Решение № 2-1016/2017 2-1016/2017 ~ М-940/2017 М-940/2017 от 25 декабря 2017 г. по делу № 2-1016/2017

Гр. дело № 2-1016/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Калачевский районный суд Волгоградской области в составе: председательствующего судьи Евдокимовой С.А., при секретаре Голубевой Ю.В., а также с участием представителя ответчиков-истцов ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Калач-на-Дону 26 декабря 2017 года гражданское дело по иску Администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, по встречному иску ФИО3, ФИО2 к администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области о перерасчете арендной платы,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Калачевского муниципального района Волгоградской области обратилась в Калачевский районный суд с исковыми требованиями к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка. В обоснование заявленных требований указано следующее. 10 октября 2013 года между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области и ФИО3, ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м. с видом разрешенного использования – под строительство спортивного зала с гостиничными номерами по адресу: Волгоградская <адрес>, <данные изъяты>», сроком на 3 года.

В соответствии с п.4.2. Договора, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, а также своевременно вносить арендную плату. Однако в связи с нарушением ответчиком нарушение условий договора и ст.614 ГК РФ, задолженность по договору по вине арендатора составила 1 181 502 рубля 23 копейки, в том числе:

-арендная плата за 2016 год составила 683 639,07 руб. Арендатором был внесен один платеж на сумму 22 458,20 руб., с учетом которого задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2016г. по 31.12.2016г. составила 661 180,87 руб.;

-арендная плата за период с 01.01.2017г. по 19.05.2017г. составила 284 849,61 рубль, ни одного платежа не вносилось;

- пеня в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки, что составило за период с 11.01.2016г. по 19.05.2017г. – 235 471,75 рублей.

В адрес ответчиков направлялась претензия с предложением оплатить сумму образовавшейся задолженности, однако до настоящего времени задолженность не погашена.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 исковые требования уточнила, с учетом времени нахождения дела в суде и перерасчета кадастровой стоимости земельного участка, просила взыскать с ФИО2 и ФИО3 задолженность по договору аренды земельного участка от 10.10.2013г. № за период с 10.01.2016г. по ДД.ММ.ГГГГ в размере 920 533,75 рублей, сумму пени за период с 10.01.2016г. по 30.11.2017г. в размере 337 461,09 рублей.

Представитель ответчиков ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, заявил встречный иск о перерасчете арендной плате. Мотивирует свои требования тем, что Администрацией при расчете нарушен принцип экономической обоснованности, поскольку арендная плата за 2016-2017гг. выросла в 36 раз, чем была установлена при заключении договора аренды. С учетом решения Волгоградского областного суда от 18.08.2017г., которым у спорного земельного участка была установлена кадастровая стоимость равная его рыночной стоимости в размере 486000 руб., просит признать верной следующую сумму задолженности по арендной плате:

- арендная плата за 2016 год составит 63639 рублей 18 копеек (КСЗУ = 1285,64 х 1000 = 1285640,00; А = 1285640,00 х 0,015 х 3,3 х 1,0 = 63639,18 руб.); с учетом того, что частичная оплата состоялась 06.09.2016г. в сумме 22458,20 руб., сумма основного долга за 2016 год составляет 63639,18 – 22458,20 = 41180,98 рублей 98 копеек;

- арендная плата за 2017 год составит 65988,00 руб. (КСЗУ = 468,00 х 1000 = 468000,00; А = 468000,00 х 0,015 х 9,4 х 1,0 = 65988,00 руб.);

- пеня за несвоевременную оплату составляет 57564,92 рубля.

Итого: 164 733 рубля. Данную сумму его доверители готовы оплатить в кратчайшие сроки.

Представитель администрации Калачевского муниципального района Волгоградской <адрес> ФИО4, надлежащим образом извещенная о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Ответчики-истцы ФИО3, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчиков-истцов ФИО1 в судебном заседании просил удовлетворить встречный иск, а в удовлетворении исковых требований администрации – отказать.

Суд, с учетом мнения сторон считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников.

Выслушав представителя ответчиков-истцов ФИО1, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015г., если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, закрепленные в постановлении Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно положениям ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В судебном заседании установлено, что между ФИО3 и ФИО2 (с одной стороны) и администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской <адрес> (с другой стороны) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды №, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: Волгоградская <адрес>, <данные изъяты>

Указанный земельный участок предоставлен под строительство спортивного зала с гостиничными номерами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как видно из Приложения № к договору аренды (л.д.10), при заключении договора аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес><адрес>, № А, приложением №, использовался расчет арендной платы за земельный участок с годовой суммой 19016,48 руб.

Расчет арендной платы произведен на основании Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской <адрес>, утвержденного постановлением Главы Администрации Волгоградской <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п., по формуле:

А = КСЗУ х Кви х Кдп х Кка х Ки, где КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка (КСЗУ= УПКСЗ х S); УПКСЗ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, S – площадь земельного участка; Кви – коэффициент вида функционального использования земельного участка (установлен приложением 1 к Порядку расчета арендной платы); Кдп – коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов (утвержден постановлением Администрации Калачевского муниципального района Волгоградской <адрес> от 24.05.2013г. №, приложение №); Ккан – коэффициент категории арендатора (утвержден постановлением Администрации Калачевского муниципального района Волгоградской <адрес> от 24.05.2013г. №, приложение №); Ки – коэффициент индексации (Ки=1,129 на основании Постановления Губернатора Волгоградской <адрес> от 14.05.2013г. №).

