Решение № 2-337/2020 2-337/2020(2-5199/2019;)~М-4582/2019 2-5199/2019 М-4582/2019 от 28 января 2020 г. по делу № 2-337/2020

Дело №


РЕШЕНИЕ СУДА

ИМЕНЕМ Р. Ф.

29 января 2020 года

Ногинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Беляковой Е. Е.,

при секретаре Усовой А.Э.,

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, ФИО4, представителей ответчиков ФИО5, ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, ФИО4- ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, ФИО4 о признании договора купли- продажи недвижимости недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 первоначально обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, ФИО4, о признании договора купли- продажи недвижимости недействительным, просила суд: признать договор купли- продажи комнаты между ФИО5 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>-4, <адрес> (1) (площадью 19,3 кв.м.), недействительным в силу ничтожности, свидетельство о государственной регистрации права и запись о праве собственности №, внесенную в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок ним, недействительным.

В обоснование заявленных требований истец ссылалась на следующее: ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО2, действующей в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей: ФИО3, ФИО4 и ФИО4, был заключен договор купли-продажи комнаты, площадью 19,3 кв.м. по адресу: Ногинск - 4, <адрес>(1). На момент осуществления данной сделки в квартире по адресу: Ногинск -4, <адрес>, в комнате 10 кв.м., проживали и были зарегистрированы по месту жительства ФИО7 и его жена – истец ФИО1 ФИО7 и ФИО1 узнали о нарушении своих прав из решения Савеловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО7 к ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны о признании недействительным договора о приватизации жилого помещения. Несмотря на то, что комната в коммунальной квартире является объектом самостоятельного права собственности (а не права общей долевой собственности), в соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. При заключении оспариваемого договора, ответчик ФИО5 не ставила ФИО7 и истца ФИО1 в известность о ее намерении продать комнату площадью 19,3 кв.м. ФИО7 и истец ФИО1 не давали своего нотариально заверенного отказа на покупку данной комнаты. Согласно ответу Минобороны России от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении квартиры расположенной по адресу: <адрес>-4, <адрес>, <адрес>, объект недвижимого имущества, расположенный по вышеуказанному адресу, закреплен за ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России. Министерство Обороны РФ также не давало ФИО5 своего нотариально заверенного отказа в покупке вышеупомянутой комнаты. Таким образом, были нарушены права соседей, т.е. права истца и ее мужа, поскольку согласно ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, они обладали преимущественным правом покупки спорного жилого помещения. Истец также указала, что заключенный между ФИО5 и ФИО2 договор купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, в нарушение Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 391-ФЗ не был нотариально удостоверен, а потому в силу п. 3 ст. 163, ст.168 ГК РФ является ничтожным. 25.04.2016г. ФИО2 зарегистрировала свое право на недвижимость, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним №. К заявлению о государственной регистрации в регистрирующий орган должны были быть приложены нотариально заверенные документы, подтверждающие отказ остальных собственников комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, что сделано также не было.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования, по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно указала, что оспариваемая сделка совершена в апреле 2016 года, после вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 391-ФЗ, а потому подлежала обязательному нотариальному удостоверению. Оспариваемая сделка нарушает права истца, поскольку отсутствует ее согласие и согласие ее супруга на покупку спорного имущества в преимущественном порядке. Доказательства тому, что ответчик ФИО5 поставила в известность ее- истца и ее мужа о совершаемой сделки, ответчиком не представлены. О том, что спорная комната была приватизирована ответчиком ФИО5 в судебном порядке, истец и ее супруг узнали в ходе рассмотрения гражданского дела в Савеловском районном суде <адрес>ю 10 кв.м. в квартире по адресу: <адрес>-4, <адрес>, <адрес>, до настоящего времени не приватизирована. Также истец указала, что в мае 2016 года ФИО2 привела в квартиру мужчину, сказала, что он будет жить в комнате площадью 19 кв.м., и показала истцу договор купли- продажи комнаты, истец его читала, но копию с договора не снимала.

Ответчик ФИО5 в суд не явилась, о явке извещена.

Ответчик ФИО2, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, указала, что в мае 2016 года она сама показала истцу договор купли- продажи комнаты, и истец снимала копию с данного договора.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Представитель ответчиков ФИО5, ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, ФИО4- по доверенности ФИО6 возражал против удовлетворения искового заявления по основаниям и доводам, изложенным в письменных возражениях на иск (л.д. 80-83).

Представители третьих лиц ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны России», Департамента имущественных отношений Министерства обороны РФ, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО в суд не явились, о явке извещены.

По правилам ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд не признает причины их неявки уважительными

Учитывая изложенное, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО5, представителей третьих лиц, извещенных судом о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав объяснения истца, ответчиков, представителя ответчиков, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ч.1).Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (ч.2).

Положениями п. 1 и п. 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Согласно пункту 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО5, и ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, ФИО4, был заключен в простой письменной форме договор купли- продажи комнаты площадью 19,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> -4, <адрес>, комната 1 (л.д. 68-70).

Из договора купли- продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.68-70), решения Савеловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ФИО7 к ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны России о признании недействительным договора приватизации жилого помещения и свидетельства о государственной регистрации права собственности (л.д.33-35) судом установлено, что у ответчика ФИО5 право собственности на комнату площадью 19,3 кв.м. по адресу: <адрес> -4, <адрес>, возникло на основании решения Ногинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Из выписок из домовой книги по адресу: <адрес> -4, <адрес>, судом установлено, что на дату заключения договора купли- продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ в квартире по адресу: <адрес> -4, <адрес>, в комнате площадью 10 кв.м. были зарегистрированы по месту жительства ФИО7 и истец ФИО1 (л.д.18-19). ФИО7 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией свидетельства о смерти от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.37).

Из объяснений истца, судом установлено, что комната площадью 10 кв.м. в квартире по адресу: <адрес> -4, <адрес>, на праве собственности ФИО1 не принадлежит.

Истец просила суд признать недействительным договор купли- продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на то, что оспариваемая сделка заключена без предварительного предложения ответчиком ФИО5 истцу, ее супругу и Министерству обороны РФ воспользоваться правом преимущественной покупки спорной комнаты.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец (заявитель) свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. При этом избрание заявителем ненадлежащего способа защиты права может являться самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества, истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Анализируя исследованные по делу обстоятельства, суд соглашается с доводами стороны ответчиков и приходит к выводу, что заявляя требования о признании недействительным договор купли- продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, по основаниям не извещения истца, ее супруга, а также Министерство обороны РФ о праве преимущественной покупки продаваемой комнаты в коммунальной квартире, истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, а потому в удовлетворении требований истца по заявленным основаниям надлежит отказать.

Истец просила суд признать недействительным договор купли- продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на несоблюдение в нарушение Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 391-ФЗ нотариальной формы оспариваемой сделки.

В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (ч.1).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (ч.2).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (ч.3).

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Правило о нотариальной форме сделок по отчуждению долей в праве общей собственности введено ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу п. 3 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 172-ФЗ статья 7 настоящего Федерального закона вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, на момент совершения сделки от ДД.ММ.ГГГГ законом не были предусмотрены требования к обязательному нотариальному удостоверению сделки купли-продажи долей в праве собственности на недвижимость, а потому требования истца о признании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям несоблюдения нотариальной формы оспариваемого договора, также не подлежат удовлетворению.

Отгадывая в удовлетворении заявленных требований, суд соглашается с доводами стороны представителя ответчиков о пропуске истцом ФИО1 срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора купли- продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, чье право нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятие из общего правила исчисления срока исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п.п.2,3 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (ч.1).

Судом установлено, что спорная сделка- договор купли продажи комнаты заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Из решения Савеловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ФИО7 к ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны России о признании недействительным договора приватизации жилого помещения и свидетельства о государственной регистрации права собственности (л.д.33-35) судом установлено, что ФИО7 узнал о нарушении своих прав на спорную комнату в конце апреля 2016 года, когда в квартире появились посторонние люди и заявили свои права на комнату № в спорной квартире, предоставив договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей, и свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 участвовала в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования.

ФИО1 и ФИО7 являлись супругами и проживали совместно.

Из объяснений ФИО1, данных в судебном заседании, судом установлено, что в конце мая 2016 года ответчик ФИО2 показывала ей договор купли –продажи спорной комнаты и приводила в квартиру постороннего мужчину с целью вселения.

Анализируя исследованные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что действуя добросовестно, истец ФИО1 не могла с конце мая 2016 года не знать о том, что собственником спорной комнаты является ФИО2, а потому суд приходит к выводу, что истец ФИО1, обратившись в суд с настоящим иском в ноябре 2019 года, пропустила трехлетний срок исковой давности для оспаривания указанного договора. Довод стороны истца о том, что срок исковой давности надлежит исчислять с ноября 2016 года, т.е. со дня вынесения решения Савеловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, основан на неверном толковании норм действующего законодательства.

Поскольку требования истца о признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права и записи о праве собственности №, внесенной в ЕГРН, являются производными от требований о признании недействительным договора купли- продажи комнаты, в удовлетворении которых судом отказано, в удовлетворении указанных требований также надлежит отказать, при этом судом учитывается, что заявляя требования о признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права и записи о праве собственности №, внесенной в ЕГРН, истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, су

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО5, ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, ФИО4 о признании договора купли- продажи недвижимости недействительным - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись