Решение № 2-2286/2025 2-2286/2025~М-1645/2025 М-1645/2025 от 30 октября 2025 г. по делу № 2-2286/2025

№ 2-2286/2025

44RS0002-01-2025-002441-56


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2025 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Терехина А.В., при секретаре Ушанове Д.А., при участии истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» о признании договора недействительным, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Самолет-Алхимово» о признании пункта 7.5. договора купли-продажи № АЛХ-4/9/244-357214404К от 25 апреля 2025 года недействительным; возложении обязанности передать по акту приема-передачи квартиру с характеристиками предусмотренными указанным договором; взыскании неустойки за период 46 дней просрочки передачи объекта долевого строительства с 31.05.2025 по 16.07.2025 в размере 1 342 013,35 руб. и неустойку в размере 0,5 % за каждый день просрочки до дня фактического исполнения; взыскании в равных долях штрафа за отказ удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке в размере 50 % от суммы присужденной судом в пользу потребителя; взыскании компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что 25.04.2025 между ООО «Самолет-Алхимово» и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры № АЛХ-4/9/244-357214404К, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: ..., кадастровый №, согласно которому по которому истец (покупатель) обязался оплатить цену договора, а ответчик (продавец) передать истцу квартиру по акту приема-передачи квартиры в течение 5 рабочих дней с даты оплаты цены Квартиры в полном объеме (п. 2.2.1. Договора) и обеспечить наличие документов необходимых для государственной регистрации перехода права собственности истца на квартиру. Согласно п. 3.1 Договора, цена Договора составляет сумму 5 834 840,67 руб. 26.04.2025 Истцом произведен осмотр квартиры, обнаружено, нарушение п. 1.7 Договора (абз.1), поскольку на балконе обнаружено отсутствие 1 окна, 2 окно не отвечало требованиям безопасности. Ответчик пообещал устранить указанные недостатки и направить видеоотчёт истцу. 13.05.2025 от Ответчика поступил видеоотчёт, согласно которому Ответчик исправил обнаруженный недостаток в Квартире. 14.05.2025 Истец перевёл денежные средства на счет Ответчика. 28.05.2025 Истцу от Ответчика поступило смс-сообщение с информацией о переносе срока передачи Квартиры на сентябрь 2025 года, причиной которой являются выявленные тех. проблемы открытия заселения четвертой очереди строительства (9 – 14 корпусов). Поскольку истец свои обязательства выполнил надлежаще и в полном объёме, что подтверждается платежным поручением № 206046 от 22.05.2025, а ответчик свои обязательства по передаче квартиры перед истцом не исполнил до настоящего времени, какой-либо информации о конкретных сроках передачи Квартиры в адрес Истца не предоставляет, 29.06.2025 ФИО1 обратилась в ООО «Самолет-Алхимово» с претензией, в которой просила в трехдневный срок с момента получения претензии предоставить документальные сведения о предполагаемых сроках передачи квартиры, передать квартиру по акту-приема передачи с характеристиками предусмотренными договором № АЛХ-4/9/244-357214404К от 25 апреля 2025 г., в течении 10 дней с момента получения претензии выплатить неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с 31.05.2025 по 29.06.2025 в размере 846 051,90 руб., а также за каждый день просрочки, начиная с 30.06.2025 по день передачи квартиры. Ответчик свои обязательства по договору не исполнил. Первым днем просрочки являлось 31.05.2025. За период с 31.05.2025 по 16.07.2025 просрочка составила 46 календарных дней, в связи с этим, учитывая также цену договора и статус истца как потребителя, просит взыскать неустойку в размере 1 342 013,35 руб. Компенсацию морального вреда, причиненного в результате ненадлежащего исполнения Ответчиком своих обязанностей, Истец оценивает в 50 000 руб. Ссылаясь на п. 6 ст. 13 Закона о Защите прав потребителей, просит взыскать с ответчика штраф в размере 50 % от присужденной суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Кроме того, просит признать п. 7.5. договора купли-продажи № АЛХ-4/9/244-357214404К от 25 апреля 2025 г., поскольку указанный пункт был навязан ответчиком и какие-либо изменения ответчик в указанный договор вносить отказался, что нарушает права истца на реализацию права предусмотренного ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В ходе рассмотрения дела ФИО1 исковые требования уточнила, указала, что ответчик свои обязательства по передаче квартиры перед истцом исполнил 09.08.2025, что подтверждается актом-приема передачи от 09.08.2025, в связи с чем требования о возложении обязанности передать квартиру по акту приема-передачи не поддерживает, просит взыскать неустойку за период 70 дней просрочки передачи квартиры с 31.05.2025 по 09.08.2025 в размере 2 042 194,23 руб. В остальном исковые требования оставлены без изменения.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме с учетом уточнений.

