Решение № 3А-384/2017 3А-384/2017~М-152/2017 М-152/2017 от 17 апреля 2017 г. по делу № 3А-384/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 18 апреля 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре Усенко А.О,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-384/2017 по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

20.03.2017 г. ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 30.12.2016 г. № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, установив его рыночную стоимость по состоянию на 24.10.2014 года, в размере 5 616 963, 54 рублей.

В обоснование своих требований истец указал, что является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами № и №, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 24.10.2014 года в размере 13 337 968,46 рублей, однако его рыночная стоимость существенно ниже и согласно Отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного ООО «НПО «<данные изъяты>» по состоянию на 24.10.2014г. составляет 5 616 963,54 рублей.

С учетом изложенного, административный истец полагает решение Комиссии незаконным, нарушающим его права и законные интересы, поскольку он имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ., заявленные требования поддержала в полном объеме по мотивам, изложенным в административном иске.

Представители Управления Росреестра по Самарской области – ФИО4, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ., и ФИО5, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ. заявление не признали, просили в его удовлетворении отказать, полагая, что решение Комиссии является законным и обоснованным.

Представитель ООО «НПО «Азимут» ФИО6 - директор общества, действующий на основании протокола № от ДД.ММ.ГГ.., пояснил, что считает доводы заявителя обоснованными, просил административное исковое заявление удовлетворить.

Представители Правительства Самарской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представлен отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

В соответствии с ч. 6 ст. 226 КАС РФ неявка представителей указанных заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, показания свидетеля ФИО7, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежат нежилое здание общей площадью * ***,* кв.м. с кадастровым номером № и здание общей площадью ***,* кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. (л.д.№).

Данные объекты недвижимости располагаются на земельном участке, площадью * *** кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости, согласно которым на 24.10.2014г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 13 337 968, 46 рублей.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося натерритории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением определенного перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

На основании ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 8 п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Материалами дела подтверждается, что 30.12.2016 г. ФИО2 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и установлении её равной рыночной стоимости земельного участка в размере 5 616 963,54 рублей, что более чем на 30% отличается от его кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка заявителем был приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «НПО «<данные изъяты>».

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № заявление отклонено.

Как следует из решения, на заседании присутствовало 4 члена комиссии, следовательно, необходимый кворум на принятие решений имелся.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается.

Административный иск подан в течение 3 месяцев со дня получения копии решения и таким образом, установленный п. 1 ст. 219 КАС РФ срок оспаривания решения комиссии не нарушен.

Основанием к отказу в удовлетворении заявления Комиссия в решении указала следующее: «Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем.

Мнение оценщика, указанное в отчете, об отсутствии сложностей

с подведением коммуникаций и равенстве всех объектов аналогов и объекта оценки по данному фактору стоимости, является ложным, т.к. противоречит данным рынка. Указанные в разделе 9.4 аналоги имеют различное значение по данному фактору стоимости (наличие коммуникаций), что опровергает мнение оценщика. Нарушены п.13 ФСО №3, п.22 ФСО №7.

Диапазон значений фактора стоимости «площадь» в соответствующем разделе отчета – 11.2, отсутствует. Нарушен п.22 ФСО №7.

Анализ рынка указывает на наличие 4-х источников информации,

при этом оценщик не использует данные источники, хотя объем выборки не внушает доверия – 7 объектов. Анализ рынка недостаточен, процесс его не понятен пользователю отчета и не обоснован оценщиком – п.11 ФСО №7.

Правил отбора аналогов отсутствуют – нарушен п.22 ФСО №7,

описание всего объема доступной оценщику рыночной информации по объектам-аналогам также отсутствует. На стр.40 отчета указано, что при осуществлении первичной выборки оценщиком «было отобрано 7 аналогов». Объем первичной информации по сегменту рынка объекта оценки не описан. Анализ рынка сегмента фактически подменен оценщиком на анализ собственной выборки, выполненной по непонятным критериям».

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Из представленного административным истцом отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен сравнительный (базирующийся на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами) подход (стр.отчета №), приведены убедительные обоснования отказа от применения затратного и доходного подходов в оценке (стр. отчета №).

В представленном отчете имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с указанием перечня использованных при проведении оценки данных и источников их получения, проанализирован рынок объектов оценки, сделан основанный на исследованиях вывод о том, что оцениваемый земельный участков принадлежат к сегменту рынка земельных участков под производственно-складскую застройку.

Использованные в отчетах объекты - аналоги имеют сходные с объектом оценки характеристики, проведены необходимые корректировки.

Полномочия и квалификация оценщика подтверждаются приложенными к Отчету об оценке документами.

