Решение № 2-511/2017 от 6 ноября 2017 г. по делу № 2-511/2017

Дело №2-511/2017


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Нижний Ломов 7 ноября 2017 года

Нижнеломовский районный суд Пензенской области

в составе: судьи Суховой Т.А.,

при секретаре Фоминой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что на основании протокола № общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел в собственность объект недвижимости: гараж (склад-сооружение) металлический размером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> Указанный объект недвижимости был передан истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Общая стоимость недвижимого имущества по договору составила <данные изъяты> рублей, которые истец уплатил полностью, что подтверждается квитанцией к приходному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. После внесения платежа документы на недвижимость продавцом утеряны, государственная регистрация договора купли-продажи не осуществлена. ДД.ММ.ГГГГ истец отправил в адрес ответчика заказное письмо с требованием в срок до ДД.ММ.ГГГГ явиться в МФЦ для регистрации перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости, однако письмо ответчику не вручено. Права до настоящего времени на спорный объект недвижимости ни за кем не зарегистрированы. Рыночная стоимость составляет <данные изъяты> рублей. Указанный склад в реестре муниципальной собственности г. Нижний Ломов Пензенской области не значится. Иных лиц, имеющих правопритязания на указанное имущество не имеется. Склад находится во владении истца с момента его приобретения. (ДД.ММ.ГГГГ). С момента заключения договора истец добросовестно пользуется и владеет указанным объектом, обязательство по сделке выполнены им надлежащим образом. В настоящее время истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на объект недвижимости и в дальнейшем распорядиться им, а потому считает, что его права нарушены. Согласно техническому паспорту на территорию ПМК-55 по <адрес>, первоначально гараж принадлежал Филиалу ОАО «Облстрой» ПМК-55 и был передан по акту приема-передачи здания (сооружения) от ДД.ММ.ГГГГ организации ООО «Строитель», расположенной по адресу: <адрес> и в последующем состоял на балансе данной организации, которая была вправе распоряжаться данным имуществом. ООО «Строитель» в настоящее время прекратило свою деятельность, в связи с чем, истец просит признать за ним право собственности на нежилое здание - склад с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, о чём представил заявление.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, иск поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что первоначально спорное здание принадлежало ПМК-55 филиалу ОАО «Облстрой», которое по акту приема передачи в счет оплаты перед ООО «Строитель» имеющейся задолженности, передало в 2003 году обществу склад-гараж. Поскольку на тот момент у ООО «Строитель» были финансовые трудности общество не смогло в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на указанный объект. В последствии склад был продан по договору купли-продажи истцу. ФИО1 не имеет возможности зарегистрировать право собственности на указанный объект недвижимости, поскольку отсутствует государственная регистрация права собственности ООО «Строитель» на склад-гараж, а также правоустанавливающие документы, подтверждающие его принадлежность продавцу. В настоящее время ПМК-55 ОАО «Облстрой» и ООО «Строитель» (переименованное в последующем в ООО «Альфа») свою деятельность прекратили.

Представитель ответчика администрации г. Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, полагая принятие решения на усмотрение суда, о чём представил заявление.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Пензенской области в лице Межмуниципального отдела по Нижнеломовскому, Спасскому и Наровчатскому районам, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в представленном суду заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие, указав одновременно об отсутствии возражений по заявленным требованиям.

Представитель третьего лица ООО «Альфа» в судебное заседание не явился, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, общество прекратило деятельность, о чем ДД.ММ.ГГГГ внесена соответствующая запись.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца, представителя ответчика, представителей третьих лиц.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

в соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Как видно из материалов дела, распоряжением директора филиала ОАО «Облстрой» ПМК-55 от ДД.ММ.ГГГГ филиал ОАО «Облстрой» ПМК-55 передал ООО «Строитель» в счет погашения задолженности ПМК-55 перед ООО «Строитель» за поставленные материалы, оплаченные ГСМ, электроэнергию и в связи с недостатком у ПМК-55 денежных средств, в собственность склад-гараж площадью <данные изъяты> кв.м. балансовой стоимостью <данные изъяты> руб., находящийся по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ по акту приема -передачи здания ( сооружения) филиал ОАО «Облстрой» ПМК-55 на основании распоряжения директора филиала ОАО «Облстрой» ПМК-55 передало, а ООО «Строитель» приняло склад-гараж, находящийся по адресу: <адрес>, введенный в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ, изготовленный из металла на ленточном фундаменте размером <данные изъяты>, предназначенный для хранения строительных материалов и постановки автотранспорта.

