Решение № 2-630/2019 2-630/2019~М-249/2019 М-249/2019 от 6 марта 2019 г. по делу № 2-630/2019

Дело № 2-630/2019


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Город Кунгур Пермский край 06 марта 2019 года

Кунгурский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Оборина Л.Г.,

при секретаре Мальцевой У.Н.,

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 - ФИО4, доверенность от 12.02.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам и просит: в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества – однокомнатной квартиры, расположенной по адресу <адрес>, соразмерно уменьшить покупную цену объекта на 150 000 руб., взыскать с ответчиков в пользу истца излишне уплаченные по договору купли-продажи от 23.03.2018 денежные средства в сумме 150 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец указала, что в начале октября 2017 года ответчики предложили ей купить, принадлежащую им квартиру по адресу <адрес>, за 1 400 000 руб., она отказалась из-за высокой стоимости. Вместе с тем, разместив объявление о продаже своей квартиры, расположенной в этом же доме. Вскоре она узнала, что ответчики продают квартиру за 1 200 000 руб. Затем ФИО2 предложил ей купить квартиру за такую цену. В течение всего времени до 23.03.2018 истец просила ответчиков снизить цену квартиры. Неоднократно она пыталась посмотреть покупаемую квартиру, но получала отказ. Однажды она зашла в квартиру, которая была заставлена мебелью, все недостатки были скрыты. На кухне находилась белая газовая плита, в ванне стены были замазаны, ванна была чистая. 23.03.2018 у нотариуса ФИО5 заключили договор, при этом нотариус провоцировал продавцов не сбавлять цену. Вечером этого же дня ответчики передали ей ключи от квартиры. При осмотре квартиры с племянницей и соседкой они увидели, что квартира находится в запущенном состоянии. В квартире были замены газовая плита и ванна. Пол и двери в квартире находились в непригодном состоянии, входная дверь не открывалась, испорчен замок. Стены в квартире повреждены, в комнате сняли радиатор. В августе с потолка начала отваливаться потолочная плитка. В квартире требуется ремонт, который стоит не менее 150 000 руб. Ответчики обманули ее продав квартиру за 1 200 000 руб.

На основании определения суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен нотариус Кунгурского нотариального округа ФИО5

В судебном заседании истец дополнила исковые требования, указав, что ответчики исказили реальную стоимость квартиры, завысив ее по сравнению с инвентарной, кадастровой и рыночной стоимостью, продав с недостатками. По настоянию ответчиков, она согласилась купить квартиру, передав задаток в размере 50 000 руб. Ответчики в нарушение договора купли-продажи не предупредили ее о имеющихся недостатках квартиры. Нотариус при удостоверении договора купли-продажи не отразила в нем недостатки квартиры, необоснованно указав, что покупателем квартира осмотрена и недостатки не были обнаружены. Ответчики находятся в дружеских отношениях с нотариусом, поэтому проигнорировали ее права, как покупателя. Ответчики не передали ей документы на газовую плиту и водяной счетчик. В продавцов имелась задолженность за квартиру, в частности за капитальный ремонт, которую просят уплатить истца. Ответчики необоснованно на уведомление истца утверждали об отсутствии недостатков в квартире, заявляя, что в квартире всегда было тепло. Истец узнала о недостатках квартиры после заключения договора купли-продажи в связи с ухудшением состояния здоровья, была вынуждена пописать договор, до последнего надеясь, что продавцы снизят стоимость жилого помещения. Ответчики устранились и избежали, с помощью нотариуса, составление акта приема-передачи квартиры, которая имеет существенные конструктивные недостатки стен, полов, дверей, окон. Просит взыскать с ответчиков в свою пользу недоплату за капитальный ремонт в размере 127 руб., изменить договор от 23.03.2018 в связи с существенными нарушениями (л.д.30-31, 117-118).

В судебном заседании истец на иске настаивала, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении с дополнениями.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признал, поддержал представленные письменные возражения, пояснил, что с семьей проживали в квартире, необходимость продажи возникла в связи с появлением второго ребенка. ФИО1 неоднократно просила продать квартиру, инициатива покупки исходила от нее. Сделка длилась около 3 месяцев. При составлении договоров истец присутствовала. До подписания предварительного договора и договора купли-продажи она осматривала квартиру неоднократно. В течение девяти месяцев у истца не было претензий. Проверка законности сделки проводилась опекой и нотариусом. Оплату коммунальных и других платежей за квартиру производили согласно квитанций. Для заключения договора купли-продажи нотариусу предоставлялась справка об отсутствии задолженности.

Ответчик ФИО3 в суд не явилась, о месте и времени рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, в письменных возражениях на иск указала, что 23.08.2018 между сторонами был заключен договор купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес>. Данный договор был нотариально удостоверен, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. По условиям договора продавцы передали покупателю квартиру, а покупатель принял квартиру, которая оборудована комплектом сантехники, электроосвещением, отоплением, газовой плитой. На момент заключения договора в продаваемой квартире нет недостатков, снижающих ее потребительские качества, санитарно-техническое состояние и электроборудование находится в порядке и необходимой комплектации. Квартира пригодна для проживания. Обязательство продавцов передать недвижимость покупателю считается исполненным с момента подписания договора. В договоре купли-продажи отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемой недвижимости, что не позволяет определить какие требования к недвижимости предъявляются истцом по настоящему иску. Доводов о невозможности использовать квартиру по назначению в исковом заявлении не содержится. Дефекты на которые указывает истец не свидетельствуют о нарушении ответчиками условий договора. Предметом купли-продажи являлось вторичное жилье. Стороны были свободы в определении условий договора. Цена сделки соответствует среднерыночной стоимости квартиры. Цена недвижимости устроила истца с учетом ее состояния. При покупке квартиры истец имела возможность выбора интересующей ее недвижимости, произвести ее детальный осмотр, при необходимости проявив должную осмотрительность до заключения сделки пригласить специалиста. При осмотре квартиры ответчики не чинили истцу каких-либо препятствий, напротив настаивали на ее осмотре. Кроме того договор подписан после осмотра квартиры, не имея претензий по качеству передаваемого объекта недвижимости. Доводы истца о том, что цена квартиры не соответствует техническому описанию и возможности использования истцом не представлено. Истец действует недобросовестно, заявив требования об изменении существенного условия договора. После приобретения квартиры в собственность на истце лежит обязанность по содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии. Истец не представил доказательств, подтверждающих наличие недостатков квартиры на момент покупки.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании с иском не согласился, поддержал, представленные возражения, пояснил, что из иска не понятно какие условия качества предъявляет истец. При покупке квартиры истца все устраивало. Евроремонт в договоре не был указан, в квартире проживать можно. Истец дает противоречивые объяснения, говорит о том, что не осматривала квартиру и в то же время сообщает, что она видела плиту, ванну. Если истец не осмотрела квартиру она могла отказаться от совершения сделки. При заключении договора купли-продажи была представлена справка об отсутствии задолженности. 127 рублей является задолженностью истца, поскольку в квитанции указаны ее данные, а не ответчика. Из акта сверки не возможно установить за какой период задолженность, истец не представил расчет.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с иском не согласна, указав, что при заключении и подписании договора купли-продажи квартиры истец подтвердила, что она не имеет претензий к продавцам по поводу состояния квартиры, которая ею визуально осмотрена до подписания договора, недостатки или дефекты, препятствующие ее использованию по назначению, на момент осмотра обнаружены не были. Цена договора сторонами была согласована. Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру произведена, представив копию договора купли-продажи и прилагаемых к нему документов.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы гражданского дела, изучив и оценив представленные доказательства, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 и 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п.1, 2 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено.

07.02.2018 между ФИО2, ФИО3, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей (продавцы), и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, площадью <данные изъяты>., расположенной по адресу: <адрес>, цена отчуждаемого жилого помещения определена в размере 1 200 000 руб., истец и ответчики договорились заключить основной договор до 07.03.2018, договор удостоверен нотариусом Кунгурского нотариального округа ФИО5

Согласно п.2.3 предварительного договора передача жилого помещения продавцами и прием покупателем осуществляется в срок пять дней с момента заключения основного договора купли-продажи без подписания отдельного акта приема. Обязательство продавцов передать недвижимость покупателю считается исполненным с момента подписания основного договора купли-продажи. Имущество должно быть передано покупателю свободным от вещей, от любых прав третьих лиц (л.д.43-45, 94-96).

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

23.03.2018 между ФИО2, ФИО3, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей (продавцы), и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, площадью <данные изъяты>., расположенной по адресу: <адрес>, цена отчуждаемого квартиры определена сторонами в размере 1 200 000 руб., которые переданы покупателем до подписания договора, договор заключен на основании приказа ТУ Министерства социального развития Пермского края по Кунгурскому городскому округу и Кунгурскому муниципальному району от 26.02.2018 № 95/08-26, удостоверен нотариусом Кунгурского нотариального округа ФИО5 (л.д.5-6, 7-9, 40-42, 63-68).

