Решение № 2-6292/2017 2-6292/2017~М-6761/2017 М-6761/2017 от 14 ноября 2017 г. по делу № 2-6292/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 ноября 2017 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области

в составе председательствующего судьи Бессмертновой Е.А.,

при секретаре Новиковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-6292/17 по иску Межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей «Права Потребителя» в интересах ФИО1 к ООО «Технострой», третьим лицам, о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством,

установил:

Межрегиональная общественная организация «Общество защиты прав потребителей «Права Потребителя» в интересах ФИО1 обратилась с иском к ООО «Технострой» о признании предварительного договора участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> очереди строительства, заключенный ФИО1 14.01.2013г. <номер> договором долевого участия в строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, признании за ФИО1 права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер> в виде квартиры <номер>, этаж 8, планируемая площадь жилого помещения <...> кв. м, положение на площадке слева, номер на площадке 3 (л.д.3-9). В обоснование заявленных требований ссылались на то, что 14.01.2013г. ФИО1 заключила с ООО «ГарантияСтройПроект» (новое наименование ООО «СтройФинанс») предварительный договор <номер> участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> очереди строительства, предметом которого является обязательство в будущем заключить основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора: п.1.1 построить жилой дом и передать истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома квартиру со следующими проектными характеристиками: условный номер (строительный) <...>, этаж 8, планируемая площадь жилого помещения <...> кв. м, положение на площадке слева, номер на площадке 3, по адресу: <адрес>. Согалсно п.2 предварительного договора срок заключения основного договора не позднее 4 квартала 2013г. Согласно п.1.3 предварительного договора срок передачи объекта долевого участия – квартиры в течение 2 месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, плановый срок ввода дома в эксплуатацию 4 квартал 2013г. Согласно п.5 предварительного договора предоплата по договору эквивалентная стоимости квартиры составляет <...> руб., из расчета 1 кв. м площади <...> руб. Истица свои обязательства выполнила в полном объеме, оплатила стоимость объекта долевого участия, что подтверждается актом сверки, квитанциями и чеками. Согласно данным Государственного строительного надзора Московской области от 11.08.2015г. <номер> велось застройщиком – ООО «ГарантияСтройИнвест» с 2012г., без получения разрешения на строительство. Соответственно, в марте 2014г. строительство объекта приостановлено до получения застройщиком разрешения на строительство. В соответствии с представленным застройщиком графиком оформления исходно-разрешительной документации и окончания строительства, утвержденным Главой Раменского муниципального района <адрес>, планируемая дата сдачи объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2016г. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.09.2013г. <номер> земельный участок из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – под жилым домом, общей площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <номер>, по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО «ГарантияСтройИнвест». На основании Разрешения на строительство, выданному ООО «Технострой», Министерством строительного комплекса Московской области от 10.01.2017 г. <номер> 18 этажный жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер> количество секций-1, количество квартир <...> в т.ч. однокомнатных -<...>, трехкомнатных-<...>, общая площадь квартир <...> кв.м, жилая площадь квартир <...> кв.м, площадь помещения общего пользования <...> кв.м, площадь технических помещений <...> кв.м, включая инженерно-техническое обеспечение объекта капитального строительства.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата><номер> земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью <...> кв.м. принадлежит Обществу с ограниченной ответственностью «Технострой», назначение объекта: земли населенных пунктов, под жилым домом, расположен по адресу: <адрес>

16.01.2017 г. ООО «СтройФинанс» и ООО «Технострой» заключили соглашение о переводе долга, согласно которому к ООО «Технострой» переходят все права и обязанности по предварительному договору <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> очередь строительства от 14.01.2013 г., в частности обязанность заключить с Истцом договор долевого участия (Основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

20.04.2017 г. ООО «Технострой» заключил с Истцом дополнительное соглашение <номер> к Предварительному договору, согласно которому ООО «Технострой» обязуется передать Истцу однокомнатную квартиру <номер>, этаж 8, планируемая площадь <...> кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке 3, расположенная по адресу: <адрес>.

По состоянию на 10.10.2017 г. объект Истцу не передан, акт приема-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, строительство не ведется, основной договор не заключен.

Истцовая сторона в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Технострой» в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Представитель третьего лица ООО «СтройФинанс» в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Представитель третьего лица ООО «ГарантияСтройИнвест» в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Представитель третьего лица УФСГРКиК по Московской области в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав сторону истца, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Из материалов дела усматривается, что 14.01.2013г. ФИО1 заключила с ООО «ГарантияСтройПроект» (новое наименование ООО «СтройФинанс») предварительный договор <номер> участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> 3 очереди строительства, предметом которого является обязательство в будущем заключить основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора: п.1.1 построить жилой дом и передать истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома квартиру со следующими проектными характеристиками: условный номер (строительный) <...>, этаж 8, планируемая площадь жилого помещения 40.76 кв. м, положение на площадке слева, номер на площадке 3, по адресу: <адрес>.