Как следует из справки ООО «Строитель» от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Строитель» имеет на балансе здание (помещение) - металлический гараж <данные изъяты> год постройки ДД.ММ.ГГГГ, адрес объекта: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ общим собранием учредителей ООО «Строитель» принято решение о продаже ФИО1 указанного сооружения по цене <данные изъяты> рублей (при остаточной балансовой стоимости в <данные изъяты> руб.).

В этот же день между ООО «Строитель» и ФИО1 заключен договор продажи гаража металлического размером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> Цена имущества - <данные изъяты> рублей.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строитель» на основании указанного договора продажи передал, а ФИО1 принял гараж металлический размером <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> покупатель передал, а продавец принял денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 ООО «Строитель» принял по договору продажи от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей.

В силу подпункта 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Под сделками законодателем понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из п.1 ст.213 ГК РФ, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п.2 ст.218).

Пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ установлено, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон регистрации), права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация обладает заявительным характером, осуществляется на основании документов, свидетельствующих о наличии, возникновении, прекращении, переходе прав на недвижимое имущество, перечень которых исчерпывающе установлен пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации.

До введения в действие Закона о регистрации органы, уполномоченные в сфере по учету объектов недвижимого имущества - бюро технической инвентаризации (далее - БТИ) осуществляли ведение реестра объектов недвижимого имущества и регистрацию строений в соответствии с Инструкцией "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР", утвержденной Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968 года N 83.

Как следует из материалов дела, в качестве основания возникновения права собственности на спорное недвижимое имущество истец ссылается на договор продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Следовательно, продавцом по договору купли-продажи может быть либо собственник вещи (недвижимого имущества), либо лицо, не являющееся собственником, но обладающее правом распоряжения вещью (недвижимым имуществом) (правом хозяйственного ведения, оперативного управления).

Как указано в статье 550 ГК РФ, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из содержания ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, в соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 59) разъясняется, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Статьей 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, в материалах дела отсутствуют достоверные доказательства возникновения у истца соответствующего права.

Так истцом не представлены доказательства принадлежности спорного имущества продавцу - ООО «Строитель».

В подтверждение данного факта истец ссылается на вышеуказанное распоряжение директора филиала ОАО «Облстрой» ПМК-55 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым филиал ОАО «Облстрой» ПМК-55 передал ООО «Строитель» в счет погашения задолженности ПМК-55 перед ООО «Строитель» за поставленные материалы, оплаченные ГСМ, электроэнергию и в связи с недостатком у ПМК-55 денежных средств, в собственность склад-гараж площадью <данные изъяты> кв.м. балансовой стоимостью <данные изъяты> руб., находящийся по адресу: <адрес>.

Однако ссылку истца на вышеуказанное распоряжение, как на доказательство возникновения у ООО «Строитель» права собственности на спорное имущество нельзя признать состоятельной, поскольку указанный документ не является правоустанавливающим документом и сам по себе не порождает правовых последствий.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ООО «Строитель» на склад - гараж не было зарегистрировано, несмотря на то, что имущество передавалось обществу после вступления в силу Закона о государственной регистрации.

Справка ООО «Строитель» от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ООО «Строитель» имеет на балансе здание (помещение) - металлический гараж, также не может служить доказательством возникновения права собственности продавца на спорный объект, поскольку данная справка составлена самим продавцом и объективных подтверждений не имеет. Такой документ не имеет и правоустанавливающего значения.

Как разъяснено в пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22, факт нахождения имущества на балансе лица сам по себе не является доказательством права собственности или законного владения.

Более того, право собственности филиала ОАО «Облстрой» ПМК-55 на указанный объект также не было зарегистрировано.

