Решение № 2-150/2017 от 5 июня 2017 г. по делу № 2-150/2017

Дело №2-150/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Шушенское 06 июня 2017 года

Шушенский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Шефер Д.Я.,

при секретаре Толстовой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по первоначальному иску МУП «Коммунальное хозяйство» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, по встречному исковому заявлению ФИО1 к МУП «Коммунальное хозяйство» о признании недействительными соглашений к договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

МУП «Коммунальное хозяйство» обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просит взыскать с ответчика 5354,01 рублей, составляющих задолженность по арендной плате, 2701,19 рублей, пени за нарушение срока внесения арендной платы, судебные расходы по услугам представителя в размере 3000 рублей, государственную пошлину в размере 400 рублей, мотивируя свои требования тем, что 06.12.2011 между истцом и ответчиком был заключен Договор аренды № 19 нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности <адрес>. Дополнительным соглашение №3 от 12.01.2015 срок действия договора определен до 28.12.2015 и увеличена стоимость арендных платежей по приложению № 2 Расчет арендной платы за помещения. По акту приема-передачи нежилых помещений, предоставленных на праве аренды от 06.12.2011 передано истцом ответчику нежилое помещение общей площадью 12,4 кв.м. с № 4, расположенное по адресу <адрес>. Согласно пункту 3.1. Договора, арендатор обязан вносить арендную плату в размере 1751,40 рублей ежемесячно, и по пункту 3.4. Договора, в срок до 10 числа месяца, следующего за месяцем, за который вносится плата. Согласно пункту 4.4.5. Договора, арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении. Согласно пункту 4.4.11. Договора арендатор обязан после окончания срока действия договора передать помещение Арендодателю по акту приемки- передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального с учетом нормального износа. Согласно пункту 6.3. Договора, по соглашению сторон договор может быть расторгнут. 09.04.2015 поступило заявление от ответчика с просьбой расторгнуть договор аренды № 19 от 06.12.2011, с 10.04.2015. 29.04.2016 истцом направлено письмо о принятии уведомления о расторжении договора и с разъяснениями по п. 4.4.5 Договора и ст. 610 ГК РФ об уведомлении не позднее 3-х месяцев о высвобождении помещения и в соответствии с п. 4.4.11. договора, о обязательной передаче помещения по акту приемки- передачи, в адрес ответчика, которое получено 06.05.2015. Вместе с тем в нарушение вышеуказанных условий Договора, ответчик не передал помещение по акту до настоящего времени и не оплатил ни арендную плату за период с апреля 2015 г. по 09.06.2015 г. в размере 4794,21 рублей, и не возместил коммунальные платежи за апрель 2015 г. в размере 559,80 рублей. По состоянию на 11.12.2015 г. и на 15.12.2016 г. имеется задолженность 5 354,01 рублей. Претензию истца от 29.06.2015 г. исх. № о выплате задолженности по договору аренды в размере 5354,01 рублей (получена ответчиком 24.07.2015), ответчик добровольно не удовлетворил, оставив ее без ответа. Претензию истца от 31.03.2016 г. исх. № о выплате задолженности по договору аренды в размере 5354,01 рублей и процентов за просрочку оплаты (получена ответчиком 15.04.2016), ответчик добровольно не удовлетворил, предоставив ответ на нее с указанием на отказ, по причине прекращения Договора с 06.12.2014 г., а не как указанного в заявлении от 09.04.2015. Начислена сумма пени в размере 2 701,19 рублей за период с 11.05.2015 г. по 15.12.2016.

ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к МУП «Коммунальное хозяйство», в котором просит признать недействительным соглашение №2 от 06.12.2014 к договору аренды нежилого помещения №19 от 06.12.2011, заключенного между МУП «Коммунальное хозяйство» и ФИО1 , признать недействительным соглашение №3 от 12.01.2015 к договору аренды нежилого помещения №19 от 06.12.2011, заключенного между МУП «Коммунальное хозяйство» и ФИО1 , мотивируя свои требования тем, что МУП «Коммунальное хозяйство», являясь юридическим лицом, знало, что для регистрации договора аренды необходим кадастровый паспорт помещения, о чем истец ему неоднократно устно сообщал. Тем не менее, МУП «Коммунальное хозяйство» не предприняло никаких действий для его получения, а также для регистрации договора аренды в установленном порядке, также у МУП «Коммунальное хозяйство» имелось право обратиться в суд с иском о регистрации договора аренды, чтобы защитить свои права. МУП «Коммунальное хозяйство» не доводилась информация до истца о передаче помещения по акту приема передачи не дожидаясь трехмесячного срока, о чем свидетельствует письмо МУП «Коммунальное хозяйство» от 29.04.2015 №, в котором оно требует передать помещение по акту 09.07.2015 и оплатить арендную плату. Ключ от помещения был передан секретарю МУП «Коммунальное хозяйство» в день подачи заявления о прекращении договора аренды 09.04.2015. МУП «Коммунальное хозяйство», являясь балансодержателем имущества, обязано само следить за состоянием помещения, тем более, что от истца поступило заявление о прекращении договора, истец являлся добросовестным Арендатором, исполнял свои обязанности по договору аренды, задолженности по арендной плате, коммунальным платежам не было. МУП «Коммунальное хозяйство» знало, что договор аренды прекращен, что подтверждается его письмом от 28.01.2015 № в администрацию поселка Шушенское. Указанные соглашения к договору были подписаны Истцом в целях обоснования поступления арендной платы в бюджет предприятия, до момента проведения аукциона и заключения договора аренды с Истцом в установленном законом порядке в соответствии с п. 4.3.1 Договора аренды. МУП «Коммунальное хозяйство» не было получено согласие от собственника имущества на продление арендных отношений на помещение, что является обязательным, в связи с чем Истец и подал заявление о прекращении договора аренды. Кроме того, согласно Определению СК по экономическим спорам Верховного РФ от 11.08.2016 №306-эс16-3182, Арендатор имеет право на однократное заключение договора аренды на новый срок без проведения аукциона. Отсутствие надлежащим образом заключенного в соответствии с действующим законодательством договора аренды могло послужить основанием признания договора третьим лицом недействительным, вследствии чего Истец мог потерять право занимать помещение. Таким образом, Истец являлся добросовестным Арендатором по договору аренды, подписал соглашения к договору о его продлении с целью заключить договор аренды на новый срок в соответствии с действующим законодательством, не предполагал, что его действия будут использованы против него самого МУП «Коммунальное хозяйство», что условия прекращенного, не зарегистрированного договора аренды будут применяться по его истечении и будут являться основанием для взыскания дополнительных платежей.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску МУП «Коммунальное хозяйство» ФИО2 в судебном заседании иск поддержала, в удовлетворении встречного иска просила отказать, в том числе и в связи с пропуском срока исковой давности.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО3 в судебном заседании иск поддержал, в удовлетворении первоначального иска просил отказать.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (часть 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При расторжении договора, как следует из части 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, обязательства сторон прекращаются.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 06.12.2011 между сторонами заключен договор аренды №19 нежилого помещения общей площадью 12,4 кв.м. расположенного по адресу <адрес>.

Согласно п. 2.1 Договора - договор был заключен сроком на 3 года, в соответствии с которым истец по акту приема-передачи передал ответчику названное нежилое помещение.

Изменение договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон (п. 6.1-6.3). Арендная плата устанавливается 1723,6 рублей в месяц (п. 3.1). Арендная плата вносится в срок до 10 числа месяца, следующего за месяцем, за который вносится арендная плата.

В п.6.3 Договора стороны предусмотрели основания досрочного прекращения договора. Так, стороны вправе расторгнуть договор аренды по соглашению сторон.