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошена оценщик – ФИО1, которая подтвердила выводы, содержащиеся в Отчете об оценке и по изложенным в решении Комиссии замечаниям, дала следующие пояснения. На замечание Комиссии относительно противоречий по фактору «наличие коммуникаций» пояснила, что ценообразующий фактор наличия возможности подключения или отсутствия возможности подключения коммуникаций был рассмотрен в разделе 9.5 отчета об оценке, который содержит анализ основных факторов, влияющих на спрос и предложение (стр. отчета №). По данному фактору оценщиком рассматривались два значения – «возможность подключения есть» и «возможности подключения нет» (стр. отчета №, табл. №). Все объекты аналоги имеют значения «возможность подключения есть», поскольку ни в одном из объявлений об аналогах не говорится об отсутствии возможности подключения к инженерным сетям, в связи с чем полагает, что принцип допущения применен правильно. Замечание Комиссии считает необоснованным, поскольку оценка носит ретроспективный характер и подробное интервьюирование лица, подавшего объявление невозможно, рассматриваемые аналоги либо обладают всеми необходимыми коммуникациями, либо их подключение не сопряжено с существенными трудностями. Информации, опровергающей выводы оценщика о значениях ценообразующего фактора «наличие или отсутствие коммуникаций» нет, в связи с чем требования ФСО № 3 и ФСО №7 не нарушены.

Со вторым замечанием оценщик не согласилась и пояснила, что п.22 ФСО №7 содержит требования к проведению расчетов сравнительным подходом к оценке и в данном пункте нет требований к описании диапазонов значений факторов стоимости. Таким образом, в разделе 11.2 Отчета, упомянутом в замечании, и не должно быть описаний «диапазонов ценообразующих факторов». Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов, согласно п.11 ФСО №7 должен быть приведен в разделе анализа рынка. На стр.№ Отчета представлен раздел 9.5 «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости». Фактор «площадь» участка является количественным параметром и может принимать любые значения, притом не только целочисленные. Замечание полагает необоснованным, считает, что требования ФСО №7 соблюдены.

На замечание комиссии, о том, что анализ рынка указывает на наличие 4-х источников информации, при этом оценщик не использует данные источники, хотя объем выборки не внушает доверия – 7 объектов, анализ рынка недостаточен, процесс его не понятен пользователю отчета и не обоснован оценщиком – п.11 ФСО №7, оценщик пояснила, что ею были проанализированные все доступные открытые источники, однако оферта по земельным участкам производственного назначения в г.Самара содержится только в двух объявлениях источника «Зеленая площадь» и в пяти объявлениях из электронного архива (скрин-шоты) АНО «Азимут». Всего взято 7 аналогов. Анализ рынка четко регламентирован п.11 ФСО №7 и полностью выполнен в разделе 9 «Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость». Добавила, что ею на стр.№ отчета был проведен анализ достаточности исследований и информации и сделаны соответствующие положительные выводы. Считает замечание комиссии необоснованным и выходящим за рамки законодательства об оценочной деятельности, которым не установлено какое количество аналогов следует принять за основу.

По 4 замечанию Комиссии оценщик пояснила, что на стр.№ отчета об оценке указаны правила отбора аналогов и описан процесс применения этих правил. Требования п.22 ФСО №7 не относятся к разделу анализа рынка, который регламентирован требованиями п.11 ФСО №7, которые в свою очередь не содержат требований по определению правил отбора данных о ценах предложений. Считает, что авторы замечаний осуществляют подмену требований ФСО к различным разделам отчета об оценке.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, её показания последовательны, логичны, аргументированы, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, её заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Таким образом, давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии по заявлению ФИО8 нельзя признать законным и обоснованным.

Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный оценщиком ООО «НПО «<данные изъяты>» - ФИО1, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объектов оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода, приведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Часть 2 статьи 62 КАС РФ закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч.11 ст.226 КАС РФ, согласно которым доказывание обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Однако, доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика и положительном заключении на него, соответствующих требованиям ст. 60 – 61 КАС РФ, административными ответчиками не представлено. Представленные административным ответчиком документы о рыночной информации по иным земельным участкам промышленного назначения г. Самара на сентябрь-октябрь 2014 года, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку требований к объему собранных данных по сегменту рынка объекта оценки, как и по числу аналогов, действующее законодательство не содержит.

Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы на предмет проверки соответствия Отчета АНО «<данные изъяты>» требованиям закона и федеральных стандартов оценки, административным ответчиком не заявлено. Стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

Согласно ч. 2 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии, в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ФИО2 о признании не соответствующим закону и нарушающим его права, свободы и законные интересы решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения поданного истцом 30.12.2016 г. заявления.

Вместе с тем, у суда не имеется оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в части возложения на Комиссию обязанности принять решение об установлении рыночной стоимости участка по состоянию на 24.10.2014 г. в размере 5 616 963,54 рублей, поскольку это по существу означало бы вмешательство суда в компетенцию комиссии и предрешало результат повторного рассмотрения заявления.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить частично.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. года № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ФИО2.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ФИО2 от 30.12.2016 года № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

№ расположенного по адресу: <адрес>.

В удовлетворении требований ФИО2 в остальной части - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено 24.04.2017г.