Согласно техническому паспорту на территорию ПМК-55 по <адрес> (технический паспорт на здание гаража, склада, диспетчерской, кузницы), составленному Нижнеломовским БТИ, в 2003 году на основании справки о балансовой стоимости ОАО «Облстрой» ПМК-55 б/д, б/н произведена регистрация права собственности ПМК -55 ОАО «Облстрой» на недвижимое имущество, в том числе склад общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие внесение спорного объекта в уставный капитал ОАО "Облстрой". Доказательств, свидетельствующих о возникновении у общества права собственности на спорный объект недвижимости и государственной регистрации такого права, суду представлено не было.

Статья 6 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" предусматривала, что до введения в действие Закона о регистрации прав сохраняется действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.

Федеральный закон от 21.07.1997 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в законную силу с 31.01.1998.

Доказательства того, что данный объект был возведен до 31.01.1998г. и государственной регистрации не требовал, отсутствуют.

При этом полномочия директора филиала ОАО «Облстрой» ПМК-55 на единоличное распоряжение имуществом филиала ни чем не подтверждены.

В распоряжении от ДД.ММ.ГГГГ содержится ссылка на право филиала распоряжаться имуществом без согласия ОАО «Облстрой», закрепленное в Положении о филиале.

Однако такое Положение суду не представлено, распоряжение же подписано самим директором филиала.

Соблюдение требований Федерального Закона от 26.12.1995г. №208-ФЗ «Об акционерных обществах» при передаче имущества ООО «Строитель» не подтверждено.

Таким образом, отсутствуют доказательства принадлежности спорного имущества как ПМК-55, так и ООО «Строитель», а также обоснованности передачи имущества от ПМК-55 ООО «Строитель».

Факт нахождения названного имущества в пользовании ПМК-55 само по себе не является доказательством наличия (возникновения) права или законного владения.

В пункте 11 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). При этом в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица (абзац третий пункта 2 статьи 218 ГК РФ). Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Между тем, доказательств возникновения у ПМК-55 прав в результате реорганизации юридического лица, суду не представлено.

С учётом того, что покупатель приобрел имущество, в отношении которого не имеется доказательств о его принадлежности продавцу, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Следует также отметить, что истец с даты подписания договора купли-продажи до прекращения деятельности продавца ООО "Строитель" (в последующем ООО «Альфа») не обращался к нему с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный им объект, о предоставлении документов, подтверждающих право собственности на него.

Кроме того, предметом договора продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлся гараж металлический размером <данные изъяты>, тогда как в распоряжении от ДД.ММ.ГГГГ значится склад-гараж площадью <данные изъяты> кв.м., в техническом паспорте - склад площадью <данные изъяты> кв.м.

В нарушение требований ст.554 ГК РФ в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

При таких обстоятельствах, данный договор нельзя признать заключенным.

Истец обращался в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на спорный объект.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Пензенской области за № ФИО1 направлено уведомление о приостановлении регистрации права собственности на объект недвижимости - металлический гараж, расположенный по вышеуказанному адресу, в связи с тем, что не представлено заявление на переход права собственности на металлический гараж продавцом имущества ООО «Строитель»; право собственности ООО «Строитель» на указанный объект недвижимости не было зарегистрировано; представленный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по форме и содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно не указана общая площадь предмета договора и данные земельного участка, на котором расположен объект недвижимости; наименование юридического лица в договоре указано сокращенно; договор представлен в одном экземпляре. Кроме того, рекомендовано обратиться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по Пензенской области» по вопросу осуществления государственного учёта объекта капитального строительства.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в государственной регистрации права собственности на металлический гараж по основаниям, указанным в уведомлении о приостановлении регистрации (сообщение от ДД.ММ.ГГГГ №.

Истцом данный отказ не оспорен, то есть он согласился с указанными нарушениями.

Доводы истца на пользование объектом недвижимости никакими доказательствами не подтверждены и юридического значения в данном случае не имеют.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи не соответствует требованиям ч.1 ст.209 ГК РФ, согласно которой права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику, и поскольку право собственности на спорный объект не было зарегистрировано на праве собственности за продавцом, в последующем отсутствующее право собственности не могло перейти на основании сделки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1

При таких обстоятельствах суд не находит оснований к удовлетворению исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 к администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о признании права собственности на нежилое здание - склад с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Т.А. Сухова

В окончательной форме решение принято 13.11.2017

Судья Т.А. Сухова