Решение № 2-4647/2017 2-4647/2017~М-4430/2017 М-4430/2017 от 24 декабря 2017 г. по делу № 2-4647/2017

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Дзержинск 25 декабря 2017 года

Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего Н.Г. Бажиной, при секретаре Е.А. Быстрове, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к администрации г. Дзержинска Нижегородской области, ФИО5 о признании права собственности на гараж,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратился в суд с настоящим иском к администрации г. Дзержинска Нижегородской области, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ по расписке истец приобрел у ФИО1 <данные изъяты> гараж площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, во дворе дома №, гараж № №, стоимостью <данные изъяты> руб. Данный гараж принадлежал ФИО1 с 1987 года, его строительство осуществлялось на основании справки № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной архитектором <данные изъяты>. Гараж был зарегистрирован за ФИО1 в реестровой книге №, что подтверждается выпиской № из архива ДФ ГП НО «Нижтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно с передачей истцом ФИО1 денежных средств последний фактически передал гараж в распоряжение истцу, вручив ключи и освободив его от своих вещей. С момента приобретения гаража истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется данным гаражом как своим собственным, несет бремя его содержания.

На момент составления расписки оформление договора купли-продажи не представлялось возможным в связи с отсутствием ряда документов, необходимых для государственной регистрации. Вместе с тем в подтверждение своих намерений по продаже гаража ФИО1 составил нотариально удостоверенную доверенность на имя ФИО2 с правом сбора и оформления документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на гараж.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер. Предположительно его единственным наследником является <данные изъяты> ФИО5

Поскольку порядок покупки гаража не соответствует установленному порядку, в связи со <данные изъяты> продавца в настоящее время не представляется возможным оформить договор купли-продажи надлежащим образом и произвести государственную регистрацию права собственности на указанный гараж. Поэтому истцу для государственной регистрации права собственности требуется решение суда о признании за ним права собственности.

На основании изложенного ФИО4 просит суд признать за ним право собственности на <данные изъяты><данные изъяты> гараж № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, во дворе дома №, гараж №.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО5

В судебном заседании ФИО4 и его представитель по ордеру - адвокат Тимофеев А.В. иск поддержали.

Представитель администрации г. Дзержинска Нижегородской области, извещенной о времени и месте разбирательства дела, в судебное заседание не явился, представил отзыв на иск, в котором против удовлетворения требовании ФИО4 не возражал.

ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте разбирательства дела извещена надлежащим образом - направленная в ее адрес почтовым отправлением повестка с информацией о времени и месте проведения судебного заседания возвращена за истечением срока хранения.

Кроме того, судом предпринимались попытки к извещению ФИО5 по представленному истцом номеру телефона ее <данные изъяты> - ФИО3, которая подтвердила, что ФИО5 проживает по указанному в исковом заявлении адресу, и обязалась предать дочери информацию о времени и месте судебного заседания, назначенного на 25 декабря 2017 года в 14 час. 30 мин.

На основании положений ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации г. Дзержинска Нижегородской области и ФИО5, извещенных о времени и месте разбирательства дела, не сообщивших о причинах своей неявки и не представивших доказательств уважительности причин неявки.

По ходатайству истца судом допрошен свидетель ФИО2 которая пояснила, что в сентябре 2017 года к ней обратился ФИО4 по поводу оформления права собственности на гараж. ДД.ММ.ГГГГ она встретилась с ФИО4 и ФИО1 у нотариуса. ФИО1 предлагал оформить доверенность не только на оформление документов на гараж, но и для его продажи, однако нотариусом оформлена доверенность без права продажи гаража со ссылкой на возможность выдачи такой доверенности позднее. У нотариуса к ФИО1 никаких вопросов и претензий, в том числе по состоянию здоровья, не было. После этого от нотариуса ФИО2 ФИО1 и ФИО4 сразу поехали домой. В присутствии свидетеля ФИО1. получил от ФИО4 денежные средства в размере <данные изъяты> руб., о чем составил расписку, после чего передал ключи от гаража истцу. В момент составления расписки ФИО1 был трезв, здоров, опрятно одет, однако жаловался, что давно не писал рукой, в связи с чем ему было тяжело писать расписку. После этого ФИО2 ФИО1 больше не видела. ДД.ММ.ГГГГ она получила справки о технических характеристиках гаража. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 сообщил ей о <данные изъяты> ФИО1 а ДД.ММ.ГГГГ был готов технический паспорт на гараж.

Выслушав объяснения истца и его представителя, изучив отзыв администрации г. Дзержинска Нижегородской области на иск, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе показания свидетеля, суд приходит к следующему.

Согласно ст.8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрена возможность защиты нарушенного права путем предъявления требования о признании права.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п.58).

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.п.1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст.8 ГК РФ (п.59).

Пунктом 1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п.60).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст.551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой ст.12 ГК РФ, ст.398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость (п.61).

На основании ст.ст.58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ (п.62).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (п.63).