В представленных возражениях на отзыв ответчика представителем истца ФИО2 указано, что оснований для применения ст. 333 ГК РФ и снижения размера неустойки не имеется, ответчиком не представлено доказательств в подтверждение доводов о несоразмерности неустойки. Ответчик получил значительную выгоду, используя денежные средства истца в нарушение условий договора. Уплата требуемой неустойки не повлияет на деятельность ответчика с учетом имеющихся у него на балансе денежных средств (27 миллиардов рублей) и выручке за последние два года (более 1 миллиарда рублей). Действиями ответчика был нарушены права истца, как потребителя, поскольку последняя намеревалась переехать в г. Москву на постоянное место жительства, однако ввиду задержки передачи квартиры и неопределенности действий ответчика не могла спланировать возможность трудоустройства, организовать перевод ребенка в школу, не могла использовать приобретенное имущество по назначению. Полагала, что оснований для отсрочки исполнения судебного решения не имеется, поскольку между сторонами заключен договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве.

Ответчик ООО «Самолет-Алхимово» о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направил.

Представитель ответчика ФИО3 в возражениях на исковое заявление просила рассматривать гражданское дело в отсутствие представителя ответчика, просила в иске отказать в полном объеме, в случае частичного удовлетворения требований применить положения ст. 333 ГК РФ, снизить размер неустойки и штрафа, размер компенсации морального вреда, судебных расходов до разумного предела. Указала, что квартира была получена истцом по акту приема-передачи 09.08.2025. Исходя из соотношения цены договора и периода просрочки, что сумма заявленной истцом неустойки вследствие просрочки передачи объекта долевого строительства явно завышена и несоразмерна последствиям, причиненным в связи с нарушением ответчиком обязательств. Указывает, что основаниями для снижения размера вышеуказанных исковых требований являются следующие обстоятельства: застройщиком были предприняты все необходимые меры, для исполнения своих обязательств, жилой дом, в котором расположена квартира, введен в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим разрешением на ввод объекта в эксплуатацию; период просрочки относительно небольшой. Полагает, что не подлежат удовлетворению и требования о взыскании компенсации морального вреда, а сам размер взыскиваемой компенсации морального вреда чрезмерно завышен, поскольку истцом не доказан сам факт причинения ему вреда, в материалах дела отсутствуют доказательства причинения ответчиком истцу нравственных или физических страданий, не определено, какие именно нравственные и физические страдания перенесены истцом, не доказана вина ответчика в причинении истцу морального вреда, а также причинная связь между действиями (бездействием) ответчика и причинением вреда. Кроме того, в представленных возражениях ответчик ходатайствует о предоставлении отсрочки исполнения решения суда на основании Постановлением Правительства РФ от 26.12.2025 № 1916 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2025 г № 326» и Постановлением Правительства РФ от 19.06.2025 № 925 на срок до 31.12.2025.

Выслушав истца, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Часть 1 ст. 46 и ч. 1 ст. 47 Конституции Российской Федерации гарантируют каждому судебную защиту его прав и свобод и закрепляют, что никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

По общему правилу, изложенному в ст. 28 ГПК РФ, иск к организации предъявляется в суд по адресу организации.

В соответствии с ч. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных ч. 4 ст. 30 указанного Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Таким образом, право выбора между несколькими судами, которым в силу Закона о защите прав потребителей подсуден спор, принадлежит потребителю.

Согласно ст. 32 ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 данного кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.

В ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» установлено, что недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (п. 1).

К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона (пп. 2 п. 2).

Ст. 166 ГК РФ установлено: сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2).

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (ст. 456 ГК РФ).

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 457 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 487 ГК РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (п. 1).

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3).

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя (п. 4).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566) (ст. 549 ГК РФ).

Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в ст. 23.1 предусмотрено, что договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю (п. 1).

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара (п. 2).

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара (п. 3).

Требования потребителя о возврате уплаченной за товар суммы и о полном возмещении убытков подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования (ч. 4).

Требования потребителя, установленные пунктом 2 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если продавец докажет, что нарушение сроков передачи потребителю предварительно оплаченного товара произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя (ч. 5).

Как следует из материалов дела, между ФИО1 и ООО «Самолет-Алхимово» заключен договор купли-продажи квартиры № АЛХ-4/9/244-357214404К от 25.04.2025, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, имеющую следующие характеристики: Квартира №, назначение: жилое, общая площадь № кв. м, этаж: №, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: ... кадастровый № (далее – ‹‹Квартира››), а покупатель обязуется принять Квартиру и уплатить за нее цену, предусмотренную в настоящем Договоре (п. 1.1).

Квартира принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРН 25.02.2025 сделана запись регистрации (п. 1.2).

Покупатель подтверждает, что им произведен осмотр Квартиры, Квартира находится в состоянии, пригодном для проживания. Квартира передается с выполнением отделочных работ (в чистовой отделке, с установкой исправного санитарно – технического и иного оборудования/изделий), в Квартире проведены внутренние отделочные работы. Покупатель не имеет претензий к Продавцу по техническим характеристикам, качеству и состоянию Квартиры (п. 1.7).

Государственная регистрация перехода права собственности Покупателя на Квартиру осуществляется после получения Продавцом подтверждения о перечислении на номинальный счет ООО ‹‹Экосистема недвижимости М2›› (ОГРН <***>, ИНН <***>), открытый в Банке ВТБ (ПАО), бенефициаром по которому является Покупатель, суммы Цены Квартиры, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, за счет собственных средств. Продавец извещается о перечислении денежных средств на номинальный счет путем извещения Покупателем Продавца (п. 1.8).

Покупатель обязан оплатить цену Квартиры в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим Договором (п. 2.1.1), принять Квартиру от Продавца по Акту приема-передачи Квартиры в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты полной оплаты цены Квартиры. Акт приема-передачи подписывается Сторонами до подачи в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, заявления Продавца и иных документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю (п. 2.1.4).

Продавец обязан передать Покупателю Квартиру по Акту приема-передачи Квартиры в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты оплаты Цены Квартиры в полном объеме; обеспечить наличие документов Продавца, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности Покупателя на Квартиру (п.п. 2.2.1., 2.2.2).

Цена Квартиры составляет 5 834 840,67 руб. НДС не облагается. Цена является окончательной и изменению не подлежит (п. 3.1).

Оплата производится Покупателем с использованием номинального счета ООО ‹‹Экосистема недвижимости М2››, открытого в Банке ВТБ (ПАО), бенефициаром по которому является Покупатель (п. 3.2).

Датой исполнения обязательств Покупателя по оплате считается дата поступления соответствующей денежной суммы, предусмотренной настоящим Договором, в полном объеме на расчетный счет Продавца, указанный в настоящем Договоре (п. 3.3).

П. 7.5. договора купли-продажи квартиры установлено, что споры и разногласия, возникающие между Сторонами из настоящего Договора или в связи с ним, в том числе в связи с его заключением, исполнением, изменением, расторжением и недействительностью, передаются на разрешение суда по месту нахождения Квартиры с обязательным соблюдением досудебного претензионного порядка. Срок рассмотрения претензий – в течение 1 (Одного) месяца с момента получения.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ФИО1 просит признать положения п. 7.5 договора купли-продажи квартиры, устанавливающие подсудность разрешения спора, недействительным, поскольку они ущемляют ее права, как потребителя.

Поскольку в силу вышеприведенных положений закона потребителю предоставлено право на предъявление иска по правилам альтернативной подсудности, в том числе по месту своего жительства, положения договора купли-продажи, которые ограничивают такое право, являются не соответствующими требованиям закона, в связи с чем п. 7.5. договора купли-продажи квартиры № АЛХ-4/9/244-357214404К от 25.04.2025, заключенного между ФИО1 и ООО «Самолет-Алхимово» следует признать недействительным.

Судом также установлено, что оплата квартиры в сумме 5 834 840,67 руб. произведена истцом в полном объеме, что подтверждается квитанцией по операции от 14.05.2025.

Из платежного поручения № 206046 от 22.05.2025 следует, что денежные средства в размере 5 834 840,67 руб. были перечислены ООО «Экосистема недвижимости М2» на счет ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» в соответствии с п. 3.2. договора купли-продажи.

Согласно выписке из ЕГРН от 20.05.2025, право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу ..., зарегистрировано за ФИО1 20.05.2025 на основании договора купли-продажи № АЛХ-4/9/244-357214404К от 25.04.2025.

Таким образом, обязательства по договору истцом выполнены в полном объеме, и, учитывая п. 2.2.1 заключенного между истцом и ответчиком договора, последним днем передачи квартиры по указанному договору является 29.05.2025.

В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи ФИО1 29.06.2025 с досудебной претензией, в которой просила в трехдневный срок с момента получения претензии предоставить документальные сведения о предполагаемых сроках передачи квартиры, передать квартиру по акту-приема передачи с характеристиками предусмотренными договором № АЛХ-4/9/244-357214404К от 25 апреля 2025 года, в течении 10 дней с момента получения претензии выплатить неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с 31.05.2025 по 29.06.2025 в размере 846 051,90 руб., а также за каждый день просрочки, начиная с 30.06.2025 по день передачи квартиры.

Согласно уведомлению о вручении заказного почтового отправления указанная претензия была вручена ответчику 04.07.2025, сведений о направлении ответчиком в адрес истца ответа на претензию в материалы дела не представлено.

