 года, суд считает необходимым принять его в качестве доказательства наличия недостатков в переданном истцам жило доме и стоимости устранения данных недостатков, поскольку заключения составлены верно, сведения, изложенные в заключении, достоверны, подтверждаются материалами дела. Расчеты произведены экспертом в соответствии с нормативными и методическими документами, указанными в заключении.

Эксперт, производивший исследование, был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, о чем имеется соответствующая подписка.

Исходя из изложенного, суд оценивает заключение эксперта как достоверное, допустимое, относимое и достаточное доказательство суммы материального ущерба, причиненного ненадлежащим качеством объекта, заключение в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ и может быть положено в основу судебного решения.

Принимая во внимание, что выявленные истцами недостатки (дефекты) жилого дома нашли подтверждение, являются неустранимыми, жилой дом создает угрозу жизни и здоровью граждан, недостатки невозможно устранить без демонтажа (сноса) жилого дома, вследствие чего объект фактически прекратит свое существование, учитывая положения ст. 475 ГК РФ, суд приходит к выводу об обоснованности требований истцов о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной за недвижимое имущество денежной суммы.

В целях создания условий, обеспечивающих семьям, имеющим детей, достойную жизнь, Федеральным законом от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее по тексту - Федеральный закон от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ) установлены дополнительные меры государственной поддержки при рождении (усыновлении) ребенка (детей).

В соответствии с частью 3 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям: улучшение жилищных условий; получение образования ребенком (детьми); формирование накопительной пенсии для женщин, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона; приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов; получение ежемесячной выплаты в соответствии с Федеральным законом "О ежемесячных выплатах семьям, имеющим детей".

На основании части 7 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ в случае распоряжения в полном объеме средствами материнского (семейного) капитала лицами, получившими сертификат, территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации в месячный срок после перечисления им в полном объеме средств материнского (семейного) капитала уведомляет данных лиц о прекращении права на дополнительные меры государственной поддержки. Уведомление производится территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации в форме, обеспечивающей возможность подтверждения факта уведомления.

Пунктом 51 Распоряжения Правления Пенсионного фонда Российской Федерации от 12 марта 2014 года N 94р "Об утверждении регламента организации работы с делами лиц, имеющими право на дополнительные меры государственной поддержки" прямо предусмотрено, что ранее закрытое дело может быть восстановлено в следующих случаях: возврата ранее направленных средств (части средств) материнского (семейного) капитала; обращения лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки, в территориальный орган ПФР с документом, подтверждающим восстановление его в родительских правах (погашение (снятие) с него судимости) - до принятия решения по заявлению о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал отца детей, детей или его (их) представителей; получения (наличия) решения суда о восстановлении права на дополнительные меры государственной поддержки.

В указанных случаях дело изымается из архива недействующих дел и в журнале регистрации дел лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки, делается отметка о восстановлении дела и дате его восстановления (пункт 52 Распоряжения).

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июня 2016 года, лицо, имеющее право на дополнительные меры государственной поддержки, и получившие сертификат, в случае возврата ранее перечисленных средств материнского (семейного) капитала соответствующему органу Пенсионного фонда Российской Федерации не может быть лишено права на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала.

Таким образом, повторное распоряжение средствами материнского капитала возможно только при наличии фактического поступления ранее выданных средств материнского (семейного) капитала в бюджет Пенсионного фонда.

Учитывая, что в целях покупки недвижимого имущества по договору от 31 июля 2023 года истцом использовались средства материнского (семейного) капитала в сумме 775 628 рублей, указанные денежные средства подлежат возврату ответчиком путем зачисления на банковские реквизиты Отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по РБ.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная по договору купли-продажи от 31 июля 2023 года сумма в размере 1 225 000 рублей (размер полученной ответчиком денежной суммы сторонами не оспаривается, с учетом авансового платежа, а также устных договоренностей).

Поскольку договор подлежит расторжению, суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования иска об обязании ФИО2 принять у ФИО1 жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решение суда является основанием для регистрации соответствующих изменений в сведениях ЕГРН: погашении записи о регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № за ФИО1 и восстановлении записей о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за ФИО3.

Согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, ПАО «Сбербанк» был предоставлен истцу кредит в сумме 1 525 000 рублей на срок 236 месяцев под <данные изъяты>% годовых, с условием возврата суммы кредита ежемесячными платежами в размере 16 755, 06 рублей.

Обеспечением исполнения обязательств является залог жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

За период с 31 августа 2023 года по 31 декабря 2024 года истцом уплачены денежные средства в размере 250 549, 43 рублей.

Согласно справке по состоянию на 12 августа 2025 года ФИО1 в счет оплат процентов за пользование кредитом внесено 369 196, 44 рублей.

Из произведенных сторонами взаимных расчетов следует, что кредитными денежными средствами пользовались как покупатель, так и продавец, а именно ФИО1 в размере 310 000 рублей (310/1525 долей), ФИО3 в размере 1 215 000 рублей (1215/1525 долей).

Таким образом, с ФИО3 в пользу истца подлежат взысканию 1215/1525 долей выплаченных истцом кредитных средств, которые являются убытками истца и подлежат возмещению продавцом в полном объеме.

Соответственно с ФИО3 в пользу ФИО1 суд взыскивает убытки по уплате процентов за пользование кредитом в размере 294 146, 67 рублей.

Согласно ч.1. ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на госпошлины 36710 руб. 60 коп., расходы на экспертизу 26000 руб., в пользу ООО «ПРОФЭКСПЕРТИЗА» - расходы на проведение экспертизы в размере 60 000 рублей.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>», заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО3.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства 1225000 руб., проценты в размере 294146 руб. 67 коп., расходы на госпошлину 36710 руб. 60 коп., расходы на экспертизу 26000 руб.

Обязать ФИО2 принять у ФИО1 жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Обязать ФИО2 возвратить в федеральный бюджет Пенсионного фонда РФ путем зачисления на банковские реквизиты Отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по РБ денежные средства в размере 775628 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «ПРОФЭКСПЕРТИЗА» расходы на судебную экспертизу в размере 60000 руб.

Решение суда является основанием для регистрации соответствующих изменений в сведениях ЕГРН: погашении записи о регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № за ФИО1 и восстановлении записей о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия судом в окончательной форме через Уфимский районный суд Республики Башкортостан.

Судья Р.Р. Шакирова

Мотивированное решение суда изготовлено 05.09.2025 г.