В п.4.4.5 Договора предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 3 месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном освобождении.

06.12.2014 между сторонами заключено дополнительное соглашение №2 к договору аренды, согласно которому стороны договорились продлить срок действия договора по 31.12.2014

12.01.2015 между сторонами заключено дополнительное соглашение №3 к договору аренды, согласно которому стороны договорились продлить срок действия договора по 28.12.2015

Свидетель С.Е.Д. в судебном заседании пояснила, что помещение по адресу <адрес> помещение № 4 освободили в марте 2015 из-за финансовых трудностей в бизнесе. ФИО1 с ней не занимала данное помещение, после того как она освободила помещение сразу уехала.

На основании пояснений сторон, писем судом установлено, что 09.04.2015 ФИО1 обратилась в МУП «Коммунальное хозяйство» с заявлением, в котором просит расторгнуть договор аренды №19, однако истец не явился для принятия нежилого помещения.

Между тем, исходя из буквального толкования условий договора при досрочном прекращении договора в п.6.3 не указан срок уведомления о расторжении договора.

Отсутствие подписанного между сторонами акта приема-передачи арендованного имущества не может быть расценено как доказательство неисполнения ответчиком обязанности по возврату арендованного имущества, так как в соответствии с правилом, установленным в абз. 2 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса РФ, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. В ответе на заявление от 29.04.2015 директор МУП «Коммунальное хозяйство» просит передать помещение по акту 09.07.2015, то есть по истечении трехмесячного срока. При таких обстоятельствах уклонившимся от подписания акта следует признать МУП «Коммунальное хозяйство».

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

На основании части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Пунктами 31, 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды, при этом, стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Таким образом, в результате заключения дополнительных соглашений к действующему договору аренды, предусматривающего новый срок исполнения обязательства, между сторонами возникло новое обязательство, дополнительные соглашения от 06.12.2014, 12.01.2015 должны быть заключены также как и договор аренды с соблюдением правил, предусмотренных Федеральным законом "О защите конкуренции".

Доказательств заключения дополнительных соглашений от 06.12.2014, 12.01.2015, которыми срок договора аренды продлевался, по результатам проведения торгов отсутствуют. При этом договора аренды №19 заключен на основании протокола проведения аукциона.

Таким образом, дополнительные соглашения от 06.12.2014, 12.01.2015 заключены без проведения торгов, с нарушением статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в связи с чем являются недействительными (ничтожными) согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом срок исковой давности 3 года в соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ не пропущен.

Оценив в совокупности все исследованные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что дополнительные соглашения от 06.12.2014, 12.01.2015 заключены без проведения торгов, с нарушением статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в связи с чем являются недействительными, в связи с чем встречный иск подлежит удовлетворению. Кроме того, при указанных обстоятельствах, учитывая наличие в материалах дела уведомления истца о расторжении договора аренды, с учетом предусмотренных статьей 453 Гражданского кодекса РФ последствий расторжения договора, отсутствия доказательств пользования ответчиком спорным помещением с 10.04.2015, суд приходит выводу, что оснований для взыскания с ответчика арендной платы после 10.04.2015, при ничтожности дополнительных соглашений о продлении срока аренды, не имеется, в связи с чем иск МУП «Коммунальное хозяйство удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований МУП «Коммунальное хозяйство» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным дополнительное соглашение №2 от 06.12.2014 к договору аренды нежилого помещения №19 от 06.12.2011, заключенного между МУП «Коммунальное хозяйство» и ФИО1 .

Признать недействительным дополнительное соглашение №3 от 12.01.2015 к договору аренды нежилого помещения №19 от 06.12.2011, заключенного между МУП «Коммунальное хозяйство» и ФИО1 .

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Шушенский районный суд.

Председательствующий Д.Я. Шефер

Решение в окончательной форме изготовлено 13 июня 2017 года

На 26 июня 2017 года решение не вступило в законную силу