В ходе рассмотрения настоящего дела сторонами 09.08.2025 подписан акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи № АЛХ-4/9/244-357214404К от 25.04.2025, согласно которого Продавец передал, а Покупатель принял следующую Квартиру: квартира № №, назначение: жилое, общая площадь № кв.м., этаж №, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: ..., кадастровый номер квартиры: №

Таким образом, ответчиком ООО «Самолет-Алхимово» обязательства по договору купли-продажи в части сроков передачи предварительно оплаченного товара – квартиры, были исполнены ненадлежащим образом, в связи с чем требования о взыскании неустойки на основании ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» обоснованными.

Истец просит взыскать неустойку за период с 31.05.2025 по 09.08.2025 в размере 2 042 194,23 руб. (5 834 840,67 руб. х 70 дней х 0,5 %).

Представленные истцом расчет неустойки суд находит арифметически верным, соответствующим условиям договора и положениями закона, ответчиком в порядке ст. 56 ГПК РФ не оспорен.

Разрешая ходатайство ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижении размера неустойки, суд учитывает разъяснения п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», согласно которым применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указывает: По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ) (п. 65).

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 69).

Из пунктов 73, 75 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из приведенных правовых норм и разъяснений постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что уменьшение неустойки производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако такое снижение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих эту несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.

При этом снижение неустойки не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны, особенно в отношениях коммерческих организаций с потребителями.

В тех случаях, когда размер неустойки установлен законом, ее снижение не может быть обосновано доводами неразумности установленного законом размера неустойки.

Таким образом, с учетом цены договора, а также относительно небольшого периода просрочки исполнения обязательств продавцом по договору купли-продажи, суд находит доводы ответчика о несоразмерности заявленного размера неустойки последствиям нарушения обязательства заслуживающими внимания, полагает возможным снизить размер требуемой неустойки до 1 000 000 руб.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения уполномоченной организацией прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно приведенной норме Закона моральный вред компенсируется потребителю в случае установления самого факта нарушения его прав.

Требование истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда суд считает обоснованными, однако заявленную сумму компенсацию в размере 50 000 руб. чрезмерно завышенной, с учетом приведенных обстоятельств дела. В связи с этим суд находит возможным уменьшить размер компенсации морального вреда до 25 000 руб., поскольку полагает, что данная сумма будет соответствовать фактическим обстоятельствам дела, характеру допущенного ответчиком нарушения и его длительности, требованиям разумности и справедливости.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 512 500 руб. (1 000 000 + 25 000) / 2.

Оснований к снижению штрафа суд не усматривает, поскольку мер к добровольному удовлетворению требований потребителя по выплате неустойки и компенсации морального вреда ответчиком не предпринято, в том числе в период рассмотрения дела судом.

Разрешая ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения суда, в обоснование которого последний ссылается на положения Постановление Правительства РФ от 26.12.2025 № 1916 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2025 г. № 326» и Постановление Правительства РФ от 19.06.2025 № 925, суд учитывает следующее.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в редакции на дату заключения договора сторонами, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве или жилищно-строительными кооперативами.

Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Между тем, предметом заключенного сторонами договора № АЛХ-4/9/244-357214404К от 25 апреля 2025 года являлась квартира, которая на момент заключения сделки была поставлена на кадастровый учет, находилась в собственности ответчика ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово», то есть истцу подлежало передаче по договору уже существующее жилое помещение, что в полной мере соответствует требованиям положениям гражданского законодательства о купле-продаже.

С учетом этого, положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и, как следствие, вышеприведенных постановлений на правоотношения сторон не распространяются.

В этой связи оснований для предоставления ответчику отсрочки исполнения судебного решения не имеется.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в пользу местного бюджета.

Поскольку судом удовлетворены требования как имущественного (о признании договора недействительным, взыскании неустойки), так и неимущественного характера (о взыскании компенсации морального вреда) на основании ст.ст. 333.19, 333.20 НК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в сумме 31 000 руб. в доход бюджета муниципального образования городской округ г. Кострома.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198, 235 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 7.5 договора купли-продажи квартиры № АЛХ-4/9/244-357214404К от 25.04.2025, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» и ФИО1.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1, dd/mm/yy г.р. (паспорт № №) неустойку в размере 1 000 000 руб., компенсацию морального вреда 25 000 руб., штраф 512 500 руб., а всего 1 537 500 (один миллион пятьсот тридцать семь тысяч пятьсот) руб.

Во взыскании неустойки и компенсации морального вреда в большем размере отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход бюджета муниципального образования городской округ г. Кострома государственную пошлину в размере 31 000 (тридцать одна тысяча) руб.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы путем принесения апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья А.В. Терехин

Решение изготовлено в окончательной форме 31 октября 2025 года.