Материалами дела подтверждено, что право собственности на гараж, расположенный по адресу: <адрес>, во дворе дома №, гараж №, в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано (л.д. 11, 13).

Согласно справкам Дзержинского городского БТИ гараж №, построенный на территории домовладения (кооператива) № по <адрес>, принадлежит ФИО1. на основании решения архитектора <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ. Данный <данные изъяты> гараж самовольно переоборудован из сарая и имеет общую полезную площадь <данные изъяты> кв.м (л.д. 15).

Решением архитектора <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 разрешена перестройка деревянного сарая на кирпичный гараж с сохранением существующих габаритов (л.д. 16).

В настоящее время гараж № по <адрес> во дворе дома № в г. Дзержинске Нижегородской области зарегистрирован в БТИ за ФИО1 и записан в реестровую книгу №, стр.№, инв. № (л.д. 16, 39).

Согласно справке № о технических характеристиках объекта капитального строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выданной Волго-Вятским филиалом АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» (Дзержинское отделение), нежилое здание - гараж с условным номером №, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, общей площадью <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты>, используется по назначению (л.д. 14).

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному <данные изъяты>., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость спорного гаража составляет 142 000 руб. (л.д. 17-37).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 <данные изъяты>. Наследственное дело к имуществу ФИО1 не заводилось.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО4 утверждает, что приобрел право собственности на данный гараж, купив его у ФИО1 за <данные изъяты> руб.

В обоснование заявленных требований истцом представлена расписка, выданная ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40, 51).

Как следует из текста расписки, ФИО1. получил от ФИО4 денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. за гараж, расположенный по <адрес> во дворе <адрес> №, который он обязуется продать после оформления документов ФИО4 Деньги получил в полном объеме, претензий не имеет.

Истцом в материалы дела также представлена доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданная ФИО1 на имя ФИО2, которой он предоставил право быть его представителем по вопросам оформления, регистрации права собственности, получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости на гараж, находящийся в г. Дзержинске Нижегородской области.

ФИО2 допрошенная в качестве свидетеля, подтвердила наличие у ФИО1 намерения продать спорный гараж ФИО4, факт передачи ФИО4 денежных средств в размере <данные изъяты> руб. ФИО1 а также передачу последним истцу ключей от гаража.

В силу положений п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

По правилам ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В п.2 ст.165 ГК РФ при этом закреплено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В п.3 ст.551 ГК РФ предусмотрено аналогичное правило, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как видно из дела, ФИО1. при жизни на праве собственности принадлежал гараж, расположенный в <адрес> во дворе дома №, гараж №.

По расписке ФИО1 продал ФИО4 данный гараж, расчет между ними произведен полностью, после чего ФИО1 передал истцу ключи, после чего истец пользовался гаражом как своим собственным.

Составленная ФИО1 расписка содержит существенные условия договора купли-продажи недвижимости - характеристики отчуждаемого объекта, позволяющие его идентифицировать, и цену объекта недвижимости.

Таким образом, в рассматриваемом случае соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости между ФИО1 и ФИО1. достигнуто, при этом действия по фактическому исполнению сделки купли-продажи (оплата цены объекта и его передача покупателю путем вручения ключей) совершены.

Вместе с тем в связи со <данные изъяты> ФИО1 государственная регистрация перехода права собственности на спорный гараж не была осуществлена.

ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ, тогда как технический паспорт, требовавшийся для представления для государственной регистрации перехода права собственности, изготовлен только ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, до <данные изъяты> ФИО1 возможность представить документы на государственную регистрацию объективно отсутствовала.

Признаков уклонения продавца от регистрации сделки не установлено.

Также из дела видно, что наследственное дело к имуществу ФИО1 не заводилось. Наследников, принявших его наследство, не выявлено.

Следовательно, возможность предъявления требований о государственной регистрации перехода права собственности к принявшим наследство наследникам отсутствует. При этом администрация г. Дзержинска Нижегородской области против удовлетворения требований ФИО4 в представленном отзыве не возражала.

При таком положении истцом избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права, и иначе чем путем признания права собственности на вышеуказанный гараж его права не могут быть защищены.

Приходя к таким выводам, суд учитывает, что действительная воля ФИО1 на продажу гаража установлена, наличие у него права собственности и, как следствие, правомочий распоряжаться данным имуществом имелись, соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости достигнуто, действия по фактическому исполнению условий договора купли-продажи совершены, объективная возможность государственной регистрации в настоящее время утрачена.

С учетом изложенного исковые требования подлежат удовлетворению, и за ФИО4 надлежит признать право собственности на спорный гараж.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4 к администрации г. Дзержинска Нижегородской области, ФИО5 о признании права собственности на гараж удовлетворить.

Признать за ФИО4 право собственности на <данные изъяты> гараж общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, во дворе дома №, №

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Дзержинский городской суд Нижегородской области.

Судья: п/п Н.Г. Бажина

Копия верна:

Судья: Н.Г. Бажина

Секретарь: Е.А. Быстров