В соответствии с п.1 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

На основании статьи 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

До заключения договора купли-продажи нотариус сторонам разъяснил условия договора купли-продажи, положения действующего законодательства, стороны подписали договор, тем самым выразив согласие на заключение договора купли-продажи, нотариусом проверена законность сделки, волеизъявление сторон, поэтому договор был нотариально удостоверен (л.д.71-109).

Таким образом, является несостоятельным довод истца, что она не знала об условиях договора, нотариус ввел ее в заблуждение относительно сути договора. Истцом не представлено доказательств заинтересованности нотариуса в заключении сделки, нарушение требований законодательства при ее удостоверении. Такие заявления истца являются голословными, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом 03.04.2018 (л.д.46-47).

Из пункта 1 ст.556 ГК РФ следует, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.3.3 договора купли-продажи стороны определили, что до подписания договора продавцы передали, а покупатель принял продаваемую квартиру, которая оборудована комплектом сантехники, электроосвещением, отоплением, газовой плитой. Н момент заключения договора в продаваемой квартире нет недостатков, снижающих ее потребительские качества, санитарно-техническое состояние и электрооборудование находится в порядке и необходимой комплектации, квартира пригодна для проживания. обязательство продавцов передать недвижимость покупателю считается исполненным с момента подписания договора. В соответствии со ст.556 ГК РФ договор подтверждает фактическую передачу продавцами покупателю отчуждаемой квартиры, иного документа о передаче недвижимости не требуется.

Следовательно, стороны, как в предварительном договоре, так и основном договоре купли-продажи определили, способ передачи имущества, без составления отдельного акта приема-передачи квартиры при подписании договора купли-продажи, квартира передана продавцами покупателю, о чем свидетельствуют подписи в договоре купли-продажи.

То обстоятельство, что сторонами не был подписан акт приемки-передачи квартиры, не является основанием для удовлетворения исковых требований. Установлено, что стороны условия договора исполнили полностью, покупатель вселился в жилое помещение, продавец получил денежные средства от продажи квартиры, каких-либо препятствий к вселению в квартиру не имелось. Право собственности на квартиру возникло с момента государственной регистрации.

Следовательно, в надлежащей форме ответчики передали, а истец приняла недвижимое имущество соответствующее условиям договора купли-продажи.

Пунктом 1 ст.475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору, что предусмотрено ст.557 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из позиции истца, требования о взыскании 150 000 рублей она обосновывает наличием недостатков, обнаруженных после передачи ей жилого помещения, из-за которых квартира в существенной степени не пригодна для проживания, цена квартиры завышена, необходимо проведение ремонта. В обоснование заявленных требований истцом представлены следующие доказательства.

Согласно справки о рыночной стоимости объекта недвижимости, выданной ФИО6, 30.01.2019 предполагаемая рыночная стоимость квартиры по состоянию на 23.03.2018 составляет 1 143 000 руб., при этом представлены фотографии квартиры, сделанные 30.01.2019 (л.д.12-13, 32).

На фотографиях, представленных истцом, имеются изображения квартиры, выполненные в апреле 2018 года (л.д.110).

В 2010 году жильцы дома предъявляли претензии по качеству теплоснабжения в жилом доме. Акт проверки температурного режима от 31.01.2019 не свидетельствует о недобросовестности ответчиков, так как уровень тепла в квартире поддерживается теплоснабжающей организацией, обязанность по сохранению тепла в жилом помещении относится к собственнику, управляющей организации (л.д.119, 120-123).

Данные документы не свидетельствуют о том, что ответчики передали истцу квартиру в ненадлежащем состоянии и имеются основания для уменьшения стоимости квартиры.

Претензии по качеству квартиры истец предъявила ответчикам лишь 30.11.2018 (л.д.11).

Свидетели ФИО15 показали, что квартиру увидели после ее покупки, считают, что квартира имеет недостатки, стоимость ее завышена, необходим ремонт, лишь со слов истца знают, что ее не пускали в квартиру для осмотра.

Между тем, свидетели не являлись очевидцами состоянии квартиры до заключения договоров, их мнения субъективны, не совпадают с объяснениями истца, которая сообщила, что осматривала квартиру, при этом дважды заключала договоры, связанные с квартирой, претензий по качеству ответчикам не предъявляла.

Суд считает, что истцом не доказано, что недостатки купленной квартиры возникли до ее передачи продавцом или по причинам, возникшим до этого момента.

Свидетель ФИО10 показал, что при переезде из квартиры, в ней остались ванна, газовая плита.

Свидетель ФИО11 показал, что истец, проживающая в этом же подъезде на пятом этаже, неоднократно предлагала купить квартиру, так как желала переехать на второй этаж. ФИО1 в его присутствии осматривала квартиру, претензий по качеству не высказывала.

