Решение № 3А-1351/2020 3А-1351/2020~М-353/2020 М-353/2020 от 13 октября 2020 г. по делу № 3А-1351/2020

3а- 1351/2020


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 октября 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-1351/2020 по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости- нежилого здания: магазин «Мебель и сопутствующим товары», назначение: нежилое, 3-этажный, с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает права истца, как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, административный истец просит суд установить в отношении объекта недвижимости- нежилого здания: магазин «Мебель и сопутствующим товары», назначение: нежилое, 3-этажный, с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> кадастровую стоимость в размере <данные изъяты> рублей, что соответствует его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в Отчете специалиста ФИО3 <данные изъяты> от <данные изъяты>г.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 по доверенности возражала относительно выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № СЭ-130/2020 от 14.07.2020г. ООО «Объективная оценка», просила признать его недопустимым доказательством по делу, назначить по делу повторную и дополнительную судебную оценочную экспертизу.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, согласно заявлению, оставляет решение на усмотрение суда, выводы судебного эксперта не оспаривает.

От представителя соответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и согласии с заключением судебного эксперта.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месту судебного разбирательства были извещены.

Суд, изучив материалы дела, заслушав мнение представителя административного истца, допросив эксперта ФИО5, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно статье 3 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 данного Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, административный истец является собственником объекта недвижимости- нежилого здания: магазин «Мебель и сопутствующим товары», назначение: нежилое, 3-этажный, с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В силу положений главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец уплачивает налог на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, в связи с чем установленная кадастровая стоимость спорного объекта капитального строительства напрямую затрагивает его права и обязанности как плательщика названного налога.

Судом также установлено, что Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты> от <данные изъяты> «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» кадастровая стоимость нежилого здания: магазин «Мебель и сопутствующим товары», назначение: нежилое, 3-этажный, с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> рублей.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет специалиста ФИО3 <данные изъяты> от <данные изъяты>г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость здания- магазин «Мебель и сопутствующим товары», назначение: нежилое, 3-этажный, с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты><данные изъяты> рублей.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель ГБУ «Центр кадастровой оценки» указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза. Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта № СЭ-130/2020 от <данные изъяты>г., выполненному экспертом ООО «Объективная оценка» ФИО5 отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты>г. составляет <данные изъяты> рублей.

Как указано в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Оценив судебную оценочную экспертизу в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках, использованных экспертом затратного, сравнительного и доходного подходов.