Согласно п.2 предварительного договора срок заключения основного договора не позднее 4 квартала 2013г.

В силу п.1.3 предварительного договора срок передачи объекта долевого участия – квартиры в течение 2 месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, плановый срок ввода дома в эксплуатацию 4 квартал 2013г.

В соответствии с п.5 предварительного договора предоплата по договору эквивалентная стоимости квартиры составляет <...> руб., из расчета 1 кв. м площади <...> руб.

Истица свои обязательства выполнила в полном объеме, оплатила стоимость объекта долевого участия, что подтверждается актом сверки, квитанциями и чеками.

Из данных Государственного строительного надзора Московской области от 11.08.2015г. <номер> следует, что строительство велось застройщиком – ООО «ГарантияСтройИнвест» с 2012г., без получения разрешения на строительство. Соответственно, в марте 2014г. строительство объекта приостановлено до получения застройщиком разрешения на строительство. В соответствии с представленным застройщиком графиком оформления исходно-разрешительной документации и окончания строительства, утвержденным Главой Раменского муниципального района Московской области, планируемая дата сдачи объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2016г. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.09.2013г. <номер> земельный участок из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – под жилым домом, общей площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <номер>, по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО «ГарантияСтройИнвест».

На основании Разрешения на строительство, выданному ООО «Технострой», Министерством строительного комплекса Московской области от 10.01.2017 г. <номер>, 18 этажный жилой дом <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер>, имеет 1 секцию, количество квартир - <...>, в т.ч. однокомнатных -<...>, трехкомнатных-<...>, общая площадь квартир <...> кв.м, жилая площадь квартир <...> кв.м, площадь помещения общего пользования <...> кв.м, площадь технических помещений <...> кв.м, включая инженерно-техническое обеспечение объекта капитального строительства.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.07.2016 г. <номер> земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью <...> кв.м. принадлежит Обществу с ограниченной ответственностью «Технострой», назначение объекта: земли населенных пунктов, под жилым домом, расположен по адресу: <адрес>

16.01.2017 г. ООО «СтройФинанс» и ООО «Технострой» заключили соглашение о переводе долга, согласно которому к ООО «Технострой» переходят все права и обязанности по предварительному договору <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> 3 очередь строительства от 14.01.2013 г., в частности обязанность заключить с Истцом договор долевого участия (Основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

20.04.2017 г. ООО «Технострой» заключил с Истцом дополнительное соглашение <номер> к Предварительному договору, согласно которому ООО «Технострой» обязуется передать Истцу однокомнатную квартиру <номер>, этаж 8, планируемая площадь <...> кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке 3, расположенная по адресу: <адрес>.

По состоянию на 10.10.2017 г. объект Истцу не передан, акт приема-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, строительство не ведется, основной договор не заключен.В соответствии с заключением специалистов, оплаченная истцом квартира с отраженными в договоре, приложениях к договору, разрешении на строительство и строительной декларации индивидуально-определенными характеристиками, существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным месторасположением. Степень готовности жилого дома составляет 88.3%.

Доля квартиры с номером <...>, расположенная на 8 этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, составляет <...>%.

Исходя из текста Предварительного договора денежные средства по договору, стороной которого является Истец, привлечены для строительства жилого дома, а, следовательно, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Так, в соответствии с частью 1 статьи 1 названного Закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Согласно Пункта 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) Предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае: наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям,предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132,133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Так, исходя из совокупности договоренностей, к которым пришли спорящие стороны, следует, что сторонами предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно ч. ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с названными нормами Закона у истца может возникнуть право собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного жилого помещения, строительство которого не завершено.

Практика признания права собственности на объекты незавершенного строительства в строящихся многоквартирных домах по искам граждан-потребителей определена Определением Верховного Суда РФ от 14.12.2010 г. № 4-В10-34.

Кроме того, возможность требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в судебном порядке определена пунктами 13, 16, 17, 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г., в редакции 04.03.2015 г.).

Также действующее законодательство не предусматривает обязательную процедуру претензионного или иного досудебного урегулирования спора для требований, возникающих из неисполнения или ненадлежащего исполнения договоров, в том числе из договоров долевого участия.

Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не препятствует признанию судом права собственности за истцом.

Согласно уведомлению УФСГРКИК по Московской области правопритязания, аресты (запрещения) на спорную квартиру не зарегистрированы.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, поскольку после выплаты истцом денежных средств за квартиру в полном объеме он приобрел право владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать предварительный договор участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> 3 очереди строительства, заключенный ФИО1 с ООО «ГарантияСтройПроект» 14.01.2013 г. <номер>, договором долевого участия в строительстве, с регистрацией УФСГРКК в установленном порядке.

Признать за ФИО1 право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости - жилом доме по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер>, в виде квартиры <номер>, общая проектная площадь квартиры – <...>, этаж 8, номер на площадке 3, положение на площадке слева.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд в течение месяца в апелляционном порядке со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: