Решение № 2-556/2018 2-556/2018~М-467/2018 М-467/2018 от 4 октября 2018 г. по делу № 2-556/2018

Дело № 2-556/18 04 октября 2018 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кронштадтский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Шумило М.С.,

при секретаре Немчиновой Н.А.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, указав, что указанная квартира принадлежит сторонам на праве долевой собственности. Истец является собственником 1/3 доли квартиры, ответчику принадлежит 2/3 доли. Ответчик в нарушение порядка, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, без надлежащего извещения истца, 26.06.2018 г. заключил договор купли-продажи принадлежащих ему долей с ФИО3

Истец ФИО1 в суд явилась, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме и пояснила, что спорная квартира была получена сторонами в порядке наследования по завещанию после умершего дедушки. Истец и ответчик являются родными братом и сестрой. После оформления права собственности на квартиру, стороны договорились о совместной продаже данной квартиры, однако ответчик впоследствии изменил свое решении и прекратил общение с истцом. При этом, как указала истец, она уверена, что ответчик намерен продать принадлежащие ему доли, однако не желает продавать их именно истцу, злоупотребляя своими правами. Зная о желании ответчика произвести отчуждение квартиры, она 29.08.2016г. направила заявление в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о намерении приобрести отчуждаемые ответчиком 2/3 доли. 16 июля 2018 года из Кронштадтского отдела Управления Федеральной Службы Кадастра и Картографии по Санкт-Петербургу ей поступило уведомление от 03.07.2018 № 2/14-00012 о том, что в отдел представлен договор купли-продажи от 26.06.2018г., удостоверенный нотариусом ФИО4, заключенный между ФИО2 и ФИО3 по вопросу государственной регистрации перехода права собственности 2/3 доли в праве собственности спорной квартиры. Согласно договору стоимость отчуждаемых долей в праве определена в сумме 1 800 000 рублей. Однако она никогда не получала никаких официальных уведомлений от ответчика о намерении продать долю в праве собственности на жилое помещение за определенную цену и на определенных условиях, в связи с чем, полагала, что сделка ответчиком заключена с нарушением ст. 250 ГК РФ.

Ответчик ФИО2 в суд не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, дело рассмотрено с участием представителя ФИО5 участвующей в деле на основании доверенности и ордера, которая иск не признала по основаниям, в возражение указала, что ответчик, заключая 26.06.2018 г. договор купли-продажи с ФИО3, исходил из того, что направленное 31.08.2016 г. истице сообщение о намерении продать 2/3 доли спорной квартиры было оставлено ФИО1 без ответа, сведений от нее о желании воспользоваться правом преимущественной покупки ему не поступало. 07.08.2018 г. между ответчиком и ФИО3 заключено соглашение о расторжении договора от 26.06.2018 г. Поскольку переход права собственности от продавца к покупателю не был зарегистрирован в установленном законом порядке, договор купли-продажи доли квартиры от 26.06.2018 г. расторгнут соглашением от 07.08.2018 г. права и обязанности по расторгнутому договору прекращены, права истца не нарушены, полагала заявленный иск не подлежащим удовлетворению.

Третье лицо ФИО3 в суд не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании 30.08.2018 разрешение иска оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в его отсутствие, подтвердил, что заключенный 26.06.2018 г. договор купли-продажи долей спорной квартиры сторонами расторгнут соглашением от 07.08.2018 г.

В порядке ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, полагает заявленный иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что спорное жилое помещение представляет собой квартиру, общей площадью 65,2 кв. м, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, <адрес>.

Собственником 1/3 доли в праве на вышеуказанную квартиру является истец – ФИО1, 2/3 доли в праве на спорную квартиру принадлежит - ответчику ФИО2

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).

Достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец может продать свою долю любому лицу и только при несоблюдении указанного порядка, другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела усматривается, что 25.08.16 г. нотариусом г. Санкт-Петербурга ФИО6 было удостоверено заявление ФИО2, адресованное ФИО1, содержащее предложение продать принадлежащие ему 2/3 доли в праве общей долевой собственности в квартире № 35, находящейся по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, <адрес> за сумму 1 400 000 руб.

В материалы дела также представлено свидетельство от 21.10.2016 г., удостоверенного нотариусом г. Санкт-Петербурга ФИО7, временно исполняющего обязанности нотариуса ФИО6 в котором последний указал, что 31.08.2016 г. указанное заявление им было направлено почтовым отправлением ФИО1, проживающей по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. Согласно свидетельства заказное письмо <№> было возвращено почтовой организацией 13 октября 2016 года как неврученное, за истечением срока хранения и неявкой адресата за получением.

26.06.2018 г. между продавцом ФИО2 и покупателями ФИО3 заключен договор купли-продажи 2/3 долей квартиры, согласно условиям которого продавец продал принадлежащие ему 2/3 доли спорной квартиры в общую долевую собственность покупателю ФИО3

Стоимость 2/3 доли в праве на квартиру определена сторонами договора в 1 800 000 руб., договор удостоверен нотариусом г.Санкт-Петербурга ФИО4

Как усматривается из уведомления направленного в адрес покупателя ФИО3 и продавца ФИО2 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 03.07.2018г., государственная регистрация перехода права общей долевой собственности в праве доли указанного жилого помещения по договору купли-продажи от 26.06.2018г. была приостановлена до 03.08.2018г.

В силу ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно уведомлению от 03.08.2018 г. Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу ФИО2 и ФИО3 отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности (2/3 доли) в отношении объекта, расположенного по адресу: Санкт-Петербург. <адрес> лит.А <адрес>, в связи с отсутствием документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продавать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее либо отказа ФИО1 от приобретения отчуждаемых долей в праве.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку иное ни законом, ни заключенным сторонами договором купли-продажи жилого помещения не предусмотрено, договор мог быть расторгнут по соглашению сторон.

07.08.2018г. продавец ФИО2 и покупатель ФИО3 заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от 26.06.2018г. Согласно указанному соглашению, на момент его заключения государственная регистрация договора купли продажи от 26.06.2018г. произведена не была.

С учетом изложенного, заключенный между ответчиком ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи доли квартиры исполненным считаться не может.

Довод истца о злоупотреблении ответчиком своим правом и намеренном расторжении договора купли-продажи от 26.06.2018г. в связи с нежеланием продавать принадлежащие ему доли именно истице, суд оценивает критически, поскольку право расторжения договора предоставлено ответчику на основании ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, принимая во внимание, что договор купли-продажи от 26.06.2018 года не прошел государственную регистрацию, суд полагает, что указанный договор является незаключенным в силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ, вследствие чего истица не может требовать перевода прав и обязанностей покупателя, поскольку ответчик отказался от заключения договора и сделка не состоялась.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167, 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.С.Шумило

Решение принято судом в окончательной форме 04.10.2018.