Показания свидетелей согласуются с объяснениями ответчика, а также в части с показаниями истца, не противоречат материалам гражданского дела. Оснований не доверять показаниям у суда не имеется.

Техническое описание квартиры приведено в техническом паспорте от 31.01.2018 (л.д.36-39).

Согласно справки Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ от 26.01.2018 № 5 ориентировочная рыночная стоимость квартиры по состоянию на 26.01.2018 составляет 1 240 000 руб. (л.д.35).

Таким образом, из справок о рыночной стоимости следует, что цена договора купли-продажи в целом соответствует ориентировочной рыночной стоимости, указанной оценщиками, и не может признаться завышенной.

Истец претензий к техническому состоянию квартиры на момент передачи не имела. До оформления договора купли-продажи истец произвела осмотр. Ограничений по времени для ознакомления с состоянием квартиры покупателю не устанавливались. До подписания договора и в момент оформления сделки покупатель никаких требований по качеству квартиры не предъявлял.

Таким образом, истец не оспаривает тот факт, что осмотр спорной квартиры ею осуществлялся, претензий, на момент осмотра жилого помещения, у покупателя не имелось. О недостатках, которые могли бы повлиять на заключение договора купли-продажи истцом продавцам, техническими документами на квартиру до сделки истец не интересовалась, договор подписан сторонами без каких-либо оговорок и претензий по качеству квартиры. Довод истца, что ответчики ее не пускали в квартиру для осмотра, не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Суд считает, что, приобретая имущество, ФИО1 имела возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.

В качестве недостатка по качеству квартиры истец ФИО1 указывает на ненадлежащее состояние полов, стен, окон, данные недостатки обнаружены после подписания договора. Предъявляя требования об уменьшении покупной цены, истец считает, что покупная цена, уплаченная ею за квартиру, должна быть уменьшена на сумму, равную стоимости устранения недостатков. Такую позицию истца суд считает несостоятельной как не основанную на материальном законе.

Действительно, по общему правилу у покупателя, по его выбору в числе прочего наличествует и право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены в случае, если приобретен товар ненадлежащего качества (ст. 475 ГК РФ).

При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ). Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась - как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Однако в тексте договора купли-продажи спорной квартиры отсутствуют какие-либо условия по качеству покупаемого жилого помещения, что не позволяет определить, какие требования были предъявлены истицей к приобретаемому ею по договору купли-продажи объекту недвижимости. Нельзя определить такое качество и ввиду отсутствия каких-либо норм, закрепляющих определенные требования к качеству, применительно к спорному жилому помещению (например типовая серия, стандарт, ГОСТ, и т.п.).

В соответствии с договором купли-продажи стороны договора фактически произвели осмотр и прием-передачу данного недвижимого имущества, замечаний и претензий по его техническому состоянию, снижающему потребительские качества, до уровня, не отвечающего тем параметрам, которые предполагали стороны договора, не предъявлено. Ввиду этого суд считает, что не имеется оснований для вывода о том, что фактическое состояние квартиры не таково, которое было оговорено сторонами при заключении договора, в том числе которое учитывалась ими при обсуждении покупной цены за квартиру.

Таким образом, истец не представил допустимых, относимых доказательств, подтверждающих, что требуемая ей денежная сумма 150 000 руб. является именно той суммой, на которую понизилась стоимость приобретенной ею жилого помещения с учетом имеющихся в нем недостатков. Доказательств того, что в фактическом состоянии цена квартиры менее той, которая была уплачена истцом, ФИО1 также суду не представила.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о недоказанности истцом того, что цена квартиры не соответствует ее техническому состоянию и возможности использования по назначению и считает, что в требованиях ФИО1 к ФИО7 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи на сумму 150 000 рублей и взыскании указанной суммы с ответчиков следует отказать.

Поскольку предусмотренных законом оснований для изменения договора в ходе рассмотрения дела не установлено, а мнение покупателя об меньшей стоимости недвижимости после совершения сделки и исполнении договора к таковым не относится, не подлежат удовлетворению требования истца об изменении условий договора купли-продажа.

Являются необоснованными требования истца о взыскании с ответчиков 127 руб. за оплату капитального ремонта. Из представленных документов следует, что задолженность числится за истцом, перерасчет произведен 01.06.2018. В договоре указано об отсутствии задолженности продавцов по коммунальным платежам. При наличии задолженности взыскатель вправе предъявить требования о взыскании непосредственно должнику, истец не представила доказательств уплаты, указанной суммы, как основание для взыскания денежных средств в свою пользу (л.д.123-125).

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кунгурский городской суд Пермского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.Г. Оборин