Решение № 2-1153/2018 2-1153/2018~М-1147/2018 М-1147/2018 от 29 ноября 2018 г. по делу № 2-1153/2018

Дело № 2-1153/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Борисоглебск 29 ноября 2018 года

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего - судьи Гуглевой Н.Б.,

при секретаре Тороповой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО», ФИО2 о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на незавершенный строительством объект, признании права собственности на жилой дом, признании предварительного договора купли-продажи действительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Борисоглебский городской суд Воронежской области с иском, указывая, что 01 декабря 2014 года между ФИО2, с одной стороны, и ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО», с другой стороны, был заключен договор на покупку незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: <адрес>, при этом между ФИО2 и ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» был составлен акт приема-передачи указанного объекта.

Истец также указывает в иске, что комплексная застройка района была разрешена ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» на основании: Решения Борисоглебского городского Совета народных депутатов Воронежской области № 751 от 25.09.1990; Разрешения на производство строительно-монтажных работ № 14-1 от 05.10.1993, выданного ГАСН г. Борисоглебска Воронежской области; Постановления Администрации г. Борисоглебска и Борисоглебского района Воронежской области от 23.05.1994 № 607; Постановления Администрации г. Борисоглебска и Борисоглебского района Воронежской области от 10.08.1995 № 1014.

Сделка была заключена в простой письменной форме, где стороны договорились, что впоследствии зарегистрируют её в органах юстиции г. Борисоглебска. ФИО2 за приобретенный объект уплатила в кассу ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» 200 000 рублей.

В дальнейшем при подготовке необходимых документов для регистрации договора выяснилось, что право собственности на незавершенный строительством объект по <адрес> за ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» в Борисоглебском отделе не зарегистрировано.

В этой связи и ФИО2 не зарегистрировала свое право собственности на объект незавершенный строительством в установленном законом порядке.

Как указывает ФИО1 в своем иске, ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» уклоняется в настоящее время от надлежащего оформления заключенной с ФИО2 сделки, мотивируя это отсутствием финансирования на оформление своего права собственности.

03 июля 2015 года между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 был подписан предварительный договор купли-продажи незавершенного строительством объекта 11 % готовностью, находящегося на земельном участке по адресу: <адрес>.

Истец утверждает, что он полностью расплатился c продавцом за приобретенный объект незавершенного строительства.

В настоящее время объект недвижимости (жилой дом) достроен, процент выполненных строительно-монтажных работ составляет 100 %, общая площадь жилого помещения – 85,3 кв.м.

Истец указывает в иске, что отсутствие зарегистрированных прав на спорный объект недвижимости за его прежними собственниками препятствуют ему в регистрации права собственности на завершенный строительством жилой дом в установленном действующим законодательством порядке, поэтому он вынужден обратиться в суд.

На основании ст.ст.165, 218, 219 ГК РФ, истец просит:

- признать за ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» право собственности на незавершенный строительством объект готовностью 11%, расположенный по адресу: <адрес>;

- признать действительным договор купли-продажи от 01 декабря 2014 года, акт приема-передачи от 01 декабря 2014 года, заключенный между ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО», с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, на покупку незавершенного строительством объекта готовностью 11 %, расположенного по адресу: <адрес>;

- на основании договора купли-продажи от 01 декабря 2014 года, акта приема-передачи от 01 декабря 2014 года, признать за ФИО2 право собственности на незавершенный строительством объект 11%, расположенный по адресу: <адрес>;

- признать действительным предварительный договор купли-продажи от 03.07.2015, заключенный между ФИО2, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, на покупку незавершенного строительством объекта готовностью 11%, расположенного по адресу: <адрес>;

- признать за ФИО1 право собственности на жилой дом общей площадью 85,3 кв.м, в том числе жилой 54,9 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Истец ФИО1, ответчик ФИО2 представили заявления, в которых просили дело рассмотреть в их отсутствие. Представитель ответчика ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» представил суду письменное заявление о признании иска.

Представитель привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица администрации БГО ВО в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 30.11.2014 наблюдательным советом ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» принято решение продать ФИО2 незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, 11 % готовности (протокол заседания наблюдательного совета №57 л.д.11).

01 декабря 2014 года между ФИО2, с одной стороны, и ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО», с другой стороны, был заключен договор купли - продажи незавершенного строительством объекта, готовностью 11 %, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 12).

В этот же день между ФИО2 и ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» составлен акт приема-передачи указанного объекта (л.д.13).

В соответствии с Уведомлениями об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений от 27.09.2018 № и № от 10.10.2018, сведения о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости и земельный участок отсутствуют (л.д.9,10).

То есть, право собственности продавца ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

В этой связи и ФИО2 не зарегистрировала переход к ней права собственности на незавершенный строительством объект в установленном законом порядке.

Спорный объект недвижимости расположен на земельном участке в Восточном жилом районе г. Борисоглебска. Земельный участок под застройку был представлен АО ТЭПКЦ «ХОКО», которому выдано свидетельство №12432 от 07.04.1997 (л.д.25) на право бессрочного пользования на земельный участок площадью 30,14 га, на основании постановлений администрации г.Борисоглебска и Борисоглебского района Воронежской области №607 от 23.05.1994 (л.д.27), №1014 от 10.08.1995 (л.д.27 оборот), №243 от 28.02.1997 (л.д.24). Обязательства по строительству жилых домов в этом районе от АО «ТЭПКЦ «ХОКО» были приняты ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО». На начало строительства спорного дома у ответчика как правопреемника обязательств по строительству жилья АО ТЭПКЦ «ХОКО» имелись документы: решение №751 от 25.09.1990 исполнительного комитета Борисоглебского городского Совета народных депутатов (л.д.22); решение Борисоглебского городского Совета народных депутатов Воронежской области №933 от 14.12.1990; разрешение на производство строительно-монтажных работ № 14-1 от 05.10.1993 (л.д. 23), выданное ГАСН г. Борисоглебска Воронежской области, на выполнение строительно-монтажных работ на 300 жилых домов, где определен застройщик - АО ТЭПКЦ «ХОКО», район застройки - Восточный жилой район г. Борисоглебска.

03 июля 2015 года между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 подписан договор купли-продажи (предварительный) незавершенного строительством объекта, 11% готовностью, находящегося на земельном участке по адресу: <адрес> ( л.д. 14).

Объект недвижимости передан продавцом покупателю, что не оспаривается сторонами по делу.

В настоящее время объект недвижимости (жилой дом) достроен, процент выполненных строительно-монтажных работ составляет 100 %, общая площадь жилого помещения – 85,3 кв.м. Данное обстоятельство подтверждается справкой БТИ от 24.09.2018 (л.д. 8), техническим паспортом (л.д.17-21).

Кроме того, по делу была проведена судебная экспертиза. Эксперт ФИО3, в своем заключении от 10.11.2018 (л.д.17-21), указав на необходимость перерасчета общей и подсобной площадей дома в следующих параметрах: общая - 85,1 кв.м, подсобная, 30,2 кв.м, пришел к выводу, что выстроенный жилой дом литер «А» общей площадью 85,1 кв.м, в том числе жилой - 54,9 кв.м, подсобной – 30,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, предъявляемым нормативными документами к жилым одноквартирным домам в области малоэтажного жилищного строительства.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 420 ГК РФ:

1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

4. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

При этом, в соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Поскольку претензий стороны по договору купли - продажи от 01.12.2014 и стороны по договору купли - продажи от 03.07.2015 друг к другу не имеют, обязательства по договорам выполнены сторонами в полном объеме, также учитывая заявленное представителем ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» признание иска (в силу ст. 39, ч.3 ст. 173 ГПК РФ), отсутствие возражений против иска у ответчика ФИО2 и со стороны администрации БГО ВО, суд полагает, что исковые требования заявлены ФИО1 обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования ФИО1.

Признать за ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» право собственности на незавершенный строительством объект готовностью 11%, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать действительным договор от 01 декабря 2014 года купли-продажи незавершенного строительством объекта готовностью 11%, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО», с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны.

Признать за ФИО2 право собственности на незавершенный строительством объект 11%, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 01 декабря 2014 года, акта приема-передачи от 01 декабря 2014 года.

Признать действительным предварительный договор от 03.07.2015 купли-продажи незавершенного строительством объекта готовностью 11%, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом общей площадью 85,1 кв.м, в том числе жилой 54,9 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Воронежский областной суд.

Председательствующий –