В судебном заседании эксперт ФИО5 поддержал содержащиеся в заключении выводы, дополнив, что замечания административного истца относительно недостоверности экспертного заключения ввиду допущения экспертом существенных методологических ошибок, повлиявших на результаты оценки, несостоятельны. В обоснование объективности и достоверности проведенного исследования сослался на то, что противоречий в применении подходов к определению стоимости объекта оценки не имеется, затратный подход экспертом реализован в полном объеме с соблюдением методологии затратного подхода страницы 67-78 заключения; ввиду отрицательных факторов, возникающих при применении затратного подхода, приведенных на странице 79-80 заключения, полученные результаты в итоговом согласовании не участвовали, весовой коэффициент затратного подходу присвоен в размере 0%; подробное описание принципа присвоения весов приведено на странице 79-80 заключения. Отказ от применения корректировок на местоположение в пределах города, расположение относительно красных линий, от остановок общественного транспорта, средней проходимости, типа парковки обосновал тем, что в рассматриваемом случае была произведена корректировка на местоположение учет престижности и востребованности недвижимости в том или ином городе, оценка его удаленности от <данные изъяты> и других центров притяжения, численности населения и общая оценка рынка недвижимости в городе, а также учет ряда неочевидных характеристик локаций, таких как инженерная и социальная инфраструктура и другие, которые в совокупности оказывают значительное влияние на рынок недвижимости. Тип парковки не относится к характеристикам местоположения; объект исследования, как и объекты-аналоги, сопоставим по ценообразующему фактору; расположен на 1-ой линии оживленного проспекта на въезде в город в пешей доступности от многоэтажного многоквартирного жилого комплекса «Дальний Воронок»-430м, а также в пешей доступности от частного сектора- 350м; объекты –аналоги расположены на менее оживленных улицах, но непосредственно на территории жилых районов, что в целом говорит о сопоставимости объекта исследования и объектов-аналогов по локальному местоположению; расположение остановок общественного транспорта объекта исследования и объектов-аналогов сопоставимо менее 150м. Корректировка цен аналогов по элементам сравнения произведена по методике «Оценка стоимости недвижимости» ФИО6, стр. 93, в которой указано, что в рамках сравнительного подхода при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости корректировки по второй группе элементов сравнения (принадлежность к административному образованию, площадь здания, текущее состояние внутренней отделки, техническое состояние основных конструктивных элементов здания, наличие инженерных коммуникаций) с точки зрения методологии необходимо производить кумулятивно (корректировки должны суммироваться от единой базы (скорректированный показатель по 1 группе элементов сравнения). В случае расчета после каждой корректировки нового скорректированного удельного показателя, как рассчитано, рецензентом, база расчета изменяется, что указывает на некорректность замечания истца. Довод административного истца о неправильной оценке земельного участка также считает необоснованным, указывая на то, что в соответствии с определением суда исследованию подлежит отдельно стоящее здание, а не земельный участок. Экспертом на странице 49-50 заключения удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка был проверен на соответствие рыночным данным, приведена выборка предложений стоимости земельных участков сопоставимых по назначению с участком под объектом исследования, в соответствии с которой стоимость участков составляет от 256 202 руб. /сотка до 994933 руб. /сотка, удельный показатель кадастровой стоимости находится в диапазоне вышеприведенных цен предложения. Учитывая данный факт, кадастровая стоимость участка под объектом исследования соответствует рыночным данным. Информация по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка под зданием объекта исследования эксперту не представлена, следовательно, оснований полагать, что она не соответствует рыночной, не имеется. Замечания административного истца о необоснованном принятии в качестве арендопригодной площади основной площади здания по техническому паспорту также считает несостоятельными, указывая на то, что арендопригодная площадь рассчитывается по данным коэффициентов по Сборникам ФИО7, «СтатРиелт» только в том случае, если отсутствуют технические данные по основной площади по зданию. В материалах дела технический паспорта на здание был представлен, что дало возможность произвести расчет арендопригодной площади по указанному варианту. В соответствии с тех. паспортом на здание помещение котельной включено в основную площадь, как и торговые залы и является арендопригодной. В обоснование применения корректировок на торг и отказа от применения других корректировок при расчете ставок арендной платы указал, что здание объекта-исследования, как и здания, в которых расположены предлагаемые в аренду помещений объектов-аналогов №<данные изъяты>, находятся на красных линиях улиц, дорог. Все объекты-аналоги, как и объект исследования расположены у дорог с интенсивным движением, на некотором расстоянии от густонаселенных жилых районов. Таким образом, объекты-аналоги не корректировались по данным факторам. Расчет в рамках доходного подхода производился в предположении, что помещения объекта исследования будут сдаваться в аренду ликвидными блоками до 100 кв.м., следовательно, помещения объектов-аналогов подбирались соответствующей площади. Для встроенных помещений материал стен зданий не является ценообразующим фактором и не рассматривался при расчете арендной ставки. Базовая ставка аренды помещений объекта исследования рассчитывалась для помещений первого этажа в хорошем (среднем) состоянии, все помещения объектов- аналогов предлагаются к аренде в пригодном хорошем техническом состоянии, корректировка не производилась. Так как помещения объекта исследования находятся как в хорошем (среднем) состоянии, так и в удовлетворительном (требующим косметического ремонта), экспертом произведена корректировка базовой ставки аренды на состояние помещений объекта исследования, а также на этаж расположения, о чем указано на странице 62- 63 заключения.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ООО «Объективная оценка» рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой вышеуказанный объект недвижимости мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на <данные изъяты>, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного, исковые требования ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований для назначения по делу повторной и дополнительной оценочной экспертизы суд не усматривает; доводы о необоснованности экспертного заключения отклоняет по вышеизложенным основаниям.

Поскольку административным истцом оспаривается кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости, установленная Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты> от <данные изъяты>г. по состоянию на <данные изъяты>, надлежащим административным ответчиком будет являться государственное бюджетное учреждение <данные изъяты> "Центр кадастровой оценки", являющееся в соответствии с постановлением <данные изъяты> от <данные изъяты> N 372/17 "О переходе к проведению государственной кадастровой оценки в <данные изъяты> в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> N 13ВР-1766 "О проведении государственной кадастровой оценки ГБУ <данные изъяты> "Центр кадастровой оценки", распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> N 356-РП/44 "О создании и установлении штатной численности работников ГБУ <данные изъяты> "Центр кадастровой оценки" учреждением, основными видами деятельности которого являются определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 14 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки. Соответственно, в удовлетворении исковых требований к Министерству имущественных отношений <данные изъяты>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> не осуществлявшими государственную кадастровую оценку и не утверждавшими оспариваемый результат кадастровой стоимости нежилого здания, как к ненадлежащим ответчикам, следует отказать.

руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО2 к Государственному бюджетному учреждению <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания: магазин «Мебель и сопутствующим товары», назначение: нежилое, 3-этажный, с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Министерству имущественных отношений <данные изъяты>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 06.11.2020г.