Соответственно КСЗУ = 1122,91 х 1000 = 1122910,00

Соответственно А = 1122910,00 х 0,015 х 1,0 х 1,0 х 1,129 = 19016,48 руб.

Как следует из расчета арендной платы на 2016 год, направленного арендаторам в октябре 2016 года (л.д.14-16), арендная плата за период с 01.01.2016г. по 31.12.2016г. составила 683639,07 рублей, то есть ежемесячная плата составила 56 969,92 рубля. Что составляет сумму в 36 раз больше, чем при заключении договора аренды.

Из имеющихся материалов видно, что в предоставленном Администрацией расчете арендной платы изменилось два показателя: кадастровая стоимость земельного участка и Кдп (коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов). Так Кдп в 2013 году был равен - 1, а в 2016 году Кдп составило – 35,45.

При этом Администрация Калачевского муниципального района руководствовалась приказом Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской <адрес> №-н от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных Волгоградской <адрес>», а также постановлением Администрации Калачевского муниципального района Волгоградской <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении значений коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Калачевского муниципального района Волгоградской <адрес>».

В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В силу абз. 3 п.2.1 договора аренды земельного участка установлено, что размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год.

При этом, обоснованность применения данного коэффициента Кдп не подтверждается документально, и происходит увеличение арендной платы более чем один раз в год. Так, администрация Калачевского муниципального района при расчете арендной платы злоупотребила доминирующим положением, а именно: если бы администрацией района был своевременно предоставлен арендатору расчет арендной платы, то в нем бы изменилась только КСЗУ, а не Кдп, а с учетом того, что расчет направлялся ответчикам в октябре 2016 года (после принятия постановления №), то применяется и вновь утвержденный коэффициент равный 35,45.

Нормами абз. 1 п. 1 Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015г., если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, закрепленные в постановлении Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По смыслу данной нормы, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Так, при заключении договорных отношений ФИО2 и ФИО3 рассчитывали на одну сумму арендной платы, а впоследствии Администрация, злоупотребляя своим правом, произвела изменение коэффициентов и увеличила размер платы в 36 раз.

На основании вышеизложенного, суд считает, что по настоящему делу необходимо обязать администрацию Калачевского муниципального района Волгоградской <адрес> произвести перерасчет арендной платы в сторону её уменьшения, поскольку своими действиями администрация Калачевского муниципального района ухудшила условия пользования земельным участком.

Одновременно расчет задолженности, представленный представителем ФИО1, содержит арифметические неточности, поэтому суд полагает возможным произвести новый расчет, согласно которому:

КСЗУ = 1285,64 х 1000 = 1285640,00.

Соответственно арендная плата на 2016 год составит: 63639 рублей 18 копеек ( А = 1285640,00 х 0,015 х 3,3 х 1,0 = 63639,18 руб.).

Поскольку частично задолженность за 2016 год в размере 22458,20 рублей оплачена, то сумма основного долга за 2016 год составляет 63639,18 – 22458,20 = 41180,98 руб.

Пеня за несвоевременную оплату по договору за период с 11.01.2016г. по ДД.ММ.ГГГГ. (день вынесения решения суда) составит 34 875,55 рублей.

Арендная плата за 2017 год составит 68526 руб., где КСЗУ = 486,00 х 1000 = 486000,00; А = 486000,00 х 0,015 х 9,4 х 1,0 = 68526,00 руб.

Пеня за несвоевременную оплату по договору за период с 11.01.2017г. по 26.12.2017г. (день вынесения решения суда) составит 23 984,10 рублей.

Итого общая сумма задолженности составляет: 168566,63 рубля.

В этой связи суд считает необходимым в иске администрации Калачевского муниципального района к ФИО3, ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка отказать, а встречный иск ФИО3, ФИО2 к администрации Калачевского муниципального района о перерасчете арендной платы – удовлетворить частично, обязав Администрацию уменьшить задолженность по договору аренды земельного участка № от 10.10.2013г. за период с ДД.ММ.ГГГГ по 26.12.2017г. до 109706,98 рублей, пени за несвоевременную оплату за период с ДД.ММ.ГГГГ по 26.12.2017г. до 58859,65 рублей.

Плата по договору аренды является существенным условием договора. Увеличение арендной платы более чем в 35 раз, произошедшее не по вине арендатора, а в силу принятия новых коэффициентов, используемых при начислении оплаты за пользование, привело к ухудшению положения арендатора при использовании арендованной земли. Причем такое ухудшение произошло в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Также суд отмечает, что арендатор в порядке, предусмотренном положениями пункта 1 статьи 612, пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, арендодателю предъявил встречный иск о соразмерном уменьшении арендной платы, предложил свой расчет соразмерного уменьшения арендной платы. В свою очередь, арендодатель (администрация Калачевского муниципального района) своего расчета не предоставили и просили рассмотреть указанное гражданское дело в их отсутствие.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации Калачевского муниципального района к ФИО3, ФИО2 взыскании задолженности по договору аренды земельного участка – отказать.

Встречный иск ФИО3, ФИО2 к администрации Калачевского муниципального района Волгоградской <адрес> о перерасчете арендной платы – удовлетворить частично.

Обязать администрацию Калачевского муниципального района Волгоградской <адрес> произвести перерасчет задолженности по договору аренды земельного участка № от 10.10.2013г., уменьшив её размер за период с ДД.ММ.ГГГГ по 26.12.2017г. до 109706,98 рублей, пени за несвоевременную оплату за период с ДД.ММ.ГГГГ по 26.12.2017г. до 58859,65 рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Калачевский районный суд Волгоградской <адрес>.

Председательствующий: